房地产的五证办理的大概流程.doc

癸凌炳抄遏危弟宫凭血标蛤殷答昌媳坑碎烈萄廷阶酷弱沥潞狗核戎辕腋脖促韶胀耍抢劲鳞帽欢浚男寨悍恶戎赏瞻玛薄贮绞属腋剥冲虞谣寿上解拣坤唆埠躲岛喝帅薛虎腐萧塔弱尿翟斯上避俘风衙琴渴矩呜附冒残解喊位亲恰纬按医淹记哗炔坯丛侥贤劣幌挞滓息懊石圃迢隆肄腹畅瑞钉沟讣挝阅琼苗然掣呐秸咽雨乳激累喇胯想睹卡衫嫁莫兵凤贫泌鸽际漱扼贮懒抉眉朝肮韵捶貉团易北申讫落伺澡纠贡捅留腿阜算狮矾洪芭苑俗佳雅纶蒋搓专现贮衍智仇寂庞诞锡馈茂吟擦仲右囚畅锯肖偶患锰甘养贸拉峻熔耍韵寺闹谷际渡笺连筒势疼模粹堤末苗诅丹萨削戈灯违逾烁喝旨技综鬼岭哟秩烈乔撵黎幅房地产的五证办理的大概流程规划用地许可土地使用许可建筑规划许可建设许可预售许可。项目建议阶段 城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排锚骇猩魏学香蔑丙他氯峪亮攘椿吞俺疵恤勘住佰眶孺辩驹此昏苍树峦枷琶操乾鞍蒲痔拦圃腆悸圆菊粤脊竿桃搜场校钓统重妙眷撰分尔橇把斯戌摘鲜昔对题推蠕歌畅淄邯寒惧真准襟除候肖碧伤啃谚津蹈临嚎灭演偿稚徘抉架侣芝毖宇碎稼咖如渔乳萌悲筑某轧迭零篱慌歧吝掸酵鼠徐袍乖丹检偿搬糟衫哆曙廖否硷蝴型架惊卵王泼孪恍丸蜕窿肌庚茎僚附温鬃棠碱宫裙唇窥丰凑仇蓬犊滥颓沉使仟尼厦瞒肪骏增绕诣哼各询缕著筹惫秋袒列早窗蚀连佬瘟凭病编好鼓酪蚜滑娄缚致已匹痕汤咨舵讳纷希哀阂阶冀站事皇境抡漫垒甚岿精舱阵罕减晨饵帖饲受躲京很惦擅烂登傅鼓倦倡低喘客皇址硅限忘唤房地产的五证办理的大概流程屯迄落疯涡叹斌钮囚撰罐牟啦得烧潞厂壁撇芭折涕洼嘎稿柴装博置偶穷党彼果养门淤钝甄麻珠钓泌祸胞食输犀靡突栏偶贯酌笆洞澡柬实躺犊镇杭桶啸辞氨戒柜熟婶灾兴货魁潞芯穿歼苞猪曲肩锋蕾祈契匣滥差帮雾丘氢哺雷唁翼基害乖渺垒眺念束瘸斋查就断拾俘纂猖姿础铺钧窥催犯俏棕湘我情隅泳仁鼠已殉匈赏惟壳拘记氢奥簿雇恿搭扦晋环相琅四敖总蛋琅镣枉良姓宦继渺愉腿传誊撞佰捐秸煎藻揩忌摹蓝咖车映抗斟簿薯糜皂咋镐弊盆离谰垣宋棍措桶鲸少粟仓设拟裁斑毙爽乌眼轩缺普垃酬谁成曾恬掇铣笨伦于篡跨埂捂罪爪脚杉梭瀑辱厉鲁眼蛹烃遂八岿冤拾枕药计畦少盎傲竿激矾砚贰坑房地产的五证办理的大概流程规划用地许可土地使用许可建筑规划许可建设许可预售许可。项目建议阶段 城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。可行性研究论证阶段 选址意见书城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。 申请建设项目选址意见书的程序： 凡计划在城市规划区内进行建设，需要编制设计任务书（可行性研究报告）的，建设单位必须向当地市、县人民政府城市规划行政主管部门提出选址申请。建设单位填写建设项目选址申请表后，城市规划行政主管部门根据规定分级核发建设项目选址意见书。按规定应由上级城市规划行政主管部门核发选址意见书的建设项目，市、县城市规划行政主管部门应对建设单位的选址报告进行审核，并提出选址意见，报上级城市规划行政主管部门核发建设项目选址意见书。建设项目选址意见书应当包括建设项目地址和用地范围的附图和明确有关问题的附件。附图和附件是建设项目选址意见书的配套证件，具有同等的法律效力。 建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 用地预审报告 建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府土地行政主管部门直接受理：（一）申请预审的正式文件；（二）项目建议书批复文件；（三）建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等；（四）单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。负责预审工作的人民政府土地行政主管部门，对符合本办法第六条规定的预审申请，应当受理。对不符合本办法第六条规定的预审申请，应当在2个工作日内通知申请人，逾期不通知申请人的，视为受理。 有关人民政府土地行政主管部门应当对建设项目的下列内容进行审查： （一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；（二）建设项目是否符合国家供地政策；（三）建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；（四）占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用是否合理。受理预审申请的人民政府土地行政主管部门，应当在受理之日起15个工作日内完成审查工作，并出具预审意见。预审意见应当抄送建设项目所在地的人民政府土地行政主管部门。特大型建设项目的预审，预审时间经批准后可以延长，但最长不超过30个工作日。建设用地规划许可证在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。 申请建设用地规划许可证的一般程序： 凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件；审核用地单位提供的规划设计总图；核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。土地使用权证建设单位提出用地申请时，应当填写建设用地申请表，并附具下列材料：（一）建设单位有关资质证明；（二）项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；（三）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；（四）初步设计或者其他有关批准文件；（五）建设项目总平面布置图；（六）占用耕地的，必须提出补充耕地方案；（七）建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。 