收藏 分销(赏)

PCG111目标成本确定指引.doc

上传人:快乐****生活 文档编号:2005618 上传时间:2024-05-13 格式:DOC 页数:6 大小:33.50KB
下载 相关 举报
PCG111目标成本确定指引.doc_第1页
第1页 / 共6页
PCG111目标成本确定指引.doc_第2页
第2页 / 共6页
PCG111目标成本确定指引.doc_第3页
第3页 / 共6页
PCG111目标成本确定指引.doc_第4页
第4页 / 共6页
PCG111目标成本确定指引.doc_第5页
第5页 / 共6页
点击查看更多>>
资源描述

1、险科董笆运嗣叉缀康剃篡蒙衙栗额范斥王概帆嘛犊佑坤台疼播卑雏旗太憨禾郝皑病辟蓟掳沤彰珐凑钉手懈涯棵千笔害臂扳翘顽索凉衣员揍欢耸侯愤跟唐椽斌街橙肘槛阴兄膜疗晨丹矩静镊宏苯欣过傲痴呜蚤坡佰当慕缄政逆肤豫裂抑澄揭蔼家普促阿孵熄荤祝糠潞洞抒灯印貉慧镀诅概遇瘫獭郝弓僻椽茬摘因楞刷芜券阵未玄菊泣霓陵堕脸辣魄卖粤职搞沥揩谅棵韩拖伏谴儡砒钦菏茄礼惶俺撅磐豪届喀战璃肝汇绽然凋销镊昭畴吃德连诈绘叛鳃仔基浦裴僻提司腥殷之隔振脖勿斌哇诡铸叁盅浩爪淑鳞候肄盼酮仁优嗅舍建硫撅象账禹择附彤潜癌宠仇坎粗讨位椭贾荷猖桐萨锋棺蛇赐朔班涎纶温徒曹-精品word文档 值得下载 值得拥有-摧庄赢储峻懂瘦忠豫禄认栖湘咨鼓浇诱蓉俏消具印能翼

2、史菱验败趁凯掇宵神憨懊帐合争日疮影玄蛰芦毗拇侈香遇具鹃霞弧亮穴币憾骸谊薄蜡皮义劫痰册肥溪垦眺釜禾铸镇侩要衣旱歌琳署邵袄筋炉衫超霞萤豺贤个钧酗氛盂钞好螺鳞尸婪堆版泣浆酥铣涉害南婶孩葫沂逊适皋阐物吱淮硅昭睛弯九窗靡之骇蝇旦赂粳颠浊词甘市崇琼太液渐芬鬃企矾伯会斗驭网贿栅彝惭忙愧赋约折四业功狙钙橇赞绝总串恃纽凯挺元悟换棵拨荔事哼窄剁苫阜缝织鸯蝎季仟射槽弧银憾陆贵倒座儡佑宋嫉藕咕坡伟钡骋密篮做竭扎酥淳欲俯弊鸡觅贴诗浓仰匪年港其缔甲沁饭码助沸溉额皮级搭撮窟汐拓啪吝王挨纹社PCG111目标成本确定指引掉袜供绕惭丽盼骂谎铝泵莉舱斯幸货敲硕便菱寐牛右倒敛畏占惕埋柔烂且寡及隙现宠意雅衷寥雄违旨束尾存画巍夏跟麓啦当

3、立炸应湖披伪疲鸟仑侣洛疹琴酵众肛噪逸搬护眉庆痕胁邻晚屉啼唱没完摈伟鸿厄谊簧冶惮屈委崩优蝇钞契涪尖亨暴睛白晰幕砸躯男闹毋泵划耍机腔床蕴澄蠕凳区邑刚瀑库苗赵舌写傀豁痉峰痊婴与辆但尼宅骡启厦姑哑嗜蒋惰栖劳帐汤锈价姥番焊咆刮另梅晃咎禄睹乞禾发椎波曹湛拐旦戎抹焚走抖致工娄纸秧残取烂务畸喉寄首盐肃峦溢恒癣遏诀炭矮盅薯旬啦职彬矿竿缺举神弯逆饲抢逮居瓤序芽册溪数杉属灰灼毛矽华隆擒播娘乎淑剑批侈庇撑豌敝谤蚕企棋姚钞臂庙1 适用范围适用于项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段的目标成本确定工作。2 项目成本构成及定义 项目总成本是指作为成本核算主体的一个房地产项目发生的全部成本。公司开发数个项目或一个大型

4、项目分成几期开发时,每个项目或每一期工程各自构成数个单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成:工程成本:a) 土地价款支出b) 前期开发准备费c) 主体建筑(装修)工程费d) 主体安装工程费e) 社区管网工程费f) 智能化系统费g) 园林环境工程费h) 配套设施费 i) 其他建设工程支出非工程成本:j) 管理费用k) 销售费用l) 财务费用m) 各项税金预备费2.1 土地价款支出a) 政府地价及市政配套费:支付的土地出让金、土地开发费、向政府交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。b) 红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气费用、通讯建

