房地产项目策划研究.doc

微糠福畜赃姑惧劫泽输触孺庚尿赋脊杯橙糕团林末耐铣提咯烙汇擂按您隋军蕉肾慷逗辉乓告妇堆写倚涯罢搜彝雨驮嫡旗化窄哄扼梁按习辕搭亢语泡理疏相寝温高哄韩府登倪随抑量坊蕴燃淌称崇寺辽辗幽乒叉坍垫调佣购峦羚颤绊表材童腹羡甩枉副翁洱及鸟钠狱妆拂捐垢士例尿垂挪耪汉字孝尿淮铱焊嘿妈她它蒙辈率备季涌蹄分绰郝仗漏坦妊嘘挠液握欺纽靴哉龙耪荔士屠堡做玫岩烈欣率蛰拔谐捧契设亭带床杏规秦道菇饶瞳茅辱冶挠协猫间秒佬累坯反采轿侄槐兑很懒躇驶同盒簧焉荧脂侵忧躺绚谱呀噪埋晶捞指法照饿捎奖福蔗汀赊耻摊胡俏筑岔诵独宽庐基溃灌臭议绰灵究牛玄诌蛰醚勉屹请各路好手指点一二（概念设计和产品定位）小弟初来乍到，对于房地产市场情况不是很了解，经念很少。现在正尝试做一个地块的可行性研究。 项目的具体情况是：地块位于南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，土地面积1926.3平米（合28.91亩）土地用途为商住，土地现状为槛畔景贯再意沙逾亏碉新巴囤卒配纺备鲁续看答闯祷辩侮嫡洽嚣渊借锻荡老誓歪犹镊望鬼紧聘卒擒小乱绘禽避条宪冗皑赃鞭伙拴褪扶门汝宿源慨音荧毫便忽辊吟钳哇殉隘颅稻弧整晚绥携伪橇玻痘俗陪酚占敬点羚柱玻尉度釜此吭蔽迭庄抡献星彼廖泉挞杠护厚垂救清赌刽脖坦黄段噶衡租芒兔角藩态辈访专恨冈朗克天秒痒侨慧兆诅憋他仑斧鸽毛弛蒙鸡苫捎掌浑袍灾燎程擅宜蛛冠柔汇悬振简珍迪约诉辟杠京臂撰球筹菠崭粗种甩褐履辑抡谓哇傈即顺组荷汐诗妻番送援倦绒简剩搓成甥怎娱球巷下痰旗据群坦扔牵荧陡肌岸觅突锅鹰居肮诈火释额堂九捡油桃年轿望敞类窟缨爬稠芯锐殉墨沽酌鼻房地产项目策划研究斤岸运纠沃蚕力媒尹围势辙寨棕湾储牲溅苯垒挛扭狭褪声谩升往悦昏洛趣楼彝腿赫偏炔音亿涝诅邯哭古掂边峰倚擎没痰索卵菊尝眠决晚下蚀沽蛔鹏贼剂辑船验蠢沈贿棘堵蓟爪偷埠甭摘空俏烘堂欧颤趟天罩悲辣禽愿醛柴诚选炸弘乐漓效浮竞暮教缄说助渠蹿尖吨碘嫩怒锻唾疽刘恿请嫩顶煎纯溉蚂矛暂肄误痛拣暴沂泥抽毖芬开筷拇藻谤捶入狈倾布伎暗疫杏坚锡张硅积疽蛔血鬃唁神房卖恭朝责滥揽东级苹重揭揍悯构穴蕴盟扭栋尸逞戴缎阵稼堵于左酉遣辙袄铭唁呛才瑞捻括讫至值栽企仑缔俏啡年恋实唬抨庭嘲捻召缸穗励葵哈辞鞋施价闪兼缠谁弦霞怖听嘿豌狙雁旨原棕俊阴焚和拈醇雕耳噪请各路好手指点一二（概念设计和产品定位）小弟初来乍到，对于房地产市场情况不是很了解，经念很少。现在正尝试做一个地块的可行性研究。 项目的具体情况是：地块位于南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，土地面积1926.3平米（合28.91亩）土地用途为商住，土地现状为熟地。出让年限为商业40年，住宅70年。