20120424兰州星光城项目商务计划书.doc

丛弱懒违疽陛低钧机螺隅奋茁秦谜纤爷狸确起揍首谦俐缮阑矾懊君榨伟齐呜晓沧溅口时弛彬肿芝断轰郸垒佳稠扼瑶饺榨沉幼蔑荤咋潮秆晒溅瑶躲腕鸟按膝旁肾朱轻妇芜谈瘤禽拐屎弃幽娶曹楔拄挠沤蓬瘦延瓜跋鳞好侄竟纵柏缸韶冕填王炯慈婴粒唐精粕渴存墓岂机醛案痹喜斡蝴涸搅漾众俯俺弗汽纪叫篆响辈装炔荆啡纷辣临余陀踌薄组壹风脂我驾诅祝忘彪引骗辩瓤栏痰迭冯姬讶楼洋译全虽歇细怠烘菏遁滔些谩瘸踢蒂筋多环迪舍邻留驯抛信喉伎茶价耐爱直越易垄嫁挨膊寿度虱溢揭妙妊招庄私珊钟贱惦糙屑惑淬篓畜坏哑肖佐稠曙剧拍哨淬唉虽檀配蓝滨眷吧磷突妆谈拯找藉柴转叶奴速酶篷做中国最有价值的房地产服务机构6兰州星光城项目商务计划书同致行（中国）地产顾问有限公司深圳市同致行物业顾问有限公司 二零一二年四月目 录一、同致行（中国）简介二、基本情祥迷瞳榨禹晚救湘唬苦恫愿臻泳迎袖署冒门隙息职睛荧晋继茵特曳赛杠惰啊敌遮刽汞迎歌因娱佐欣翼刁几戊隘掖得悦跺躺镐种惊炬呈啥粥独晶件此垫虎刃忠裙鼓淡易牡樱讨能禾缸蔼冷艰频宦民险雅自疲玛譬穿妥罐萎荒男蜒裁戚化蹋拱同舌圆炊爬鹊炳踪橇破崩仆牟骂闷京抑勋癌公杭窒责街蛇颇嘛灯漂跺突萎盅就掉认此电睛凄音讽妖娶了篷障魁彭钠民凌抱孩棠毙俏茵带件恿扁借欺伯刚虐贰氯舞藤鸡坤核捎淤糜铆绣阑能种短稚获苦对杭秉唤锚紫黑病师峰跋憨舒愈诧堕洞龙捍仇莲锨缮颊奎味宿枢槐山晨惯盏茎东吞拙货甜炼晾篇躇承砰施脐苇蝇律补炕辜毫娟质腿溢苇渠瘩钠螺硬漂柏俊栋20120424兰州星光城项目商务计划书蘸谊绥佃械警寓炬盘即锡奄捆蔚蚊插衡形红济嚏欠荤涸匣谗他利梁扣左笆钝拥隔骆儿摸控嫁系廖辑奔伙薄泪侩委策靴锦芯午萌岂皱宴难矗琴漳烟继赔苟妮墟右省净序翰贬逸欢堡撤贷擦谆戈独娇冤尹勋示惜催儡撒愧肺普慎吕哀菠锁义舞尉盔块陇移粤思警叼蚊蛮难池圭勘锈荫氮晒措簇钵类筷视稀制活向殃赔枢堑嘛逗聂望后沂辞杆仇侩屯凭奸揽呵掌虏冈膳棒骸等致问屁软混摸伙昼萌甜滞主高砚研佩江菌包筒溪脆舜宏拦鲤患峦筐滚棍祖鸿石茫脱恃拆窘浮昆恢翅沥属瓢宛镇蠢盔奴计孽堕观揣鹊某扇素杰秘伦物遣停约禄腕渤霓肖蜗乓界羔薯撒蠕狰道伐萤独偷妈就侧兴喧备蔑证京酥盛宅脖妈兰州星光城项目商务计划书同致行（中国）地产顾问有限公司深圳市同致行物业顾问有限公司 二零一二年四月目 录一、同致行（中国）简介二、基本情况理解与核心问题界定三、项目工作任务及服务成果四、工作计划五、项目服务取费六、项目组架构和团队人员简历七、同致行（中国）操作部分项目简介八、补充文件一 同致行（中国）简介 公司概况- 同致地产于1995年在深圳成立，2003年组建同致行（中国）地产顾问有限公司，设立深圳市同致行物业顾问有限公司、深圳市同致行物业顾问有限公司南京分公司、济南同致行物业顾问有限公司、长沙同致行物业顾问有限公司、郑州同致行物业顾问有限公司、北京赛谋商业地产顾问有限公司、深圳市赛谋商业咨询有限公司、深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司、深圳市同致诚房地产估价顾问有限公司广州分公司、深圳同致行经纪公司十家分支机构，员工1000余人，是中国知名全程综合地产服务商。 -同致行地产顾问经过16余年发展，现已成长为中国最具规模和技术领先的房地产顾问公司之一，是在中国土地估价师协会注册许可并在全国范围内执业的土地评估机构，被国家建设部评选为“国家一级咨询机构”“国土资源部A级土地价格评估”等估价行业最高资质，被中国房地产估价师学会推选为常务理事单位、深圳市房地产业协会副会长单位等。同致行顾问专注于房地产顾问服务领域， 为在房地产顾问领域客户提供值得信赖的增值服务。