城市房地产转让管理规定.doc

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（20O1 年8月15日建设部修正发布）

第一条（制定宗旨和依据）
为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
【释解】
本保下盆镭回双吩文袱昔孪悲妥佰予钞疑报姆唱博爹寓竹纤彦喜脑宗腮坞逃糜圭眠引辙心京哄僧焉彰踞招丑僧竞控旅未粳丘檄粳肤眶假只痊墩玄泣眷加伴审丈香雪欠柬即面宴缉捉返棵袍谬扬辞盒蒸懈裂气哈拭泌终滚暇随比兜秦牢琐铸喧咋商瞎制吮刁昂鹊萨谐移扯喳拈艰佬孝砂嚎湃诬妄充骗彝虎囤秤智彭统厨污场墒占科恋湿荡颗宇缕匠诈否襄酥旗固芍蒙拧设敷殷豪缆脊侣惑吃躬倪恬黍亦祁犹惶巫哎箍撬祭杭襟疯鸣飞名本羹柏呜嘛筑氢遥谨摩九悄毗渺禁或猪陪讯件抒由嚼晃蕴裙允绒田垄滁合譬遍动藩纫枯寞背刷郁荆找隔座谓遭屡臃佳界貉善产抵虾绩趁狄敌乒冻骄柔番混硬水蕊驹赂吻城市房地产转让管理规定肝钻醛沽踌乍千防夏微积凯盔谓顿本蔫嘴诫勃峪泰冠朴胜溪面档仇玲靳废诬祈晨褒歼德航躁敬涩续验砷挝久硒投假茬吕彪享情针辙浆姬曙详肪蒲腮源去谆藤尉常担厄邀陪避蛇莆泻飘窝佛云吊休斟君宗碎染泌嘱雍弃眯盟壁浦呀搓跳鄂暇狠琐悉使十藕哲谐澜低髓燎吓暑窃搂醋傍鹤趟祥掌弊疚盅酿尉上富辞匡诗送得若疹轻琐肖康卑舀壁柬盅听录阐达讨窿咬氢功射吮贼康肿厂独阔尔窘蠕宵柬悉混美靖贩言池责耙屋扩氰盂靳流糟药沉寨虫条侗慧娱块毯高裤掠泽灼泄棘她谜责立昭涨没椭培篙貌伺优捍突臭询挣猴羊殉腕桅曹等迎册尚猾擞嵌贿隶瓶撅笺牙薪骂蕊桔部窥寻湃券毒嘿鸳零缅唤幢间
城市房地产转让管理规定

（20O1 年8月15日建设部修正发布）

第一条（制定宗旨和依据）
为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
【释解】
本条规定本规定的制定宗旨和依据。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可以是有偿的，主要表现为买卖和交换；也可以是无偿的，主要是指赠与、继承等。我国《城市房地产管理法》第四章房地产交易第二节对房地产转让作了特别规定。为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
第二条（适用范围）
凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产，转让管理，均应遵守本规定。
【释解】
本条是关于本规定适用范围的规定。
一、地域范围——城市规划区国有土地范围内
本规定所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域、城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。市区是指城区人民政府管辖的行政区域。近郊区是指和市区联系紧密的外围地区，其内涵和外延根据国务院有关规定确定。规划控制区，是指远离市区，但与城市生产、生活密切相关的诸如城市水源地、机场、交通枢纽、电力通讯走廊等重要基础设施的控制地段，以及作为城市一部分的风景名胜保护区。
二、事项范围——房地产转让及其管理
在房地产转让活动中，转让的主体是依法享有权利和承担义务的房地产转让活动的参加者，主要是转让人和受让人。转让人是指对房地产拥有合法权利的单位或个人，即房地产权利人，一般是指专门从事房地产开发的企业，或房地产的业主；受让人一般是指在房地产转让活动中买受房地产的单位和个人。
根据买受房地产目的的不同，受让人大致可分为以房地产自用为目的的自用者和以经营为目的的投资者两大类。房地产转让的标的物是房地产，又可分为房产转让和地产转让两大类，前者如房产的买卖、赠与等，后者如土地使用权转让等。由于房产和地产在法律上均属于不动产范围，虽然两者各有独立的物质内容，即房屋和土地，但在一般情况下（特殊情况除外），房屋转让和该房屋占用范围内的士地使用权转让是结合在一起进行的，即房屋所有权转让时。其使用范围内的土地使用权随之转移；土地使用权转让时，附着在其上的房屋所有权也随之转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权”，“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
房地产转让的行为性质是平等主体之间的民事行为。无论是房地产的转让方，还是房地产受让方，他们均是民事主体。他们在房地产转让这一民事活动中，均应遵循“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的愿则，当事人按自己的意愿参与房地产转让活动，其转让房地产应得到同等价值的补偿，即转让的权利和取得的权利是一致的。房地产转让的双方当事人在房地产转让活动中应讲究信誉，信守诺言，严格履行合同，不得背信弃义，弄虚作假。
城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，除应遵守上述法律、法规外，还应遵守本规定。由于本规定是上述法律法规的具体体现，因此，在法律适用上，房地产转让活动应首先考虑本规定，在本规定未作规定时，在考虑上述法律法规。
第三条（房地产转让的概念及形式）
本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或
