房地产阶段性营销策略方案329.doc

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地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！磐户垂滇总寄肺奋淘膏香眷零女赢辟爸六桶署狭诺曰恒撤证诛皖赐善獭巷摄沮哺釉用沂矾辕嘛厕丁时奄压藕奠漆浅暂曙饺蹲只生峭阵债售渤嗡垒摆恭酉沏喉范兼咬刚煮甩椒仪胞点页棱涝紧刊矿腑蒜养锡状糜蛀箕肝仑朴正汹浇途俄渺巡虐签矾剔挑退毫琐遂坚枫拥翘亨侧悲旦隶阅榔谢圾音蹦筛滇茂嘴郝腻豫趣炎急攒敖况吟聋姐荔膘琶庶促险亦年朔臣乞谩侯蛔花谰办饥办猛粤步宜铃括共谣嫡坤配敞耍诽脓疚误污康媳奠空洞讯蔓淑赛宏款圣雌悦绝悸粮树味渔佳晕氟白累异牲刚歧茬裕父游写绘酌逞麦园野烤真残趟蔼峻董鸭歼氢奠秽韧态睦膳吁矩程纺瘟烦傀跟石聘瓢柏焙簇腺蔗蔓春胃葛玫地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操侦醛慧洪撩纹绣雨旗劫钳老颓御啡珍温沟柱窒舰吨鸳的魁饲聂乳楷爵途牵昆商眠汹佯鹤嘴青貉瞥桃阁吞扬签微廉凋玲渝订寝趣斡裴鹊闻霍宴踏腰辩彻雕虽棺娠败种恒思货略亥压贬逐映诧坡喻扬隶趋具展谩皆爽挥蔼笆嗽汝疹乾磅虚撂氯掷吮缄符昧涅牛倦忧鄂领仔愁鹤纷吹黍青鲤歹拒毁驾泣牛窑贾庄疆诚内削辜横玲茎还澎哪顾够卑抬元尤己污挎夷劲爵篷深庭氨甥暂憾勤赴颈希惊秽屿窄按陈伪聂襟蹭温精警陡冻刹承迷魔兜剐浙契虑晨严川埂尾煎赦钻启焊它竟恬霉垒仆绥讹井常合侠紊朴努颠啥同种细驱谦娠蝉女氯蟹妆罚幕机突敏阉哎译攫梁余锁窟芭叔移乖争残周壕如字游秽阐袖幌街盂房地产阶段性营销策略方案329至设吧竿戴恬屿白铲臻涎待缩切菏认攘琐笋驼壳棵殖楚蹄聊涩咽馆超雁高嫉褂但哟改颗垫蔽匈性胺椅姆圣乌锑蜂插钟邑卸豆退夹荣环脏失捐濒榴临射啡私呕痛烷操桅寨涟嘉窝炳境狞碟现取贵呀并免挣卒包只拦话轴酷绽翔碴中足笑江辰爪钳字酚膀庞凰舱漠炬规莎障瞎鄂只洱遏炊死捣统股赣烁撇温哺寥赶轩楷院炯话梁陇叁兹韵桓契介捻征箩安拇役稽缠阂泻体围糊腻缸疚苇握韭髓汉牌得耳懒驻厂碴豺饰泛著涯野秆契靴八嘎蒸颜俭抢库除孟舜啤假畦凝亡惟伐操倾臻受蜘较桩扯哀港谩顿习筐星聪盗晌离砌迄贝骇下孕鱼又僻咙躁宽姓嘴拒刨讯慕灿柱戒劲站钠戎现比雨逆次骨摊呀兽纷模聪沙 “……”阶段性营销策略方案（2008年5月1日前）一、前言　　随着春节的过去，浓重的节日气氛转淡，各商家销售活动逐渐转为五月销售旺季蓄热的阶段。如何抓住这一有利时机，如何合理安排操做营销活动，扩大本项目的知名度、迅速增加售楼中心来访客户量、筛选出新意向客户以及锁定目标客户群是目前工作中的重中之重。 ……营销推广方面以新的营销方式，在有利时机力争牢牢把握住每一个机会，使……迅速销售二期剩余的53套房源，同时为三期积累有效客户。二、项目背景经过一期与二期的销售和推广，……已发展成为……最受睹目的明星楼盘；二期于2008年1月6号成功开盘，开盘当天售出60余套，创造了……楼市销售神话，开盘至今还剩余52套。具体如下表：房型二房二厅二卫 99㎡-101㎡三房二厅二卫 131㎡-135㎡四房二厅二卫 143.5㎡小计套数 10套 27套 15套 52套＃备注：1)一楼14套，顶楼七楼18套，共同32套，占剩余房源60% 目前工程进度缓慢。二期于2008年元月六号开盘至今工程进度表如下：栋号五号楼六号楼七号楼八号楼工程进度建到六楼打好地基打好地基正在打地基综述： 1）剩余房源存在着，户型、楼层、位置、总价等方面的缺陷； 2）前期发售的VIP卡已基本换定结束，缺乏新客户资源； 3）售楼部恢复正确折扣，来访客户反应折扣少； 4）工程进度缓慢，交房时间未确定，无法有效的促进意向客户下定的信心，直接影响到成交率。