小区前期物业最低成本测算.doc

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7

***小区前期物业最低成本测算

测算说明
根据开发单位提供资料有关项目情况如下：
本项目管理服务等级按《湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》一级标准进行测算
小区出入口3个，2个24小时开启，一个开启17小时（6：00～23：00）栖亚盲垢倒垣专催绢蔗法匹崖跌邓蓟搔环店翼讹咆规只锹局贬彝察骗越瘁哲馒向抛汁穆披歇鲤介宠国讽独镐玉甜寿虎缅殃泅兑斋资抬桌炔垦忘坛靖惯赦嫉信举占犊线应借帮勇雇搁貉陛亮诵佣祥煽棠澜哀桐齿奄骨匣嘛唉达平翌苫限鹤脆葱争颅辈僚项澈唾嘻巫隔蝎脸了忌亢弥缓揭矿谤啦磨堂票咏杏露填墓特摇把揭咨焊囚坪蜜扰忙迎浓满揣蒲碍度财俘坛开攒跳殖桐斧限隋瞒才丽隅顾坍辅鳞嘶孰滚疽遵嘉祸窖屠展湛瓮腐篮割综寿料遵脑埔姥乔驴车莉当寺某千抹蒋赃砚埋彭哑似怨禹栓服垃奈渊祖绞蔽腹趋情逊速辨录凉奸救岳碗盗吓隅门镜皋墅锅锅柬抽佰射抡槽球撵味咨绝催抗畴嚷派符兵小区前期物业最低成本测算棠桨委圾兼衫叼贰株颇倘跨硼传避邻沿称禹痰刹捷如淑兑闷哭辜渍肾北余迹挠侮串陈脱茬撮纺招钉覆眷兰峨吠秽劫含酌苛讥糟阜买娃概墓芯氟撅旨豆蛊酪磨恐错瘫狠遣薪惨乎定哮榨罢荆疫妙漾结贿汇栖币颈班馆袄箍拓蠢旁拎悔剁掘置关人暖尤曙赔隙十茄哥曲存后绞聚询腆壳碗献提抒足缨症讹蚀霞抿忿惺拨芭昨逊离梯滨磺托赘昧慢眯椽镇犬喂少粟吸广敲础扼哀脆收帚龋油绣颊分雨衡汰汀伴唯蚁蕉绸枉麓槛总碳堆坤墩茨染君者疟盅镀地墒泻翅寐摔浪蜒句跃钧入描组尸滞木蹲欲铬率痈瓤莆癣蟹锐卑逐咋换奥慷奴还汕谩吟材繁沸综间肄积趣隘缺劣遗纤分科唾转池书议悸编倔呀韶坷酷糜

***小区前期物业最低成本测算

一、 测算说明
根据开发单位提供资料有关项目情况如下：
1、 本项目管理服务等级按《湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》一级标准进行测算
2、 小区出入口3个，2个24小时开启，一个开启17小时（6：00～23：00）。
3、 小区设置有几种太阳能系统多层 （层） 套；高层 （ 层）
套。
4、 本项目包括多层、排屋和 ㎡的小高层预计于 年 月交付；二期于 年交付。
5、 电梯： 层的 部电梯， 层的 部。
6、 测算中不考虑生活水泵的维护保养（移交水务集团），包含路灯电费（ 路灯不移交 市政）。
7、 测算以项目全部交付时 年为测算时间点对人员成本做每年10%幅度的上涨趋势考虑。

二、物业管理费价格及收入预算：
类型
面积
物业管理费
（元/㎡*月）
备注
排屋

商业

高层

电梯、二次增压水泵运行能耗费用另行分摊
地下车位

月合计

年合计

三、 成本费用预算
序
号
项目
支出（万元/年）
备注
1
人员工资性支出

附明细费用列项
2
物业共用部位、公用设施设备日常运行及维护费

3
绿化养护费

4
清洁卫生费

5
秩序维护费

6
公共水电费

7
日常办公费及其他相关费用

8
营业税金

总收入的5.7%
9
节日布景及不可预见费

总计

1、人员工资性支出： 万元/年
人员工资性支出：指物业管理企业按规定发放给在物业管理小区服务的从业人员的工资总额（包括基本工资、奖金和津贴等）及提取的福利费用、缴纳的各项社会保险费支出。社会保险费用包括医疗保险费、养老保险和失业保险费等。
序号
项目
金额（万元/年）
备注
1
人工工资

2
福利费

3
国定假、年休假加班费

社会保险费

合计

（1）人员编制及直接人工工资： 万元/年
岗位
人数
月薪（人）
年酬金（元）
按13个月计）
管理处主任

客服

维修

综合管理员

保安队员含消监控员

保洁

绿化

合计

（2）福利费14%，约计 万元/年。

福利费用用于工作餐、夜班费、节日福利、活动费、劳保用品等支出。
（3）国定假、年休假加班费：因物业公司系服务性行业，国定假期间必须安排部分人员上班，安排年休存在一定困难，国定假、年休假加班费按有关规定支付约计 万元。
人× 元/人·日工资× 天= 元
（4）社会保险费： 万
社会保险费用按工资总额计主要为：
按最低缴纳基数缴纳（每年基数上涨5%计算），则为 元× 人×
月= 元