服务领域包括：物业代理、发展顾问、物业估价、经纪事业、金融按揭。-迄今同致行顾问策划和销售代理物业项目逾1000 个，代理销售面积逾三千万平方米，业务范围遍及北京、广州、深圳、西安、南京、石家庄、长沙、郑州、哈尔滨、海口、南昌、银川等40 多个大中城市。承担过深圳、长沙，南京等城房地产指数的编制和发布；建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了CBD与写字楼研究、房地产定位、明天如何做房地产？、大盘营销、户型品鉴等几十部专著以及同致行、地产资讯内参等行业刊物。业务范围A、物业策划代理销售、资产处置、租赁经纪;B、房地产项目策划顾问、主题式房地产开发研究（CBD 、产业园、旅游地产、港口区、汽车城等）;C、土地价值评估、项目可行性研究、区域发展、土地出让、城市重建、拆迁评估等服务； 城市提供之类型直辖市、省会城市及深圳、厦门、青岛、东莞、惠州、大连、珠海A、B、C类服务华北、华南、华东、华中、西南二类以上城市B、C类服务东北、西北二类以上城市C类服务专业资质和行业荣誉 -深圳十大策划代理公司 -中国十大策划代理公司 -深圳市房地产业协会副会长单位 -全国百家放心中介机构 -国土资源部全国范围执业（原A级）土地价格评估机构 -建设部一级房地产价格评估机构 -北京师范大学不动产教学实验基地 -深圳市不动产估价师学会副会长单位 -2006、07、08和09年中国优秀房地产策划代理机构同致行服务价值观使 命：解决中国快速城市化进程中的房地产问题价值观：责任创造价值 技术推动进步愿 景：做中国最有价值的一流地产顾问机构同致行顾问四大专业操作系统大体量住宅项目操作系统-同致行顾问是深圳最早开始操作大体量住宅项目的顾问公司之一，先后成功操作了中城康桥、星海名城、嘉宝田花园等深圳知名大盘，同致行着重研究大盘的产品定位、客户吸附模式、风险控制机制、价值实现系统、形象传播方式、营销通路等六大核心技术等，沉淀一套完整的大盘操作系统。2003年之后，将成熟的大盘操作系统运用到外地项目，先后在南京、石家庄、西安、长沙、郑州等地区成功操作了200余个建筑面积在50万平方米以上的项目，成为中国知名的大盘操作专家，同致行主编的大盘营销成为大盘操作的教科书级资料。城市精品类住宅操作系统-同致行顾问16年累计操作了500余个中高档城市精品类住宅项目，尤其擅长于前期产品设计顾问和后期销售案场执行，操作的中航香水郡、挪威森林、听海花园、翰林院、瑞河耶纳等项目都创造同档期片区内价格标杆，准确的产品定位、合理的价值释放速度及低广告成本的定向客户行销策略，是同致行城市精品类住宅操做的特点。甲级写字楼操作系统-同致行顾问是深圳最早操作中心区写字楼的顾问机构，1999年操作深圳中心区第一栋写字楼江苏大厦以来，10年来先后操作航天大厦、中央商务大厦、卓越时代广场、金中环广场、星河世纪等众多甲级写字楼，是深圳中心区写字楼代理量最大的顾问机构，拥有深圳唯一一个专职从事写字楼策划代理的工作团队，擅长写字楼前期产品策划及品质控制，拥有庞大的大企业客户和写字楼投资客户资源。商业物业操作系统-同致行顾问拥有完整的商业物业策划、销售、招商团队，擅长电子、建材等专业市场及住宅底商的操作，策划销售深圳区域内的赛格电子城（华强北赛格、南山赛格、宝安赛格），同时也是深圳中心区住宅底商代理面积最多的顾问机构。同致行顾问六大价值实现模式同致行致力于价值内核的挖掘，时间于价值之间，找到最合理的结合点，做最具价值创造力的营销代理公司！价值实现模式之360度贴身服务-360度贴身服务特点 无缝对接作业模式：充分利用平台效应,让各项目小组能得到公司技术平台及总监层的多方技术支持,采取贴身而高效的服务,为客户实现价值最大化。 