南平市房地产市场分析.doc

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南平市房地产市场分析
一、城市概况
1、地理位置
南平市地处福建省西北部，位于武夷山东南侧，闽浙赣三省结合部，是福建通往全国的主要门户之一，是海峡西岸经济区的腹地，是我国东部沿海经济地带与中部经济地带之间的桥梁，战略地位十分重要。
2、行政区划
南平市辖1个市辖区、5个县，4个县级市。辖延平区、邵武市、武夷山市、建瓯市、建阳市、顺昌县、浦城县、光泽县、松溪县、政和县，共116个乡镇、23个街道办事处，1622个村委会、210个社区居委会。

3、人口及面积
南平市是福建辖区面积最大的设区市，全市总面积2.63万平方公里，其中市区面积2660平方千米，全市总人口304万，市区人口49万。
4、交通脉络
国道：G205、G316
省道：S202、S203、S204、S205、S302、S303、 S306
高速公路：福银高速、浦南高速公路、龙浦高速、武邵高速公路（今年年底通车）、宁武高速公路（在建）、松建高速公路（在建）、绕城高速公路（在建）
铁路：鹰厦铁路、横南铁路、向莆铁路、峰福铁路、外南铁路、衢宁铁路（在建）、浦建龙梅铁路（在建）、南三龙铁路（在建）
高速铁路：京福高速铁路（在建）
航运：闽江航运
航空：武夷山机场
4、城市辐射
南平地处福建北大门,与浙江和江西交界，不仅是福建辖区面积最大的设区市，还是福建拓展海峡西岸经济发展腹地的前沿基地。对接福州、三明、莆田、宁德的发展，壮大闽东北一翼，推动海峡西岸经济区与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接、联动发展。

二、城市经济发展
近3年南平市整体经济发展强劲，市场抗风险能力也相对较强。地区生产总值3年来经济增长点均保持10%以上的增长速度！而规模以上工业增加值保持18%以上的增长速度。
2010年全年实现生产总值728.73亿元，比上年增长11.7%。人均地区生产总值超过2.4万元。全年全社会固定资产投资622.02亿元，同比增长23.9%。
2011年，1-10月，全市GDP完成646.49亿元，增长12.4%（按原口径计算增长12.9%），增速比1-9月上升0.1个百分点，比全省平均水平（12.5%）低0.1个百分点，与全省的差距比1-9月缩小了0.1个百分点，位次上升为与福州并列第八位。其中，第一产业增加值136.54亿元，增长5.8%；第二产业增加值298.15亿元，增长19.0%，其中工业增加值231.0亿元，增长19.4%（按原口径计算增长20.7%）；第三产业增加值211.80亿元，增长8.0%。

附表：07-09年经济分析

三、城市发展规划
1、城镇体系空间结构——“双心双轴两翼”“三纵一横”
“双心”南平市区和闽北新兴城市作为市域城镇体系一南一北的两个中心城市。南平市区是闽北传统中心城市，全市政治、经济、文化中心。闽北新兴城市是市域北部新兴中心城市，是全市产业发展的全新增长极核和市域北部综合服务中心。
2、市区空间发展框架——“重心南移，拉开框架”
“一区”茫荡山自然保护区和风景名胜区，主要作为城市的生态环境支撑和重要的旅游度假功能区。
“双城”南平旧城和江南新城。南平旧城作为南平现状行政、商务、服务中心和主要工业基地，适度疏解功能、改善环境。江南新城作为全新建设的新城，弥补旧城区功能，重点承接新兴商务办公、商业、文教、体育、旅游度假等功能。
“两片”大横片区和来舟－王台片区。主要承担产业、物流功能。

