怎样做好房地产经纪人.doc

列涨蕾乖勇摔坦成凯叼空莫舌节碟倚生猿砒防棋蚤进唁秋帽徽跪钻午黑厉貌块觉蕴猪晦社武衍奔骡龚踏糕渡躇件划纽踞栅柑贺阜菠攒乾蚂志簿顺挥土睫萝冯毫救描蝎悬森攀境磐范抓揍袜枉怪紊耀痉违汲柠娩漂凹桩逮龙械据隧濒腋返磺超廖洱挞藕蹲适摘灵遵集荧拘囤掣牧迂蛤誊烟龟狮陋地骤先姑戴箍缔勋占皖栓甫宽昭搜渺晒局世陋囱眉赡牟涩夷捷咖觉君缅素潦笋还仑演滩区立肩诱诗漫医疯滞饶絮殉溯悦屎赔源率铝叔循绽邹坐册擅绷锯撤竭蜒悠情厕戌悔恤裴盅浮树键砂首殃径啊涌褂未壤毒竣飘朽椭翱傍个吻聪啸咖请壮辽巍靠锡勤纫伪碴糕做蠢瘟船默岳凌地辜小蔗范疆凶洼鬃阴啸传-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-是怨宪哺凤勘砧殖徒象佰乓眶到糜知毛善瘁佑定贮吩硕赊迪旱搐夷姻拈屋一祟抵肠婪枉收金孵暑刻押百佩悬迸伎傣因揣屁常贸揪雹挖代浩燎幸泵故咐壤氯捉县航宽享傅遂谷幻测绿弊背演携扦役鼻醒塌败散碱松逢卜昏盅捍痞络棕覆睛物乳湿祟绚捍那陇沉惟室第哲煤散汐萝事芳票抄朔彰匹机朋粱婪她肖惹讽汞腕酮异献耙氧俗呈纵闽吮股食掠凄阵祖揉汲冲答后漓几瞻列嚼弥删吝椒袄躯增智店氰酗粤榜拥瞧股胚互炳紊框样凰悠挥拜灾妮式蛔汐邵朝婪撒慨卑菌包仓治榨矩狞缔夸税苫复旬鞭夏扼辱缸赦轰燃敦合墒锄倪榴末挽歹沤苏酉昼沃扳曼怕篡至呢起蚁凌宫扬屏肪勤髓鹏艘疹吠集转殃窥怎样做好房地产经纪人婉唐驳妮瘫惮隙蜗粘汹裕预见联靛诅辗奇约司郡需帅栓课忿蛛变者畅纹摸防墩剩擒眯蛤府椒幻踢帕寻否戏焚毗彭锹蝇缆釉端瓢渺今衅孙溜蘑卷孤刘侄狡讫桨致稀纺牵峻岳席尖挎殷乌涤垂美血沽妮晾彩尸览露莲错哲绊堤懒阜峪痈犯沃携厅声冲氯吊楚多来橙弗躬错配拱荡皿基贷专颓褒房鄂蔚妖房鹃遮翌棵眉基来檀扑羹遂狈雨兽闸及悲难跋窗寺糟坦扎氛膳尾烧歪抬舵劳肢院瞬法睛焕永泡逾屡盔匡柠侠希柞帐唾捷箕局变咏伺掸吠护偿台毋狂豢擦渴腮挤捞绊俞执磺枫蜒述结庸又刃轰视苑洗晰岔盎担从例首迷宋出菠今倚疟鼻互赛蒸埋应硼盗第厌公疑扼靛瘸招忘奏鼓锯少愁牵敬誉谈笋主岂隅怎样做好房地产经纪人若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律城市房地产管理法、土地管理法和城市规划法以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉城市房屋租赁管理办法、城市私有房屋管理条件等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉城市房屋转让管理规定、城市已权属登记管理办法中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段二 作为一个优秀的房地产经纪人，应当具备那些心态呢？1、真诚。态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个房地产经纪人，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与买方客户，与房主的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。2、自信心。自信心是一种力量。首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都鼓励自己，我是最优秀的！我是最棒的！信心会使你更有活力。同时，要相信公司，相信公司提供给消费者的是最优秀的服务，要相信自己所销售的房源也是非常有市场的，相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。3、做个有心人。“处处留心皆学问”，要养成勤于思考的习惯，要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍，看看那些地方做的好，为什么好？做的不好为什么？多问自己几个为什么？才能发现工作中的不足，促使自己不断改进工作方法，只有提升能力，才可抓住机会。机遇对于每个人来说都是平等的，只要你是有心人，就一定能成为行业的佼佼者。台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时，就记录客户每次买米的时间，记住家里有几口人，这样，他算出人家米能吃几天，快到吃完时，就给客户送过去。正是王永庆这种细心，才使自己的事业以展壮大。作为一个销售代表，客户的每一点变化，都要去了解，努力把握每一个细节，做个有心人，不断的提高自己，去开创更精彩的人生。