房地产假设开发法估价操作.doc

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假设开发法估价操作

按照下面提供的假设开发法模板，完成××市开发区南湖路和新港大道交汇处一面积为53680平方米地块的土地估价。
（一）假设开发法
1、确定估价对象最佳开发方式
根据估价对象设定的平均容积率确定待估宗地容积率为1.2，建筑面积为288084.00平方米。
2、确定开发周期和投资进度安排
（1）开发周期确定
房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设(含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等)。
根据委托方提供的规划控制指标，结合估价人员根据待估宗地土地利用规划条件及现场实地查勘情况，以及××市同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。
（2）投资进度安排
房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、主体工程、设备安装及装修等）资金投入比较集中；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路及等），资金投入较少，但时间比较长。
根据××市同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为60%，第2年投资40%。
3、估价对象开发完成后房地产价格的确定
估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，结合各待估宗地在同一供求圈内，根据居住用途选取类似的三宗房地产交易实例作为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见比准价格确定表。因为所选可比实例均为正常交易情况下的价格，并且其交易时间距估价基准日较近，其价格基本无变化，所以交易情况和交易期日不做修正。
表8 住宅建筑比准价格确定表
交易案例
售价
(元/平方米)
区位因素
个别因素
比准价格
(元/平方米)
建造标准
环境因素
白云小区
1661
100/100
100/98
100/100
1695
湖岸柳居
1600
100/101
100/95
100/96
1737
汇泓花园
1606
100/102
100/95
100/94
1763
平均值
——
——
——
——
1732
根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的住宅房地产比准价格为1732元/平方米。因为选用的案例价格是现房或准现房的价格，而估价对象建设完成后的价格为未来的价格,根据××市现房与期房价格的差异的一般水平及××市同类房地产的价格变动趋势综合分析,同类房地产价格未来每年上涨12%，所以测算估价对象未来各期的住宅房地产比准价格为
1732*（1+12%）2=2172.62元/平方米。
根据××市同类房地产的市场状况、一般销售进度及该房地产的具体建设情况，本次评估中确定估价对象房地产的销售期为2年，第一年销售60%，第二年销售40%。根据建设开发的周期，折现率取1-3年期贷款利率7.56%。
住宅房地产价格=（2172.62×288084）×[（1+0.07560.5×60%+（1+0.0756）-1.5×40%] =58653.32（万元）
4、确定开发成本
开发成本包括项目开发建设期间所发生的一切费用总和。根据本项目的实际情况，开发成本主要包括建筑工程费用（含地基处理、主体工程、一般水电安装、电梯等）、室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）、专业费用、基础设施配套费、管理费用、投资利息、投资利润和销售税费。
（1）建筑费用
a、建筑工程费用
根据××市同类房屋建筑物的工程造价的一般水平，确定框架结构的工程造价为1000元/平方米（含基础工程、主体工程、土建安装费、水电设备安装及室外装修等）。
b、室外附属工程的建设费用
室外附属工程的建设费用主要包括室外供水、排水、供电、绿化、道路、围墙等，根据该项目的规模、同类房地产的配套建设一般水平及项目拟将建设的实际情况，确定室外附属工程的建设费用80元/平方米。
c、基础设施配套费
××市城市基础设施配套费按建筑面积计收，收费标准中心主城区规划范围内为80元/平方米。
建筑费用=288084×{（1000+80）×[（1+0.0756）-0.5×60%+（1+0.0756）-1.5×40%]+80}=31460.98（万元）
（2）专业费用
专业费用指项目的可行性研究、规划、勘察、设计、监理、造价咨询（标底编制、决算审核等）等相关工程师的费用，一般为建筑成本的5%-10%。根据《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格[1999]1283号）、国家计委、建设部“关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”（计价格[2002]10号）、国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（[1992]价费字479号）、××省物价局、建设厅《关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知》（×价房地字××号）等有关收费标准，并结合××市房地产市场、建筑市场的一般水平及该项目的实际情况，确定专业费用为建筑成本的8%。
则总建筑专业费用=31460.98×8%=2516.88（万元）
（3）管理费用
管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。参照国家计委、建设部关于印发《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号），并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的3%。
则总管理费用=31460.98×3%=943.83（万元）
（4）投资利息
投资利息指房地产开发商在房地产开发过程中，为筹措短缺资金，而向金融机构贷款所支付的利息。但此利息在开发过程中所占比例视不同情况而各异，以此利息作为投资利息，不能体现自有资金的投资的时间价值。所以，投资利息为全部成本的利息（含土地取得价格）。本次评估按折现进行测算，所以不计算利息。
（5）投资利润
投资利润指房地产开发商投资房地产开发项目应取得资金报酬及承担风险的补偿。根据××市同类房地产项目的投资利润平均水平，确定为投资成本的25%。
以下计算V0为总地价.
投资利润=（V0+31460.98+2516.88+943.83）×0.25=0.25V0+8730.42
（6）销售税费
销售税费指房地产进入市场流通领域中发生的费用销售费用和应交纳的销售税金及附加等。销售费用主要包括市场推广费、销售代理费和销售手续费。销售税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育发展费、平抑副食品价格基金等。××市城区税金及附加包括：营业税为营业额的5%，教育费附加为营业税的3%，城市维护建设税为营业税的7%，堤防费为营业税的1%，平抑副食品价格基金为营业额的0.1%，地方教育发展费为营业额的0.1%，综合税费率为营业额的5.57%。根据《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]第971号），房地产计现收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。根据××市房地产销售的一般情况，税费取7%。
销售税费=58653.32×7%=4105.73（万元）
5、地价确定
V0=58653.32-(31460.98+2516.88+943.83+0.15V0+8730.42+4105.73)
V0=8716.38（万元）
V=8716.38÷240070=363.08元/平方米

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