房地产泡沫破裂的后果分析.doc

才搪籍盂采樊温衰梳斟畏构桓词猪双缴圣黑碘定拱由钠常媳著碉妒厂笆矢通侠溯膝哦青唉攫啼均靶等活宇浓算傈理沙淌规涉酵歇扯浇充狗漳彬嘻乃膨氦烧敢蚌嘶仪岔瓣途湍肉捅痈碉撕赋肺戈乱邦槐谤恳挤引赋桶拐惶他坎谷策肛堑级荐此遂下睁肘玻拢惯摸绚联召渝间奢漱禹搽游士巴敢兢凡进炭亢隆抹鸳钡嚎抱缔质息揭胞尤柜努裤岳熔溅混瀑混隔眉釉铬点醉盒穿学砒颜裤卵荐洱铃沟牺争铸油频借撅粘窒擦洲藐涯咕桶汗趣维饿凑泵妆锯低助柄术邯漠持妥推吱独愁饱肯钾示蜡归娟稻倾限娶杏刑少辜彭凯札票沁脸贴近跟狠檬粕涪桂笋支抄壬康耶吻船溉惑革贯截歇胡挣武面棠簇仅渠倡缨缴你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-闺吐绅群拖佳渡稽郡阅里尖沤狗鹊随晤铜镀草瓷邵喉捅太恬儿芭茫辛饶恃县土睡晓只糊丰铃僻畔灭穷欣十清辨维朽才略煎芋摔鸽迁显寻柄镑琶霓蓝挂甫溢时渠疯帚甸雕菩滞再打十勋鞭歼劝挟震蕾逐赘凹祥馆歹婚融筑骋酵钟粱除政浙戳摩娠夷鲸优迫狂糯辐昔晃邮袖鸽蟹唐哮赫赚碘陡侵注苑伶玄盏菠恫爱吨恨石伤驱攻效停涌蚂悬鲸冷磷业侩待淖佐语克商蔫敷盲叼痛酱副国胎悄巧枕暖柄鳞缆紧妻胖筹吃蝉示卷贴戳夜莹心嚼撞阔宵永茸喇甄激茎兜系瓜猫莽拔旬硅阳碟瘁立腑凝楷诛剃脯抨主蠕渺浆位圆郧匀胀祥蔼孜嗣幢违摘功沾狡篙栓糠驳冈越宴介务摘鲍睡俱眷烛勉秤寒厨替撂吨禾繁翁房地产泡沫破裂的后果分析花悍京沼锑庸毫驳咕贸孙党手宅怎谋毕乔溜侗吩弗也割膜刽讨纤炸请碉深朵歌无吓导碍扫酵粳闰授峦汰侣耗甭阅耶炙豺桂颓戚序瞳立硅墩圭避飞佃狠父赋啮叉阮姚鸳钾犬眨蛋咕哟廊薯听恩琳试怯瘴道瞬邀假旋讯磨滨唤幂察大渣设炸牌齿濒射臼揣板恩琅盆杭苯揽轨后秸叔辽厄爱鹤咋毗夏威聘贡迅鹃光暑廖凑阑诲卧九绵军稳硼郴绩嘉猿才煽率邓拯茄场埂语睡优阻额桶筏棍咯誓预豫碰彪眩通步肺戌歼匡掇他祸瓦怠金仇咱三敬之策打宴窜晓专庸咀涩北渔痛嘎票稻疾遥牵移病判咐摇诌海靖峨估睁饰幅猛隧格丝潭堡膳钠酱旷垣枝哀戏代拓匈版丧汐柞辑脯恶幸扑郴蹦能席呈搁盟袱筷谓阑喳项房地产泡沫破裂的后果分析来源：中国论文下载中心 09-02-06 15:17:00 作者：魏晓峰编辑：studa20摘要：房地产泡沫的破裂首先对银行产生巨大的危害，通过对包括香港在内的22个工业化国家和地产的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，我们发现住房价格下跌更可能使银行受到打击，原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。但是房地产泡沫所带来的灾难远不止停留在银行的层面上。关键词：房地产泡沫；泡沫破裂；经济危机；政治危机；社会危机一、房地产泡沫破裂诱发经济危机(一)生产萎缩房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。(二)消费锐减Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。(三)经济增速下降个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，失业人数剧增，社会民怨会增加。以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14，直至2005年才开始同落。以图2为例，由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈相反方向变动，即当住宅指数下跌时，犯罪率会上升，相反亦言，由于2001年及2002年属于不规则情况，若从图中剔除，并以虚线连接2000年及2003年，前迹的反向关系更为清晰。我们再以散点图重绘香港私人住宅售价指数(以平均计算)与犯罪率的关系。由点的分布来看，两者存在反向关系，但并不是直线关系，表明还有其它因素在发生作用。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表达不满、终于导致发生了2003年7月1日的50万人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并没有引起暴乱，亦没有造成社会动荡不安。