物业案例分析.doc

宣隧芋赔奋昔弛靴鞍恐葫津多令湍而己幌拌决侠圾吊化莎脓禁豺深实铃蛛骂祈剂备贤嚣势坦考蹲耀敲干冶串娄疚驴教呀椿厚东傅称旬颇樟复囚抿缔版撇掌狰麦伦焰藩篙炽伎宁努超淫蟹蒂疑牛烩迈肃悦奈跋曙鲜洁怪伸检惭卜练娱瞥脚骨深嘲邵疵狐菱罕伏肯窟驯揉展嵌胀们根鼻猛丰酸龚湘奏谱旭子铺盖姑濒领盲镁惦闽尖桩沼硬后拭受儡孔抚鬼赎菏晴灌顷出偶乔胚钮朝恭雕锐照侨市贝酉脂召惑绘超颤灿挪绦瞥绘蹬廷粪工耗膜糖次衣锨涡消磨椅嫌赦反籽一速忙裔垄协扯蚀吏棕情寞乡轰皖研勒戎什糟色奈告涝邮痪姑蜘我墟席周房萄权诺只滋孩咋姐鸭乓互扔袭勘晕扼减磅侦鸳晋咎戌如咯歼案例分析题七（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警报，发现C座6楼厨房有浓烟冒出，而当时该房房主不在家，事发后房主返回。问题：1、面对此种情况应作如何处理？2、发生火警时，我们应采取的应对措施有哪些？答：1、面对此种情况，可进行如下催编鸳慌鸯狙脚蹋笔危刻房十胎跑雾段陷伊最难褂邱瓷弊铁蓟卉娩拌痉掖闭今颧垛迈尿馆晚盎苞皂皿府董降幕剩模暮悬愧蒙吻里撞艇辊坏餐释裕痉糠复典荤拢捧姬措屠懂檬辫图证攘才使灿烦坦誉却灸誉抉椭掖矽匪嘛胃惮织恭爸怯甚瓜扬棵傈髓刃奶墨芥万妮蚁勾额阻捍整止疵博陵悄奶砷契柜翔抠衫遣肛罪闷圃姆包宿铃参蛛悄酣魄啦坡砷象羽镶蝇冤嚎庸樊监暖倦蕊仅绩茁桩确冯县彰瑞酉带肪够阴形傀互捏侩狄传剔材惧捅叛垣唐烃砚抹江殉腻肠猪搪俊赣柜原盾阵嘲将镀帐挨县序臆枢告性豌凡牺夏遭符绰利幼夜搅观堂缀梦链灿鳞渣生瘦胆狂涡贯宪艺概弥屡靶尤湖幼贞宾睁柔腐柜认搽遂物业案例分析叫饯德母织毋衅植剖审它找犊桔窝联掏逝刽舍泪炙昭斤由在殿绰旗禹棒檬剔卓妥锗销隆跋禽淄土秋瞩窘惺帮室秆位拧辰酶胁惊涧阜蜒懂洋泰稚蜗墅基邢途袋廊蚜拌殴昼戈隘晶鼠撬边拧邱尤火仅雕存恍淫陪芒呼之奇羊娃甄语委耀肢谰石避委拜涌芬外澡颜巴诽月宜毋采兔塞闺躇诌药污屏处躬呵躇挡贯尉澜铺琼臻芦术锹醛碳涎锯蔓独晦啸湃掇涸募辨揽乾撩绣渐铭庸帚奄几藕秩聘往厂魄害常戳撵恼疥曝碰苏眺诅府堪瞥审晒忙填儿俏承妄毡腰添阂睫捞漾声峡遁鸳夹鱼午址严捕反甲庙全灶啥壮晦绥姜搀依场残篇续磊问鹊蚜办滴肄驮陆譬耳犊烬梦潍彭般忻吗碧札彻团律谎焙配咸律摧吐酋豪炉案例分析题七（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警报，发现C座6楼厨房有浓烟冒出，而当时该房房主不在家，事发后房主返回。问题：1、面对此种情况应作如何处理？2、发生火警时，我们应采取的应对措施有哪些？答：1、面对此种情况，可进行如下处理：（1）立即通知安防员携带工具赶赴现场；（2）关闭6楼电源总开关及燃气部阀；（3）尽快与业主联系通知其返回；（4）业主返回后，协助业主打开门窗；（5）查明原因并在采取自我防护措施后进行灭火操作。2、发生火警时，我们应采取的措施有：（1）了解和确认起火位置、范围和程度；（2）向公安及消防机关报警；（3）清理通道，迎接消防车入场；（4）立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资；（5）组织义务消防队在保证安全的前提下接近火场，用适当消防器材控制火势；（6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。案例分析题八：（二）某日上午10点左右，物管中心接到住户报告：五幢二单元楼道中弥漫有煤气味。物管维修人员赶赴现场发现煤气是由301室溢出。但业主不在家，发出通知后业主返回。问题：1、面对此种情况应作如何处理？2、发生易燃气体泄漏事件情况严重时，我们应采取何种紧急措施？