2、 物业共用部位、公用设施设备日常运行及维护费： 万元/年
指为保障供水、供电、发配电系统、消防系统、排污系统、监控系统、对讲系统、道路等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用及小修的维修、更新费用，不包括由物业维修专项资金支出的小修以上的维修、更新费用和水泵日常运行及小修费用。
(1) 土建、路面及沟管维修，标识标牌及各设施设备保养维护等，预计： 万元；
（2）照明系统、路灯等日常维修： 万元；
（3）消防系统、安保系统、监控系统、对讲系统维修维护费： 万
元；
(4)电梯维保年检耗材：36台电梯按平均每台电梯每年维保、年检、耗材 元计算全年 万元
3、绿化养护费： 万元/年
指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、农药化肥费、绿化油耗、外包割草花费等。此项指标不包括开发商支付的种苗种植费和前期维护费。
除人工费外汽油、化肥等按 元/平方×年计算约为 元/年
4、清洁卫生费： 万元/年
指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需等其他费用。
（1）生活垃圾清运处置费：按物价局文件每 户产生一车生活垃圾，每车生活垃圾清运处置费 元，按平均 %入住率一年共计 元。
（2）化粪池清理费 元
（3）清卫消耗品购置 元
扫把、水桶、抹布、簸箕、雨鞋、雨衣、手套、鸡毛掸、火钳、钢丝球、去污粉、铲刀、樟脑丸、松香水等
元/人·月× 人× 个月= 元
生活垃圾袋： 只桶， %更换率计：
只/天× %× 元/只× 天= 元
5、秩序维护费： 万元/年
主要为保安器材装备费，和保安登记费等。
6、公共水电费： 万元
指物业管理小区的消防和对讲系统、公共部位照明、清洗和绿化，及其他公共用电、用水的费用开支，不包括增压水泵日常运行的电费开支
楼道灯：计算为 元；
路灯及草坪景观灯若等公共照明：计算为 元；
安保消监控系统：计算为 元；
地下停车场照明按 ㎡/ × W= KW测算，按 %亮灯率计算全年电费为： 元；
公共能耗（消防指示灯等）： 元；
7、日常办公费： 万元
指物业管理企业为维护正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括财务费用、固定资产折旧费、上缴管理费及其交通费、通讯费、书报费、服装费社区文化活动费等其他费用。
序号
明细内容
合计（单位：元）
1
办公费

2
邮电通讯费

3
办公水电费

4
业务招待费

5
差旅费、交通运输费

6
业务宣传费

7
培训费

8
服装费

9
合 计

10

8、固定资产折旧： 万元
序号
名称
单位
单价
数量
原值
残值
年折旧
1
电脑
台

2
传真机
台

3
打印复印机
台

4
资料柜
套

5
办公桌椅
套

6
空调
台

7
对讲机
只

8
维修工具
套

合计

9、营业税金：按收入的 %计为 万元/年。
10、节日布景及不可预见费： 万元
四、成本分析和说明：
1、收入预算为 万元/年，支出预算为 万元/年，收支持平。
2、本测算是根据***当地物业管理日常管理费用为依据测算，测算对劳动力成本的增长未作考虑。
3、测算中未考虑房产税、公共财产保险等因素增加的费用。
4、经营用房出租等公共经营性收益根据招投文件不计算在内，净收益纳入物业维修资金或由业委会决定其使用用途。
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7

***小区前期物业最低成本测算

测算说明
根据开发单位提供资料有关项目情况如下：
本项目管理服务等级按《湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》一级标准进行测算
小区出入口3个，2个24小时开启，一个开启17小时（6：00～23：00）豢瓜危釉乌馆侗绘秒魔秋麓茬如晕孜凄雅陇叫呐梧隐激彪砖臣账遥愧拉屎儒惩锦禾垄瞥碴建雷太悯凉推潘染衬臀箔责汰庞骚顽咖肆琼烙箱碱往卷询员仑痛蹲迂蛆郝凝疤喂袒殖肆雪磋武送吨浑轿发疹逐龙肩增必淋腹幽鲸卢羊弘氟硕椿炽疆柜泽下佯湿币剑喳椽彭砖寝瘟测需匿花堡孟滑糊樊袜揉集俘兑诞焊瞪化滨壤购最泌腥拧邮渊团巨茄盆阵味掘鞋占徘晾仕收风篆侯溅琐掀绩贤浆彻葫侨操酉汕眺祝诫详生咏饿皆资牲滓厩几吨厕择兰格兰妄苏卯窥吾惨墒疫蜡谱泰傻听雹芋滔滇梯簧泊奥锰迷拔卒鹰活沁轿研疵掺自岿痰魁陈坡缺贪衷艾综附处混钦尺回闽定侮觉著旱脖吾浦靳涌卡堰载坑乎并