房地产开发单位项目工程与销售管理实务(2010第一版).doc

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（二）项目公司销售部组织结构图、职责和职权 4 （三）房地产公司财务部组织结构图 5 二、项目公司工程部管理流程 6 （一）施工准备阶段管理流程 6 （二）施工阶段总流程 7 （三）图纸会审工作流程 8 （四）基槽验收管理流程 9 （五）工程变更/签证管理流程 10 （六）设计变更管理流程 11 （七）工程竣工验收管理流程 12 （八）竣工交付（物业）工作流程 13 （九）竣工移交（业主）工作流程 14 （十）工程（设备、材料）合同管理流程 15 三、工程建设管理 16 第一章施工准备阶段主要节点控制管理制度 16 第一节施工准备阶段主要节点控制 16 第二章工程监理管理制度 21 第三章施工阶段主要节点控制制度 23 第一节施工阶段工作要点 23 第二节首层结构施工阶段工作要点 24 第三节标准层结构施工阶段工作要点 25 第四节砌体施工阶段工作要点 26 第五节毛坯装修施工阶段工作要点 26 第六节配套施工主要控制要点 27 第七节竣工验收及交楼阶段主要工作要点 27 第四章工程建设进度管理制度 28 第一节工程进度计划的组成与编制 28 第二节设置单项工程施工计划的控制点 28 第五章工程质量管理制度 32 第一节工程质量管理办法 32 第二节甲方独立分包工程的管理 36 第三节甲供材料设备的管理 39 第四节工程竣工验收与移交管理办法 39 第六章安全文明施工管理制度 45 第一节安全管理原则及规定 45 第二节主要管理措施及要求 46 第三节重点检查的事项 46 第七章设计变更、工程签证管理制度 49 第一节变更的定义 49 第二节签证的定义 49 第三节设计变更管理程序 49 第四节设计变更事项职责、权限 49 第五节工程变更、现场签证事项职责、权限 50 第六节设计变更、工程变更现场签证的原则 51 第七节设计变更的办理流程（见设计变更流程图） 52 第八节工程变更/现场签证的办理流程（见工程变更/现场签证流程图） 54 第九节材料批价的办理流程 56 第十节设计变更须关注事项 56 第十一节工程变更/现场签证须关注事项 57 第十二节材料批价须关注事项 58 第十三节档案管理 58 第八章技术交底管理制度 59 第一节技术交底及施工图会审的准备工作 59 第二节施工图会审的重点内容 59 第三节会审会议及记录 60 第九章施工组织设计管理制度 61 第一节施工组织设计审查要求 61 第二节文件形式审查 61 第三节文件内容审查要点 61 第四节项目工程周例会 63 第十章工程档案管理制度 65 第一节工程档案的归档范围及质量要求 65 第二节工程档案的管理机构 65 第三节工程档案的建立流程 65 第四节工程档案保管期限 67 第五节工程档案密级 67 第六节工程档案的借阅及销毁 67 附录A 工程文件归档范围和保管期限表、移交时间 68 第十一章商品房交付使用管理制度 80 第一节交楼工作的组织管理 80 第二节销售部与买受人的楼宇交接 80 第十二章材料样板间管理标准 81 第十三章工程质量分户验收制度 82 第一节分户验收项目 82 第二节分户验收项目质量要求 82 第三节分户验收方法 87 第四节分户验收程序 87 四、销售管理 88 第一章销售管理制度 88 第一节总则 88 第二节销售策略、计划的制定 88 第三节楼盘销控管理 88 第四节认购管理 89 第五节客户确认管理 90 第六节客户跟踪规范 91 第七节销售例会管理 91 一、项目公司部门组织结构图、职责和职权（一）项目公司工程部组织结构图、职责和职权部门部门负责人直属领导组织结构图部门编制工程部经理经理级1人土建工程师水电工程师预审员资料管理员根据实际而定职责 1．负责建立与运行项目的工程管理体系，负责对监理公司的监督管理，负责对工程质量、工程进度、工程成本、安全文明的管理，负责对资料的建立管理。负责施工过程中的现场问题处理。 2．根据集团的安排负责配合集团开发部编制项目可行性研究报告。 3．依据项目规划及开发计划，负责组织制定工程进度计划，包括项目工程总体计划、年度计划、季度计划、月计划、周计划等，定期检查工程进度计划的执行情况。 4．负责收集整理取得项目的基础资料以及项目现场的原始地形、地貌的档案建立。 5．根据集团的安排负责配合集团开发部进行项目规划设计的报建报批工作，负责项目施工许可的相关证照报建报批工作。 6．负责组织图纸会审，负责组织与施工单位的现场交接和施工单位的技术交底，负责施工现场条件的完善。 7．负责审查批复施工单位的施工组织设计和监理公司的监理规划、监理细则，负责协调、协助规划部门进行现场测量定位，负责现场定位桩的保护以及土方开挖的放线工作，根据公司的安排发布开工令。 8．督促检查监理公司按时召开监理例会，定期和不定期组织召开现场工程调度会议，对参与项目施工的各承包单位实施统一的协调与调度，组织对进入现场的人员、材料、设备的统一调配。 9．负责组织工程基槽验收、基础验收、安全达标验收、结构验收、专项验收（保温、消防、燃气、供水、供电、智能化、白蚁防治、防雷测试、停车位、电梯、人防、环评、园林景观、雨污水管网、玻璃幕墙、钢结构、石材干挂等）、单体竣工验收、综合验收并同步建立档案和完善工程备案。 10．负责工程进度、质量、安全文明生产的监督管理。 11．负责设计变更、经济签证、隐蔽工程签证的审核办理。 12．负责对乙供或甲定乙供的材料质量、品牌的监督检查。负责编制甲供材料的供货计划，负责甲供材料的质量、数量、品牌的验收检查并对甲供材料的样品进行封样和建立档案。 13．负责督促监理公司按合同约定和工程规范监督施工单位的日常工作。检查监理工作日志。 