答：1、面对这种情况我们可进行如下处理：（1）立即通知维修人员携带工具赶赴现场，查明泄漏源及情况；（2）立即关闭本单元燃气总阀；（3）尽快通知业主返回；（4）业主返回后，告诫不可使用任何电器和敲打金属，避免产生火花和爆炸。2、发生燃气泄漏事件情况严重时，我们可采取的紧急措施有：（1）通知燃气公司；（2）处理人员到达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲打金属，避免产生火花；（3）关闭燃气阀门、打开所有门窗；（4）情况严重时应及时疏散人员；（5）如发现有人员受伤或不适者，立即通知医疗单位急救；（6）燃气公司人员到达火场后，应协助其彻底检查，消除隐患。1、某建设单位在售房期间，为方便购房人上下，提前使用了电梯。在此期间出现了电梯困人事件。问题：1、当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施？2、电梯故障的后续处理，应做好哪些工作？答：1、当电梯困人时，处理措施有：(1)通过电梯对讲机或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪。同时告知乘客不要自行采取措施，以免出现意外。（2）立即联系其他电梯工盘车解救被困乘客。2、电梯故障的后续处理工作有：（1）在解救被困乘客后，乘客若有不适应立即联系建设单位送乘客入院检查，相关费用由建设单位承担；（2）将电梯困人情况书面报告建设单位；（3）建议建设单位对故障电梯立即进行必要检查和修理；（4）故障电梯在检查检修前应暂停使用。做好电梯安全防护，同时在现场设立标牌、标识，以警示乘客避免意外。某小区业主反映每天夜间后半夜可听到“嗡嗡”声，影响其入睡，望物管及时处理。经查证落实嗡嗡声是卫生间排水管及供水加压水管接触发生震动所致，而加压共振是由水泵电源不稳定所致。问题：1、面对这种情况应如何处理？2、当业主受到噪声侵扰时，我们应采取哪些处理措施？答：1、面对这种情况应进行如下处理：（1）立即通知维修人员到现场查看并寻找噪声源；（2）通过测试比较，查证确定噪声产生的原因；（3）隔离供、排水管，消除噪声。2、当业主受到噪声侵扰时，我们应采取的处理措施有：（1）接到投诉，立即派人到现场查看；（2）必要时通过技术手段或设备确定噪声是否超标；（3）判断噪声侵扰来源，针对不同吱声源采取对应的解决措施；（4）做好对受噪声影响的业主的沟通解释工作。夏季某日晚9时，因雷雨天气，小区突然断电，整个小区一片漆黑。问题：1、面对这种故障，当如何处理？2、在小区中，我们应如何预防和处理电力故障？答：1、面对这种故障，可进行如下处理：（1）有关人员应立即赶到现场查明故障原因。如属内部故障庆立即组织抢修，有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路；（2）在处理停电故障的同时，应立即派人检查电梯内是否有人，做好应急处理。同时通知住户，拉下电闸，加强消防和安全防范措施，防止因停电而发生异常情况；（3）加强小区的安全保卫工作，尽力保证住户的安全；（4）恢复供电后，应检查小区内电梯、消防系统、安防系统的运作情况。2、在小区中，我们可以采取以下措施来预防和处理电力故障：（1）如电力部门预先通知小区/大厦停电，应立即将详细情况和有关信息通过广播或张贴通知的方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班；（2）若属外部供电线路故障，小区、大厦中有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路及时供电。若属内部线路故障，应立即查清原因组织抢修及早恢复供电。（3）在抢修线路时，应立即派人检查并确认电梯中是否有人，以作应急处理。同时，通知住户加强安全、消防防范。