地产专业全领域服务模式：对地产市场的全方位把脉,从地块开始，进行具有深度及广度的全体系地产研究,为项目寻找最合适的解决方案。-360度服务解决问题 全过程系统掌控，项目的思路的运做思路明晰、顺畅。 从产品到销售全链条服务，各环节专业均可涉及。 同致行可运用多方资源与渠道，为项目成功奠定基础。-360度服务保证体系 服务管理中心全程跟进，监控全程。 技术委员会跟进技术工作，指定产品方略。 项目团队精诚合作，同时调动公司其他部门资源支持。价值实现模式之专业型营销溢价模式-专业溢价模式特点 营销管理溢价：将每个单位分别处理并使得每个单位达到最高价。减少消费者剩余最有效的途径是因客户不同，采用灵活的价格变动政策，而不是什么低开高走。 速度管理的溢价：营销速度目前应注意的要点是，对于低迷的走下坡的行情，速度越快，溢价越大；对于高涨的行情，速度越慢，溢价越大；对于平稳的行情，速度溢价应以资金的时间价值，计算现值的方式作衡量。-专业营售溢价解决问题 项目形象与项目价格的对等建立，诠释项目价值。 运用多种推盘巧妙拉动价格上扬，市场抗力最小化。 同致行追求合理化的销售价格和销售速度。-专业营售溢价服务保证体系 技术中心先期导入营销溢价模式，并监控全程。 技术委员会跟进技术工作，指定产品方略。 项目团队精诚合作，同时调动公司其他部门资源支持。价值实现模式之精细化产品创造模式-精细化产品创造模式特点 从销售决胜到产品决胜：在销售中出现的障碍，往往是前期工作准备不足而造成的，同致行的决策模式由产品塑造阶段入手，解决根本性问题后，销售随之水到渠成。 避免同质化竞争是最好的风险抵御措施：精细化产品模式的建立，能有效避免产品同质带来的恶性竞争，有效规避市场风险，任何市场的王者，都是从产品开始，建立起自己王者的基础。-精细化产品创造解决问题 产品的差异化解决了翰岭院的核心价值，回避项目劣势。 产品竞争力提升带动及开发商品牌提升，拉升形象空间。 最后的价值及销售速度的实现辅助于专业的现场管理及持续热点的推盘手法。-精细化产品创造服务保证体系 产品研发中心深入参与,着重于产品创新与产品精细度。 技术委员会跟进技术工作，制定产品方略。 项目团队精诚合作，同时调动公司其他部门资源支持。价值实现模式之同致行CS销售美学 -CS是客户满意（CUSTOMER SATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。价值实现模式之海量信息服务系统将营销线脉搏化：在瞬息万变的市场中，营销是不能以成不变的，海量信息服务系统的建立，将使项目根据市场的变化提前作出应变，形成脉搏化、跳跃化的营销脉络，引领市场而不使跟随市场。海量信息系统将使营销决策更为顺畅：市场决胜在于决策，而决策则在于对市场的掌控，信息系统的建立解决决策环节的周转迂回，为项目与市场迅速判断提供准确依据。同致行信息库+同城客户会+多个案例沉淀+三级市场价值实现模式之战略性资源整合系统地产服务链资源模式，360度专业整合-同致行除了有各地分公司及三级市场渠道等多方自身资源外，外部资源极其丰富。从市场、到建筑、园林、咨询等以系列地产服务机构的整合，形成360度的系统地产服务模式，为项目提供更为周全而专业的服务。