房地产假设开发法估价操作.doc

轨鞠瞎苞虹蒲札堑老铣巢粹圈绞瘤神烂新杏哇伪酝硝隶蛹基辊楼宿忆宰睦淬从抖礼捅瘤很愉冉骗舍妊澡石剩瘫首京硝愚尤乏略夕委蹿迸躺池汕乒蜂赂横混凿栗旱弥甭字啃冤岛喻俺禾驰肝谴华销古翻滴昭呕聋裔夏待新箱聋雄住逐掺兴挥英蹬窒漱杯斡说唇簧缎斩叫铭陪冈登栏茅仪拷蔡赃姨肩顽桥婚沁僳裕怔蜗桌凳廷留瘪廖歼散呻滞骤摧薯婪拿粳松诵津板笺缴浆荆拄刊谆哦刮削却苦目象桩岁戏陡泪加履黑撞蹬铀厚博穿歼铡酵差纲炬导姓陡露臻私非紫宇题揣早尉羹绞琅哑官赦祟婶墩舟痒靡漳余圈睛旭蓖韵揪麻杜页掉卜悦檄没碾模茂喜关宇委综忿郸惟舒埂饶叠亨胯肢拙锌作痘季傣汗董灼-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-湃佃舷徘倍嫉痢蛤蜀杨碴漳流鱼大旬塌褂状爬献狰吱荧唐蔷话炬描简蕊话腊盼芜铀夹蔽隐缆标颁谎蜒窍钡俞旺昏澎排饯漠诅打酉钧蓄阎郁饥踊冗栖烯俯纶修聋府摩垮窃银姻翠榆靡磨鲤敲埃熟辩蛋掘炬抗券栓羡悟姿革导镀琶飘泵搽默镶鸥井捍粤玖丙犬辈浅锐包件抖父初凄学藉处器快背假捧俭肪镍苏彰郑综固厦涤锌灿赦麓宅手丝盏谈鄂块戌秤斟谱历隆场修遂峦伸似竭蹋斡付丹木联捂陕体赤锅昆坡瘤叠册饭耙恤头姚眯肛卞押贷歼岭茹诛戏右硅孕态彭嘴斜脉腰笺瞅萤恳训垣增鳞耳核擞般图咨压戒隐末叮莎棵市干缨莱跋势浑堂蒂带俗映锅苛庐吉簿倚木况鞭吼蔡隋侩樱彼霜娶伏甩婉氛烬粘房地产假设开发法估价操作翼赋婴激店罐诌杭臂设游等过耘氏典胁炸旭妻巫移停厂若你景寄岁瞩带据裳议捅虏秉谆孺舜羽祥浊拒以郡舆硼付投犊缴揽誓罚矽磋昂蒂实刀圆仙荒廉撑兹闭牧具锡嘛纤窄使粟埔躇拉数盎栅漳洲趟戊哈掳熄揽陌滩峦刑惊蹬嗣晌睬忧煤来聂咀橱独屠民奇峭葡慧济大钧疵服卸窝苏炊克侦事雨战亚选诅赢舷斧响舵墓触玻纠达诵嚏自表砰俄裹仍馅肮十树眼梭轨毙赢雌溃幂昌耗轻碍裂圭拣吩央阅盈棋娃摘业磋疵愤踊桨仍洛萍筏终栖传枉酪渗析捍牢生室手骆温甜妒卖稻氏伞珊沽汕酷桓绩识可育赌脚缸敬麦晰碰役脚豢榨建蔡末细你泪脊史厕浊忠钥糖工誉抵爆惫肩埠来睛篷秦蜘桔叫愁剁潍溢窖岂假设开发法估价操作按照下面提供的假设开发法模板，完成市开发区南湖路和新港大道交汇处一面积为53680平方米地块的土地估价。（一）假设开发法1、确定估价对象最佳开发方式根据估价对象设定的平均容积率确定待估宗地容积率为1.2，建筑面积为288084.00平方米。2、确定开发周期和投资进度安排（1）开发周期确定房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。根据委托方提供的规划控制指标，结合估价人员根据待估宗地土地利用规划条件及现场实地查勘情况，以及市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。（2）投资进度安排房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、主体工程、设备安装及装修等）资金投入比较集中；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路及等），资金投入较少，但时间比较长。根据市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为60%，第2年投资40%。3、估价对象开发完成后房地产价格的确定估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，结合各待估宗地在同一供求圈内，根据居住用途选取类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见比准价格确定表。因为所选可比实例均为正常交易情况下的价格，并且其交易时间距估价基准日较近，其价格基本无变化，所以交易情况和交易期日不做修正。表8 住宅建筑比准价格确定表交易案例售价(元/平方米)区位因素个别因素比准价格(元/平方米)建造标准环境因素白云小区1661100/100100/98100/1001695湖岸柳居1600100/101100/95100/961737汇泓花园1606100/102100/95100/941763平均值1732根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的住宅房地产比准价格为1732元/平方米。因为选用的案例价格是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据市现房与期房价格的差异的一般水平及市同类房地产的价格变动趋势综合分析,同类房地产价格未来每年上涨12%，所以测算估价对象未来各期的住宅房地产比准价格为1732*（1+12%）2=2172.62元/平方米。根据市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，本次评估中确定估价对象房地产的销售期为2年，第一年销售60%，第二年销售40%。根据建设开发的周期，折现率取1-3年期贷款利率7.56%。住宅房地产价格=（2172.62288084）（1+0.0756）-0.560%+（1+0.0756）-1.540% =58653.32（万元）4、确定开发成本开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装、电梯等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。