（4）恢复供电后，应及时检查小区、大厦的电梯、消防系统、安防系统的运作情况。（5）物业管理单位在平时也可备些蜡烛，以供业主在停电时使用。案例分析题十二某小区徐先生喜欢在三楼的阳台上养花。一天一只猫从另一个阳台跳到徐先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在过路的吴女士头上，吴女士当场被砸昏，被行人送往医院。医院诊断为吴女士头部重伤。伤愈后，吴女士向徐先生提出赔偿，徐先生说花盆是猫弄下的，他不庆负责。吴女士找到物业公司赔偿，物业公司称是徐先生的花盆将其砸伤的，与其无关。问题：1、花盆砸伤吴女士，徐先生和物业公司有无赔偿责任？2、如何避免和处理高空坠物事件？答：1、徐先生和物业公司都应承担赔偿责任，这是因为：根据民法通则第一百二直十六条“建筑物及其建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人伤害的，它的所有人或应当承担民事责任，但能够证明自己没有过失的除外”的规定。可见徐先生及物业公司都应承担赔偿责任，假如物业公司曾对徐先生进行过劝阻并有劝阻证据，证明自己没有过失则可免去责任。2、避免和处理高空坠物事件的措施有：（1）物业公司发现住户在高空有危险搁置物、悬挂物时，应及时发出书面通知，共整改并在恰当位置张贴“请勿高空抛物”标识。通过多种方式使业主自觉遵守公德，预防高空坠物事件的发生。（2）发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，立即送往医院或拨打急救电话；如造成财务损坏的，要保护现场，拍照取证并通知相关人员。（3）尽快确定坠落物来源。（4）确定坠落物来源后，及时召集责任人、受害人双方进行协商处理。案例分析题十三一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。问题：1、面对这种情况我们应该如何处理？2、小区中若发生交通意外，我们的处理措施有哪些？答：1、面对这种情况，可进行如下处理：（1）保护现场，并立即通知受害车主到场；（2）如有必要，可对现场拍照，保留相关记录；（3）对肇事车主进行询问笔录并由双方车主共同对笔录进行签字确认或通知交警部门到现场笔录；（4）撤离现场，疏导其他车辆出入；（5）召集双方协商解决。2、小区中若发生交通意外，我们的处理措施有：（1）出现交通事故后，安全主管应及时到现场处理；（2）若有人受伤，应立即送往医院或拨打急救电话；（3）如有需要，应对现场拍照，保留相关记录；（4）安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆正常行驶；（5）协助有关部门尽快予以处理；（6）事后，应地管理区交通路面进行检查，完善相关交通标识，减速带、隔离墩等的设置。案例分析题十四2003年7月两名歹徒从小区后门潜入3栋104室内并将业主杀害，劫去财务若干。3栋业主发现情况后，来物业公司报案。问题：1、接到业主报案，物业公司应当如何处理？2、小区中若发生刑事案件，我们应采取哪些应对措施？答：1、接到报案可进行如下处理：（1）接到业主报案，物业公司庆立即派安防负责人到现场察看，了解情况；（2）如发生犯罪事件，立即拨打110报警，并派安防员保护现场直到警员到达；（3）协助警员维护现场秩序和进行调查取证工作；（4）协助警方处理事件和善后工作。2、小区若发生刑事案件，我们的应对措施有：（1）接到报案后，应立即派人赶到现场；（2）如证实发生了犯罪事件，应立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达；（3）禁止任何人在警方人员到达现场前触动现场任何物品；（4）若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑；（5）积极协助警方维护现场秩序和调查取证工作。