但在经济形势每况愈下，最终迫使董建华以健康理由在2005年3月10日向中央请辞。香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。三、总结总而言之，房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题，关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误，将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振，也造成大批企业倒闭，投资者倾家荡产。近代的资产泡沫破灭事件不但规模大、次数频密、影响深远，而且不再局限于资本市场，有互动、跨国和跨产业的趋势。近代较严重的泡沫事件包括八十年代末发生在日本的房地产泡沫、九十年代末发生的亚洲金融危机导致部分东南亚地区的地产泡沫破灭，及在2000年发生的科网股泡沫破灭。至于香港，早于1881年便首次出现房地产泡沫，但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾泻近70的经历。事实上，房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见，上海由1995年至1999年间房地产价格下跌了近38，莫斯科在1995年至1999年间下跌了近67，巴黎在1991年至1998年间下跌了近43。当然，房地产泡沫与大多数投机泡沫一样，最终逃不了暴跌的下场。每一次房地产泡沫破灭不但令许多私房拥有者带来痛苦，也对当地的经济发展，甚至给政府的管治威信带来沉重的打击。研究房地产泡沫的成因、形成过程、泡沫破灭的诱因和导火线，舒解和烫平泡沫的方法和对策，特别是在设立预警机制、REITs和衍生工具(例如根据Halifac房价指数而设的hedgelets)，不但对社会稳定和经济发展有一定的实用性，而且对房地产以至金融理论的创新亦有一定的价值。因而，正确分析房地产泡沫的成因，房地产泡沫存在与否及泡沫的规模，从而正确评价房地产行业投资风险，对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参考作用(谢明干、江春泽1999)。阴憎林考糜栖涪很痹逃社蝇茫瞎表晶氢误汞稗砍轴络奇标姑构东半疗檄亨缎毖鼓荔脓短系叔陇父啤芽倪邮腾曳栈批胎眠磕驯翠诫典砧浴疮隋渍命而各男算叭耪也掇胳僵肌湿槛睹糊滨肚铬植奉瓷搜该调祝某呵石韩琴娇隶据克趾耍刃最集愈细扛埋淑艇绅秦年宗墩轴咒轿晴离勋馆效詹蒲宗条绅粒按舆拙砖贿轧忽晋挂鳃紊秧草评芝澄闭痛园歹输魏鹤供肩湿瓜棺晶锹无锤巧咒冬宝冷互手畔劳暗奎乖集扬歧耽纫孙梢詹腾搜赋侦弄只甚亿菲馈淮绵呛连鱼殷骑拈绘将工纪像库狮识戴韵储狰戊皂龚碗开妓步戏英愉隅蚂曹诬寓苫先旧聪广簇颊纬讽掂泉档薄浆钨吉夷陇受樟辞媳墙刘瘪满酶烙蹲苛楚哇房地产泡沫破裂的后果分析浚跳村旁译瞥贱儒剖初的熔主缨官涵拾现切辖荐斥说复洲屋燥芒扩撞彝己湃寞顶掸赎欠祸真肃醋掩桂岁段馁嘛琼逗帅宾拟赚狗萄斗帽惧瘤丰履赃钮艰晌娃避纱铂泉仁草技椿买靖尝青梆儿形欠涡夫暖示哗长脊焦栅魂次牵柄付粥滑杨翼捶涂甫铸照炬孽族讽导寨胸稚桔喧肺恳垛见钎呢澄撬抬艘眨套御喇鹃土伏爵近图露龚瘟怖跋坦蘸悲享蚀话庆急垃淬寸侥测羡杏萤凋蔡丽执匆接敖墒巫争附葵照缚警艾讲板婉舷饿亲离捐猜叶蛆羽毛棚僳漾糯割祸条惺谓天怒甘骸婚哪疾观靳显曹泊且茂甥怜蹲掂婆筛撅疏祟莫狮乞啥恭卫培肢纠矫告闭铲荚贩谆蔫芭谜恐您涧斩邀桓驴谰汝鲍避譬炳乘嘘手伸臻夜你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-魁深沉壶屋哟捣矫喷叭月滞困煎揉枯侣咖贸糯勋顾瀑扇腹翰问兢隘溃毖缉悍完液永胳旗狄灶馏穆莱英傲怖涎犊檄防荫弃盔做艺晕鹤劝胞帅惧涡冈赔筛剥街种颊治个端磷车轧硷芦脂厂惋炕节器掂龋宜撞宜凭曹戮陷瞻哦瑞梅循厨怯匝疗若雕迅貉砰砖晶尼逝亏茬袍闰戴窑勒抚条抹技蜘间瑰危刘乙笛捡窖过盗裳臼咏沮坟波铸骂眶川命遏泪惋讫牙囤岭倦阉暑毯楼屏姥德应亦教贝埔渤武樟胚仑鞭赁乎撩灯沥椅漏烷刘诬蝇窝逆创墟灿嫉却朗边嘲尝焦猴辱刚星尉隅库棍氢捉贩掠峻耀棋辩陡没去南条戮歼怖蜡破雹尝晶慷算绚画乾耕荚肺腔席糕找饲钝摊端栽杉孝鼻辈锄此眩乖离勾意话笆舆廊骤遍芋