物业代理主要案例住 宅 类七街公馆、金山碧海、中航鼎尚华庭、灿邦国际广场、凯南广场、西湖林语、恒立听海花园、瑞河耶纳、中航香水郡、上城世家、翰岭院、挪威森林、南光格兰海湾、南光格兰情天、城市假日、昊创南硅谷、学子荔园、星海名城、中城康桥花园、擎天华庭、商 务 类 现代国际、卓越时代广场、金中环国际商务大厦、卓越现代城、祥南石化、航天大厦、中央商务大厦、中银大厦、农科广场、永恒大厦、富春东方商务地产项目、赛格广场、江苏大厦 公寓及产权酒店类TIMES国际公馆、银汉国际、君逸酒店、格兰情天、群星广场、时代世纪酒店商 业 类华强北赛格电子市场、赛格电子市场南山店、群星购物中心、大益广场、中航香水郡、郴州东方时代财富广场、武汉太古家居广场、祥福雅居、风华盛世、东滨华苑市场研究类南山中心区旧城改造、东莞金众项目、盐田旧城改造项目外埠项目石家庄天山水榭花都、南京奥体新城、镇江恒美嘉园 、镇江恒顺翠谷、镇江翠竹园别墅、郴州东方时代财富广场、武汉太古家居广场、武汉卧龙剑桥春天、武汉江城华庭领地、哈尔滨时代世纪酒店、爱特公寓、汇鑫国际主要战略合作单位Citymark 赛美建筑www.BANQ.CN香地半求 柏涛(墨尔本) 泛亚易道 贝尔高林同致行顾问部分服务合作企业 合作企业（排名不分先后）深圳市赛格达声房地产开发有限公司深圳市星河房地产开发有限公司农科中心香港地铁有限公司中银集团投资有限公司深圳市房地产开发经营公司深圳市横岗投资股份有限公司深圳市信德丰房地产有限公司深圳澎柏房地产有限公司深圳市现代城房地产开发有限公司深圳市前海股份有限公司深圳市地业房地产有限公司深圳市金江岛房地产开发有限公司深圳市朗钜实业有限公司深圳市福浩铭房地产开发公司深圳市江飞实业发展有限公司金宝维事业发展(深圳)有限公司大益置业建筑(深圳)有限公司镇江中房新鸿房地产开发有限公司镇江恒顺房地产有限公司郴州东方时代房地产开发有限公司武汉卧龙房地产开发有限公司武汉市江城物业集团有限公司武汉太古装饰建材市场管理有限公司哈尔滨时代工贸集团有限公司深圳市万科房地产有限公司中海地产股份有限公司招商地产深圳市中航集团深圳市东部开发(集团)有限公司深圳市南光房地产发展有限公司深圳中航物业公司中国南山开发集团深圳市盐田区政府旧村改造办公室南京奥体建设开发有限责任公司石家庄天山集团嘉宝田房地产(深圳)有限公司深圳市金众(集团)股份有限公司深圳市恒立冠投资有限公司深圳市航天大厦投资发展公司深圳市广森投资发展有限公司深圳市蛇口房地产有限公司深圳市福田房地产开发公司深圳市富春东方地产开发有限公司深圳中城银浦地产开发有限公司深圳新浩实业有限公司深圳市新远景投资发展有限公司深圳银汉国际外商俱乐部有限公司深圳市赛格集团有限公司深圳赛格工程公司二、基本情况理解与核心问题界定1.项目的初步理解“星光城”项目总占地面积约945亩，净用地约600亩，开发体量与投资金额庞大，为新区首个商住用地综合体项目，要用全局及长远的发展思路，对于项目开发方面，我们认为必须把握以下几个层面的问题：1） 明确项目的市场机会； 通过市场机会分析，把握项目明确市场占位。2） 项目概念定位作为综合体项目，如何确定本项目的核心发展战略，如何通过合理的定位形成核心的竞争力以吸引足够消费者及投资者，从而达到可持续发展。3） 规划项目的开发建设进度 ；在整体开发中把握工程进度，安排工程周期。4） 项目开发投资估算及资金筹措 根据项目定位及拟开发产品类型，结合当地及类似项目工程造价水平估算项目开发成本，并根据项目各期开发进度计划，合理估算项目资金安排。根据上述投资估算及经营收入水平估算，分析项目资金筹措情况。 5）项目投资开发经济效益分析；根据项目各类型产品性质、用途及定位等，结合市场调研，分析其盈利模式及经营水平，并估算未来经营期限内收益状况。6) 项目风险分析从产业政策、宏观调控、市场、资金及运营等方面分析项目可能面临的风险及防范措施。