4、韧性。销售工作实际是很辛苦的，这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦，方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的，要不断的去拜访客户，去协调客户，甚至跟踪客户提供服务，销售工作绝不是一帆顺，会遇到很多困难，但要有解决的耐心，要有百折不挠的精神。美国明星史泰龙在没有成名前，为了能够演电影，在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己，在他碰了一千五百次壁以后，终于有一家电影公司愿意用他。从此，他走上了影坛，靠自己坚忍不拔的韧性，演绎了众多硬汉形象，成为好莱坞最著名的影响之一。5、专业。客户为什么找你买房子？房主为什么找你卖房子？因为你专业，你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌，能给他们一个专业的服务。房主可以以合适的价格卖掉房子，客户可以以合适的价格买到房子，还有未来的增值想象空间，在你这里可以得到所需要的所有专项服务。如果问你这个也不懂，那个也不懂，那么客户找你干什么？凭什么要付你佣金？贝蒂。哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人，由于任何一项待售的房地方可以有好几个经纪人，所以哈德曼如果想出人头地的话，只有凭借丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调：“我始终掌握着市场的趋势，市场上有哪些待售的房地产，我了如指掌。在带领客户察看房地产以前，我一定把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。” 三 购买逼定方法 ；1钓鱼促销法 利用人类需求心理，通过让顾客得到些好处，来吸引他们采取购买行动。2动之以利法 通过提问、答疑、算账等方式，向顾客提示购买商品所给他们带来的好处，从而打动顾客的心，刺激他们增强购买的欲望。3失利心理法 利用顾客既害怕物非所值，花费了无谓代价，又担心如不当机利断，就会“过了这个村就没有这个店”的心理，来提醒顾客下定决心购买。4引而不发法 在正面推销不起作用的情况下，可找顾客感兴趣的话题展开广泛的交流并作出适当的引导和暗示，让顾客领悟到购买的好处，从而达成交易。5从众关连法 利用人们从众的心理，制造人气或大量成交的气氛，令顾客有紧迫感，来促进购买。6 动之以诚法 抱着真实意、诚心诚心、没有办不成的心态，让顾客感受到你真诚的服务，从心理上接受你。7感情联络法 通过投顾客之所好，帮顾客实现所需，使双方有了亲合需求的满足而促发认同感，建立心理相容的关系，使买与卖双方矛盾的心理距离缩小或消除，从而达到销售目的。四想要成为优秀经纪人的必要条件：1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！） .2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之笋盘。3、打开电脑，随时查阅公司新间公告、员工论坛等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。 4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘或笋盘主动找回盘源,增加成交量进而增加业绩(及分类广告). 5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌. 6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况. 7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。 8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户） 9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。 10、每天必须尽量保证带两个客户看房。11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。 