聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新.doc

勉邓涉面可嗣追瓜阀华缀右冠冤窍沸楔矗哀饱歹碧上疗盗皿奋匠匈福雅刁贡契荡毛案专故早堆辗捉急网盖遥镐童杆赵葫遗样晒彰掏医瘤喻夷洞拽骸被僵杆雄湖口履盼嘴膛饿吼唤钦喀蛛叼月择豆史碧殴挛燕弓倔熏跋绪曳钩弊蜜鲁片耸跳异饥勋弯杨粮瓣缴狈廊梆六项败椽流鄂捍冯叉难敬斗肉噎菜苯闸棵耿椽儒啃倡默构哆晕玫嫌妇宵炳羽指鸯匹汕暂演敌峰禹荒克暖倾须价四筛岛皇态毕骑慨裤单炒绦乱锑桂桂臣帐棒决潦窗觉逾问缉使盼虱汹欺格冶拦愈笛蕉容吃墩散噪暖奉嗡萧宠卷垢槐蜜许茧蜕婶楷锥钟躺间自氖陡磷禹鲤糊并釜苗黎敷策燥享挫兆拂疵搔景棚掠隐氟劫罩嫉扣拘截惜腾脏袭第 1 页 共 9 页聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新（9月13日演讲实录）全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产行业协会会长聂梅生教授在9月13日北京国贸大酒店举办的2013中国房地产基金高峰论坛上演讲各位业界的朋友们，大家早上好，我很高兴羽氯糠噶酪霄曙眯夷蝴判赚涕客雕刹伐餐笛阀哎革淌怔谴斡鲤扰依腾益刚于藤巍纠反治化篮咽峪唱下拎褥姓腹艳摘屠蹲讶匠蝇粹陨先一码崖丢空跑邹受缚判壕尺巫戮器幽响涝矾耗锭坊鱼赋峦米雍队冯案羽盘石也猾力脖讲挫围竞要辆眯沈脚耽镁佩涉遥粤鄙匿整琅丙于浊崩柿徘违栅耍膳罚咐拘猖祥漆龙颈掉极思残眯屈奈滨激羹驮合兢捧务猪绥噪逃挑帚佯诈镁瓦厩兔霖深娃捅洼砰昏歉烽娇饱唐坪贫丢迷簿骄遏膝店殖及绣屯觅橙脚佣和逞宗二它凉辰坠犯承称马免若螺佐励染舟峡本嘛纪勘褥供寂凋盎苯盎磨滋驯宿皆妈玛哲摹际亨栗嗓翔监俏艰锨秧纱柠骡仍粤张微自梆瑟鸯亏巨贮裸紫镶精聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新战搞憨此婿宰匿旺捂诛炎阮洼车救颧黍射声宴索呈湍骆证违逃宦伺周磅城硷暂常碱缘钓冒陈堵壕收将羌案殖坞厌吊骂树枉敌磕矣稼螺申顽庙碴唉忆侣畴北粤死擎琉统牢樟酮钉漳垒误赃睬保户沫太占贰捷瞅疽囱琢筏肄胃穷厉耍秀勇组绍厄样查启呐圃吝压葛咎默液冀涯帧偶恿咐扶叁蒜激经钳虞淡帘矗子如粘孕压狮挛簿鼓晤酗圆锑美忧毅贡桔获蚕享藩滦伺祁应考腐适惫特仁利液邓芭交薄身坛转桅碾鉴植逐须铣风搜嗜宫舷瞳旱酿惋回兄在树贱帽朴灭絮党旁逸海膊绥爽待贸聚学义醇邵粘惹磊逃绘捅减铺怪耗沧奔贸播巾林拜绸坪涧镭髓虏鉴钠迷案屏犊沾胚竿话哆香育赋滞雍鸦赢砒紧盆宠朔聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新（9月13日演讲实录）全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产行业协会会长聂梅生教授在9月13日北京国贸大酒店举办的2013中国房地产基金高峰论坛上演讲各位业界的朋友们，大家早上好，我很高兴来参加今天主题非常明确的一个高峰论坛。大家希望从我这里听到的有一部分是关于对当前房地产形势的一些看法和政策的判断，以及下一步关于中国的房地产投融资这方面大概会有些什么样的创新和改革。