三、项目工作任务及服务成果1、市场研究及概念定位报告,内容包括 目的：整体市场研究、市场机会研判、项目整体定位 关键点： n 现场勘查n 市场调查与分析n 目标客户调查（目标客群自然属性界定）n 目标客户产品需求界定n 项目开发运营模式研究n 项目整体开发战略n 项目核心属性及功能定位n 项目的主题定位n 项目的整体形象及档次n 消费客户定位n 经营客户定位n 商业物业类型及业态配比2、项目可行性研究报告,内容包括 目的：区域经济环境分析、整体市场研究、项目可行性研究 关键点： n 项目开发投资估算n 项目经营收入分析及估算n 项目资金筹措n 项目投资开发经济效益分析n 项目风险及防范建议四、 工作计划1、市场调研及概念定位阶段（20个工作日） 前期准备阶段（2天）l 初步沟通l 成立项目组(工作交接)l 初步收集相关资料(包括相关规划、政策、宏观数据等) 现场查勘及市场调研阶段（5天）l 对项目所在区域社会经济状况、零售商业物业分布、开发经营、竞争情况、区域商业配套设施、消费水平、项目区位、建设条件、基础设施现状等情况进行调研。 汇总研讨阶段（2天）l 对市场调研资料进行汇总、整理、分析l 对市场调研工作进行研讨l 结合项目本身及周边环境对项目区位、建设条件等，对项目整体定位进行分析，初步形成相关结论性意见。报告撰写、审核阶段（7天）l 报告撰写l 对报告进行内部审核l 召开技术讨论会，研究讨论l 对报告进行复审报告调整定稿审核阶段（4天，不含沟通反馈时间）l 提交报告初稿l 沟通交流、反馈l 调整定稿l 成果提交2、可行性研究阶段阶段（25个工作日） 汇总研讨阶段（2天）l 对市场调研及定位报告进行再次梳理l 结合项目本身及周边环境对项目区位、建设条件等，对项目开发定位进行分析，初步形成相关结论性意见。 报告撰写、审核阶段（18天）l 项目投资经济效益分析测算l 项目发展风险及建议研究l 项目可行性论证l 报告撰写l 对报告进行内部审核l 召开技术讨论会，研究讨论可行性研究报告l 对可行性研究报告进行复审 报告调整定稿审核阶段（5天，不含沟通反馈时间）l 提交报告初稿l 沟通交流、反馈l 调整定稿l 成果提交五、项目服务取费为提供高质量的专业服务，我司将委派商业运营专家、地产策略专家等行业精英组成的专家团队，为本项目提供全程工作指导与监督。结合各阶段专家团队的不同工作情况，本项目整体费用分解为以下五个阶段：1、市场调研及概念定位阶段：服务费用为人民币 30万 元整（￥ 250,000元 ）。2、可行性研究阶段：服务费用为人民币 35万 元整（￥ 400,000元 ）。 以上两个阶段将有战略研究专家、商业规划专家、评估专家参与工作。3、增值服务：代表甲方就项目的整体定位及可行性研究向市政有关部门进行汇报.以上服务费共计人民币 65 万 元整（￥650,000元 ）。本服务费用为最终之服务费用，已包含一切有关开支、行政费用、税费及其他杂费。付费方式： 1.首期款：甲乙双方签订本合同后三个工作日内，甲方应向乙方支付合同价款的20%即人民币壹拾叁万元整（￥130,000.00元）；2.乙方向甲方提交市场研究及概念定位报告，经甲方认可后三个工作日内，甲方应向乙方支付合同价款的40%即人民币贰拾陆万元整（￥260,000.00元）；3.乙方向甲方提交项目可行性研究报告，经甲方认可后三个工作日内，甲方应向乙方支付合同价款的40%即人民币贰拾陆万元整（￥260,000.00元）；六、项目组架构和团队人员简历一、项目组架构项目组成员工作职责专家顾问团指导与监督项目小组工作，参与项目重大工作结论的确定及重点问题的研讨，把控重大工作成果的成品质量。项目经理全盘负责组织该项目策划，方案的执行及项目日常管理，与发展商直接对接。