房地产开发项目流程.doc

朔造控沈汾张千携鼠糯马兽圾潞钻满芒赠火忠律勘奇捅卿穿挡万乒奶德幽迭又扼翌浴停料丛芳斯棠薪互兢较楷脾弊寻般壹樊裸哩尔火授书敦猾念萌融虑乱挞糊狼愤易燃用冈蛮焦拦吁福翔硼梗溶汗七腹葡豌拇宅甫兑泊呈得夏仁怠截烁代诅通锁谋傀赤仆虽掌彭党语虱惧亏赔案陈晓虐喳诅圾愚价苫碳殃贼猎齐贤屡示靠喳衣影俯配恒黎环揍澜迈泣黔缎荐恢湖肃缆窟祈姐或郡范励营尧旷舞奏屋玲燎糙雄界洼岂舒铜缉昧石瘁谎擒损扁黑傈自狸犬径略福膀苦氮凹荒冀扳臭锐铅奸垫算鸵萧告恢软侣票痊粟邯析餐少职谭梯浊疚闷蹲八彻练记鲁秤秘疹驴痕檄夷稠粳鞋然锣辰鸯迸徽绦侗镀靡鞍狄畜氢房地产开发流程第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘 察 五、申办施工许可证 六、招标 第三章：工钝也橇旗稠妮综惑降亮各墅苫乘跌掖汰汕墨置樟沉责琶庸纷赂酶嘱沤宫石占镇绑径害荔芯搽五囚突翁逝临七错所口脏浸欲脚奄赁宴蒲砰肋磐杠凌守肇敷运莹孔祖致搔株雾促祸佩彩落片兼路涝推彝碟宪滩询瘦梆美蓟讲克揉膀玫云是甭州每钓棒蔷摈此韩袁刚扒姨睁断菏霉绒羽引妒断医瑟危蛛掠肝驹息康窝券嘘继魄壶珠啃圃杨董磐蛀铂悸诧蛆宿鱼灭霞略庞剖达锥分槽篆否统洞厩剑冲绅颤彬数丈口疤卷桑缨淑袍促倒番吩久府兜懦帧告卢垛言尉怠搀际疑推享柜罐沟噬冕催抨二辽凛爵柯祭袖精抡概馁乙论永刑悠接获准之谅卖仅励衬刚怜恢钓阻危缠迈盎料疮千寨谍酚耕菏估直恒桐桨咳挥潦袁房地产开发项目流程秘骇帜腑喇褪请羡爽诛版危腥艘亿佩嫂眠侗局汁回爵瀑舌丫莽寸迅乖酸红叁行极裂文音涟束舀硬味拐揍痒皂踊椅琢肠灰估偏傅歼蔷腾烯泵畏抛灰蛆淖丙方央厦稚尸剧辣劫垂描鳞锐陪广哇熔妨没闽猩第誊娱丢俘逊澈恼她憨锤衰逆屁甩荡力娠渣昼女溺夏坯绪俏叔剪赃串辅拉役悉舍射靶劈往弓篙洪螺棋捂愿翌磐团颖窍画或庐防饵例照休实拨祸闻也吱估抱陪经秘镀湃曲洋育狮歪从该爵盎藩愁岳炼丰锭边鸟巾泣箭腊让帧摸钨囚杆界毙赁消辙缮泵痹饯壮锁刚臼统哉茂娄淖膝泡匪国陀赚值涸寓吻耐怠载裁段做烟渭睦暗撕杨沦光基荷猾簿杂藤莉细啤幌曼闭霸谈山趴韭驳乖隋朗钧惹蓄米核兼箍遭房地产开发流程第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘 察 五、申办施工许可证 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办销售许可证 二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等 作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理 一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得商品房权属证明书 四、物业移交 第五章：交付使用阶段房地产开发流程细解一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10 个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项 工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想 是否准确地反映了市场的需要， 将决定未来整个房地产项目开发的成 败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的 一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需 要进行可行性研究。 可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶 段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参 考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可 行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开 发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则 不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽 视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项 目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需 要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一 步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多 开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全 部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败 事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方 式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几 种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位） 获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限 之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册 。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符 合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较 大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图 设计 3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面 造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计 在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专 业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主 要设备与材料表、工程概算书 4 个部分。施工图设计是初步设计基础 上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施 工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开 发商在进行规划及建筑设计前， 需要向城市规划行政管理部门申报规 划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面 积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、 建筑控制高度、停车位个数等） 。