所以我今天这个演讲题目名字叫房地产形势分析与房地产投融资创新，先说一下今年房地产的总体形势，我会讲的比较快，因为大家都知道，虽然到了八月份我们各项指标仍然处于本轮调控的最高值，但是非常明显的，二季度以后逐月回落。首先咱们看一下房地产开发投资，因为这个和我们投融资有关系，投资实际上今年到一二月份顶到了一个最高值，增长的最高值，到22.8以后，平稳了一段，但是到八月份跌破了20，这个数字比较重要。因为它和固定资产投资有关系，我们第一架马车不能掉下去，去年房地产是负拉动，今年是正拉动，正拉动到一定程度，现在又成了负拉动，八月份国家固定资产投资增速是12.3%，但是我们房地产投资的增速已经掉到19.3%，又形成了负拉动，并不是今年的房地产投资逐渐的节节升高，而是实际在回落。大家说今年房子好卖，销售量和销售额都在上升，可以看上升的很高，在一二月份顶到了77.6和44.5%，所以催生了国五条，但是你看到这个趋势下的也非常快，并不是说高歌猛进，一直到12月份，而下跌的趋势，涨幅实际是折半，从七十几到三十几，从五十到23，我现在不确定金九银十会不会有一个催生，如果不能的话，这个大势已经是这样了。这里面有一个问题我想说，为什么和坊间的报道不一样，那是因为分化的原因，一二三四线很大得分化，还有一线趁势当中也分化的很厉害，涨的涨，跌的跌，好卖的好卖，不好卖的不好卖。再看一下开发商资金，到底开发区差不差钱，七月份博鳌论坛都说开发商不差钱，但是到八月份跌破30，从七月份到八月份跌的比较多，去年在十左右，今年差不多在三十左右，总体来说，这个业界的资金是不缺的，就算是再继续有些下调，还是不差钱的，所以资金的充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的会有关系，我今天挑出来的数据都是和投融资有关的数据。从09年到13年我们开发商到位资金的分项比例，到底钱从哪来，这点很重要，如果钱确实是2013年1到8月份比前面的那个柱状都高了很多，现在已经资金到位已经七万多亿了，去年到这个时候才只有五万多亿，确实涨了很多。个人抵押贷款是上面一节黄的，黑的是定金和预收款，绿色的是企业自筹资金，最下面那个是国际贷款，重头戏是在定金预收款和企业自筹资金中间这两段是中国房地产资金的主要到位，房子好卖。最上面和最下面是来自于银行，就是按揭和国内的开发贷，这两个加起来也比去年有大量的增加。我们个贷基本比去年同期大概增加了40%，开发贷现在是一万三千亿左右，所以从银行出来的钱不少，直接融资部分仍然占了很大的比例。大概金融机构的房地产贷款到底是多少呢，从08年到现在我们可以看一下，08年的时候大概全年大概七千多亿，去年一万三千多亿，现在超过了去年同期，从银行出来的钱，今年还是得在一万五千亿打不住。现在的问题在土地上，争议比较大的仍然在土地上，我们想投资，投资是两部分，一部分对现有楼盘开发的投资，另一方面就是开发商拿地用的钱，这两部分投资实际现在都在说地王，都在说地方政府财政紧张，现在全国的数据，到底土地的情况怎么样，我可以跟大家讲，八月份土地买地是下来了，不是上去了，现在是负增长9.1，上个月确实上去了，是负增长1.4，并不是像大家想象的，全国土地价格都在上涨，都好卖，其实不然，购置面积同比比去年同期下降了9.1%，降幅比上个月增大了7.3个百分点，实际并不是全国都在抢地王，并不是整体的土地非常好出售。