房地产企业—企税-土地增值税-营业税.doc

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房地产企业

一、 企业所得税
1、收入的税务处理
[1]代收的基金、费用等：A 与房款合并开票——作收入；B 单独开票——不计入收入。
[2]
销售方式
确认时间
注意
1、一次性全额收款
实际收款或索取凭据之日

2、分期收款
合同或协议约定日期；
提前付款，实际收款日期。
3、银行按揭
合同或协议约定日期
首付款，实际收款日；
按揭款，银行转账之日。
4、委托—支付手续费
收到清单之日

5、委托—视同买断
售价与约定价孰高原则
6、委托—保底价+分成
7、委托—包销
参考前者，
期满未售出，直接确认收入
[3]视同销售
捐赠，赞助，职工福利，奖励，对外投资，分配，抵偿债务，非货币性资产交换等。
——所有权或使用权转移，或实际收款时确认收入。
——确认收入：A近期同类售价；B 税务机关参照市场价；C成本利润率≧15%。
[4]销售未完工产品——计税毛利率——省级国、地税定：
省级市
≧15%
地级市
≧10%
其他
≧5%
经济适用房，限价房，危改房
≧3%
[5]未完工就出租的——交付使用之日起——租金收入。

2、成本、费用：
[1]期间费用，已销产品计税成本，营业税金及附加，土地增值税。
已销产品计税成本
已售面积*总成本/总可售面积
1、 对未出售产品的维修费用—可扣；
2、 已计入收入，共用部分、设施，维修基金—可扣；
3、 会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等公共配套设施：
可扣—A非营利性且产权全体业主，B无偿赠政府、公用事业；
单计——A营利性，B产权企业所有，C未明确产权，D无偿赠其他单位。
4、 按揭的担保金、保证金，实际发生损失时才可以据实扣除。
5、 境内房子，委托境外机构销售，佣金或手续费≦收入10%，可扣。
6、 费用化利息按前规定扣除。
7、 要审批：A 国家无偿收回土地使用权的损失；
B 产品整体报废或毁损，净损失；
8、开发自用的，实际使用≦12个月又销售，折旧费用不能扣除。
开发产品计税成本
1、土地征用费及拆迁补偿费，2、前期工程费，3、建筑安装工程费，4、基础设施建设费，5、公共配套设施费，6、开发间接费。（同土地增值税）
未销产品计税成本

[2]成本分配方法
土地成本
占地面积法，
其他方法—税同意
“房+地”联结开发：一次性地，分期房，税务同意，按土地整体预算成本分配。完毕后再调整。
单独，过渡性，公共配套设施开发成本
建筑面积法
借款费用
直接成本法或预算造价法
其他成本
企业自定
二、土地增值税
扣除项目：
房地产开发企业——5项
地价款+税费
出让——土地出让金， 行政划拨——补缴的出让金， 转让——地价款。
开发成本
（6项）
1土地征用或拆迁补偿费，2前期工程费，3建筑安装工程费，4基础设施费，5公共配套设施费，6开发间接费用。
开发费用
（3项）
销售费用，管理费用，财务费用：
1）利息单独：开发费用=利息+（地价+成本）*5%以内，
[利息不超过银行利率，不包括罚息。]
2）利息不单独：开发费用-（地价+成本）*10%以内
[5%以内，10以内，由省人民政府定]
税金
1）房企：二税一费——营，城，教 （印花税在管理费用中）
2）非房企：三税一费——营，印，城，教；
3）外商企业：（2010-12-01以前）：一税——营业税；
4）个人转售房地产的契税，不单独扣除。（契税含在成本中）
加计扣除20%
1）只针对房地产企业（生地变熟地支出），
2）（地价款+成本）*20%

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