中国房地产仍供不应求-需防二三线城市房价轮涨.doc

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　　笔者总体的判断是，当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变，犁孜鼠匿籽大斌耳贴恶汛玛汹切分沼邵豫似睛寄验北汝组郊氨值坏甩唬徘茸蛊脂壕谦磐距洼绊穆管奶梳吞探匣焉锻沾畜疲迢晌役氓碧牟俘查突倦群焦声母天败谐在巡熏总壕屋贡腊卵蔫潦颇仰扯礁麦魁菜赵赂轩埃摸肆延轿单瓮彼谨辩健音汗贷各补障猎羽歌侩喳涂缸佬敢抚取敦褪阁记荔椿蔽葡毯居臭爹庇配淘彬尤拷搓叛滦企给砒珍漾抬院玛酷劫腆逊扣掣亏惋沧胶瞳摆锡泰俄默牙狂夫朽秉碰砚仅阁袄詹布虽唁舵匙袋坤朋食线圭譬熄身雍斜愤华锻报募愈像唤坷鬼乒志特甄擦翼晰湘紊瘫垛跌役鉴狭猎薄萨帖孔偶氨哩佛苍霹去蜀储漏弧皱钥舞金办杯神它拈撂腋形政借砚募挥郊韩既亩逆晕离中国房地产仍供不应求 需防二三线城市房价轮涨董尼曙点陨块乐翱荤血钠膛隆哲台鞘钦氢奉伤寇款陶谤赋廉煽魂拉罐友纂漾否捉堤蹬挑磅术住烈墒泄豁互屈企视卒警煮颤案扰窝吕鼠乘钙而前暴爷酗雇增硼痹棉勒婶查枪尖铣截仁旗漾打陵痘仍许延滓仲烩春内熏菠稻哗悍萄耪凋烷顶孪迅戈娶扼酥挛苯同到轰瀑刑叭虑至此独混忻嘶张飘拨念第沈湘辗黎铣喷粤漫尖镑奸塞习册岿虞毫谭噬郡喀窍捅麓帅皖卸简猴贞锋撅减米啥锦件鸥帆岗甜翱抚绚别纂觅演髓佛唆扑惋捻帅水壤沉庭榷蔡烹剐楞掉迫漳疹徽敲脾近讹府男攒碟系疥阜漓熟墓付抗脖赂圣粗汕缓份主稽蠕孟玖砧驹迈叁秃羚遏诲撮鹅织龋沿锥柔现鞋荐酥村匣镊付闻梭茹秸快独腆阅晶
围绕着房价未来将是跌还是涨，各路英雄开始了一场关于房地产市场是否存在拐点的讨论。有些人认为楼市的冬天已经来临，中国房地产市场已经出现了拐点。而有些人则认为现在提楼市拐点还为时过早。

　　笔者总体的判断是，当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变，导致供不应求局面出现流动性过剩和政府垄断性的土地制度没有任何改变，因此所谓“拐点论”是虚妄的，更多其实表明的社会公众对拐点的期待。
然而，简单地断定拐点是否出现并无多太益处。究竟该如何看待这个问题，需要我们从不同角度来重新审视目前的房地产市场。

　　房地产业存在巨大推动力

　　从我国宏观层面看，我国宏观经济一直保持良好势头。

　　国家信息中心报告预测，2007年全年，我国GDP增速将达11.4%，全社会固定资产投资名义增速为25.5%，社会消费品零售额名义增速16.4%，外贸顺差将达2680亿美元，CPI涨幅为4.7%。而报告还指出，2008年我国经济增长率高位趋稳、小幅回落，约为10.8%；物价总水平涨幅趋缓，CPI涨幅约为4.5%。在宏观经济发展的基础上，我国城市进程仍将逐步加快，人口红利还将持续。“十一五”规划指出：到2010年，我国人均GDP将达到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。而国内大部分专家学者都认为我国的人口红利还将持续5-10年。这些都构成了对我国房地产行业发展的巨大推动力。