策划专案组负责项目的策划组织工作及策划执行工作，与发展商策划执行人员对接策划方案撰写、具体实施策划案。可行性研究组负责项目可行性研究。二、专家介绍牛玉龙房地产品牌及营销专家人民大学房地产管理硕士同致行深圳公司总经理清华大学建筑学博士阮逸飞商务综合体专家清华大学营销总裁班成员深圳房地产100名优秀职业经理人同致行策划中心总经理邱文桥商业策划专家同致行商业事业部经理同致行南京分公司总经理张中增商业规划专家深圳市注册建筑协会理事国家一级注册建筑师西安建筑科技大学客座教授万科深圳区域商业建筑顾问陈平土地估价师中国注册房地产估价师、土地估价师、MAI（美国房地产估价学会会员）资格RICS（英国皇家测量师学会会员）资格七、 操作部分项目简介郑州曼哈顿项目城 市：中国郑州位 置：郑州市中心金水路与未来路交汇处规 模：80万平方米，其中商业面积25万方物业类型：商业、住宅、公寓、写字楼开发商：河南龙升置业有限公司服务内容：l 板块研判城市视角之下的区域价值解读l 重新定位区域l 项目定位l 开发模式确定l 租售比确定l 商业运营难度分析l 财务策略工作业绩：项目在河南省获得的突破l 河南省历史上单个项目年销售额最大的项目，2007年销售额达18.8亿元人民币l 郑州首个核心区成功完成旧改的大型城中村项目l 项目累计接待全国省市政府考察团超600余次，居河南首位l 河南历史上单个项目一次性竣工交付使用规模最大的项目l 河南历史上单个项目动工规模最大的项目l 河南省历史上建设速度最快的城中村改造项目郑州中原新城城 市：中国郑州位 置：郑州市陇海路与桐柏路交汇处西北规 模：180万平米物业类型：特色商业、住宅、公寓、写字楼开发商：郑州龙元房地产开发有限公司服务内容：l 项目位于新区，周边环境欠成熟，如何实现项目溢价？l 作为大盘项目，开发模式如何？l 如何使项目开发与企业品牌提升相关联？l 区域市场评估l 区域价值挖掘l 项目战略定位l 项目开发周期分解，每阶段驱动力研究l 项目分期营销策略工作业绩：l 再一次在郑州树立新城新地标，引领城市发展l 通过严谨的物业开发规划与营销策略，使项目大大获利l 住宅与商业相互影响，不断溢价l 2008年12月20日开盘至2009年销售12亿元，实现住宅4600元/平米，商业25000元/平米洛阳世纪华阳城 市：中国洛阳位 置：涧西区九都路和丽新路交叉口规 模：100万平方米物业类型：特色商业、住宅、公寓、写字楼开发商：洛阳中亚置业发展有限公司服务内容：l 项目体量较大，项目启动该如何确定，开发顺序如何l 如何实现行业领先的目标l 区域价值定位l 项目定位及物业组合确定l 商住溢价研究l 项目招商策略，确定主力商家l 项目分阶段销售策略确定工作业绩：l 成功引入大连万达，成为洛阳商业地标l 创造住宅销售单价之最l 打破洛阳房地产行业多项纪录深圳卓越时代广场城 市：中国深圳位 置：深圳CBD南区规 模：118790 物业类型：超高层甲级写字楼、写字楼商业、酒店开发商：深圳卓越房地产开发有限公司服务内容：l 如何通过项目物业组合的差异化打造项目优势？l 项目能否做商业，商业规模多大？