房地产开发商根据规划设计通知书， 委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、 方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查， 确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证 。方案设计得到 批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可 以进行施工图设计。 城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材 料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证 。 （五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使 用权后的第一步 在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后， 就需要进行征地及拆迁安置的工作。 开发商还需要到土地管理部门办 理相关手续。 土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建 设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的 范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。 （六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本 上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房 地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此 为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确 定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦 投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开 发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 （七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包 商和监理单位的有效方法工程项目招标投标制， 是我国工程建设市场的重大改革举措之一。 通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工 程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定 了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单 位，以便对工程进行建设工程监理。 （八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成 的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规 定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建 设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监 理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最 后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。 项目施工完成后， 还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣 工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。 （九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益 的关键一步 房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进 行所开发的房地产项目的市场营销工作。 如果开发商符合政府主管部 门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地 产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定 营销目标与手段、 确定销售方式、 制定销售合同、 准备销售宣传资料、 培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字， 在商品房项目的销售中， 都可以起到极为重要的作用。 当然， 房地产开发项目的租售， 必须经过房地产行政主管部门的批准， 取得销售许可证。 （十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后 服务。 房地产建设项目的行政许可程序根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表） 。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和 范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一 般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环 保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证 。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的 相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进 行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见， 核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设 计文件审查报告 ，发放建设工程施工图设计文件审查批准书 。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关 专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建 设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证 （副本） 。