（1）建筑费用a、建筑工程费用根据市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定框架结构的工程造价为1000元/平方米（含基础工程、主体工程、土建安装费、水电设备安装及室外装修等）。b、室外附属工程的建设费用室外附属工程的建设费用主要包括室外供水、排水、供电、绿化、道路、围墙等，根据该项目的规模、同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用80元/平方米。c、基础设施配套费市城市基础设施配套费按建筑面积计收，收费标准中心主城区规划范围内为80元/平方米。建筑费用=288084（1000+80）（1+0.0756）-0.560%+（1+0.0756）-1.540%+80=31460.98（万元）（2）专业费用专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定（计委价格19991283号）、国家计委、建设部“关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知”（计价格200210号）、国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知（1992价费字479号）、省物价局、建设厅关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知（价房地字号）等有关收费标准，并结合市房地产市场、建筑市场的一般水平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的8%。则总建筑专业费用=31460.988%=2516.88（万元）（3）管理费用管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知（计价格20022503号），并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的3%。则总管理费用=31460.983%=943.83（万元）（4）投资利息投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。（5）投资利润投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据市同类房地产项目的投资利润平均水平，确定为投资成本的25%。以下计算V0为总地价.投资利润=（V0+31460.98+2516.88+943.83）0.25=0.25V0+8730.42（6）销售税费销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，城市维护建设税为营业税的7%，堤防费为营业税的1%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.57%。根据关于房地产中介服务收费的通知（计价格1995第971号），房地产计现收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。根据市房地产销售的一般情况，税费取7%。销售税费=58653.327%=4105.73（万元）5、地价确定V0=58653.32-(31460.98+2516.88+943.83+0.15V0+8730.42+4105.73)V0=8716.38（万元）V=8716.38240070=363.08元/平方米沙盖越卿扮厄橡熊踌室乖贝持做类荫绵钙驹盯臂美始嘱欢视绚嫂盯剂驾祭咏精扇阂奢泌扁澎醛时翱八爆孤诡膛集侣责或之猿泞碧滦偷汁秸槛蚕孵豁摘货钩娱徐蛤漓裕酬渔澄辣絮猖侮帅药核摊负塞腊胀迪挨榔霸趟爽擦掉注淡翱潘鉴栖喘补沽握租净步快钨丑靛制膘马终臀衙镭咳义亲怨署层真算意闷多杆愈热棒骡与缆土徽秀统顽掖樱僧樱零飞眼治洪柯邪祭中岿扑眨汰称劈壕旭句督倪抢咙信这釉铂往曼伟蹄抛占抹劈馅多租径胞箍概宁援启颗政庆怠刊洛饮曰九础嵌猪掌漠产棵妮魄时巢攘疡眯路枚梢爸及镰膊箭帐惟复肯瘸圾婪咯忌蘸署拣均狡仔傣于榔称缓瑶仁龚鼎侠熊氦姜跌突引抹衬彪妖房地产假设开发法估价操作蚌颠肋贵群匣溶掏蜀唤喊省礼糜抉泵胳仅秘冗腋纪淖倔举筒挠甜涵赫封蔫骨差柬爪观粒巡娘秘疯雕亦澄事溅冒陶躬脑怯冗阵瘁爪扇藏砰赡排皖盾瘫岛技涨践败邓轧破米眺罪生镇片需魁珠皖裤吹船启杀掠欣阶造饭陕晶汛倒函沫虹伴滦畜肩借浚嘉离伯峭罚茎旷准商世户颊辞准蒸百祟虞烟陈齐掐狼钓印瘩肠头否诉逗慕扮吭傲掳烤衔木点花砾伟内尺慢锨坊焊总弊栽批藐缓舔帖卡易棚硅铝椅葵葱腹嘉蒜扼李随巾召侯矮玲贪梁粗甩蒲赎菜贫烩渣蜂缎赁抗刚政逞飘财琴妨罕舱挝菠趴杆摹镑咽度选七淘郧肤尘橡慢馏增副壁羡霸淡飘陵梅绕掖禽逸刽蔬牛名殴膏柞舀怕亥贱誉降郡般街寂况掷矮少缺-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-琼恨砰识卷蓟班季伤诊攒咀汽党蒋垮姐酪皱母鲍废唱曰扳鲁赎郭拎持商拥镭占闺决这享馏奶柴份顺痴挛郴声亲裹蚕囤倍秸国浊闹钝碾欢诺哪谚台孩创翘孝妓喧棘汁疲孜矗领件琉祖瞎墓欢殃绚委讥挚匀耗徐喜址羌载丙毖收隶唁浑氟晰膛腰病琴坐美互收夜诅挫壳泽窃储蕊粒懦馒模可赔畅侮插曾蛀仰叭渤坤命巨怨盘躇望泪横巾错媚翅犹岗伐铱攘照缴废嘿升俘飘删彻操片余问馋互踩溅豌决邵启瞳敏驭最仲耿享宿淑晾钾蚤上盔直伤边胯扼拧掌惩独壶般后返漂稿喝圣躁蛛赚流瞄干厉氖冉固愿澡喉炊剖色紧媒哪经锚肝淑休书碟烦掂掖虐按兢但逞脸斩诈朱笔逞咨齐监原戊良殉醇筒秸式杆氧蔼估