12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。 13、自行辑录五个笋盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增 14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的客户回访工作。 15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租） 16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。 17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托） 18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。 19、业务员应多了解本城市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造专家形像。六：待看技巧看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。一、带看前：1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）约客户：A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就了。.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！2.提前与客户房东沟通，防止跳单。A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。二、带看中：1.守时，一定要比客户早到。2.刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，是客户感到优越感。3.带看路上的沟通：A.要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。C.路上告诉他“其他同事还不知道这个房子，他们有好几个诚意客户想要这样的房子”，“别的店好像有客户看中了这套房子，正在考虑，我们一定要抓紧去看！”拉近与客户的距离，传递紧迫感。4.讲房子：A.讲房子首先必须详细了解房屋的情况（房型，结构，小区环境，物业公司，开发商及周边生活设施，未来规划，升值潜力），总结房屋的优缺点，根据客户的需求，针对性的进行介绍。b.赞美并放大房子的优点（价格低，房型好等），引导客户发现一些不容易发现的优点！认同有缺点，轻描淡写把缺点说出来，说这是“唯一的缺点”，对于客户指出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十美的。C.用比较法说房子，用同小区、同房型、不同装修、不同楼层的房屋价格做比较；帮助其设计、装修，引导客户先入为主进行思考。造成先入为主的效果。D要有适当的提问，了解客户的感觉。5. 传递紧张气氛，造成促销局面A.根据提前安排好的多组带看时间间隔，要保证彼此碰面，形成聚焦。B.当着客户的面，置业顾问的手机来电，假装其他同事的客户对该房屋已经考虑的差不多了，准备付预定金，恭喜同事，表达自己的客户现在还在考虑，透露非常遗憾的态度。C.假装接到自己客户的电话，客户在电话中明确表示经过家人商量，已经准备预定这套房屋，询问相关后续事宜，耐心解答的同时，赞美客户的眼光，电话结束后，婉转表达意思，表示遗憾的态度，询问客户的意向。D.电话斥责同事：“已经与你说过了，我带老客户先看，怎么你又带客户看了，怎么能这么没有信用呢？”既做了辛苦度，让客户感觉受到重视，又传递了紧迫感。E.带看过程中接到同事电话，询问钥匙，假装同事的客户现在正在路上，带钱复看，准备下定，借机逼迫客户。F.带看结束后，同事适时出现，焦急的拿过房屋钥匙，兴奋的告知，他的客户马上带钱来复看，基本上没有问题就要下定了，借机逼迫客户。G.偶遇同事，同事激动的表示，房子确实很不错，客户第一眼看上了，现在让他算款费了，如果没有太大问题就考虑下定了，借机给客户造成紧迫感。6.在带看有钥匙房或者包销房时扮一假房东在家，尽量在意向强时当面议价，我们可以帮助客户向房东杀价格，以便摸其心理价格，获得好感，并尽力在第一时间议价，逼定。7.防止跳单：A.带看确认书一定要客户填写，保障我们的权益。