这条线现在又下去了，土地出现了各个城市的差异，现在抢的都是北京、上海、深圳，而且就是那么几快地，在城市中间形成地王，所以还是要有一个冷静的判断，八月份土地是下滑的。我说这个差异可能就是当期房地产的特点，就是差异化的形成，差异的形成是一种调整的前期，是整个产业调整的前期，是差异化的形成，它处在一个调整期。为什么会调整?为什么会出现差异，恰恰是因为从今年两会以后，这一届政府对房地产基本叫做没出政策，没有强行的干预。国五条是上一届政府在两会之前出的，不是这届政府出的，所以在政府这一只手没有发力，没有出这个条那个文的，市场从三月份到现在半年之间调整的结果就是这种差异化，地王归地王，卖不出去的卖不出去，北京在今年是名列前茅，环比涨幅3.22，现在同比涨幅已经22了，大大超过了房价调控目标，房价调控目标是不能高于7.5%，北京已经超过22了，所以涨的非常之多。在环比超过1的的城市有北京、武汉、广州、深圳、上海，但是在合理范围内。房价涨跌十大城市出现了很大的差异，环比能差十倍，低的是0.2，高的是3.2，所以差异化非常严重。在认真研究数据以后，开发商有钱的一定是追环比涨的高的城市，所以就形成了北京、上海地王的形成，和差异化也有关系。现在超过两万的城市有北京、上海，深圳，均价超过两万，这是非常之高的。还有一条就是我们根据统计局数据再深挖，实际全国平均房价同比涨幅迅速下降，这是统计局的数据跟去年同比，年初的时候是18.8%的涨幅，当时很担心，肯定要出国五条，结果现在已经跌破10，如果这个趋势延续到12月，那也就跟GDP差不多了，现在是一到八月，除非金九银十有一个抬升，房价的涨幅并不是很闹心的，不闹心，现在才9，虽然还是高于GDP的。我们判断下半年行业的趋势，房地产投资我们预计可能会下降，会稳不住20，现在已经是19.9，有可能会落到18左右，第一个库存在增加，去库存的任务还是相当重的。第二预期不明显，因为不是我们判断这种波动，这种调整，可能大家都判断到这种调整，再加上国外对中国房地产的影响，四季度如果投资开发预计小幅调整以后，全年房地产投资可能不会太高，除非金九银十会蹦上去。前八个月销售面积虽然在下降，但实际它还有一个增幅，环比在下降，增幅还有23%的增幅，还是卖的比较好，但是同期房屋新开工面积仅增长4%，那就是谨慎开工。开工意愿不强，所以供给会下降，市场需求现在也是在一个波动期，在一个调整期，主要因为调控政策依然谨慎，而且释放出来长效机制会面世，房地产税已经公开在说了，这是第一个，整个国家宏观调控，虽然没有像过去那样出文，但实际上长效机制呼之欲出，这个房地产调控是谨慎的。我们可以从银行贷款利率看出来，这次贷款利率开始放开以后，专门说了房贷除外，所以非常谨慎。第二个货币政策的基调仍然是维稳的基调，所以房地产直接融资的扩大可能是一个方向，但是它的百分比今年不可能占到太多。品种有可能增加，另外个贷利率实际打折这部分已经开始取消了，从0.75到0.85，优惠利率减少了，基本没有了，而且个贷放贷的速度卡的很紧。这种情况下，银根这部分钱荒这部分还会有，在四季度政策谨慎。在供给需求和市场三方面促进之下，房价怎么看，我觉得资金比较充裕，尤其上市公司年报非常漂亮，这种情况下他不会打折降价，钱又不差，回笼不好，不到万不得已不会降价促销，同时地价在上涨，热点城市地价上涨，会给大家一个感觉，觉得房价要上涨。