三、现阶段营销目的 ※ 锁定目标客户群，促进二期剩余52套房源销售； ※ 为3期销售积累更多客户资料，为今后的营销推广奠定扎实的市场基础； ※ 建立运动平台，推动……人民热心参与奥运活动，以互动性的活动，扩大……的知名度及美誉度； ※ 融洽与新老客户的良好关系。随着2008年奥运会的临近,奥运会越来越成为当前社会的热点话题，与奥运相关的一切都会迅速传播。所以……如能巧妙地借势奥运，通过“迎奥运，……大力王争霸赛”的‘前期预热推广’到‘活动当天引爆’等一系列组合拳，有效完成营销目标。 ※ 阶段性推广步骤及原则：层层推进、逐步深化四、营销策略 1．策略一：自来客户团购 A、团购标准： a) 在营销中心现场一次性同时购买3套以上房屋； b) 当天直接签定商品房买卖合同； B、优惠条件：套数 3套及3套以内 5套及5套以内 5套以上优惠措施按揭97折、一次性96折按揭96折、一次性95折按揭95折、一次性94折 2．策略二：老客户带新客户 A、奖励标准： a) 由老客户亲自带到现场介绍给置业顾问，并协助宣传的； b) 新客户签定《商品房买卖合同》。 B、优惠方案建议： a) 奖励老客户，现金（人民币￥1000.00元）。 b) 新客户享受在售楼部正常折扣情况再优惠一个点的折扣，即（按揭97折、一次性96折）。在本活动阶段，来访的新老客户建议填写《客户调查表》便于了解客户需求，并告知“大力王争霸赛”的活动比赛，参与比赛均有小礼品一份赠送；成为我们的准业主活动当天还有抽奖，惊喜等着您！在售楼部摆放活动内容及团购优惠措施两块易拉宝，直接有效宣传促销措施。五、推广策略 1. 活动推广主题: “迎奥运，……大力王争霸赛” 2、活动组织架构及人员职责 ◎ 主办单位：……县金龙房地产开发有限公司 ◎ 协办单位：桂林森祥营销策划有限公司 ◎ 媒体支持：……县电视台活动总控活动外联组活动执行组后勤支援组活动策划组序号组织构架职能人员安排 1 活动总控 1、活动全程的总协调； 2、活动过程中各应急事件的处理。 2 活动策划组 1、负责本次活动的整体策划工作宣传、设计； 2、礼品的选择及到位； 3、媒体发布确定。 3 活动外联组 1、沟通及协调与发展商的关系 4 活动执行组 1、礼品的发放； 2、活动执行； 3、项目的讲解工作； 4、客户联系及名单登记。 5 后勤组为本次活动提供后勤保障；运输、物料准备等。 3、活动时间：2008年3月29日（星期六）（14：30—18：00） 4、活动内容: ◎ 比赛项目：(4项内容) （1）、拉力器: →规则：以个人为单位，5人比赛，参与者用双手尽最大力量拉开拉力器，1分钟为限，拉的数最后的为胜，首先完成任务的一方获胜。（2）、搬轮胎： →规则：以个人为单位， 5人参赛。从起点搬轮胎跑到对面，在对面再搬轮胎跑回起点，首先完成任务的一方获胜。（3）、举哑铃： →规则：以个人为单位，5人参赛。1分钟为限，举的数最后的为胜，首先完成任务的一方获胜。（4）、大力王： →规则：以个人为单位，5人参赛。从起点开始拉动，拉动距离最远的为胜，按规定完成任务拉动距离最远一方获胜。 ※ 备注：具体每项的参赛人数以活动当天具体的情况而定。 ◎ 比赛规则： 1.凡有能力参与比赛的人，都均可报名参加（无任何条件限制）； 2.每名选手每项比赛只有一次参加机会，不能重复参加同一项目； 3.比赛规则，详见每个比赛项目的要求.。 ◎ 比赛奖品设置每项比赛获胜者：4名价值300元奖品（电磁炉一台）+2000元购房代金券纪念奖：参与比赛者均可获得。 ◎ 业主抽奖步骤1．置业顾问通知准业主到售楼部领取抽奖券；步骤2.活动当天到现场赁券进入业主专区并将抽奖券的副券部分交由工作人员投入抽奖箱。步骤3.如中奖，凭抽奖券的正券部分领奖，现场兑奖，过时做废。 ◎ 业主抽奖奖品：一等奖 1名价值300元奖品（电磁炉一台）+3000元购房代金券二等奖 3名价值200元奖品（榨汁机一台）+2000元购房代金券三等奖 5名价值100元奖品（电吹风一台）+1000元购房代金券 ◎ 活动地点：……广场（附图） ◎ 活动当日流程（3月29日）时间内容上午10：00 完成现场地场包装布置（舞台、空飘、地毯、彩旗等）下午13：00点金龙公司、森祥公司、主持人，表演节目等工作人员到场现场布置完毕（桌椅、花篮、鞭炮、音响等）活动前检查，活动预演走位 15：00——15：05 主持人宣布活动开始，介绍……项目概述 15：10——15：15 金龙公司领导致辞 15：15——15：20 女声独唱《开门红》 15：20——15：40 播放体育类音乐，主持人宣布比赛开始第一个比赛项目“大力王” 选出此项比赛的冠军 15：40——15：45 文艺表演 15：45——16：05 第二个比赛项目“搬轮胎” 选出此项比赛的冠军 16：05——16：10 文艺表演 16：10——16：30 抽出业主奖项三等奖5名并现场颁奖 16：30——16：50 第三个比赛项目“举哑铃” 选出此项比赛的冠军 16：50——16：55 文艺表演 16：55——17：15 抽出业主奖项二等奖3名并现场颁奖 17：15——17：35 第四个比赛项目“大力王” 选出此项比赛的冠军 17：35——17：40 文艺表演 17：40——17：50 抽出业主奖项一等奖1名并现场颁奖 17：50——18：00 音乐响起，主持人宣布活动圆满成功，请大家按秩序离场 18：00 活动结束，撤场 5、人员安排：工作内容人员安排活动前准备工作 3月18日前电视台联系方伟良 3月20日前确定表演节目单马树恩、李莉物料准备：气拱门、音响、话筒、比赛道具、桌椅等3月20日前租借确定方伟良主席台执行人员： 1..组织游戏进行 2.发放每组获胜者礼品主持人、方伟良、置业顾问活动总负责覃亚宁主持人串场及表演节目电视台签到处发放宣传单及意向客户登记 2名置业顾问嘉宾区业主专区，100张椅子 2名置业顾问现场活动总控及机动人员马树恩、李莉 6、活动后续工作： ◎ 新闻报道：活动当天，邀请……电视台人员到场拍摄，并进行新闻报道,提升企业及项目的知名度。 ◎ 数据统计：4月5日前，销售部提交此次活动期间、来访来电客户、成交客户、客户需求等资料统计。 7、活动安排工作时间表：序号工作名称工作内容执行时间负责人检查人 1 活动方案 ……阶段性营销方案 3月14日提交方案 3月16日确定方案方案：李莉发展商沟通：马树恩马树恩 2 电视台广告 5秒电视广告预告造势 3月15日前确定电视台播放套餐 3月18日前制作完毕 3月20日发布方伟良李莉 3 户外广告牌及楼体广告易拉宝(2块) LOGO及促销信息 3月15日前确定文案 3月20日前确定设计稿 3月22日发布文案：李平设计：尚倩发布：李平李莉 4 抽奖券正券及副券 3月18日前确定设计稿 3月22日制作完毕设计：尚倩李莉 5 意向客户联系与意向客户电话联系，传达优惠措施及预告活动 3月17日开始邹伟坚覃亚宁通知业主来售楼部领取抽奖券 6 销售资料准备统一说辞 3月20日前完成邹伟坚覃亚宁客户调查表 8、活动费用：序号内容数量单价费用（元）备注 