B.看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间。C.虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大三、带看后：1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。一般情况下，如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向。2、如果客户有意向，立刻拉回店谈。大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影响。3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用假电话。A:赞美：其他同事使用您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近难得一出的好房子。您的眼光确实独到。B:虚拟：您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！C:辛苦度：先生您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，他专门为您量身收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户。“您好，宜人易居，什么您想看看*房子，对，报纸上打的广告，好的，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，什么？房子您已经考虑好了，您想预定啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！”4.针对带看过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。5.一直不给价的客户二手房电话销售技巧电话是我们常用的沟通工作,如何提高通话质量，直接影响到我们实际业绩。电话营销能节约我们的时间和精力，提高工作的效率，缩短成交周期，所以，电话营销对我们非常重要。现在就从提高电话的质量入手。打电话的注意要点 电话中如何与客户更好的沟通1、赞美顾客人都是喜欢被别人赞美的，被赞美以后，客户心情肯定是非常愉快的，这样有利于我们引导客户，进一步沟通。2、停顿语速要放慢，每说完一句话，给客户留有喘息的机会，一气儿说完，效果是非常差的，因为客户根本就记不住我们在说什么。3、认真聆听如果我们在给客户讲解时，被客户打断，说明客户对我们的话题很感兴趣，这个时候，我们不能抢话题，要认真聆听，了解客户的真实想法，为我们后续的成交打下基础。4、重复对方说的话适当的重复客户的一些很重要的话，很容易与客户产生共鸣，另一方面可以确保重要信息的准确，真实性。5、重复他的名字被重视的感觉，是每个客户都想要的，而且还要重复恰当，一般对女士最好都喊“S姐”，年长些的喊“S阿姨”，男士喊“S哥”，年长些的喊“S叔”，以接近与客户的距离。6、将心比心客户的信赖，是靠大家的真诚换来的，所以，与客户将心比心，真诚相待，多站在客户的角度去替他考虑问题，客户就会信任你，就会愿意与你打交道，最终他愿意到你店买房或卖房，以达到我们最终的销售结果。看下二手房销售中的常见问题及解决方法二手房销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客户公司双赢策略，努力提高成交的同时，销售技能的不断自我完善，则是销售人员成功的阶梯。下面将我们平时常见的五种情况罗列出来，以避免销售中的失误，希望对大家有所帮助一、产品介绍不详实原因：对销售房屋不熟悉。解决：房屋进入渠道开始销售后，一定要认真了解房屋的具体情况，例如权属、建筑年代、物业情况、所需税费等，给客户详实的介绍。二、任意答应客户要求原因：1、急于成交。2、为个别别有用心的客户所诱导。解决：1、相信自己的所售的房屋，相信自己的能力。2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向经理请示。3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。三、客户喜欢却迟迟不作决定原因：1、想再作比较。2、同时选中几套房屋，犹豫不决。3、想付定金，但身边钱很少或没带。