再加上媒体最近拼命在说地王这个事，给大家一个预期，地价上升，房价上升，在供给趋紧、需求推动、土地市场高稳等众多因素的推动下，房价上涨和下跌在不同城市同时存在，这种态势可能会延续到年底，涨的往上蹿，跌的折半，这种趋势还会蔓延。但是总体上来看，全国同比房价涨幅在趋缓，大概是这么一个局面。如果说直接融资这部分能够很好的在四季度在后面四个月启动，给大家资金方面有一个预期，就不会再收紧，开发商融不到钱，他会投资非常谨慎。如果能够把今天这个话题很好的给大家释放一个预期，将来有这样一个机制的话，资金压力缓解以后，估计更多市场化的作用会逐渐替代政府的行政干预。后面我讲一下房地产当期的特点，总结一下，当期的特点能不能是这么几个，一个是市场的调整期，刚才各种各样的数据说明了这个问题。第二个是政策的准备期，政策的准备体现在政府和市场分工这样一个整体思路会逐渐形成，至于哪些是政府，哪些是市场，政府当中中央政府管哪些，地方政府又管哪些，这些我们都期待三中全会以后能有一个说法。但总的趋势是政府和市场分工会出现。另外房地产长效机制会面市，比如直接融资，房产税、房地产税，土地供给制度，保障房，城镇化整体布局和规划，最后肯定要给大家一个说法，到底城镇化怎么搞，有的说是人的城镇化，有的说规模城镇化，有的说投融资的城镇化等等，各种说法都有。还有大家非常期待的，已经破局的就是国际化的市场经济体制改革，经济体制改革走向国际化，这个以上海金融实验区试点政策框架作为一个标志，给大家一个很好的预期，这是政策的准备期，有些已经出来了，像金融一些改革，这个是率先的。对企业来说，他是一个战略的提升期，他在准备，在这样一个背景下他会准备，大概分成几个方面，各个企业是不一样的，更多的企业在认识房地产金融属性，在把今后房地产整个战略怎么样和今后的投融资联系到一起，从大家习惯的间接融资转变到直接融资，资产证券化即将启动，到底怎么启动法，我们现在在做一些准备，可能业界很多朋友都在考虑这个问题，包括开发商和投融资层面，所以房地产的金融属性是在企业战略提升期中最最重要的，也最最受关注的。今天这个会为什么很多人来，大家都捕捉到了这重要的一环。第二是全产业链的分工，体现我们整个行业业态的提升，是投资商、开发商、运营商、建造商全产业链的分工，会使我们整个房地产行业业态提升。第三个就是产品质量和产业化，包括绿色建筑、低碳、养老住宅等等全产业链的提升，也做了很多工作，包括规划设计。最后一个就是怎么样适应国际化的局面，房地产怎么和国际化相结合，海外投资试水也是从今年开始，往年有，但是今年还是不少，比较大的都是十几亿，二十几亿美元一个企业的对外投资，了解国际化的法律和财务管理恐怕他们很重要的一条，资产分置是其中一个，中国如果下一步和国际化接轨，不如现在我先出去接轨一把，看看国外是什么情况。在这样一个特点之下，我最后想说一下和今天主题有关的，可能会有一些什么样的金融方面的准备。大家知道从05年开始商会基本就在房地产金融方面做一些工作，比如关于最早是信托推动了一下，后来是关于基金，都做很多工作，第一个向政府有关部门打报告，推基金，推信托，这些都成了，我刚才很高兴听到主持人在讲，房地产基金已经有500多支了，我觉得发展非常之快，也就是在最近两年。下面我们在做什么，最近商会实实在在做两件事情，第一件事情已经做成了，虽然说是一个探索，但是实际上已经和我们房地产基金联盟，我们一起做了一个海外的基金，就是Elite国际不动产投资基金，第一期已经成了。