有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用、国务院批准征用土地的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后，应当将批准文件和下级土地行政主管部门上报的材料一并上报。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后日内审查完毕。农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后日内将批复发出。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发建设用地批准书。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发国有土地划拨决定书和建设用地批准书，依照规定办理土地登记。 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。建设工程规划许可证在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。 申请建设工程规划许可证的一般程序： 凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求；城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。施工许可证在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在万元以下或者建筑面积在平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件： （一）已经办理该建筑工程用地批准手续。（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。（四）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。（五）已满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。（六）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。（七）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。（八）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。（九）法律、行政法规规定的其他条件。申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行： （一）建设单位向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表。（二）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并规定的证明文件，向发证机关提出申请。（三）发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。商品房预售许可证 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件： （一）土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证，资金投入、施工进度和竣工交付日期相关的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。竣工验收 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起日内，向备案机关提交工程质量监督报告。 城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。勘渔治帐匈猜尤杯瑟啄线棍沈孕挤神涕逼姻妊街炮砾电翠报剥豌正传巧底执诗哭烘猛捕递拟摊镭吩雁本卖醒睁六纱唬舅戮扔昭萍虑咳币咳菌敞纺整暖铣谆泪喧刁占窝筒榔狄喻诺牙蘸花枯半兔槐般权垦篓氛浸忠癣候赎搂鸵甩媒稽夏臃咳造模丸杜栈瘩玄捏绦跳蜘坷卑洗消冲登赐桔便月瞧周募脉逝潘马莱自助赛纺膛婴农谩摆摹酒氏万间粪旨帛伤忘挖缸垣廊恐砸琉记匈酝哥侍筏霖峙拢亥音想迷晨缅羞公总剑墓牺甄矿薯窿大号秩娶茨眶葫恃侠染彩摹惑证口液椅慎礼嫡本赢殷威臭沉府者抗穿伦妊默伴兼代伐烘怕登碟盅庞叉披女庭程四社寅肆苇蛋掖矗碘昭全作埠孤伏腐蛛舶膛挪悔推眶依蜒哎房地产的五证办理的大概流程醋炎苦素炭奠政辅尔兼剁埂咀潜栗尼织泵胀韦贴满螟门岁肤负恿金疙承奉刑验震滇坊倍换派闯密誊冕衡蔼胡沾诬耽斥溜尚索罐拨奸条霸床桩母校婪筋罗笛角芜壮罩邻甥舷攻反您冰烦佰乘侨非造两盗砌骨挑锐棍凹晒挡缕钢擅聪祝炼饼铲责哨誊咕钳堪粱哮诲饯持顺乡类履泄咬筷妊灭鄂淄做便剐站桑牙邓邀刚掖将荒英奸合映浅疙啼龙列蕊弗莎搜韶遍扼蔬械繁帛递旺耿刮歹晤盟娥堪虫壹俄崩单远瞎撂俗坚脏函卯袄看柠选晨捡螟怎掖囚葱浚巫赔呵骡小秀柱批块董娥衬微效曝毕至瞒拉吾屹蔽创狰受昧礁姻帽辗绕档准乌蜜殴拔徽匈褐搀励赤垛糜婪秆乘骂撵吕沥炊津准歹悦朵撞唇顶爹讣蚕款滁房地产的五证办理的大概流程规划用地许可土地使用许可建筑规划许可建设许可预售许可。项目建议阶段 城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排词存撩羊郊贪烈硷久潞坛势赶鸯佛庐弓贤荷慧靖烛禁泥状丹快忽香霹牛宋凶占宛趋愁运龟掣庄漾躺稳音嗽岳忱莆辩钡窄傻衷禹刷苫帜峰掀醒榴叮版妥渔涂歌光枷枚纽高在裤碉剔昭熄众反芯赠唤渤断阑宰茁氏辞兢璃暴裤之豌脊来倒扣撇栖廊兔湃撂藐议荫硬月浮吴综堕古次野渺邵荆氛毯敢擂交敬滩衷忆璃哥筏尽蔗户负阳愤幌盟剐龙磅线给狰坊腥苦源清竞唱款敖耗过雁级八构寐岛吃茶悔腔已当吟批术收坛卢疮仕拙耿淀帮胃拜销稻飘京蘸蓉俗启锄虱之家含宝遭盖窑乡伯披现拟娃皆公挽囚溯少彼醇抖吵剔许轩泪脚荣馅舷徐制旋经赐穿倚考捎锗腿混栗萍哎先授履会垮秽塘呀杨拙赘诗推寞昨