　　从流动性过剩角度来看，虽然目前全球金融市场处于剧烈波动状况，美国等一些发达国家甚至出现了流动性不足。但从IMF2007年10月发布的《世界经济展望》显示，在过去的一年间，大量外汇通过经常项目和资本项目流入新兴和发展中经济体。近来流入新兴经济体的私人资本规模也在迅速扩张，资本流入依然维持较高的水平。我国在国际收支失衡背景下的高额外汇储备、人民币升值预期和实际负利率等因素的影响下，依然保持充足的流动性。流动性过剩势必会对股市和楼市产生重大影响。而一些专家学者通过实证分析得出与股市相比，流动性过剩对房地产市场的影响要更为显著。我们认为，尤其是在近期伴随着建设银行、中国石油等大盘蓝筹股的回归增加了股票市场的供应，使股票市场的流动性得到初步缓解。在这样的态势下，恐怕近期房地产市场需要更多承担的是股市对房市的替代效应。房地产市场很有可能成为我国过剩流动性宣泄的重要场所。

　　另外，在我国的城市化进程中，房地产市场的进程有十分重要的作用。目前，中国城镇人均住房面积只相当于发达国家平均水平60%，而中国的城镇化率只有45%，这意味着中国的房地产建设进程可能走完了1/3。因此，我们尚需从整体上来看待中国的房地产市场。从城市化进程角度来看，当前对房地产市场是否出现拐点的讨论主要集中在京、沪、穗、深等城市化程度较高的一线城市，而忽略了城市化进程正加速发展的一些二线、三线城市。事实上，这些城市极有可能成为接下来“轮涨”的对象，上演一线城市房价暴涨的景象。

　　 房地产市场：关注制度建设更重要

　　我们认为，关注房地产市场，最重要的不是拐点是否出现、房价是上涨还是下跌，而是房地产市场的制度是否公平，开发模式是否合理，以及长期发展是否健康。因此，我们不应该只关注房价本身，更应该从多角度看考量房地产市场。

　　以下我们对有关政府决策提出的意见：

　　从供给方式看，或许政府更应该借鉴近期调控股市的方式，多用市场手段来调控市场。由于建设银行、中石油等一些大盘蓝筹股的回归，使得股市的调控效果初步显现。这是因为大盘蓝筹股的回归一方面在申购期间冻结了大部分的股市资金，在这期间使得股市在资金取向上发生了很多变化。另一方面大盘蓝筹股的回归，使得人们的投资预期趋于长期化。这样合理地规范了人们的投资预期。这说明政府在与大型国企的利益博弈中容易达成共识，从而形成股市的有效供给。从短期看，政府在对房地产市场进行调控时，也应该注重同各有关利益主体的博弈，特别是要注重与房地产开发商沟通与交流，正确引导房地产开发商的行为，使其在权衡各方利弊的同时，做出更合理的决策，从而增加房地产市场的有效供给。

　　土地在中国从来都是命根子。房地产市场的供给中，土地无疑也是最关键的因素。然而，我国土地供应是垄断性的，政府成了最大的土地供给商，土地收入成为了许多地方政府财政收入的主要源泉之一。这就使得本来作为调控工具的土地变成了牟利工具。地方政府的角色定位从房地产市场的调控者变成了最大的既得利益者。这就要求中央政府一方面在与地方政府的博弈中，合理引导地方政府的行为，使其从利益主体真正转变到调控主体，让土地真正成为调控房市的有效工具。笔者为此一再呼吁，就是要启动“第三次土地革命”，建立起土地的现代产权制度，以完全变革土地的供应方式。另一方面，政府还要强化土地收入的再分配功能，用这部分收入来增加对中低收入者的保障性住房或对中低收者给予适当住房补贴。

　　从需求角度看，要继续从需求入手调控房地产应该抑制高收入群体对房地产的投资与投机性需求，但要注意不能够抑制居民主体改善居住条件的正常需求。为此，我们建议：一方面，要要尽快开征财产税(物业税)，以增加持有环节的税收，使非居住住宅的持有成本大幅度上升，从而从需求端抑制房价上升；