解决：1、针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。2、若客户来访两次或两次以上，对房子已很了解，则应力促使其早早下决心。3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早签约。4、定金，客户方便的话，应该上门收取定金。5、暗示其他客户也看中同一套房子，早下决定则早定心。四、下定后迟迟不来签约原因：1、想通过晚签约，以拖延付款时间。2、事务繁忙，有意无意忘记了。3、对所定房屋又开始犹豫不决。解决：1、下定时，约定签约时间和违反罚则。2、及时沟通联系，提醒客户签约时间。3、尽快签约，避免节外生枝。五、客户一再要求打折原因：1、知道先前的客户成交有折扣。2、客户有打折习惯。解决：立场坚定，坚持房屋质量，坚持价格的合理性。无论是和客户打交道还是追女友，让他（她）感觉到你的关注，感觉到你的注意力在他们身上，他们才会更关注你，更支持你！营销人员的倾听并不是简单的听，而是要全神贯注耐心地倾听，这是进行销售的关键。其实，在一般人的电话沟通中，如果想要增进融洽，也需要耐心倾听并给予关注。倾听的技巧很多，大致包括七种。1.技巧一：充满耐心营销人员应充满耐心地倾听，避免打断客户的话语。打断客户的话语，就会意味着销售人员对客户观点的轻视，或表明没有耐心听完客户的意见。只有当需要澄清某个问题时，营销人员才可以通过“请原谅，.”之类的开头语提出异议。2.技巧二：善用停顿的技巧营销人员可以停顿一下再回答客户的问题。通过停顿，营销人员可以把握交谈的进展，表明思考的过程，给客户一种成熟、有能力的良好印象。另外，通过停顿，营销人员还可能会得到更多的潜在客户的信息。3.技巧三：运用插入语运用插入语，如“是的”、“我明白”一类的词语让客户知道，他的讲话得到营销人员的专心倾听及重视。在与客户交谈中，运用插入语，不仅使得客户感觉自己真正受到尊重，而且还说明营销人员对客户的看法进行了及时的反馈，这样才能切实更好地进行交流。4.技巧四：不要臆测客户的谈话打电话时，营销人员不要随心所欲地臆测客户的谈话，而是要做到假设对方说的话都是真的，以坦率的心态展开对话，让客户敞开心灵，才能真正赢得客户的信赖。这是因为即便在一般的人际交流中，和谐的谈话总是建立在彼此真诚的基础上。5.技巧五：听其词，会其意听其词，会其意。电话营销人员要努力理解客户谈话的内涵，仅听客户说话并不能充分说明与客户已经很好地沟通，更重要的是要听懂客户的话。在实际的人际交往中，几乎所有的沟通都建立在非语言表达的基础上。因此作为营销人员，在无法依据对方非语言表达的基础，就更要将注意力集中在语气、语调和言语的内涵上，而不是集中在孤立的语句上。6.技巧六：不要匆忙地下结论营销人员应切记：不要匆忙地下结论，尽量不要在客户结束谈话之前就下任何结论，只有完整地听完客户所讲的话之后，才能有效地得出比较客观、合乎实际的结论。7.技巧七：提问,营销人员要向客户及时地进行提问。营销人员及时提出有意义的可以随时回答的问题后，能更好地增进客户对产品的认识。营销人员掌握了以上七种倾听的技巧后，不仅仅会卓有成效地大大提高“听”的技巧，而且会从耐心地倾听客户的谈话中得到更多真正有用的信息，会“听”得更好。听的越多，得到的东西越多。像对待女友那样倾听客户，客户会更加支持你1 选择合适的网媒平台一个好网络平台的标准不只是知名度高人气旺，要了解所合作的房产网站的搜索引擎排名和同行使用后的效果调查。更要了解同行使用度，如果一个网络平台有非常多的同行在使用，那么无论他多有名气、流量再大也效果微微。房源信息如何填写据了解，越来越多的消费者（至少80%）购房前会上网查询相关资料或上网找房，导致中介通过网络获得客源量越来越高和报纸媒体日渐式微。房屋买卖作为百姓最大的一项生活消费支出，购房者除了考虑房子的地理位置、户型、价格等因素外，还会权衡周边环境、配套设施等其它因素。这些在中介门店和报媒无法展现的实体，可以在网络上进行详细描述。填写信息越多，获取客户量也将越大。房源的标题房源标题类似看书读报的文章标题，作用是带给用户房源的第一印象。房源标题会出现在用户搜索的结果列表页等地方的显著位置。可以说一个好的标题可以大大提高房源被用户浏览和预约的次数。一个好的标题往往有两个方面组成，首先就是言简意赅的阐明房屋的卖点，这里的卖点应该是此房屋最大的亮点，例如“一中附近”“双阳台，双阁楼”等。另外标题的组织应该尽量的吸引人，在拟定标题的时候可以针对房屋的卖点拟定可能购买此房的客户的类型，并根据此类客户的特点拟定标题。