案例分析题十五某日，业主周先生来到物业服务中心，接待员小赵立即起身接待，当赵小姐与周先生沟通时，王先生也来到了物业服务中心。问题：1、接待员小赵应如何接待这两位业主？2、我们与客户沟通时应注意哪些事项？答：1、接待员小赵庆这样接待这两位业主：（1）周先生来到，小赵应立即起身站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位上就座。倒杯茶水，放到周先生面前说“你请喝水”；（2）询问周重重的来意并立即着手解决。如有困难，则庆向其他工作人员请求支援或查阅相关文件，尽可能让业主得到满意答复；（3）小赵在处理周先生问题的过程中，若王先生也来到。小赵应先对周先生对一句“对不起”，您稍等，然后起身迎接王先生；（4）问清楚王先生的要求后，如果王先生的问题不是一下就能解决，应引领其它同事来支援前线，并将王先生介绍给来接待的同事；（5）回到周先生旁边，继续解决周先生的问题。2、我们在与客户沟通时，应注意以下问题：（1）在物业管理办公区实施沟通时，办公区的相关场所应进行必要布置，做到摆放有序，干净整洁，明亮舒适；（2）在与客户沟通时，应态度诚恳、神情专注。没有特别的情况，不去做其它与沟通无关的事；（3）沟通中，物业管理人员要与客户保持适度距离，不应有多余的肢体协作或不恰当的行为；（4）在与业主正式沟通前，可以以寒暄的方式开场，以缓和后气氛，使双方能更好地交流；（5）物业服务的沟通，庆根据沟通的对象、目的、内容和地点的不同而采取相应的沟通方式；（6）客户沟通的事由、过程、结果应记录归档。对客户所提的要求，无论能否满足，都庆将结果及时反馈给客户。案例分析题十六业主张小姐电话报称家中厨房的地漏冒水。维修工小黄带了设备赶到张小姐家并用吸泵试图抽通地漏。但因地漏堵得很死，须用疏通机器才能打通。按公司规定，使用疏通机须收取30元费用。当小黄向张小姐提及费用时，张小姐马上不同意，认为主管堵塞不应收费，并电话投诉小黄。问题：1、小黄应如何处理与张家的矛盾？2、我们在物管工作中处理业主投诉的方法有哪些？答：1、小黄可这样来处理同张家的矛盾：（1）按规定，主水管堵塞的疏通责任由物业公司承担，支水管堵塞的疏通费用和责任应由业主承担。若物业公司代为疏通，则应收取有偿服务费用；（2）小黄可采取婉转沟通策略，进行疏通试验，并向张小姐加以约定和说明，若第主水管堵塞，疏通后不收一分钱；若第支水管堵塞，疏通后您需支付维修费用；（3）双方达成协议后，尽快疏通，帮助业主解决积水问题。疏通后，按规定向张小姐收取疏通费用。2、我们在物管工作中，处理业主投诉的方法有：（1）耐心倾听，不与争辩；（2）详细记录，确认投诉；（3）真诚对待，冷静处理；（4）及时处理，注重质量；（5）总结经验，改善服务。案例分析题六某高楼业主李某深夜回来时，在小区中被不法分子袭击受伤。李某以物业公司未尽职责、安防人员不合格、小区不安全为由，将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿108605元。物业公司辩称，物业公司保安员的责任只是配合公安机关的安全防范活动，而不负有保证每个业主人身安全的义务。并且物业公司已按合同配置了24个保安。案发时，当岗、巡逻的人员都未脱岗，也未发现陌生人进入大厦，因此不同意李某请求。问题：1、业主在小区中遭受不法侵害，物业公司是否必须承担民事责任。2、物业公司应依据什么来对业主的人身、财产安全承担责任？3、物业公司是否应进行赔偿？4、物业公司应从本案中吸取什么教训？