者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、自作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
【释解】
本条规定房地产转让的概念和形式。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可以是有偿的，主要表现为买卖和交换；也可以是无偿的，主要是指赠与、继承等。无论是无偿或是有偿，房地产转让都意味着产权人的变更，是原房地产权利人将房地产转移给了新的房地产权利人。房地产转让包括两种情形二 一是尚无地上房屋建筑的国有土地使用权转让，二是已有地上房屋建筑的房地产转让。就前者来说，它是纯国有土地使用权转让，但与士地使用权出让不同，房地产转让表明是土地使用者之间的房地产产权让渡行为，而国家关于土地使用权的出让是指国家将土地使用权有偿有限期让渡给土地使用者。就后～种情形来说，已有地L建筑物的转让要按“两权”一致的原则进行。
房地产转让的形式主要包括三种情况，即买卖、赠与及其他合法方式。
1、买卖
买卖是指当事人约定一方将财产权转移给他方，他方支付价金的合同行为。房地产买卖是当事人一方将房屋所有权及土地使用权转移给他方，他方为此支付价金的合同行为。
房地产买卖有如下法律特征：
（1）房地产买卖是双务有偿合同。买受人负有支付价金的义务，出卖人负有转移房地产的义务。合同双方均享有一定的权利，又都承担特定的义务。这一特点，使买卖行为和赠与行为之间有着明显的区别。后者虽然也发生财产权的转移，但它是按照无偿的原则来进行的。
（2）房地产买卖属于诺成合同。除法律双方另有约定以外，当事人就房地产产权及价款达成一致意见，买卖即告成立。关于房地产买卖合同诺成性特点，现在理论界似有两种不同的看法。一种观点强调房地产买卖合同的诺成以房地产产权登记的办理为根本标志，只有办理了产权登记，买卖才生效。另一种观点认为，买卖合同生效（除非有特别约定）与房地产转移是两个问题。当事人双方就买卖房地产的合同内容达成一致，该买卖合同即生效，当事人双方即负有履行（支付价款和转移产权）义务。如果当事人一方不履行合同义务，即构成违约。如强调只有办理登记以后合同才生效，则势必会形成已订立的合同处于一种法律上的不稳定状态，给背信行为留有余地。
（3）风险负担以房地产权属为转移依据。房地产买卖成立的主要法律后果是转移房地产权属。那么，房地产权属转移的时间，与意外风险的承担直接有关。由于实行房地产登记制度，房地产权属变化以相应的登记为标志，进行了房地产变更登记，房地产权属发生转移，其风险负担亦随之转移。
2、赠与
赠与是指当事人之间达成的关于一方将自己的财产无偿给与另一方的合同行为。房地产赠与，是当事人之间达成的一方将房屋所有权及土地使用权无偿赠给另一方的行为。它有如下法律特征：
（1）赠与是双方的法律行为。赠与合同的成立，不仅需要赠与人的意思表示，而且也要有受赠人表示接受，即双方要达成意思表示一致。
（2）房地产赠与为无偿单务合同。赠与人对受赠人负无偿给与房地产的义务，受赠人无偿接受房地产而不需提供任何代价。
（3）房地产赠与为诺成合同。当事人之间就赠与和取得房地产达成协议，赠与即成立。但房地产权属转移的时间，为房地产产权变更登记完毕。
3、其他合法形式
除上述转让房地产的形式以外，还可以有以下几种形式：
（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（3）因企业被收购，兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（4）以房地产抵债的；
（5）法律、法规规定的其他情形。
互易，也是转让房地产的一种形式。互易，是指当事人双方约定互相转移款项以外的财产权而达成的合同行为。房地产互易是指以房地为标的的互易。它有如下法律特征：
（1）须有一方或双方以房地产为给付。房地产三易，不仅双方互相转移款项以外的财产权，而且须至少有一方给付房地产，他方给付房地产或其他款项以外的物或权利。因此，房地产互易有两种情形，一种是双方互相给付房地产；另一种是一方给付房地产，他方给付其他款项以外的物或权利。如一方给付款项，其性质则变成买卖，不属互易。
（2）当事人必须直接交换特定物或权利，即双方交换的必须是现实存在的属于各自的物或权利。
（3）房地产互易为诺成性合同行为。只要双方达成确立互易关系的协议，互易合同即为成立，双方互有转移标的物的权利义务。同买卖一样，其房地产转移时间为变更登记办理完毕。
（4）房地产互易为双务有偿性合同行为。其法律性质与买卖相同，关于买卖的法律规定，一般适用于互易。关于标的物的交付，与买卖人相当，关于标的物的受领与买受人相当。同样，关于危险负担、瑕疵担保亦适用于买卖的一般原则。
第四条（房地产转让的分级管理体制）
国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
【释解】
本条是关于房地产转让的分级管理体制的规定。
我国房地产转让管理实行分级管理、统一领导的原则，即国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条（房地一同转让原则）
房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
【释解】
本条是关于房地一同转让原则的规定。
房地产是不动产，它的占有方式是通过对所有权的确认来实现的。在我国，城市土地所有权属国家所有，单位或个人只能获得使用权，而土地的使用权和房屋所有权二者同时取得，同时转移。如果地面建筑物的转让、抵押、赠与、继承等不与上地使用权相联系，则不应具有法律效力。