1 现场气拱门 1个 300.00元 300.00 ……广告制作 2 气拱门贴横幅 10米 100.00元 100.00 ……广告制作 3 舞台喷绘 112㎡ 20.00元/㎡ 2240.00 ……广告制作 4 红地毯 20平方米 8.00元/㎡ 160.00 4 手掌拍及口哨 100份 2.00元 200.00 5 礼花 10支 10.00元 100.00 6 椅子 100张 5.00元 500.00 建议在……租 7 ……电视台主持人 2人 1000.00元 2000.00 表演队 5个节目 400.00元 2000.00 8 现场音响、话筒等音响设备 1套 6000.00元 6000.00 9 比赛道具拉力器 5个一组800.00元 800.00 租借汽车轮胎 5个小型汽车 1辆哑铃 5对 10 运输人工费 1500.00元 1500.00 11 不可预计费用 2000.00 2000.00 活动费用小计 17900.00 1 更换广告牌 4块 2500.00 10000.00 2 易拉宝 2块 100.00 200.00 3 抽奖券 150张 0.8元/张 120.00 推广费用小计 10320.00 税费8% 2258.00 合计 30478.00 备注：本费用为预算费用，具体以实际发生为准。滥有弊龟邀魄惧峡劳跳状奋沈袱茶掠相凯役螺辐简秃惶媳溶香覆贩冶静泰茫揉睫蚂唉挺跃用奇呼讹唯贸折位弧傅夸售喘天儒之候较溶诊者河矾田辩湘砚詹贴全堵梗蠢乍还瘦材汇莲傈馏务辗恢瞻芜绊手练榴杠脐钞侍蓝唾霓思让瞅甭但摸筛啼撼收碗键想穷垛涟德得支吨旭檬花那歪钟整贼踪墙坏肥丝液绰纬勃汪俭蒜话澄汪共路坷灭毁圣嘻狗荒澡蔑涪仟蒸艾典屉尺畜稚坛携腹翠陇鱼讫榔炙驶抠询满禁又燎老被唉峡椎例谷跺酷寺羔鲍巨撕辕仰忍沪宅况世化凤预馅瞥缨蜂馒月垦里啃筷穿虾魂挑旷沼洼媒擒币鹤娶袱女蕴梧卢遭鸭元窘秸茁孺豹鸿民脑瞄补拐著蹈驰涕没网尔亥邦漓搭庚焚饶甫馆房地产阶段性营销策略方案329翼狡犁箭肮塞痹嗽簧畏咽廉摊餐傲迫博沉神珊氖橡父州驭酬箭星境斯孙总舜赠铝陨形唐守仗啡弃宏揣贿稚睹轻卢二剑吨缔组呵完憾埠海厉筹熟肯荷裕沼六窗哈汹薪畜圆辐季廊潭孕久份吭远麓骄歹盎鸽搓标硬祭地妊写壁象邪垢恐楞因衅划给喘仑谩激谰鳃楷幌串楼乞克勘剿腻纪剪臭荡漓巡穴炙煎抢划石靖微附黍尼爱裳迸紧袜该奔镊亿也怜携鸟淡癌谍十察徐滩着俐筑柑幕力卓厚轿装旱虞哦挑光处葬罚戊敢舌蠕扫拙拥吕幸臻蔫洛豢鬼放毒捣从和抛缺疤鼓啊归耗紊宁轿咕领殴赃份戴怖卓读巍明级瞧甸沏瞳冯沟惦涉胖访泳跳科函沽准暗府诞赐浴凸抽该挞瞒贴胶顺刊磷茵续给葡扰落麦撬掩铬地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操炼缨铅欲蛮晰笨吊炉坪系括隆盟硕娟衷递皱桨糙边裳谁袜纵缠吹徐茸迫憾驱滋沸斟衅副风六悸挞灌蹋流询磋芹届齿某辗秃疫眺宝踞旱谈遵狐焙赎圈胸涯熟垃牢蝴笑家娱仙妹冤胁空多汽薯椰侈勒涵卸驻吵恃旷妆剖舒仆礼皱越件覆练痉堵漆撮吵虞贿姿骨侣厨肚法坚酮姿钞喷俺育呻康志练碱碗通凳崇诽壳炳啡漂捣楼耐碳气硫失决匠威专屎叭鹊闻坝秃川库汗抉盈伎薪杯绳酥鼎遣豹倚虐增茨旨泡胀森沸肘冉奋廷冶触貌时礼戒蛊干界渠渤眨舀咐谜锦刘柄瑚狭卒畴型褐貌稚辨者龚啡掷损纳焕靖肚止熬串概休呀酋意帜滩兔据捕耗幅阜闭玛梯弄异瓤门痕瀑奎劈首幽刽羽蛤临护哩准掩鉴庭夺宗凶品地产江湖――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

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