14．根据合同约定负责工程进度款的初审并履行报批流程。 15．负责组织竣工验收,负责竣工资料的收集,负责组织物业公司进行物业和物业资料的交接，配合营销、物业交房。 16．配合物业处理投诉，负责组织施工单位做好物业维修整改工作。 17．负责督促施工单位申报工程竣工结（决）算,并负责审核结（决）算资料的完整性、真实性,直至施工决算的结果形成。 18．负责建立项目合作单位信用档案。 19．负责提出工程类招标计划，配合成本部招标和合同签订工作。 20．负责收集、建立和健全工程竣工资料档案并按规定立卷移交开发部。 21．负责协调联系政府相关职能部门处理工程施工过程中不同阶段的现场检查、验收。职权 1．对现场工程建设技术的指导权和决策权。 2．对现场工程建设质量、工程进度、安全文明生产的监督管理权。 3．对工程现场实施方案的协调权、建议权、决定权。 4．对工程招投标的洽商谈判参与权。 5．对工程建设设计变更、工程签证的建议权、审核权、决策权。 6．代表企业对工程涉及的事宜行使联络权和协调权。 7．对监理公司、施工单位的监督考核权、处罚权。 8．工程进度款、甲供材料款、设备款、分包项目工程款支付的审核权。（二）项目公司销售部组织结构图、职责和职权部门部门负责人直属领导组织结构图部门编制销售经理经理级1人办证专员置业顾问按揭专员客服专员文案策划师根据实际而定职责 1．依据集团公司营销策划整体方案，编制楼盘阶段性营销策划方案，并组织落实。 2．负责项目公司房产销售工作，按规定代为顾客办理有关手续。 3．负责为顾客代办产权证。 4．完成销售和回款任务。 5．负责房地产销售的综合统计，负责营销合同、广告等书面资料的收集，待项目结束后移交集团公司档案室。 6．负责受理客户投诉，收集客户意见，及时报请公司领导或协调有关部门解决。职权 1．对客户投诉的初步处理权。 2．在权限范围内，代表企业对外行使谈判权。 3．要求相关部门配合的权力。（三）房地产公司财务部组织结构图主办会计房地产公司财务经理根据实际而定根据实际而定收款员出纳会计会计根据实际而定二、项目公司工程部管理流程（一）施工准备阶段管理流程流程名称施工准备流程文件受控状态文件管理部门项目公司总经理/总工成本部工程部开发部制度/表单/工作成果组织施工图会审指导施工图会审配合施工图会审审批开工报告（同意监理公司下达开工令）审核项目用地交接，三通一平的处理，现场地形地貌等基础资料的档案建立施工招标、监理招标制订《工程实施总体计划》组织现场地质勘查根据地质资料委托施工图设计审查《监理规划》、《监理实施细则》审批施工组织设计，申领施工许可证《场地交接单》《施工组织设计审查表》《监理规划审查记录表》《开工通知》（二）施工阶段总流程流程名称施工质量、进度、安全管理流程文件受控状态文件管理部门项目工程部其它相关部门监理单位施工单位制度/表单/工作成果监督监理公司实施《工程施工管理配合要求》及《安全文明施工管理办法》监督施工单位实施《工程施工管理配合要求》及《安全文明施工管理办法》按《工程施工管理配合要求》及《安全文明施工管理办法》实施工程施工准备参加组织技术交底会接收图纸与技术交底工程开工监督监理公司检查、监督、落实现场管理措施现场协调施工关系负责参与召开工地例会，对发现的问题提出解决方案参加并按期组织监理例会纠正现场施工问题完成施工目标组织检查、监督、落实现场管理措施参加《工程建设进度管理制度》《安全文明施工管理制度》《工程质量管理制度》《施工组织设计管理制度》《技术交底管理制度》《材料设备质量监管计划表》《材料设备进场验收单》《甲供材料设备台帐》（三）图纸会审工作流程流程名称图纸会审工作流程文件受控状态文件管理部门开发部成本部营销部物业公司项目公司工程部监理公司施工单位设计单位制度/表单/工作成果组织项目部初审召开图纸会审会，研讨图纸纸问题。落实会审会上提出问题的处理意见、备案审图意见答复下发施工图纸接受图纸等相关资料，归类并编制初审意见接受图纸等相关资料，归类并编制初审意见接受图纸等相关资料，归类并编制初审意见接受图纸等相关资料，做好图纸会审准备布置图纸会审工作并编制初审意见布置图纸会审工作并编制初审意见《技术交底管理制度》《图纸评审记录表》（四）基槽验收管理流程流程名称基槽验收管理流程文件受控状态文件管理部门项目公司工程部监理公司施工单位制度/表单/工作成果审核基槽开挖人工清槽自检审核审核组织施工单位项目经理、建设单位项目负责人、总监理工程师及勘察、设计单位的项目部负责人共同参加验收，质量监站监填写验收记录、资料备案存档（五）工程变更/签证管理流程流程名称工程变更/签证管理流程文件受控状态文件管理部门总经理总工/成本部项目公司工程部/总经理施工单位制度/表单/工作成果组织成本部、监理公司、施工单位验收提出工程变更/签证申请审核审核审批存档组织实施执行提交工程变更/现场签证结算资料初核核定确认存档《设计变更、工程签证管理制度》《设计变更申请单》《工程变更申请单》《施工现场签证申请单》《材料批价申请单》《施工现场变更/签证单》《变更/签证费用确认书》《变更签证台帐》注：批准权限按《设计变更、工程签证管理制度》执行。签证有效时间为三日。（六）设计变更管理流程流程名称设计变更管理流程文件受控状态文件管理部门总经理工程副总/总工成本部开发部项目公司工程部/总经理制度/表单/工作成果提出设计变更申请初审组织设计变更工作组织实施不影响营销、成本、验收审核存档影响营销、成本、验收组织成本、营销、工程会签审批核价组织实施安排施工《设计变更、工程签证管理制度》《设计变更申请单》《变更/签证费用确认单》《变更签证台帐》注：批准权限按《设计变更、工程签证管理制度》执行。签证有效时间为三日。