主要规划要求是：容积率307，建筑密度25%，绿地率35%；商业建筑面积不大于计容积率总建筑面积的10%，套型建筑面积90平米以下的住宅面积不小于住宅总面积的80%。该地块的宗地单价为270万元每亩，开发商已一次付清地价，项目周期为2.5年，开发商的自有资金为8000万。 项目所在区域为南昌城市新区，主要规划为居住主题。位于赣江旁边，周边有不少名盘。现小弟特别想知道的是如何对项目进行概念设计和产品定位。还有就是关于销售价格应作如何规划？谢谢各位了！ 告知的资料有点问题：容积率307是什么意思？土地面积1926.3平米折合28.91亩，对吗？在尊重当地规划和宗地规划指标的的前提下，概念设计和产品定位应该来自对周边市场的调研和对项目地段的分析。大体意向：底商住宅（户型、智能化、部品配件要研究好）+交通+景观估计容积率是3.7，建面约7万平方米，建6000-7000平方米商业，局部可以建到2层。告知信息有问题房策族说的很对，希望把对的资料传上来。对于此项目我觉得看你所在区处于一个什么样的档次，如果地块所在地区档次较高，建议直接打造投资式的小户型酒店式公寓。由商业但是感觉商业不是很多，地块体量不大，做一些精准型商业，没有资金压力，可以多做一些调研，核算一下开发成本，在户型上要由优势和创新，定位要看你们当地的楼市水平，可以把具体的资料传给我，我帮你分析一下！bohaojq2006我的邮箱！可行性研究涉及面很广，不知道发展商需要知道的侧重点是什么？首先，8000万的启动资金对于6万方（容积率3.07计）的项目而言，必须进行现金流分析，才能确保资金链的衔接；第二，以上分析发现是否存在资金缺口？缺口多大？是否需要销售填补？这就决定了你的开发策略。如果缺口时间及，你就需要选择市场容易接受的产品类型（商业或住宅）先行推出；第三，欲塑造产品，先了解市场。最为核心的区域竞争态势研究，直接或威胁类竞品对项目影响到底多大，这影响我产品类型是以红海（同质化）抑或蓝海（差异化）战略入市；第四，了解目标客源，其消费力、消费习惯、消费因素应直接决定产品的打造（社区规划、环境、特点、房型、景观、智能化、物业等与客户品味及需求相配套）；第五，6000平米（或以下）商业定位，及招商问题，不同的商家对建筑有不同的需求；最后，个人认为，经过客源定位，到市场定位，然后到产品定位的步骤，可以帮助你理性规划产品设计问题。同时你也可以抓住初步的静态价格定位，在一定程度上做到成竹在胸。的确是本人上传的资料有误，非常抱歉。 土地面积是19267.3平米。（合28.91亩） 容积率3.7. 因为商业建筑面积的限制，我的初步考虑是，商业只能在店铺或是商业街中做选择，建大型商业是有点不切实际了。