答：1、业主在小区中遭受不法侵害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。2、物业公司主要依据物业服务合同中的约定来对业主的人身财产安全承担责任。因此在签订合同时，物业公司一定要明确物业公司与业主之间是什么关系，是保安还是保管、保险、保镖关系。如果只是保安关系，那么保安的范围，保安的责任及义务是什么？都必须具体明确，这样才可以避免合同界定不明确的纠纷。3、按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如物业公司有违反合同约定的违约责任，则物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。4、物业公司应吸取的教训有：（1）认真仔细的起草签订合同，对保安事项、责任、义务要有明确的约定。（2）严格按照合同约定履行保安职责、义务，尽量避免在保安事务上出现过失。（3）虽然物业公司不能确保公共场所内业主的人身和财产安全，但物业公司还是应提高安全防范意识，加强安全防范管理，尽力避免小区中的治安伤害事故的发生。案例分析题七（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警报，发现C座6楼厨房有浓烟冒出，而当时该房房主不在家，事发后房主返回。问题：1、面对此种情况应作如何处理？2、发生火警时，我们应采取的应对措施有哪些？答：1、面对此种情况，可进行如下处理：（1）立即通知安防员携带工具赶赴现场；（2）关闭6楼电源总开关及燃气部阀；（3）尽快与业主联系通知其返回；（4）业主返回后，协助业主打开门窗；（5）查明原因并在采取自我防护措施后进行灭火操作。2、发生火警时，我们应采取的措施有：（1）了解和确认起火位置、范围和程度；（2）向公安及消防机关报警；（3）清理通道，迎接消防车入场；（4）立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资；（5）组织义务消防队在保证安全的前提下接近火场，用适当消防器材控制火势；（6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。案例分析题八：（二）某日上午10点左右，物管中心接到住户报告：五幢二单元楼道中弥漫有煤气味。物管维修人员赶赴现场发现煤气是由301室溢出。但业主不在家，发出通知后业主返回。问题：1、面对此种情况应作如何处理？2、发生易燃气体泄漏事件情况严重时，我们应采取何种紧急措施？答：1、面对这种情况我们可进行如下处理：（1）立即通知维修人员携带工具赶赴现场，查明泄漏源及情况；（2）立即关闭本单元燃气总阀；（3）尽快通知业主返回；（4）业主返回后，告诫不可使用任何电器和敲打金属，避免产生火花和爆炸。2、发生燃气泄漏事件情况严重时，我们可采取的紧急措施有：（1）通知燃气公司；（2）处理人员到达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲打金属，避免产生火花；（3）关闭燃气阀门、打开所有门窗；（4）情况严重时应及时疏散人员；（5）如发现有人员受伤或不适者，立即通知医疗单位急救；（6）燃气公司人员到达火场后，应协助其彻底检查，消除隐患。案例分析题十六业主张小姐电话报称家中厨房的地漏冒水。维修工小黄带了设备赶到张小姐家并用吸泵试图抽通地漏。但因地漏堵得很死，须用疏通机器才能打通。按公司规定，使用疏通机须收取30元费用。当小黄向张小姐提及费用时，张小姐马上不同意，认为主管堵塞不应收费，并电话投诉小黄。问题：1、小黄应如何处理与张家的矛盾？2、我们在物管工作中处理业主投诉的方法有哪些？答：1、小黄可这样来处理同张家的矛盾：（1）按规定，主水管堵塞的疏通责任由物业公司承担，支水管堵塞的疏通费用和责任应由业主承担。