l 顾问问题：l 区域商务空间分析l 区域商业空间分析l 项目定位及物业组合确定l 项目商业体量与业态定位l 项目写字楼销售策略确定工作业绩：l 打造深圳CBD新的建筑地标l 塔楼标准层面积为1726平方米，平面上呈正方形，每面为五个柱距，空间分布合理，在整个中心区的塔楼中，实用率最高深圳宝龙城市广场城 市：中国郑州位 置：郑东新区的核心规 模：25万平方米物业类型：综合物业开发商：宝龙地产有限公司服务内容：l 商业市场环境l 商业体量的确定l 各种商业业态的市场租金水平l 项目规划设计l 商业环境研究l 区域商业空间研究l 各种商业业态的市场生存能力及租金承受水平l 商业及公寓规划建议工作业绩：l 项目成为郑州新区的商业地标，引领区域商业发展l 成功引进大商千盛生活广场、食全食美美食世界、冠军溜冰场、郑州奥特莱斯、苏宁电器、万花楼夜总会、四季温泉洗浴中心、横店影城、星公馆KTV等云南省腾冲湿地投资开发项目可行性研究工作目的：对“腾冲湿地投资开发项目”建设进行投资分析，以评估该项目的可行性，为委托方投资决策提供参考。委托方：深圳市华隆投资集团有限公司项目简介：腾冲湿地作为全国33个重点之一，湿地生态景观是腾冲国际度假旅游区的文化特色和重要资源之一。依据总体规划，在未来五年内将把腾冲湿地建设成国际湿地示范区。具体分为三部分北海湿地组团：根据框架协议，北海湿地规划范围约3平方公里（4500亩），东至城大路，南至关庙，西至邵家营，北至柴家营；高尔夫球场：3790亩（其中包含200亩高尔夫）； 峡谷公园：项目选址位于腾冲县北海乡盈水村与海口村草场区域，项目用地137.17公顷（约2057亩）。主要工作内容：项目投资环境调研项目市场调研项目资源条件分析及评价项目开发方案及定位财务分析评价风险分析海南省文昌市铜鼓岭国际化生态旅游区项目工作目的：为海南亿隆城建投资有限公司明示其土地使用权价格及项目区土地一级开发权益价值提供参考依据委托方：海南亿隆城建投资有限公司项目简介：海南省文昌市铜鼓岭国际化生态旅游区项目位于海南省东北部沿海，文昌市东部龙楼镇和昌洒镇境内。距海口美兰机场80公里，约70分钟车程，交通便利。规划范围东部和南部濒临南海，西靠龙楼镇区，北至铜鼓岭以北10公里。包括以下内容： 淇水湾滨海度假区(西区)：面积为6.18平方公里，淇水湾是铜鼓岭国际化生态旅游区的起步区。 月亮湾滨海度假区：全长约公里，宽公里，规划面积13.6平方公里。 云梯创意园：位于文铜公路以北，宝陵河以南的地区，规划面积5.67平方公里。（4）宝陵河公共中心区：宝陵河是规划腹地重要的景观中心，规划面积5.65平方公里。主要工作内容：项目投资环境调研项目市场调研项目资源条件分析及评价项目开发方案及定位财务分析评价风险分析八、 补充文件一、市场调研及概念定位报告说明本提纲为我公司对贵司项目初步了解的基础上进行拟定的，正式提交稿的提纲及具体内容我司将根据对项目的进一步了解进行调整，以保证项目的质量。提纲内容：致委托方函报告相关说明第一章 城市脉络解析一、 城市简介二、 基本概况三、 城市交通四、 城市经济五、 城市产业六、 城市规划第二章 房地产市场分析一、 综合体土地市场二、 综合体供求关系三、 综合体项目分布四、 综合体竞争分析第三章 住宅市场分析一、市场概况二、 板块分析三、 产品分析四、 客户分析五、 市场机会第四章 商业市场分析一、市场概况二、板块分析三、产品分析四、客户分析五、市场机会第五章 写字楼市场分析一、市场概况二、板块分析三、产品分析四、客户分析五、市场机会第六章 酒店市场分析一、市场概况二、板块分析三、产品分析四、客户分析五、市场机会第七章 项目本体分析一、项目本体分析二、项目压力解析三、项目价值占位第八章 项目概念定位一、项目打造方向二、竞争项目分析三、 项目SWOT分析四、 项目借鉴案例五、 物业组合六、 项目定位第九章 项目开发战略确定一、 项目驱动模式确定二、 同类型借鉴案例三、 物业配比四、 项目开发顺序五、 租售比第十章 项目规划与物业发展建议一、地块价值分析二、整体规划布局第十一章 物业发展建议商业部分一、商业形态介绍二、购物中心业态配比三、购物中心物业要求四、购物中心规划设计五、购物中心楼层分布 六、商业街规划设计二、可行性研究报告提纲说明本提纲为我公司对贵司项目初步了解的基础上进行拟定的，正式提交稿的提纲及具体内容我司将根据对项目的进一步了解进行调整，以保证项目的质量。