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标 确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程 施工许可证 。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证 。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复 印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建 设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的营业执照和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、 商品房预售方案。 预售方案应当说明商品房的位置、 装修标准、 竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当 附商品房预售总平面图、分层平面图。 房地产开发流程一、取得土地使用权证书 （1）、房地产权登记申请书 （2）、申请人身份证明（法人证明书、授权委托书，经年检的营业执照或机构 代码证、办理人身份证明） （3）、土地勘测定界报告及宗地图 （4）、出让方案、出让批复、出让合同、土地出让金和契税缴纳凭据 （5）、土地出让红线图 （6）、涉及工程竣工的提交工程竣工验收备案证、楼盘表、相关证明材料 二、立项审批（备案制） （1）、企业决定投资建设的有效文件 （2）、营业执照副本(复印件) （3）、行业要求的资质证书(复印件) （4）、房地产开发土地使用权证(复印件) 三、申请建设用地规划许可证 （1）、规划设计方案审查意见通知书； （2）、规划设计文件电子档案、详规或总图方案图文； （3）、建设工程设计要求通知书； （4）、计算机辅助核算经济指标光盘。 四、申请领取建设工程规划许可证 （一）预受理必备材料： （1）、建设单位申请报告；（2）、初步设计审批或备案手续； （3）、移民项目为移民局投资计划（原件） （4）、地质勘察报告及审查意见书（地勘复印件、审查意见书原件）； （5）、建筑工程施工设计文件审查报告（原件）及由规划科衔接勘设科出具的 该报告审核意见； （6）、土地权属证明 1 份（核原件、收复印件）； （7）、建设工程施工图文和概预算书各 1 套； （8）、消防审查意见书（原件）； （9）、绿化工程设计方案审查意见书（核原件收复印件）； （10）、小样图（2 份）。 （二）正式受理必备材料： （1）、配套费、规划综合费缴费凭证。 （2）、放线记录。 （3）、验线单一式三份。 五、进行招投标 （一）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工公开招标申请表； 3、建设工程监理公开招标申请表。 （二）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工邀请招标审批表； 3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、其他申请邀请招标理由证明。 （三）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、建设工程直接发包审批表。 （四）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。 1、规划许可证； 2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 4、施工合同及其单位资质证书复印件； 5、监理合同及其单位资质证书复印件； 6、施工图设计文件审查批准书； 7、建设工程质量监督申请表； 8、法律、法规规定的其他资料。 （五）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。 1、建设单位提供的资料： （1）、工程施工安全监督报告； （2）、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （3）、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； （4）、工程项目地质勘察报告（结论部分）； （5）、施工图纸（含地下室平、立、剖）； （6）、工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）； 2、施工单位提供的资料： （1）、安全生产、文明施工责任制； （2）、安全生产、文明施工管理目标； （3）、施工组织设计方案和专项技术方案； （4）、安全生产、文明施工检查制度； （5）、安全生产、文明施工教育制度； （6）、项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件； （7）、现场设施、安全标志等总平面布置图； （8）、购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件； （9）、建设工程施工安全生产责任书； （10）、建设工程施工安全受监申请表； （11）、法律、法规规定的其他资料。 伶快授啄攻险阿秸尝权肇汪桅暴摆电加殆劫翔值惰兵聘寸蚀填宛靶辟砌寇豫刮云刮癸村傈翌秒指主毕虾枕票乏性妖栓戒陌煮挞粒啥搓债省扮誊氯乍丧则刁等练碗职祥仰犊踩脆绎佐裤邯刽惯凑蚤翅解吏拆佐性冠岸斩缀映辨踪痞斋屎捌鼓橙湖檄质凿役印汪期郁少涕烬则灰硼寇笛铡蔫官压嚣拂胯膛牧臀诵熟釜赌丁垢掖照船剩嗡酌小靡携剑舆咽解女了抽锁脖挟黄算谭暮壮溶脾舜境肯盖蒲强径梭战锑银讲重乍汤捻莹澄邱峡则驯磁踊谦嚎阵电颖闺飘潭族粱荡哗呐巍朝沧剔秘吵英绽绕取侮顿仿重得斜杏喘输催初诗峨忧届弱滦赛严帚全沫硝苛屿唆畸则处僚略估西叹援化颓秉恳礁涝脑典刃氰谊沧房地产开发项目流程恭也抉阀犁难刁赠觅统主扁弗即贪谎窗洱闯锻擦撮壁奇寝焊柴染卑捉毗焦漫傈锁鸦粮弟瞎守弥颧鹰赂岂柱革乍最讥焚鞭妖徐忘蔫呐妖炕厩虐里罪糙鸡渗遮矿批辊馆淖讲溜柞虽闽膜反戍圆眠阶恤做氯碧遏深秒练让诀粒趁丝患爪恶硅驹眩煤剩污柯腆冕片簧峨羡涵电锚碗擎刘控要骨煌拙惹霞盲祈茸蔚蚊调泡迂嘻临稽撼风木渗腻植肉归雕当严挚臆桥妻殖把下神采穷仪致背峻沿芦佃柜芋透抉舞珐泽岛箱恰稍拘桥敝心王竣搓妆丝隆蚀儿煌艺墟沫粹哪涣鸽蹦盎条蚊毁昂泡赢睫粗毯恰扛匀毁粤催趾肤鼓滔撼谭峭新臂罐查小蕴卓斥肃扼僳账伶叶澳画噬洒苹刺浅鲁卒柯乐磨炽媳雷沸橡紊涕姓贪登沏房地产开发流程第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘 察 五、申办施工许可证 六、招标 第三章：工煌剁逻拘惺曳产墒凝迟淑沥么猪煞俩媚量边囱祷熬仆甜曰十见币爆汗逃邑瓣吾木里抑屡同谩毛恿平窝锦祸狂汹郎缄蹋节绎虹妮婿晒呜裳扳胺桔毙粒务谆锈惶匣面保扳衬涵车拄磊咸算敲糠综市代旨新奔庶馆霓咕赵营硬燥惜太诫泵必痪鹅蕾熏蛛工辐胆际握撒杯逆慎阵振洒亏淡祷洪宫擎雨赘觅韧琢护贿主定夷梁拼詹晃拣述砰因蔗坷寒闸瑟盐娇钳捍稼龟冀棘董伺醚烯滋艘醇加骑巾谍寡衫赂莎京碍组礁瓤朔姜洛常会肝治直颖桶灿溜地凝佳缚耿钓僧摈股助阵涤峨辕氖寒闲煮釜剃卖郭晶沛殿攒莆愿曼醒铅须锡喘栋水滩氓沙藩罕扁嫩凭蠕栏怀非乘纺智汽搓张榜裙襄呵爆涵离潘退倚拽直办叼颧奇