四、房地产市场分析
1、房地产现状特征
（1）市场规模：区域市场内有效人口数量约为40万人；
（2）受其城区地形条件的制约，区域内项目建筑基本上为带电梯高层，客户群体对于高层住宅不存在常规三线城市所显现出的购买抗性；
（3）现阶段区域内价格表现为：主城核心区，均价5000-8000元/㎡，次城区及新拓城区，均价3000-6000元/㎡；
(4) 在未来3至5年，延平区的主要土地供应将主要是集中在大家厂—黄墩片区、江南新城。从区位、地块环境等对比，这两个片区的项目难以和南平师专地块项目竞争。
（5）分析近两年南平延平区房地产市场的供应量、销售量、市场可持续供应量、政府近三年的经营性土地出让情况等指标，结合区域内受地形限制，在未来也难以形成较大规模的土地供应，该区域市场供需基本平衡，甚至供应略有不足。但不可忽视的是，在国内房地产市场调整周期表现的越来越短，且国内目前的房地产市场是明显的“政策市”，由于市场总体规模小，在整体市场出现波动时，将不可避免的出现，销售量跟跌快、跟涨滞后的情况。

2、楼盘信息

市区主要在售楼盘其建筑形态以小高层、高层为主，别墅建筑形态以联排为主。
南平市住房消费群体的特殊性决定了其主力户型需求较为明显——在售住宅产品其主力面积在70-120平米区间（2房、3房的自住需求为主），别墅产品主力面积在190-230平米区间，说明了当地购房置业者对该类面积段的产品有一定的潜在市场需求；

3、代表性楼盘
（1）、象屿-山水华庭
物业类型：联排别墅
成交均价：6050元/㎡
成交最高价：7850元/㎡
成交最低价：5400元/㎡
销售率：98%
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：4250元/㎡
成交最高价：5620元/㎡
成交最低价：3585元/㎡
销售率：82%
(2)、新城中心
物业类型：住宅、商品房
成交均价：3151元/㎡
成交最高价：4450元/㎡
成交最低价：2250元/㎡
销售率：95%
主力户型：两室一厅,三室一厅,四室一厅
(3)、名流世家
物业类型：住宅、高层
成交均价：3500元/㎡
成交最高价：4565元/㎡
成交最低价：2630元/㎡
开发商:南平新天地房地产开发有限公司

(4)、香樟名苑
物业类型：高层电梯住宅
成交均价：5550/㎡
成交最高价：6900元/㎡
成交最低价：4380元/㎡
户 数：总户数288户

3、商品房月销售排行
项目名称
成交套数
成交面积 (万㎡)
均价
(元/㎡)
销售率
南平茫荡山旅游文化广场
29
0.279
4,824.33
68.26%
江南.第一城F组团
14
0.131
5,440.00
16.97%
新城中心四期三地块
10
0.076
4,618.44
70.87%
上江城
10
0.099
6,746.48
64.39%
新城花园
8
0.077
5,824.10
74.02%
锦江花苑
7
0.081
6,584.76
85.15%
盛世南平
3
0.025
5,593.22
94.97%
水东中心广场1#、2#楼
1
0.006
7,260.90
93.13%
香樟名苑
1
0.013
7,512.12
91.24%

项目名称
套数
面积(万㎡)
金额(万元)
均价(元/㎡)
阳光嘉园
74
0.64
4,159.29
6,542.75
香樟名苑
250
2.54
15,649.85
6,161.21
世纪星城A区1-12号楼负1层、9号楼
2
0.02
96.00
6,075.95
上江城
387
3.25
19,262.89
5,920.60
世纪星城(创世纪)三期
1171
9.33
54,764.25
5,868.81

附件：

南平市国土资源局南国土告字［2011］8号、9号、10号国有建设用地使用权出让成交结果一览表
地块编号
土地位置
土地面积（㎡）
土地
用途
容积率
出 让 起始价 （万元）
成交价
(万元)
超起拍价
（万元）
每亩地价
（万元）
竞得人
2011-J-10
南平市交通枢纽（延平区西芹镇水溪口）3#地块
10157.07(合15.24亩)
汽车
4S店
≤0.83
710
720
10
47.24
福建南平鑫茂汽车贸易有限公司
2011-J-11
南平市交通枢纽（延平区西芹镇水溪口）2#地块
18865.67(合28.30亩)
汽车
4S店
≤0.91
1330
1340
10
47.35
南平盈众汽车有限公司
2011-J-12
南平市交通枢纽（延平区西芹镇水溪口）8#地块
8479.9(合12.72亩)
汽车
4S店
≤1.0
590
600
10
47.17
福建南平市佳利通汽车

南平市国土资源局南国土告字［2011］7号国有建设用地使用权出让成交结果一览表
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