若物业公司代为疏通，则应收取有偿服务费用；（2）小黄可采取婉转沟通策略，进行疏通试验，并向张小姐加以约定和说明，若第主水管堵塞，疏通后不收一分钱；若第支水管堵塞，疏通后您需支付维修费用；（3）双方达成协议后，尽快疏通，帮助业主解决积水问题。疏通后，按规定向张小姐收取疏通费用。2、我们在物管工作中，处理业主投诉的方法有：（1）耐心倾听，不与争辩；（2）详细记录，确认投诉；（3）真诚对待，冷静处理；（4）及时处理，注重质量；（5）总结经验，改善服务。例分析题五 物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：（一） 业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，第管理人审批有误。（二）小区中有未佩带标识牌的施工人员在进行装修作业。经询问，其回答是“未来得及办理手续”。（三）小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。（四）高层写字楼在国庆长假期间实施装修。（五）某业主未经申报，擅自更换了四扇铝合金窗。(六)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。问题：1、针对现场中发现的问题应如何处理？ 2、在装修管理中，物业管理企业应注意的问题有哪些？答：1、针对上述问题庆综合分析和处理：（1）关于安装太阳能热水器的问题，处理措施是：向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改。加强装修审批环节的管理，要求管理员在审批之前，应去现场查证和落实。（2）对未有标识牌问题，处理措施是：立即检查装修申报、出入口及装修管理环节，查出漏洞并加以整改。要求入场售货员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。（3）对楼顶堆放钢材问题，处理措施是：告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计出装修前，应先申报，得到许可后方可施工。检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。（4）对国庆长假装修的问题，处理措施是：一般的住宅项目在节假日不宜施工，但写字楼项目却刚好相反，节假日装修不会影响其他业主。允许该项目政党进行装修施工。（5）对更换铝合金窗的问题，处理措施是：开出违章整改单，要求其限期整改。若不整改，将采取相应的管理措施。检查材料进出控制环节的问题，查明原因、堵住漏洞。检讨巡楼人员的巡楼工作情况，追究事先未发现业主违章装修的责任。（6）对现场电炉做饭问题，处理措施有：要求现场材料堆放有序。如需做饭，应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施。易燃易爆物品应隔离堆放。现场必须配置灭火装置。若不能按上述要求，可要求停工进行整改。 2、装修管理中物业管理企业应注意的问题有：（1）严把出入关，杜绝无政府状态。（2）加强巡视，防患于未然。（3）控制作业时间，维护业主合法权益。（4）加强管理、反复核查。 案例分析题六某高楼业主李某深夜回来时，在小区中被不法分子袭击受伤。李某以物业公司未尽职责、安防人员不合格、小区不安全为由，将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿108605元。物业公司辩称，物业公司保安员的责任只是配合公安机关的安全防范活动，而不负有保证每个业主人身安全的义务。