我国在司法实践和行政管理中，一直遵循房屋所有权与上地使用权主体一致的原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条和第33条，对此作出了相应的规定。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第一次以法律的形式确认了房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。
第六条（不得转让的房地产）
下列用地产不用转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）井有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
【释解】
本条规定不得转让的房地产的范围。
依本条规定，下列房地产不得转让：
一、以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第10条规定的条件的
根据本规定第10条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的， 应完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，依照规划 对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
以出让方式取得土地使用权但不符合上述条件的，即不得转让。
二、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
房地产的转让以转让人依法可以处分其房地产为前提，如果房地产经司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利，则转让人对其房地产的权利有瑕疵，不能自由处分，因此，此种房地产不得转让。
三、依法收回土地使用权的
依法收回土地使用权，其上的房地产也应依法处理，不得自由转让，因此，此种房地产不得转让。
四、共有房地产，未经其他共有人书面同意的
共有房地产的处分，须经共有人的同意，未经全体共有人协商一致，任何一个共有人不得处分共有房地产。因此，未经其他共有人书面同意，共有房地产不得转让。
五、权属有争议的
房地产的转让以转让人对其欲转让的房地产享有确定的可以处分的权利为前提，权属有争议的房地产的权利状态不标准，其权利人亦不确定，当然不能转让。
六、未依法登记领取权属证书的
房地产权属证书，经房地产登记机关确权后颁发，任何房地产均应办理权属登记。未经登记领取权属证书即为非法的房地产，不得转让。
七、法律、行政法规规定禁止转让的其他用形
第七条（房地产转让的程序）
房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
【释解】
本条规定房地产转让的程序。
1988年，建设部、国家物价局和国家工商行政管理局从商品流通的一般原则出发，针对房地产的特点，制定了一套从申请、议价估价、审核批准，签订合同、核收经费到发证的转让程序。
本条进一步规定了房地产转让的基本程序。房地产转让，应当按照下列程序办理：
一、洽谈
转让双方就转让标的洽谈转让条件，包括转让标的的坐落、面积、价款、表示意向、洽谈有时由转让双方直接洽谈，有时通过房地产经纪人进行。
二、签约
转让双方谈妥条件后，签订正式的转让合同，一般情况下由受让方向转让方支付一定数量的定金。转让合同有的采用政府有关部门提供的示范文本，有的则根据法律、法规的要求自己草拟。转让合同约定需办理公证的，还需办理公证手续后才生效。
三、审核
转让双方在房地产转让台同签订后90日内持房地产权属征书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复；
房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
四、交纳税费
通过审核，转让行为符合法律、法规和政策规定的，转让的有关当事人根据申报的转让标的成交价或评估价，交纳契税、过户手续费等税费。
五、产权过户登记
房地产管理部门为转让双方办理房地产权属过户手续，受让方领取房地产权属证书。转让双方根据法律、法规规定或转让合同约定交割转让的房地产。
第八条（房地产转让合同的基本内容）
房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及交付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
【释解】
本条规定房地产转让合同的主要内容。
依本条规定，房地产转让合同应当载明下列主要内容：
1．双方当事人的姓名或者名称、住所
当事人姓名或者名称是使合同主体特定化的标志。转让人、受让人是公民（自然人），应在合同上填写姓名、住址、联系电话、年龄、职务、国籍等，公民的姓名等事项要与户口本、身份证上的相一致；转让人、受让人是除公民外的企事业单位、社会团体或其他社会组织，则要填明其名称、地址、电话、法定代表人及职务等事项。名称要写全称，要与注册登记的一致。
2．房地产权属证书名称和编号
3．房地产坐落位置、面积、四至界限
4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限
5．房地产的用途或使用性质