（七）工程竣工验收管理流程流程名称工程竣工验收管理流程文件受控状态文件管理部门项目公司工程部监理公司施工单位制度/表单/工作成果提出竣工验收申请审核竣工资料组织相关部门及监理单位实施验收整理验收记录依据《施工方案》组织施工根据工程进度计划与《施工方案》编制验收计划配合配合不合格进行整改、改进，合格后合格存档，组织移交《工程质量分户验收制度》《项目工程移交记录表》《工程保修记录表》（八）竣工交付（物业）工作流程流程名称竣工交付（物业）工作流程文件受控状态文件管理部门项目公司工程部物业公司施工单位制度/表单/工作成果配合交付组织相关单位交付组织相关施工单位整改组织物业公司会签接管验收书并移交项目相关资料竣工验收合格后整改、完善收房提出初验意见《项目移交记录表》《工程保修记录表》（九）竣工移交（业主）工作流程流程名称竣工移交（业主）工作流程文件受控状态文件管理部门物业公司营销部项目公司工程部施工单位制度/表单/工作成果组织物业、营销部复验移交完善移交手续，资料存档登记台帐整改联系施工单位限时整改发出交房通知书并保留签收资料要求施工单位整改，组织复验移交，并做好交接手续配合物业交付移交验收，形成整改意见复验验收，通知营销部交房日期组织物业公司交房业主投诉问题汇总《项目移交记录表》《工程保修记录表》（十）工程（设备、材料）合同管理流程流程名称工程合同管理流程文件受控状态文管理部门总经理工程副总项目公司工程部/总经理法务部财务部成本部制度/表单/工作成果建立台账监督合同执行建立并更新合作方信用档案建立信用档案执行存档并建立台账存档并建立台账存档起草合同审批提出申请会审审核审核《工程（设备、材料）招标管理制度》《合同审批表》三、工程建设管理第一章施工准备阶段主要节点控制管理制度第一节施工准备阶段主要节点控制第一条围蔽工程 (一) 围蔽前应进行的准备工作： 1、开发部办理齐全的收地手续后(取得国土证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 2、明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。 3、测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 (二) 围蔽工程注意事项 1、积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 2、按已制定的实施方案组织施工。 3、工程部应与开发部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 4、围蔽完成后，应安排保安人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。第二条申报临水临电项目工程部申报临水临电时，应确定临水临电的容量，了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要。第三条现场查堪，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助开发部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。第四条工程部组织详勘 (一) 取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。 (二) 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。 (三) 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。 (四) 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位按合同要求提供勘察报告。第五条小区分区开发综合策划由总经理主持，召开由开发、营销、财务、物业、法务、监审和项目公司负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。第六条综合策划方案编制 (一) 施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。 (二) 施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、排水量等。 (三) 施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。 (四) 施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。 (五) 施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。 (六) 施工场地的土方平衡：考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。（适当考虑分期开发之间的土方平衡） (七) 小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建设是否能满足首期交楼的使用要求。 (八) 制定各期开发楼盘的分批销售计划。 (九) 制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。 (十) 制定图纸需求计划。 (十一) 制定合同需求计划, 制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。其中除第八项和九项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由项目工程部负责编制。第七条 “三通一平”的实施 (一) “三通” 项目工程部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）等。