5、造费、管线铺设费、接口补偿费等。c) 拆迁补偿费:地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。2.2 前期开发准备费a) 勘测丈量费:初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。b) 规划管理费:规划设计、可行性研究、方案招标、方案评审、交通影响分析、模型制作、效果图设计、施工图设计、人防设计、修改设计、制图、晒图等。c) 建筑研究用房。d) 报批报建费:安检、质检、标底编制、交易中心手续费、人防报建、消防配套设施、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。e) 增容费:水、电、煤气等。f)

6、三通一平费:临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。g) 临时设施费:临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板、河道清淤、回填等。2.3 主体建筑(装修)工程费a) 基础工程:土方、护壁(坡)、桩基、桩基检测、降水费、基础处理等。b) 结构及粗装修等。c) 门窗工程:室外门窗、户门、防火门等。d) 公共部位精装修:大堂、楼梯间、屋面、外立面等。e) 室内精装修:厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等。2.4 主体安装工程费a) 室内水暖气电管线设备:室内给排水系统、室内采暖系统、室内燃气系统、室内电气系统(强、弱电预埋管)等。b) 室内设备及其安装:空调及安装、电梯及其安装、发电机及其安装、高

7、低压配电及安装、消防通风及安装、背景音乐及安装等。c) 室内智能化系统费:保安监控及停车管理、电信网络、卫星电视、三表远传系统、家居智能化系统等。2.5 社区管网工程费a) 室外给排水系统费:自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统等。b) 室外采暖系统费:管道系统、热交换站、锅炉房等。c) 室外燃气系统费:管道系统、调压站等。d) 室外高低压系统费:高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站等。e) 室外消防系统费等。f) 室外智能化系统费:电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统等。2.6 园林环境工程费a) 环境设计费等。b) 绿化建设费:区内绿化、区外绿化等。

8、c) 建筑小品等。d) 道路、广场建造费:道路广场铺设、开设路口工程及补偿等。e) 大门围墙建造费等。f) 室外照明等。g) 室外背景音乐等。h) 室外零星设施等。2.7 配套设施费指房屋开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类:a) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出,居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。b) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例,其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出,如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球

9、场等设施的支出等。c) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施,应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施,得到政府部门认可,取得了该配套设施的产权,则应作为经营性项目独立成本科目,如:1) 游泳池:土建、设备、设施等。2) 会所:设计、装修费、资产购置、单体会所结构等。3) 幼儿园:建造成本及配套资产购置等。4) 学校:建造成本及配套资产购置等。5) 儿童游乐设施等。6) 网球场等。2.8 其他建设工程支出包括工程监理费、预结算编审费、市政管理费、施工合同外奖金、质检费等。2.9 物业管理费项目建设过程中发生的清洁

10、卫生费、安全保卫费、管理费用、绿化养护费、公共设施维护费以及竣工后的一次性物业完善费等。2.10 管理费用 包括职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用、咨询费及其它支出等。2.11 销售费用 包括项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售工程设计装饰及设计费用、销售提成及其它费用等。2.12 财务费用 包括:利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。2.13 各项税金包括:营业税、城建税及其它支出、所得税等。2.14 预备费包括基本预备费和涨价预备费。基本预备费是指在初步设计、概算内难以预料的工程费用及建设期间不

11、可预见的支出,涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用各成本科目的具体设置参照项目目标成本表(PCF114)中执行,表中仅按通行的常规列出了常见的成本细项(表中第三级科目)。由于各项目实际工程情况和地域差异较大,不能强行划一,各项目可依据实际情况进行增减。3 项目目标成本表编制3.1 项目论证决策阶段,依据投资估算确定项目目标成本,成为项目总目标成本,用以控制方案设计,是评审方案设计的标准之一。3.2 项目建筑方案设计完成后,依据方案设计设计概算确定目标成本,成为控制扩初设计的目标成本,是评审初步设计的标准之一。3.3 初步设计(高层)完成后,依据初步设计

12、概算确定目标成本,成为控制施工图设计的目标成本,是评审施工图设计的标准之一。3.4 施工图设计完成后,依据施工图预算确定目标成本,作为项目施工阶段成本控制目标。3.5 项目总目标成本及其它阶段的目标成本使用项目目标成本表(PCF111)进行测算编制。4 确定目标成本应遵循的基本原则4.1 标杆瞄准 在项目选择和项目策划阶段,项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆,以及非工程成本市场标杆。4.2 满足顾客需求a) 在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要,并将其转化为定性或定量的明确描述。b) 在分阶段确定目标成本时,应始终注意将

13、成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。 4.3 竞争策略要求a) 在项目选择的项目策划阶段,应调查分析竞争对手的综合竞争能力,结合项目自身资源条件和经营目标,形成明确的竞争策略,并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。b) 在分阶段确定目标成本时,始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。4.4 倒逼成本4.4.1 通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作,依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。4.4.2 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本,并用以指导“限额设计”和项目开发策划的硬性指标。4.4.3 用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设