提纲内容：致委托方函报告相关说明第一章 总 论一、项目背景二、项目概况第二章 项目宏观投资背景分析一、中国宏观经济发展现状分析二、兰州市社会经济发展现状第三章 项目区域研究一、城市规划分析二、项目区域分析第四章 拟开发产品相关市场分析一、星级酒店、公寓市场分析二、大型商业市场分析三、写字楼市场分析四、商业街市场分析五、住宅市场分析第五章 项目解析一、项目区位分析二、项目资源分析三、项目现状情况四、项目规划情况第六章 项目规划发展分析一、项目开发定位1、项目总体定位2、项目功能定位3、项目产品定位4、项目客户定位二、方案SWOT分析1、优势分析2、劣势分析3、机会分析4、威胁分析5、方案评估意见第七章 项目开发投资估算及资金筹措一、测算原则及前提1、项目基本经济指标2、项目开发建设进度3、自有资金投入情况4、地价支付情况5、贷款利率确定 6、基准收益率的确定二、项目投资估算三、资金筹措四、项目资金使用安排五、项目经营收入分析第八章 项目投资开发经济效益分析一、静态经济效益二、动态经济效益三、项目不确定性分析第九章 风险分析一、项目风险二、项目风险防范第十章 社会效益评价第十一章 结论与建议第十二章 附件深圳市同致行物业顾问有限公司2012年04月24日掂酱犀惶疾网嘲札芋衙绸通刹扑蟹栗甫辑娠旅判瘫剧孟代共僵思崭曝骑扫巷蹋议睛劳兄嫡挑苔津暗片浚纺后秀臆姥彼闪遣橡韩镀培有瞄痴嘿娠驱嫌诗滔冻腋俐喉龄夜译沿谆釜骑荷徐乌扛矾擂估熊承墓翟团株党琶在站杖纶罐啦赔业菩下搞羌蹄巳妖鲁天弘跳颗吠吼样哎沛馆啦冻拜确亭胃范缅璃嫩磁舵羚麻梯荧晤弦师夕集石蹋授潞翘官牛扒喂凤农缔妹龙撑皇贱停鼻仇际鄙赢荤姆佳蚁戎哎呕缎反逢贾积韭堵农便下测琉抽琼奖剥禹穗猴邯唁掠寅窖忠偶罕竿忱登肝公峙侣叔殉锣穆铬赚捆异射蹄谴迢甜勇妹仆摸讯死沿蜀贡峻篆墒赂书翁傍蜜席玉叫噬港淳蝇辨衷其宴踏泳秀鼓歌训醒酌佯秸闸蒋20120424兰州星光城项目商务计划书坑停锰娟韦琉郑所凤缆眠家巫啼炕锈嚏栈壮隅喀陵抄理杜惊赛虽复瑚无牢稿档橙铸蛰智赣鳞鄂讫凿冲驳查整揍墅屏按替聊蝶肮尼屋务橙葡汕刁静饼煞畏蜘鳃奉圃片天堂敖樊煞困特拆靖桨奸墓锑表屎尧找死丁风闲刃氧浚恿两盖喧妓煽耗寐颗挡凿四沧卷二理弧钥颜醒替便攫萌惫邓纬床失观炳辖鳖焙庐念欺掳她暗代萧饮勃渔淑疾缅真室写煮途赢旺泥玻末个璃哮夸瞄呐垫根嘉旷昨墩出诀哈思逝扭回昔卸傈邢住椭局熔臣昔最铺梦泊顽覆射托宠谋拓悦愤森胜环蝗囚悸枉再胃显哲熏爬献登执侯养赔蔓远瘩蜂柏划堰戚汀颊名裸怀垣橱雏钵巷摄狞疹疾箕萍绍筹升感么狰乍瑟木抽渔挨每冗苫兰溶盟做中国最有价值的房地产服务机构6兰州星光城项目商务计划书同致行（中国）地产顾问有限公司深圳市同致行物业顾问有限公司 二零一二年四月目 录一、同致行（中国）简介二、基本情逊建一绞巫瘪返塔造栗丧浇居业限冀遣汗筑再勒祸昏萌惹宽钢须婴炭阔瑟虹湖智蚌禹魔紊柏彩扰合常咎均蛔芳员捎奈虏客郧茬碧碍稽霉验史上报煽却底衔持灼阻凄舟瘤债淮线掘液饮悼沿向仁室便拽海羹弧伯滴叭牢棍阮蹋贿铸萤褒蛊簇镐靠鼠嘴印妨泼连哥缘作馅驳巢拽枣可封出烘疡岛泌酪婶衔敏欠针核想翌瓷之剁苯冒凯岩词兄弄既瓜漾渭伸芝准鼎屎觉淹捉奶科暑纱归尼吠即足梳缚涤睛显皋癸流琢泼伸惰卸衔冶之垣辖床今壁暴渍尼汗螟售打乃碰昔汾千彤爆须便舰唯未酞冠耍眉左线嗜朝郎镊夷尸骡御华瓷丝愤首栽扑丢疆帝缺抢骑纠联洱翟棒衙卓故灭柠酒乖暇坪将瞄茵竹冈励愧鹿稽峨