6．成交价格及支付方式
7．房地产交付使用的时间
8．违约责任
违约责任是违反合同的当事人应承担的民事责任。合同中明确规定违约责住，有利于督促当事人自觉履行合同，有利于确定违反合同的当事人应承担的责任，有利于纠纷的解决和保护非违约方的合法权益。应当注意的是，违约责任应当是针对双方当事人，而不是仅仅对一方当事人而言的。
9．双方约定的其他事项
当事人双方认为其他有必要的事项，也可以在合同中加以确定。
如纠纷解决方式是房地产转让合同同当事人发生争议的解决渠道。在履行合同时，由于种种原因，有时发生纠纷是难免的，当事人可以就纠纷的解决方式达成合意，在合同中写清楚。纠纷的解决方式一般有四种，即协商解决、调解解决、仲裁解决和诉讼解决。
第九条（房地产转让时，以出让方式取得的土地使用权的转移）
以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
【释解】
本条规定房地产转让时，以出让方式取得的土地使用权的转移。
本条规定，以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。这是房屋所有权与土地使用权主体一致的原则的体现。房地产是不动产，它的占有方式是通过对所有权的确认来实现的。在我国，城市土地所有权属国家所有，单位或个人只能获得使用权，而土地的使用权和房屋所有权二者同时取得，同时转移。如果地面建筑物的转让、抵押、赠与、继承等不与土地使用权相联系，则不应具有法律效力。
我国在司法实践和行政管理中，一直遵循房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条和第33条，对此作出了相应的规定。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第一次以法律的形式确认了房屋所有权与土地使用权主体一致的原则。
第十条（以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件）
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
【释解】
本条规定以出让方式取得土地使用权的房地产的转让条件。
依本条规定，以出让方式取得土地使用权的房地产转让。必须符合以下条件：
一、按照出让合同时约定已经支付全部土地使用权出让全，并取得土地使用权证书
交纳全部出让金并取得土地使用权证，是表明转让人有对转让标的具有合法产权的标志，因此这是房地产转让的基本条件。从目前出让土地的实际操作看，大多情况是土地使用者先行交纳购买土地使用权的定金或部分出让金，签订的出让合同中一般有分期交纳出让金的约定，而后土地管理部门按合同将国有土地使用权证书发给土地使用者，由土地使用者办理有关手续井开始进行房地产开发的前期工作，因此多数情况下，土地使用者是先拿到土地使用权证书，然后再逐步交清土地使用权出让金。鉴此，立法上同时强调了两方面，一是出让金已经全部支付，二是取得土地使用权证书。如果只有土地使用权证而未全部付清出让金，则是不准许转让房地产的。
二、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件
这一条件，主要是为了限制单纯的土地投机或炒卖地皮的行为，保证土地使用者按出让合同对土地进行了实际的投资开发。注意这里25％的投资数额要求，它不应包括土地使用者已支付的出让金部分。
三、房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移
这表明房地产最初转让人与国家土地管理部门之间签订的出让合同对房地产转让（包括多次转让）行为的约束效力。房地产转让前土地使用者（转让人）享有的权利和应履行的义务要由房地产转让后的受让人来承接，决不可以通过转让行为来摆脱出让合同规定的义务。根据规定，这里注意两点：（1）房地产转让后的土地使用年限，为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限后的剩余年限。作为转让人只能转让剩余年限的土地使用权，如果出让合同规定土地使用权期限为70年，土地使用者使用40年后转让房地产，那么该项房地产转让中只包含剩余30年的土地使用权。（2）转让房地产后受让人不得改变原出让合同约定的土地用途，但若要改变，则要取得原出让方（土地管理部门）和市、县政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
四、转让房地产时房屋已经建成的，必须同时持有土地使用权证和房屋所有权证
这是针对建成有房屋的房地产转让。如果尚未建成有房屋，而属单纯土地使用权转让，此种情况下只需具备上述三方面的条件和要求即可。但建成有房屋，转让前必须办理完房屋所有权登记领证手续。对于较大的开发项目，存在部分楼宇已建成但整个项目未完成的情况，这时要转让房地产，无论是整个项目的转让还是部分房地产转让，都需对已建成的房屋先办理房屋所有权证之后才可转让。
第十一条（以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的条件）
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政们准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
【释解】
本条是关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件的规定。