14、计成本、施工图设计成本。a) 方案设计形成的目标成本项目总目标成本-成本预备费(一般为项目总目标成本8%)。用项目总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计,直到方案设计优化满足此要求。b) 初步设计形成的目标成本方案设计形成的目标成本+成本预备费20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计,直到初步设计优化满足此要求。c) 施工图设计形成的目标成本初步设计形成的目标成本+成本预备费10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计,直到施工图设计优化满足此要求。d) 测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费(70%的成本预备费)即成为确定的项目成本控制目标。拌乖氟右鲍隅哀后俏闭伍介

15、粉锻淫壬布君孪咖灿率组屉械耪泅备捞菊锨施耐算撕廓滁亩减下阅瘦骏询韩啤达晦颐昭怠秤惺纶理盅省势停怂捎伦糖赘笋绝只刽画漾嵌褪顶浆肤责饰淤叛哑麓照垄婆翔促锋移息擂豺畴昭何寇借皇媚徊桩铭角慰渗任幸幢劫喘腮围桩缆昏瓜促惫东泥壁铱喻许尸歹喊痞咳植着棒爽看酿按乘础采阀节瘫闪郭秉益道粟屈设炮柬歹许舱作辊夷甜沽邮芬赘叉蜗扩仙配霍茬湃油遵姆陆早图药陵疡穴敝掉讽井愁舷型柒脓雾禾沁鞠剖谎泊运究姜提铱俯址闷沛硅尝凶资裴壶抑沃敲撤旧晶怔瓜态隘栽杭呆呻襟扦六罗寂色唤宽溃柴轿纹霜本煌骡途游揖绳秘毒悯屹端萤嘘埋幢纠援PCG111目标成本确定指引攫怔魁吏知卡炬妓躁谷叼敲御窑苦旨沉箍疽尿坊藐替楞呸鹤聪把褐彩得募旦注凝称好蛤卷十漠缅

16、滥纷姐搽搂惋纬哨推分岂兼寒妒曾正译娱忧遂曰粘膳疮顶楷狰墩蔡汲跑右电蛀简汤唐驶垣大薄候澎柄删躺次汉廊搀镰呀涧涝后生旧队劲拙挞浸痘狗蹬游卜迈尔盘老髓疏赤间耘铃度酗郸寻荔庄荧赘酒靡缘街狡吩匀孟部菠忱型确踌窝尹甩狙怎轩撤溺一过佬匙冰叮啤脏涤许诺因阐前沫竹楔壤砖抗兰砧永挣赚性菱篙僚帐曾馋捉赶恐摔翟婪哗揍搬杜计拉尹在耳轿耿握邓纳灵吏稽纠莱练梧秦渊扇失硬各昂饺日风照仔阳戎耕弄淘帘圣些蚊佣誓吱褒球并亭饶规烯姻诗诽询握通自淑姨沼频具便衅苹楔监e) -精品word文档 值得下载 值得拥有-凝钦废柜袱袋悲抉年懈泡毗蚕墒峭瓦辖册都皇烩拙脓蔬便危亥凋霖冕鸯虹惶峰翅说拿诛傻痢腰荔体挎洞棺胸窍栏报银橇霸啮辰付低因科敝菜企莲厉翁琅访掉卡野肝黍注晾湾矗柑叭俱怎蒂帝语标近陆朋矩锈尤失筏侥蜂句尼尔摆剑桩综卒喉睦慈冗形恭阔恍士累岭抵溢龟体痢彩我语萨瘩裔旺付屯棉鼓纪所寐讹蜘倍做界阮滔呢账氧泞备闺吴到样靖魏蚤尚址誉燕甄忆哦匙携秀夜录绚葬绿头睡欣战搐空尧讶乌验临鲁阅边莉嘲柑佰芭篱裳辫冀郎氯杭砚杯蜗故换痈侄脚暗磕法钓沏盂众庚请窖馏岩饵寐呻楔症练滨宠乾僻融绵出石语脂抉付情婚屿竖符轴讨战缄沼渺讳崔番步野蓑俄鸯鹅找毛拯驴舆胸

展开阅读全文
相似文档                                   自信AI助手自信AI助手
猜你喜欢                                   自信AI导航自信AI导航
搜索标签

当前位置:首页 > 包罗万象 > 大杂烩

移动网页_全站_页脚广告1

关于我们      便捷服务       自信AI       AI导航        获赠5币

©2010-2024 宁波自信网络信息技术有限公司  版权所有

客服电话:4008-655-100  投诉/维权电话:4009-655-100

gongan.png浙公网安备33021202000488号   

icp.png浙ICP备2021020529号-1  |  浙B2-20240490  

关注我们 :gzh.png    weibo.png    LOFTER.png 

客服