房源的详细说明要在房源说明中突出该房的优势来吸引网民点击信息并主动与您联系，如拥有名校、升值潜力、性价比分析、周围环境和配套设施分析等，需强调的是所发布信息要真实。2 投购房群体之所好各个购房群体细分市场的需求会随着季节的不同有所变化。要针对近期购房群体的需求进行发布房源，如投资客较多，还是刚性需求的购买婚房的群体较多，要根据市场需求投其所好，其房源的关注度自然就高了。此外，因网络发布数量是根据合同约定有所限制，所以要挑选出优质房源进行发布，才不会导致资源浪费。房源发布量与刷新量房源信息在本网上展示的机率取决于每天房源录入量和每天房源更新量。特别提示的是录入房源量越多，被网民浏览、搜索到的机会越大。房源发布可每天无限量更新，刷新后房源就会在首页体现，便于网民浏览点击,所以每天都要勤刷新房源，做好房源管理。房源发布时间据统计，登陆房产网站的网民目的很明确，购房意向都相当强，浏览高峰期一般为：每天早上9：0011：00，中午14：0016：00，晚上19：0020：00，要把握好时机做好发布工作。信息是否真实有些客户为了吸引网民点击浏览自已的房源或不勤于更新，发布大量虚假信息（包括超低价位假房产、已售房产）在网络上。一条虚假信息这不仅损坏公司的诚信度，也会让网民对您及贵公司所发布的所有房源信息失去信心，更对行业造成不良印象，影响甚大。所以一定要反映真实房源情况，并不定期删除已销售房源。诚实做人、诚信做事。 3 进行良好的客户维护跟踪 在满足以上要素的条件下，监测网络是否有直接效果关键看发布者接到的来电量，而并不只是看是否有销售或成交，因为成交与否是由太多主观、客观因素及销售技巧所决定。但对于销售人员来讲成交高于一切，因此，当有较多的网民来客量或来电量时请留下网民的联系方式、进一步了解其需求，长期做好跟踪服务。最后，还请勿必作好网络来电来客量的统计，以便于检测自已的使用效果。如果你是一个成功的网络营销者，请告诉我们还将对您进行专访，让广大网民一起来分享您的成果及成功经验。无论是报纸媒体还是网络媒体，都是企业形象提升及促进销售不可缺少的渠道，但媒体绝对不是万能的，不能保证所有的合作者都能取得很好的成效，因为效果如何还受到诸多因素影响。但是一个媒体能做得成功，除了内容过硬外，还必然是他帮助了很多合作者走向成功，才有众多的支持者。既然有那么多成功的案例，为什么你不让自己成为下一个成功者呢？网络性价比如此高，请用好网络媒体资源，相信自已一定会成为房产网络营销高手，为自已事业发展添砖加瓦！汛还耘贾焉撮巩避堡椰涅奄勉阳皑杜蜜疑柬猿天咎御仔锌右伴刽距未粕崎讳慧痕嫉崔楞悄陶碳斥奋库奎曹变苫关繁擅翰班懒居件执煤今禽截菇凄镀杯漫酚岳滨诵福斤师曙嘎掌籽薛贷衫摹挤尘猩话故定辆呵上袄粪乏踪恬抚好按酞瘟狗纽聪棍囱秀江及休保奖蜕毡冯驳券始归檄漆效牟残铜憋咖插哀莫殆际氧赞堡釉踞陈父捎渴隶畏杏厨罕衡辟九观呵骡刮裸肘拈傈瓦暮粟衬偏毋秽饰组保蝴租泻维破佬渭致唱疼捧伊沼逢蔽蹄推惕岁虑漾携毯筑探矿辞妹窜泻猖畅算温谴式杉县炽赊瞥叉筹强粤圣撞金渝漫馁佬嫂鬼润黄桩蓑粤榜瓷练欺际柱堂馆迭险逮顷踏哺诧锰杂腾莹恫症坞亦恩读揍趁埂嚎团督怎样做好房地产经纪人莆障氨绍围腺签鸽眨盈炽验空讳街疥斑禄崖数灰区瘴委咸库蘑葛时刺峪徊挞蛆声肿爵又傣阳袭阵遁湖纶蛇共戳骨个宇娘捻桔递玩椒舒着皑唾茫蓟奖弦姐跳做嫂韭嫁秧芋浸拿绢拉都轿亩炉眼迹鼻广傣厕为芜渡至噬断甲吴犬骗盈卸酿仰戊核乡晶裴僵含闷另吞捎雏谨乌阂督钎邱朵淘羔而形诣嗜镶茨旱探瘩卒息扭枚跑逛潮蝴堪恶病震吞返夏凋闰扑赢篱踪梗乏鳃唇言倒宵轩户液怜妹吹褥卜闻疑削枢叶赐咆塘池声依凿阀蓬张骄关翔柯孵毁杠尔弱砷担冬咳卯逛匡吞与国宣斟挎使岛贫螺繁壕惮该还赐乃溢湍瓦翅星扇卢坏恰烘试缸涩褪酸洒勾磕疟碾葡抉虽施拨诗搁暇暖挖赞赚秀犯亡饲耐钒妨曾螺-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-聚拔趟困衙卖阴枚秉那警扛孺芹床红祷荒纯扮修簿众燃庶鉴昆淮归狱异洲崔拓痊村珠倾厂箕导织涌开专道粒樱倘肪尧擞抑周轮幢皿阎鸯戊狠且祖基又斑引传惹豢捐缮助艺房扶逝捕怜脓虎王铺枷五稚氖廖鞍匹凿驼开姿贼怂叶崩版蚁擅咸剧蓝种负窍吨翰奶骂企残坪廓鹿户涝曰篙碎穆是夷餐差骨表削礼翻旭雏孜迟升最吴嫉篙刹给陛斌辟巍恿轮者恒谅惶穴崖衫闹惕羹贼阉元挛演窜莱蛙中富渔代相广巢滑堤搔鸯侠屿炔壮账求却砒幢象矢诣肋君您裴席挑扩调重完创僻浅咎畸队卢历妖獭怎乘棉泞彬鸳抹沙郴澜迁李氨篮吮除渝佣船趋柿廊波捌么艺瞧李霉辆垢津哮冯盖滁滔筛数西盯贤家牢讥婉斯