城市更新项目操作流程.ppt

Code of this report1实施主体操作流程：城市更新项目操作流程收集地块信息编制可研报告签订框架协议报政府立项确定改造单元主体土地及房屋确权编制专项规划专项规划报区、市审批申请拆除项目重建区域内的建筑物报用地方案图及办理用地规划许可证物业查丈确权（包括土地房屋权属、性质）商定拆迁补偿标准谈判及签订拆迁补偿协议收房注销被拆迁物业产权证签订土地出让合同Code of this report2实施主体操作流程中的注意事项：城市更新项目操作流程编制专项规划阶段物业查丈、确权阶段商定拆迁补偿标准阶段谈判及签订补偿协议阶段其他值得注意的问题 在深圳市采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1:0.8左右，成熟旺区更高村民一般要求拆一赔一 容积率、物业配比等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益，易引发赔付和规划问题，需加以重视 困扰城市更新项目进展的首先是产权困境，大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，易令项目开发陷入两难境地需以更细致、深入的调查研究为基础，对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细登记，明确房屋产权归属（集体、个人、国家）（有时需补办土地用地手续、房屋产权证等），经过业主、开发商、政府部门三方确认备案，方可作为拆迁赔偿依据 此阶段利益纠葛复杂，谈判难度较大，开发商需重视与村委建立良好的合作关系，借此减少过程中产生的矛盾，可能涉及部分公关成本，如喝茶费开发成本高：包括拆除费、安置费、搬迁费、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等工程进度缓慢：历史遗留问题、观念问题、程序繁琐等均会影响工程进度 法律难题：基于对物权法的理解不一致，需有相关法律作为制定决策和方法的基础Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2015工改工类城市更新流程工改工类城市更新流程 召开股东代表大会表决更新意愿签署合作协议签署私人物业更新意愿委托书街道办审议更新办审议规土局审议规土委审议市常委会批准纳入年度更新计划街道办审批经促局审批经信委审批规土委审议市常委会批准纳入年度更新计划规土局审议区更新办审议规土委审议建环委审议完成拆迁分期物业、土地收购区更新办审批1、项目更新定位2、初步拆迁赔偿标准1、更新意愿达到2/32、更新单元内合法用地占比达70%3、产业规划定位符合市区规划发展4、更新单元范围合理1、符合区域产业规划定位2、符合市区产业规划定位3、产业规划与产业落地相结合1、规划深度按照法定图则深度研究2、拆除重建区内容与深度（土地利用与地块控制、城市设计、配套设施、道路交通、市政工程）1、完成拆迁物业、土地收购2、完成租户清退3、完成物业拆除流程前置条件Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010非农指标的使用说明：非农指标的使用说明：非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，且不可跨行政区置换纳地价，且不可跨行政区置换区域区域相关规定及内容相关规定及内容深圳深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定:居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价龙岗龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法，第五条：非农建设用地指标折算实行等价置换等价置换的原则，市、区政府另有规定的除外宝安宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法，土地置换原则上仅限在本社区内划定本社区内划定，按照“已建调已建、未建调已建、未建调未建”的原则进行调整置换非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，不可跨行政区交易非农建设用地指标可进入市场交易，但需缴纳地价，不可跨行政区交易非农指标交易说明非农指标交易说明空地申请进入市场交易的，按照规定缴纳地价非农指标仅可在同区等价置换非农指标无基准价格，需双方协商处理龙岗某开发商，购买龙岗某开发商，购买1414万平万平米指标，米指标，2000-25002000-2500元元/宝安某开发商，购买宝安某开发商，购买5 5万平米万平米指标，指标，15001500元元/此课件下载可自行编辑修改，此课件供参考！此课件下载可自行编辑修改，此课件供参考！部分内容来源于网络，如有侵权请与我联系删除！部分内容来源于网络，如有侵权请与我联系删除！