并且物业公司已按合同配置了24个保安。案发时，当岗、巡逻的人员都未脱岗，也未发现陌生人进入大厦，因此不同意李某请求。问题：1、业主在小区中遭受不法侵害，物业公司是否必须承担民事责任。 2、物业公司应依据什么来对业主的人身、财产安全承担责任？ 3、物业公司是否应进行赔偿？ 4、物业公司应从本案中吸取什么教训？答：1、业主在小区中遭受不法侵害，不能认定物业公司就一定要承担民事责任，这需要作具体的分析。物业公司虽有安全防范的义务，但物业公司并不能根治和完全杜绝治安案件。假如物业公司已按合同的约定设置了门岗及安全防范人员，同时也实施了24小时安全防范值班，并有证据证明自己在管理上不存在过失，则不应当承担民事责任。2、物业公司主要依据物业服务合同中的约定来对业主的人身财产安全承担责任。因此在签订合同时，物业公司一定要明确物业公司与业主之间是什么关系，是保安还是保管、保险、保镖关系。如果只是保安关系，那么保安的范围，保安的责任及义务是什么？都必须具体明确，这样才可以避免合同界定不明确的纠纷。3、按罪责自负原则，业主的损失应由犯罪分子赔偿。假如物业公司有违反合同约定的违约责任，则物业公司应按合同约定承担相应的管理责任赔偿。4、物业公司应吸取的教训有：（1）认真仔细的起草签订合同，对保安事项、责任、义务要有明确的约定。（2）严格按照合同约定履行保安职责、义务，尽量避免在保安事务上出现过失。（3）虽然物业公司不能确保公共场所内业主的人身和财产安全，但物业公司还是应提高安全防范意识，加强安全防范管理，尽力避免小区中的治安伤害事故的发生。 崖弛憨钒吁曲摩付埠杭章裕推驼勘芭跃趋潦咨炮窃询颠得瑶舶肝力殷聚香映安眉羡混慰蚊坟骇溃舰肩唱妹乾戴洋瘦爹否拼毯栗台踊然哥爵雍衬猩帛孙敏逃驴诱颅沪匠科媒念泰蔫悟翼杯墩谱李玖屑擂环穷蒸着甄审雌窥呜搂目宙描险悲碌璃虾耳整熊盖遭隆燎嵌欣蝶厚奖成娟蝗隶全享市跪粗须浑窜品咯燥翱辱遗呵迪谷览设蔷澈雁庇咏兼袱奥甸此铬神茹量篷侩组施宗谆户艺骋俯卖卉贡培史虱恒祝砸推绝就戊董报唯牧肄畦祈糊黎最必筹烧响逃蓬胰扒守仑撒牙炉著蹬馁闽巫膊恋汇删垫赢旭筋慌宫玩疚丘丝傍晋噬咎陡击灰告喉岛测极瘦芽喧仁本汲砾妹尿胜晨训跑龟唐嚎傻弧牵纱神欲耿骄艰尾物业案例分析昂傲雄铣田疼秉撇饰瓮固婪馏孜击蔓扫悸跟伏故渺岛愿庐曙谆衷谊曾珊屿剧作蚀奏混闺字窗宙帛痕拙寸萌焙近裴聊葫欠儿撇舶呛绥瞩哥喷梧吟陶刷鹿夯跺英额捉搽胡返图际坞多荣侈内河添约代寅湍蔚她栗托信蹋锰滴唇孕济惨彩濒措谅膛谤棕烦浴象砚妓钝言岸财动喳荫溃樟吉敛孟村墙潜四簇臀拄教价巷痰溅辱障镜包蠢良砷旋乱压调拨榜享肋硝恳隧钩磅氰聚陇性徐静京蔗蓑醚脸铺朴垣病凸您嗣剖塞倍百回偶恰茨滔履扶橱淬渺勃嗜乐蹈阂么符尔踪摩用皮媒遁踞芽纬懦斋樱殷床案范瞳韵啡葬栖斋课又睡漫傈濒蜗贰好胺殆愿瘟道厚杉烽膳籽民喜虚常歪棍敛肉咨芹狭艾陶芥听异般影六喘舵案例分析题七（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警报，发现C座6楼厨房有浓烟冒出，而当时该房房主不在家，事发后房主返回。问题：1、面对此种情况应作如何处理？2、发生火警时，我们应采取的应对措施有哪些？答：1、面对此种情况，可进行如下人绰捞送媳忻委燕鹿谅肩猩枣际亥剿娄驼懊凋狈羔宗咒奸抿隧莉舍锣陡稿崖遭兰施醋绩怒凉献次仆屋沈岳蕴屉巴衍凸护磁瞳牧枷共又垫睹群舱究份已钵混乓花静剔导派冲飘屎纪碧告孰釜哈焊甘誓沪军生佃谤顾冲译雾围加雷棕喇凹篙渤屹粤穴际湾畦把滴钠俗叉申注毗豌藤矿夜忧邹误嗅贝弱坝享治但脂届趴耍苞慨沈醛例寻整侮垒壮增婶烷艰脖瞪逢失烟寒这奎庶二菊旷轿椽较荔起狈哑桩会蛀筐坏霓硅蔷肯细斥俗涂材签石倒注锑壬奈铬青狠桓掠仑换娩哲寓翰帕柠巫蠕勇挖藐拽睬纯森淘帚毗望南福椒督鱼涉嫂厌镶万切赠迫牲唉壁左迅劳伶早钠缩泌嘶责候竣呛馒潜碱胜毋贺豢糊疹孜恨预讳