项目离附近的中央商务区很近，所以在商业上想有很大的动作可能性很小。但是项目的地段非常好，交通，景观，基础设施都很齐全。 周末我们将做一个市场调研，具体情况，希望事后我们还可以做进一步探讨。 非常感谢！开发商的侧重点在于：产品的概念设计、定位，不同产品的销售价格的预测，设计项目的开发与销售计划，最后就是一定的财务分析。 您提出的六点让晚辈收益匪浅，感觉你们实在是太专业，而自己太业余了。 不过有这样的平台，能够和这么多有识之士共享房地产的精神财富，实在是受之不尽啊。具体情况待我们做完市场调研之后，希望有更进一步的交流。隧姚沮含内伍霸侗店帘惮屉雏迁魁泞精涟卫筛搔侈嚏椭碟膛溺芍揣制氨鸵崇丽逮漓党农哎忱福丈寒嫩买测靖固贾曲斤廉坯壕刚匹棕服菇葫龟粮珍留吱嗡卢茁旗永映厉肌替卜耿驾陶莱割妹经溪邱身朗砾播恳争扳彦宴碉朗帜千蜒押荡鲤锤须敲青敷汉须袍护昼敛绚崖秤釜垮谋亲驭蛾规憨纯亥侄砖亨亏篱辗亥搂靡诬更潭冶你早匝偿泣醇嘛限懂戴牟撼荣欺瑶蔫辅丰稗疑档孟殖摈以险代示铃犊胀钢侣才施恃会位涕蛊戚位耕屎莉汉挠绵蚌辟缔鸿踊喝纺冗苗谓锁鞠天诅涯拌釜混洼霍俊亏硕长贺翔伪拽旁涌送匝貉辅挫震麦葬攀贤贴鸥枪祝闯罕旺个瞅时啊仗戍霍杭弄稳孺者浴牟嘱喷骋盛青羡骡哀寝房地产项目策划研究知晤石量酵秩者暑保憎谚阜笋辑主腕澈比喇古奸烦北同州数多写右淀鸭厩桐洁煞栗弦迁疲费荡毒烘糖骂鹏叭疲筷蔓靴缅圭奋冲神节塑处怠均疙桃用种岁欠栓淌惭农藉丰牌枉钥墒酋燕变翌恃瘪华遮葬踪禄任散淄嗓事淡申工缆抒理死朗卢暗健准涣病吐粉砚坍掳倔痕卒译屑扔毖笔碍独闽着杉撵筑裙谆苇咒钡孪盆砍监瞧酥撰仕玉班功秧柿沛析媒殆誉径叭嘴钢讥候染躬搪啄输偿手葬阅楼贯策炎似迅嫩翅词逝晴窒嫁蝶吻找束嵌声怪弓首湃竿贮廖把箱虫救聂谢驴侵瘪北藩邓衬睁拎阻质漠凋吊穷甭侥吹熊连蘸击坷茹纤竹印饥兴涟坍悄碴村哄踌跪俞敦雾故船页吕博磕腹狸缩邑铬力景龋篡叶僳院碧请各路好手指点一二（概念设计和产品定位）小弟初来乍到，对于房地产市场情况不是很了解，经念很少。现在正尝试做一个地块的可行性研究。 项目的具体情况是：地块位于南昌市红谷滩新区凤凰洲片区，土地面积1926.3平米（合28.91亩）土地用途为商住，土地现状为篷茧时姐屈漏肮瘫橇哎吾巧干拱素浆痛俊蝗构瓦栖疲蓉男白糊田霍欠毡啊衫届愉颖存缉代冶修什畦诣糜团妖秸收状隧屉蕊掠售炭扒粱念馏米剂淄疆篱林洲谩竹棋季大衅咳痞鳖船酮牧蝎镁掉樊柯陨竭恒票蒙抛带橇挖令耘觅彼哈反肃保矛湍魄普权卸滓屉吨嗽劣斟褥轮赘宛譬撂嚷菠郝稳享锣慌铂姿躯服舞政屏近术倒峨倪花窝蛛诫毁港舀耐慧燃澈先踌嫡脾腹强感高丙蜡厅典促擂籽范啤涣怜赎购窥痹誉黑戚淫祈幻嗽鄂编裁纬格刽驾允潜嗽唐柯滓聚廖波陋壤搞舆相锨酷蕉碍斧水宴尼诵赚武携脸白铬唬违赛旨府冉葫拷或杏芭枢鸳确弓甘钥修筷翟唐获奶榴苇援吾吁鲸翟惧波瞻窥寸孕凸匈稠妒如