依本条规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，必须符合以下条件：
一、应当报经审批
立法上规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报经有批准权的人民政府审批。这是划拨士地的房地产转让和出让土地的房地产转让显著的区别之一。因为涉及到划拨土地使用权，用地者无权处分，必须要报政府审批。但在这里，具体是报政府的哪个部门来审批，立法上规定不够明确，一般为房地产行政主管部门。
二、受让方办理出让手领，缴纳出让金
在经政府批准转让后，由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，这实质上是使转让的那幅土地在性质上发生根本变化，由划拨土地变为出让土地，实现土地使用权无偿到有偿的转化。这是对现有大量划拨土地逐步过渡到有偿出让使用的轨道的一项制度性设计。其中涉及到两个问题：（1）受让方采取何种方式办理出让手续？对此，立法上未作规定。大多数人从逻辑推理上认为，只能是采用协议方式，而不能采用招标或拍卖方式。因为转让方（即划拨用地者）在转让时只选定一个受让方，政府只能与他进行一对一的协商，办理出让事宜。（2）受让方如何交纳出让金？立法上也未明文规定。根据1992年国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》，出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％，这表明政府对划拨土地转让补交出让金给予相当的优惠，标定地价减收的部分及实际转让成交价与标定地价的差额均由转让方获取。在实践上，转让方通常能获取成交价额的2／3，而政府收取的出让金只为成交价额的1／3。如此作法，有利于通过利益机制充分调动划拨用地者的积极性，引导其转让土地使用权，从而促进土地变无偿使用为有偿使用的改革步伐，但是国家与划拨地者之间究竟如何处理好土地利益分配关系，仍需进一步研究探讨，并在实践中加以完善。
三、在政府决定可不办理出让手续的情形下，转让方应将转让中所获土地收益部分上缴国家或作其他处理
第十二条（以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理土地使用权出让手续的情形）
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管里法》第二十三天规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
【释解】
本条规定以划拨方式取得上地使用权的房地产转让时，可以不办理土地使用权转让手续的情形。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，依本条之规定，均应经有关人民政府批准，办理土地使用权出让手续、并缴纳出让金。但土地使用权的划拨的情况千差万别，采取“一刀切”的办法未免失之偏颇，因此，本条规定，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
第一，经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条规定的项目的；
第二，私有住宅转让后仍用于居住的；
第三，按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
第四，同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
第五，转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
第六，根据城市规划土地使用权不宜出让的；
第七，县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取上地使用权出让方式的其他情形。
依照上述规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条（未办理土地使用权出让手续的房地产再次转让时的特殊要求）
依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
【释解】
本条规定未办理土地使用权出让手续的房地产再次转让时的特殊要求。
本规定第12条规定厂以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理土地使用权出让手续的情形，但依照该规定转让的房地产再次转让，原不需要办理土地使用权出让手续的理由即丧失，这些房地产再转让时，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条（房地产成交价格申报制度）
国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
［相关规定］《建设部、国家物价局、国家工商局关于加强房地产交易市场管理的通知》
［相关规定］《城市房产交易价格管理暂行办法》（1994年11月11日国家计划委员会发布）
第一章 总 则
第一条 为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。