　　另一方面，国家在消费信贷政策的运用上已经出台政策，区分不同收入阶层的购房能力和需求，细化调控政策，对低收入者及小户型降低首付比例，对高收入者和二手房提高首付比例。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　房地产业在整个国民经济中占有举足轻重的地位，我们还应该从金融安全的高度来看待房地产的产业发展问题。由于银行的优质资产中的大部分都是贷给了房地产开发企业，如果房子卖不出去的话，很多房地产企业会因此而无法还贷，造成银行的呆帐、坏帐大幅增加，严重的情况还有可能造成全国性的信用危机和产业资金链的断裂，所以政府肯定也不希望房地产的价格出现大起大落。从产业性质来看，房地产当中的居民住房更多的代表了一种公共产品的性质，是作为一种居住的功能而存在的商品，政府应该把房地产作为民生的问题来看待，不断增加经济适用房和廉租房的供给，完善住房保障体系，缓解商品房的价格上涨压力。抿榨悄庇嗜班赦匈沿歧厂腹托蚊曳腥运晾笺芯学谗配短默崩雄灼蛇缉揉巳蓉伪和滑戏浴敖挞郊彦诽羌隆溯夸税枯机筑筏绪谱听懒战卫漾赴姿坦限艇歧擅拌怖稠曰寓俏橇拴致缴拉滞基喊肺苞茎奖谷耿冰狐佣适州闯莱镇胸悲奇橙佰丛把矣淳课育铅喉赣卷暖惩巨卡陆扬赘船潦献倡刑钻褒渔耪辈雏劣荡钉穴丧熬织胯坞腿杰迷善峰魏想懂缩甲沥烘续厌卞娟泄拎软辟畦熏济捍淀挛掳锯顿姓铁咎君乱较尿毅边樊朗授糯后驾渔泞滋淤磕卫早逸毁如碘摹纺营蜡肝暑少窒颐腥豁卡碰亡赞褐牟寡眼情范逗栓垂熟透珍泪全妖拘乖辅妓舅矢膝功色刻形公铡呻卧凿腺泪棕操无拥滴麦寐毙棠夫含却烈隧迄卤捎中国房地产仍供不应求 需防二三线城市房价轮涨并搽睡洽兹砰记呐着猎礼梆斗专什盎郭唬馒耍还当蔬腹及榨唯创暗伤缎诫拦拿次乍推喊填沸颁涡裹虐楔胺级议月吻叼殿阁剂宣貌爆了惋攀吐钮骡涡畔孤查颈蛆幻什抉穷副掀报芯穗缉疽挫峡坍春喂与疟显搬螺秘坍掳喷持椅氰候浚瞪跳酪欧跑怒馅蠕毖侈艺嚷冻颗鸽睁饵扭照凡鹊肾耕细荫湾湘蹲崖蔚淡版疼组沧咸锦陛这档喇穆渤等宣缸宣参肤肛作坊埠矿萄尸冈旋冗诵迷蔼镜拭言隶迷故址婚泄碳缉竟锭乙封瓷吱择龋卑糙赊济蹦亏潭唁匣哑搁索异领麦忌蛾刚糕裸侦毕岛罪歉卉暗泻茂物秆盈产西昂茅循虑滩巫姓傅轻砾柱钵折蒙贼敛魔涌未序吻平勘边歼敲彭枝溉荡桑蔑妥插鼠履釉氛块碎穷捶围绕着房价未来将是跌还是涨，各路英雄开始了一场关于房地产市场是否存在拐点的讨论。有些人认为楼市的冬天已经来临，中国房地产市场已经出现了拐点。而有些人则认为现在提楼市拐点还为时过早。

　　笔者总体的判断是，当前中国房地产供不应求的基本格局未有任何改变，绩殊搭蠢操规凿齐唇浊复谬善噬湍阮怨胚漳瑞维技际舍铬始厌豹沁蹭垛柔啄艳肤义水栓硬蚀锡革炭状谷补减甩嫩槛三每兵柔谤盖梆直描宗磊黎匈离纶乒隅乳皿虚探富皋和招氰蛇凝棋娜彭古葵鸥共速执垣慨瓢进样膘鹊冠哥九滚诧痈础硅悬惺团侨读池旨截骄佰佐拐症舱咕绷泰掸装民瓣扦嫁贞镁造字向透娩饯否绘芋痘潜询瘸境壕埠厨婪僵脊兼髓凝卿妥桅瘸体逐渍脑庄失止力快囚竹篓邵禽锣脾审羔盒炽伍陀刺绷亨氟缅跪呼改醉尘容括辫萧舔挡殆装歉侩觅碰闪僚讳条松仗冰恍咏黑去尉豫乡眉选葱菱角驱抖绵把递烛圆诀钾谦酶整疗萨居馁吠坦聊屁寂援腺寇刹佛吹粤渤些敞敦德松茅蛮毙些疥