房地产行业专题分析报告.doc

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房地产行业专题分析报告
一、2011年房地产宏观调控政策
 　　1、从2011年1月20日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备金率，也是年内首次上调。
　　2、限购。2011年1月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永康县等相继出台“限购令”。限购虽然看似在执行期内对房价上涨有一定的作用，但不解决供不应求的关系，对于供应量远远不能满足需求的市场下，并无大的影响。
　　3、2011年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。
　　4、2011年1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%。
5、2011年2月18日，中国人民银行宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位。
6、南昌新版“限购令”3月1日正式实施。新版“限购令”规定：拥有2套住房的本市居民家庭和拥有1套住房的非本市居民家庭，将暂停在南昌市购房，而且将二手房也包含在内。
7、江西已出台《商品房销售明码标价规定》实施细则，商品房、二手房和保障性住房均在明码标价范围，新的细则将于6月1日起正式实施。
二、2011年4月南昌市房地产市场情况
1、土地交易犹如过山车，供求明显下降
    4月初，红谷滩一幅13.41亩地块以1500万元/亩成交，是起始价的4.55倍，成为南昌新的成交单价地王，比原中顺大酒店用地高出262万元/亩。月中三幅地块又以底价成交，其中包括一幅市中心地块。月底，朝阳新城两幅居住、旅馆类用地惨遭流拍。
    4月份，南昌市推出7幅地块，供应面积只有454.286亩，环比、同比减少27.55%和21.83%。与此同时，呈成交率不断下滑，本月成交率只有81.76%，比上月下降12.6个百分点，显示开发商拿地更加谨慎。

2、国八条出台百天，楼市供销回升
截止4月底，国八条出台接近百天，政策也逐步被消化吸收。本月南昌市共计26个楼盘开盘35次，推出房源3569套，供应面积35.86万㎡。相比上月，供应面积增加16.66万㎡，增长了86.76%。连续两个月保持10万㎡的增幅后，4月份供应量基本恢复到了新政前35万㎡水平。由于去年4月中央出台国十条，很多楼盘提前开盘，推高了供应，因此本月相比上年有较大差距。   
4月，“通宵排队、日光盘”等再次回到人们的视线。当月新推续推楼盘整体销售率达到62.85%，同比、环比提高1.37和13.11个百分点，也是近三个月销售率首次突破60%。

3、青山湖板块突围，象湖板块供应间歇
    3月底4月初，青山湖板块的满庭春和香溢花城取得良好的销售成绩，给此前一直销售低迷的南昌楼市一剂强针，随后红谷滩、昌北等楼盘相继热销。本月限购区域供应量达到20.62万㎡，占总量的57.5%，所占比例提高17.9个百分点。象湖板块经过多年的开发，08年以前开发的楼盘相继步入尾盘，金沙二路沿线楼盘也进入阶段性尾盘，板块供应快速萎缩，4月份供应量仅3.45万㎡，预计这种行情将延续至三季度。

4、瞄准刚需，二房集中供应
    经过3个多月的调控，但是房价丝毫没有松动的迹象，刚需的心理防线却抢先松动了。很多开发商便瞄准了这类需求，集中推出面积、总价适中的二房，而且很多二房可变三房，满足了很多迫于政策想一步到位的刚性需求。本月，各楼盘共计推出1670套二房产品，占总套数的46.79%，整体销售率达到72.27%，高出整体9.42个百分点，也是带动本月销售的主要力量。

5、房价继续上涨，整体均价超七千
    4月开盘楼盘折后均价为7143元/㎡，同比、环比上涨1876元/㎡、1667元/㎡，上涨了35.62%和30.44%。本月整体均价的上涨主要是：1、高价位项目入市增多，价格区间在8001元/㎡的房源供应1436套位居首位，自从10年04月新一轮楼市调控以来供应首次排在首位，而供应套数也仅低于10年10月份的1451套。2、红湾公路4月29日正式通车，带动沿线的昌北、新建和湾里板块楼盘价格上涨，环比上涨均在5%以上。

房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一，房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二，近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三，从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势在总体上保持上升，但也不排除阶段性下降。
　　普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
　　东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
五、总论
随着我国经济的快速发展，人口的增长，城市化进程的加快，房地产业崛起以及国际地位的不断提升，无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。
国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房地产业进行大洗牌，但民众对房地产的刚性需求中期内不会变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管。房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时间无序发展，3-5年或更长时间，当我国土地供应商、房地产开发商和民众三者能够找到平衡点时，我国房地产业才能够走上正轨。

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