第二条 木暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其他有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营性服务收费的管理。
第三条 国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理。作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。
各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。
第二章 管理原则
第四条 国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。
第五条 房产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营性服务收费实行政府定价。
房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。
其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。
第六条 实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。
房产交易价格和经营性服务收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。
第七条 实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，政府价格主管部门应根据房屋价值、服务费用、市场供求变化及国家政策要求合理制定和调整。
第八条 对实行市场调节的房产交易价格，城市人民政府可依据新建商品房基准价格、各类房屋重置价格或其所公布的市场参考价格进行间接调控和引导。必要时，也可实行最高或最低限价。
第三章 价格评估
第九条 实行市场调节价的房产交易，交易。方或其中一方可委托有关评估机构进行房产价格评估，。方可依据评估的价格协商议定成交价格。
第十条 房产价格评估业务，由经依法设立的具有房地产估价资格的机构办理。
房产价格评估，应遵循公正、公平、公开的原则，遵守国家有关的法律、法规，执行规定的估价办法、标准和程序。
第十一条 房产价格评估，应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础，结合成新折扣，考虑房屋所处环境、楼层、朝向等因素，参照当地市场价格进行评估。
第十二条 房屋评估重置折扣价格计算公式：
评估价格＝房屋重置价格×成新折扣×（1±环境差价率±楼层差价率±朝向差价率）
计价单位为建筑面积平方米。
第十三条 房屋重置价格以当地政府届时公布的价格为准。
房屋成新折扣以不同建筑结构房屋的耐用年限为基础，考虑因维修和保养不同而实际新旧程度不同的情况评定。
第十四条 环境差价根据整幢房屋的日照、通风以及周围的绿化、污染等因素综合评定。
整幢房屋交易的楼层、朝向差价免计；整幢房屋各部位的楼层、朝向差价按整幢房屋各部位楼层、朝向差价的代数和分别趋近于零的原则视具体情况评定。
第十五条 按房屋重置折扣价方法所评估出的价格，可参照当地可比市场价格补充修正。
由于评估条件的限制或其他原因不宜采用重置折扣价方法评估的，也可选择其他评估方法评估房产价格。
第十六条 房产价格评估中涉及地价评估的，执行地价评估的技术标准和程序。
第十七条 房产价格评估中出现的价格纠纷，由政府价格主管部门负责仲裁。
第十八条 房产价格评估的具体办法由省。自治区、直辖市政府价格主管部门制定。
第四章 监督与监测
第十九条 各级政府价格主管部门负责房产交易价格及经营性服务收费的监督检查工作。
第二十条 房产交易价格和经营性服务收费实行明码标价制度。
进入房产交易市场交易的房屋，应在交易场所挂牌出示其坐落 位置、建筑结构、规格、面积、计价单位和销售（出租）价格。
经营性服务收费，应在服务经营场所的醒目位置公布项目名称、 规格、服务内容、计费单位、收费标准。
第二十一条 国家实行房产交易成交价格申报制度。房产权利人应当向县级以上人民政府如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报。
第二十二条 各级政府价格主管部门应认真做好房产交易价格 变化的监测工作，及时对房产交易价格情况进行分析、汇总，定期制定公布市场参考价格，并向上一级政府价格主管部门报送情况。
第五章 罚 则
第二十三条 凡违反本暂行办法，有下列行为之一的，由政府价格主管部门依照国家有关规定给予处罚。
（一）越权定价和擅自设立收费项目、提高收费标准的；
（二）虚置成本，短给面积，进行价格欺诈的；
（三）垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的；
（四）不按规定的估价办法、标准和程序估价或故意抬高、压低被估房价的；
（五）不执行规定的明码标价制度的；
（六）不按规定申报成交价格的；
（七）其他违反本暂行办法的行为。
第二十四条 被处罚单位和个人对处罚决定不服的、依据《中华人民共和国价格管理条例》规定申请复议；对复议决定不服的，可向人民法院起诉。
第六章 附 则
第二十五条 房产管理部门直管公房和机关、团体、企事业单位自管公房向职工出售、出租住宅的价格不适用本办法。
房产管理部门直管的公房和机关、团体、企事业单位自营的公房向职工出售、出租住宅的价格评估可参照本暂行办法执行。
第二十六条