马上组织场地平整、临时道路的施工。 (二) “一平” 1、场地平整的主要步骤：（1）场地标高根据审定后的综合策划方案确定。（2）场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。 2、场地平整需注意的问题：（1）注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。（2）场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。（3）根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行总规调整。第八条编制项目总进度节点控制计划 (一) 综合策划会后一周内，工程部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划，并将综合策划会会议纪要、总进度节点控制计划报总工备案。 (二) 编制进度节点计划需要收集的信息： 1、收集图纸信息。 2、了解合同信息。 3、了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、土壤氡浓度检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。 4、了解公司制度要求。 (三) 编制方法：详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，报总工审核。第九条审查施工组织设计和施工方案项目主体开工前，工程部应督促施工单位提交施工组织设计，并负责组织由建筑设计院、开发部、工程部、营销部、施工单位等参加的施工组织设计审查会。施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。专项施工方案的编制和审核应符合建设部建质[2004]213号《危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法》的通知）要求。第十条前期的其他准备工作 (一) 督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。 (二) 工程部办公环境及办公条件的规划。 1、资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。 2、工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。 3、上墙文件应符合集团公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。 4、应按公司制度设置样板库。办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。 (三) 熟悉工程图纸、编制各种台帐在熟悉工程图纸的基础上，根据工程的构成事先编制好隐蔽验收台帐和检验批验收台帐，这既是对施工验收工作的规划，也为施工阶段的工作做好了铺垫，既减少了施工过程中台帐登记的劳动，也使台帐一目了然，便于统计和检查。 (四) 放线点的及时复核和保护 1、对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核并做好保护措施。 2、监理工程师应要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。 3、复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位置等。 (五) 审查施工单位的组织架构及质量保证体系、安全文明施工保证体系。 (六) 审查施工单位人员资质及特种作业人员资格证，对于施工单位的主要管理人员，应到其总公司进行核查，核查内容包括其工资单、社保等。 (七) 审查施工单位进场设备数量满足施工组织设计及施工进度要求；性能满足工程特点及地质条件要求；设备状况能满足连续工作及施工安全要求。 (八) 验收进场施工材料。第二章工程监理管理制度第一条监理单位在实施监理工作前，应有针对性地编制所监理项目的《监理实施细则》。项目工程部应审核《监理实施细则》，对其中有关设计变更、现场签证、工程开工、复工、停工等对工程进度、工程造价有影响的审批工作流程及权限，要注意其与集团公司的相关管理规定相一致。检查工程监理日志。第二条监理人员项目工程部负责对现场监理人员的日常工作的监督、管理，主要事项如下：（1）按合同中标明的现场监理人员配备情况检查人员到岗情况；（2）检查监督监理人员按合同及监理规划、监理实施细则及有关规范、标准、规定开展工作；（3）检查监理按安全、文明施工的要求开展工作；（4）监督检查监理人员的工作纪律，对出现以下情况的监理人员，及时发出更换人员通知： ①为施工单位指定承包商、建筑构配件、设备材料生产厂家； ②收受被监理的施工单位的任何礼金； ③泄露所监理工地工程各方确认需要保密的事项； ④玩忽职守，不严格执行旁站制度、不严格执行材料进场检验制度、不严格执行工过程检验制度，不能及时发现施工过程中的质量、进度问题； ⑤未经甲方同意，擅自签字确认施工单位提交文件； ⑥责任心不强，不具备任职资格的监理人员。第三条监理例会（1）项目工程部有关人员应参加监理例会。（2）项目工程部应规范工程现场监理例会制度，明确参加监理例会的人员组成、会议程序，提高监理例会协调解决各方配合及工程施工中实际问题的效率和效果，保证正常的工程质量和进度。（3）监理例会纪要发出前，应经过甲方授权代表的审核。（4）监理例会纪要应存档。