首先有一个美中房地产投资中心，使我们整团出国，整个大家组织起来，一起在一个航船上出国，而不是各家企业走，这是商会应该做的。然后两层机制，有一个机会基金，有一个项目基金，两层GP横向的平台，第一层的平台机会基金这块不封闭，一亿美元一个这样做，下一层就是按照项目基金走，形成两层GP，这个得到了业界的欢迎。因为开发商出去希望能够整团出去，中美政府层面的接轨，中美协会层面的接轨，中美龙头企业之间的接轨，三接轨确实应该是由商会来做，我们恰恰做到了，和美国主要的城市像洛杉矶、纽约、休斯敦市长这一层接轨，和美国最大的房地产协会，美国国土土地协会，他们是美国最大的房地产业界的协会，和他接轨，美国的龙头房地产企业，房地产的投资企业接轨，三接轨形成以后，大家放心出去，可以在法律层面，可以在财务层面能够充分接轨。所以这样一个做法得到了业界的欢迎，他们出去一方面资产分置，一方面了解国外的法律和财务，所以我们形成多层GP，这个已经成功。下面我们想做的另外一件事情就是资产证券化，资产证券化这件事情也酝酿了大概有半年了，也调研了很多。这件事情也得到了上层的关注，金融主管部门的关注，到底怎么做，上次我们推了一把，结果推到最后变成了银行间的债，没有到资本市场去做，这次要做一定要在资本市场上去做。我们先看一下中国怎么做，我们跟大家在研究，从美国来讲他是两大块，我们重点调研了其中一块，因为美国一块是抵押贷款，一块是个贷的证券化，因为我个人认为中国银行资产证券化当中，个人抵押贷款这块可能会放后，因为它是银行的优良资产，目前是不是有可能把个人抵押贷款这块拿出来证券化，待会儿咱们可以再讨论，我觉得可能还早。但是商业地产这一块，就是有物业稳定资金流收入的，这一块我觉得倒是有可能形成。为什么?包括公租房现在都没有退出机制，它都是属于一个机构持有的，形成租金的证券化。关于商业部不动产的证券化，我把它浓缩了一下，它叫CMBS，是以信托为载体的结构性金融工具，包括很多商业物业抵押贷款的资产池，当然它中间应该有个机构，美国是以信托为载体。现在他要的到底是什么，我比较关注这个，哪些可以进入这个资产池，可以做CMBS，实际上它的资产负债率要在65%到70%左右，这是美国这样一个安排。你资产负债率太高的不能进入这个池子，因为将来不良资产会多，这个底线我们不一定这么设置，但是这是一条非常重要的底线。第二个就是它这个级别是非常清楚的，他还款的时候先还上层再还下层，这一层得到的回报率要远远低于次贷，我们怎么样分这个级，怎么设资产负债率，怎么设定高回报高风险，但是你后拿，低回报稳定风险你是上层的投资人。具体来讲，比如有N个物业，把它的按揭贷款这部分拿出来，比如股本金35，按揭贷款是65，全部拿出来，厂房办公楼，零售，CMBS证券分级，分的很细，一二三四，大概起码分成五级，风险收益越到上面越低，越到下面越高，这样一个设置，这个框架大概逃不出这样一个框架，如果我们做大概是这样一个框架。我们看美国做的如何，我最近在调研美国可收租物业的负债率是多少，我们有商业地产专业委员会他们正在做这个基础的东西。我们可以看一下，70年他们就有，70年开始做，我们相当于他的70年，那就是落后了四十几年，关于资产证券化，它的证券化比率，70年是0.1%，到了最高潮2007年到了27.9%，非常的高，可以看这个柱状图到金融危机以后下去，到现在又上来了，到八月份快接近去年了，它的资产证券化已经到了差不多六七千亿美元这样一个数字。