聂梅生论房地产走势(4.13).doc

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聂梅生就调控下的房地产走势来扬发表演说——
今年房价涨幅不会超过去年
4月13日下午，应扬州市住房保障和房产管理局和扬州房地产商会邀请，全国工商联房地产商会会长聂梅生抵达扬州，就当前调控下的房地产走势发表了个人演说。她详细分析了我国自2003年以来的所有针对房地产市场的调控政策的特点与效果，并剖析了我国房价 合理区间，同时从资本层面分析了调控手段的有效性。聂梅生具体对调控中的货币手段、“限购令”、保障性住房建设、房产税以及土地财政改革等进行了深入浅出的分析后指出，对中国房地产市场起关键作用的是依然是土地供给，根源在于制度性的改革。保障性住房是当前刻不容缓需要解决的问题，必须给保障性住房留出足够空间。金融手段和行政直接干预则当放在宏观层面，全盘考虑。针对今年的房价走势，聂梅生表示，前两个季度调控效果不会表现非常明显，调控显效应当在三、四季度。目前各地都出台了今年的房价控制目标，总体而言，今年房价不会超过去年7.1%的增幅。来自全国各地及扬州本地的开发企业以及相关部门负责人出席了报告会。

房价涨幅应介于GDP和CPI之间
聂梅生表示，从我国近10年来房地产调控的规律来看，房价的涨幅应当在GDP和CPI两个数据之间波动。客观来讲，房价增幅应当低于GDP增速，但一定要高于CPI的增幅。聂梅生认为，这主要是基于房地产的保值作用，必须承认房地产行业是一种与金融业密切结合的资本密集型产业。聂梅生说，在我国当年的经济形势下，针对房地产业的实质性调控手段包括通过金融手段收缩流动性，以控制流入房地产的货币量；降低开发商和购房人的资金杠杆率；以及加大土地供应。聂梅生表示，加强房地产调控，首先还是要解决土地供给的问题，尤其是对土地政策进行改革。同时要加大保障性住房用地的供应和开发建设。

实际利率才是影响房地产的金融因素
“加息不完全是针对房地产业，加息的背景主要是应对货币供应增速过快。原来M2增长很快，就是放的票子过多，这种情况下就应加息。因此，我觉得影响房价的重要因素的金融手段实际上不是加息，而是实际利率。
　　她进一步解释说，所谓“实际利率”就是减掉通胀以后的存款利率。“当存款利率减掉通货膨胀以后，变成负值的时候。变成负4指数的时候，一般就不会有人愿意把钱存到银行里了，一定会拿出来买房子，因此就会促使房价继续走高。”　　
为此，聂梅生提醒到场参会的开发企业，对待本轮调控千万不要掉以轻心，一定要总结以往历次调控的经验教训。在货币手段中，最重要的是收缩流动性，降低资金杠杆率。

调控下半年显效房价增幅不会超去年
　　聂梅生就当前全国部分城市正在推进的“限购令”进行了详细分析。她认为，出台限购的意图在于遏制投机炒房，控制资金进入房地产市场。但她指出，虽然限购令出台后，各地的交易量会迅速递减，但从后市来看，压制的需求爆发出来的力量要远远高于限购的力量。
在提到当前调控政策的显效节点时，聂梅生表示，政策效果从二季度末将会逐渐看出一些态势。但主要还是会通过三季度和四季度的实际市场情况来体现。聂梅生直言，她对今年房地产市场情况并不持乐观态度。“尽管地方出台的房价调控目标都是在10%或者10%以下，但我觉得今年房价大概涨不到那么多。因为去年并没涨到那么多。根据国家统计局的数据，去年全国房地产房价平均涨幅是7.1%，虽然一些地方政府今年定到了10%，但未必今年会比去年涨的多。”

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