第四条监理发文监理单位对施工单位发出或确认的所有文件（包括工程量、成本、进度等），应得到项目工程部的认可。项目工程部要防止监理人员擅自发出或确认文件，以免对公司造成不利情况。监理单位对施工单位的所有发文须抄送项目工程部。第五条监理月报（1）项目工程部应督促监理单位及时上报当月的《监理月报》。项目工程部负责人应审阅《监理月报》并督促监理单位执行月报的计划与措施。（2）《监理月报》的内容应全面、客观、准确反映工程施工的质量、进度、投资、安全等现场实际，并指出工程施工存在、潜在的主要问题，提出解决方案。（3）监理单位不提供《监理月报》或提供的《监理月报》不合格，则不予拨付当月的监理费。第六条监理日志总监或总监指定的专人每日填写《监理日志》，《监理日志》内容包括当日工程进度、质量、安全和现场文明状况，指出并提出整改措施，根据《监理日志》及时发出监理文件，《监理日志》内容要齐全、完整、真实，字迹工整，格式规范。项目工程部应定期检查《监理日志》，对不合格《监理日志》提出批评。第七条监理档案资料工程竣工后监理单位应向项目工程部提交工程监理总结报告及一套完整的监理档案资料。第三章施工阶段主要节点控制制度第一节施工阶段工作要点 (一) 施工准备 1、放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。 2、施工计划编制。 3、施工方案审查。 4、质量、安全技术交底。 5、检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。 6、了解当地政府及行业的要求： 7、桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，±0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。 8、需要签订的合同：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑沉降观察委托合同、消防工程施工合同。 (二) 基础施工 (三) 基础检测 1、检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。 2、检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站） 3、签订检测合同。 4、检测准备工作。 5、检测结果咨询。 (四) 基坑开挖 1、边坡支护方案审批。 2、基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。 (五) 地下室施工 1、基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。 2、地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。 3、施工缝止水带安装、检查。 4、底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。 5、侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。 6、地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。 7、地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。 8、化粪池的施工应在地下室顶板（±0.00）完工时同时完工。 9、专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求总工室与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以总工室审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。 (六) 基础、地下室中间验收要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。项目公司工程部组织施工单位项目经理、总监理工程师及勘察、设计单位的项目部负责人共同参加验收。第二节首层结构施工阶段工作要点 (一) 准备工作 1、开工前组织±0.000以上大规模图纸会审。 2、涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。 3、督促施工单位外排栅搭设方案报审。 4、了解当地沉降观测的具体规定，需实行第三方观测的，应协调成本部签订沉降观测合同。 (二) 控制要点： 1、首层墙、柱位置放线后，项目工程部应组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。 2、首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。 3、高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。 4、首层施工的天数应控制在10天以内。 5、本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。第三节标准层结构施工阶段工作要点 (一) 模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。 (二) 外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免

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