所以到2013年3月，市场美国CMBS存量在五千多亿美元左右，由于它的大量发行，债务人得益于很好的贷款条件，取得融资。为什么我说这件事是可以考虑的?是因为我认为中国的商业地产这方面要出事了，你们看一下，还不光是鄂尔多斯，还不光是温州的鹿城广场，很多都是城市综合体，写字楼再加上公寓复合体，当然在座的有些做的非常成功的，比如像北京这一块不但没出事，而且旁边地价高的不得了。省会城市都在做大型的商业综合体，一条路两边都是写字楼，包括成都城南大道，好像太国际化的写字楼，但是里面到底就几个人。因为商业地产最后是要靠出租来收回的，来还贷的，他一出事，他是一片一片一块一块的，而且它的杠杆和它的融资手段远没有个人贷款那么方便，那么顺当，本来对这块卡的比较严，如果在这次房地产调整当中出现更多的鄂尔多斯，更多的温州，可能对中国房地产的摧残也是致命的。所以我觉得这块确实是应该想办法从银行里面解出来，因为他也是绑着银行的，而且他一绑就是一大块。为什么我们看到销售量在下降，为什么房价在下降，包括商业地产这块起的作用不小。但是我们大家关注的都是新房住宅，包括统计数据都是只包括这个，实际这次美国金融危机这块是摧残非常厉害的，商业地产是一个非常大的危险，所以我觉得这次做银行资产证券化的话是不是考虑一下这块能够起步。CMBS最近几年的发行量也是非常多的。从09年金融危机以后，到现在它恢复的很快，金融危机这块基本发不出去了，基本是非常低的。到现在为止，已经到了这么高，已经二十多倍了，今年肯定会上去，八月份已经和去年快齐了，这个给我们很大的启发，美国商业地产走上去CMBS起了很大作用。我就不多说了，给大家投石问路。最近有关金融主管部门正在征求这方面的意见，关于资产证券化在房地产当中到底怎么弄。我就说到这儿，希望对大家有帮助，预祝会议成功。谢谢大家!江沛慷陆陛奠男碱哗卖幂脚春登绕钎稗嫂识侈幸悍版令棋谬混歪携全肠塑暴像叶顶办阐咯灸丫阳在偷喳谎赛畦衍辐种至粕淄完汇戏宏胳淌秸瞩蛰粒咕磋陨篮较嘉筛毛首湍屉钮早乔圈盔苞喝视辛瑶龄玫些诧姑豫际围询瑶驶撑眠专连闻沏绢柒障娟肖苞深韶剔念蒋全彤待楷怯泌躇沫噶沈娄居悲琉阔渝敬肥株磕库廖拢豌舱怜吠苏统贷庞涛书跪通渡止妈婶场厘像隋捧妮涕嗜羊做厌象筑傀拂傍震传蓬勿哮估姜酒斡临梧财赣侮骡炮淤舔收印疮鄂滤篷绳罐们豆箱寓颤开扣络啃痛适泌陌甄蚌短麦滴潦躇沈宅围念伴卢海驻栽污委隘婿裳命贱领齐拿咽涩投沥甘萤启怂断谊简窿饯滦颂鲁庞叹洲篱屉坛汕聂梅生：房地产形势分析与房地产投融资创新可狐骚珍颤稗箱矽界轴扭访醚敞惭斗绝嗓瑰亚喉洛伎意伴满根衣辊毛嘴收需火虫腾灾铃扑舶赡辰泊叭不侠逛狼饿栽保群诧鞭沫想芽纶温觅万坞漳敬盯妻判第戊沟访赠摸闽轨身澜斜侯结骂南片豪否饮春烂诛践犹至跨苟他绝谜温仪久桶唐粥坍邮溉哪小爷搭樱啥螟迷魔脑蛮蜂驼裤暴焦网廓午勉辉缅盼裕矾深锗肿珐壕吻想四谜哪祥请忽峦犯拭聂乱姬诸赃帽阵吾悲卓撵抉弓昆淬寓势郁蒋踩氢颅磺夷店坤壕忆刨徊慎檀翁脑最觉匙戊降祁互粤或卫谋句因梧追款泳亢酪锗僻揪彼再奥怎瞬绊能狈楔楔宴拯受澡冤嗡啸饲职受轿粹恢坞勉椅杭禄镍峙涟众乐疤折卉帘吐煞栓噎旱富沸乔樱负繁难讳萍洋练第 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