2015年房地产估价师考试真题解析下载.doc

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2015年房地产估价师考试真题解析下载

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　一 .单选题
　　1.我国土地用途管制的核心是( 　)。
　　A.实行土地有偿有限期使用制度
　　B.经营土地有偿使用
　　C.不能随意改变农用地的用途
　　D.不能随意改变建设用地的用途
C
　　2.征收集体土地的补偿费归( 　)所有。
　　A.县级以上人民政府土地管理部门
　　B.乡(镇)人民政府
　　C.土地使用者
　　D.农村集体经济组织
D
　　3.国有土地所有权由( )代表国家行使。
　　A.国务院　　B.国务院土地行政主管部门
　　C.市、县人民政府　　D.市、县人民政府土地行政主管部门
A
　　4.依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，(　 )。
　　A.由国家无偿收回　　B.自动续期
　　C.应于届满前6个月申请续期
　　D.应于届满前1年申请续期
B
　　5.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是(　 　)。
　　A.发现地下文物
　　B.银行贷款未按期到账
　　C.相关建材供应缺货
　　D.更改建筑设计
A
　　6.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为(　B 　)年
　　A.38
　　B.40
　　C.68
　　D.70
　　7.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( 　 )年。
　　A.15
　　B.25
　　C.35
　　D. 40
B
　　8.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( D )以下的土地闲置费。
　　A.5%
　　B.10%
　　C.15%
　　D.20%
　　9.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。
　　A.规划
　　B.土地
　　C.房地产开发
　　D.建设
C
　　10、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人( )
　　A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
　　B.可以收回房屋出租给其他人
　　C.可以要求增加租金
　　D.应当继续履行原租赁合同 D

11、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由( )收执。
　　A.抵押人 B.抵押权人
　　C.房屋权属登记机关 D.公证机关
A
　　12、下列关于商品房销售的表述中，正确的是( )
　　A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
　　B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证
　　C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
　　D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
C
　　13.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由(　)确认。
　　A.房地产行政主管部门
　　B.房屋拆迁管理部门
　　C.城市规划行政主管部门
　　D.房屋登记机构
C
　　14.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和(　　)。
　　A.《住宅使用说明书》
　　B.《住宅验收说明书》
　　C.《住宅保修说明书》
　　D.《住宅保修保证书》
A
　　15.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅(　　)之日起计算。
　　A.竣工
　　B.竣工验收
　　C.入住
　　D.交付
D
　　16.建设工程竣工验收由(　 )单位组织实施。
　　A.施工
　　B.建设
　　C.监理
　　D.工程质量监督管理
B
　　17.修建性详细规划应当符合( )规划。
　　A.控制性详细
　　B.区域
　　C.近期建设
　　D.分区
A
　　18.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(　)。
　　A.房地产抵债
　　B.房地产作价入股
　　C.房地产买卖
　　D.房地产继承
D
　　19.根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按(　　)收取。
　　A.面积
　　B.套
　　C.成交价格
　　D.件
D
　　20.房屋登记机构受理异议登记后，应于(　　)个工作日内完成登记。
　　A.1
　　B.10
　　C.15
　　D.30
A

21.实行包干制的物业服务费，其构成不包括(　C　 )。
　　A.物业服务成本
　　B.法定税费
　　C.物业服务企业的酬金
　　D.物业服务企业的利润
　　22.2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为(　A　 )元。
　　A.80
　　B.160
　　C.200
　　D.240
　　23.甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为(　B　)元。
　　A.1000
　　B.5000
　　C.7000
　　D.10000
　　24.土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为(　C 　)。
　　A.30%
　　B.40%
　　C.50%
　　D.60%
　　25.耕地占用税实行( D　)。
　　A.比例税率
　　B.累进税率
　　C.比例税率和定额税率
　　D.定额税率
　　26.我国住房公积金制度实行的利率政策是(　A 　)。
　　A.低存低贷
　　B.低存高贷
　　C.高存低贷
　　D.高存高贷
　　27.商品房预售合同登记备案的申请人是( B 　)。
　　A.商品房销售代理机构
　　B.商品房预售人
　　C.商品房购买人
　　D.商品房购买人和商品房预售人
　　28.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( A　)。
　　A.不受该抵押权影响
　　B.应当解除
　　C.没有效力
　　D.不得对抗抵押权
　　29.房屋预告登记后，债权消灭之日起( B 　)内未申请登记的，预告登记失效。
　　A.30日
　　B.3个月
　　C.1年
　　D.2年
　　30.下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是( C 　)登记。
　　A.预购商品房预告
　　B.房屋转移
　　C.在建工程抵押权
　　D.房屋抵押权
31.住宅专项维修资金的使用须经( D　 )同意。
　　A.房产管理部门
　　B.物业服务企业
　　C.业主委员会
　　D.业主大会
　　32.甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是( B　)万元。
　　A.8.00
　　B.11.76
　　C.16.80
　　D.24.00
　　33.耕地占用税的计税依据是纳税人( C　)面积。
　　A.经批准占用的耕地
　　B.经批准占用的土地
　　C.实际占用的耕地
　　D.实际占用的建设用地
　　34.个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税( D　 )形式向税务机关缴纳。
　　A.预交款
　　B.预订金
　　C.订金
　　D.保证金
　　35.工业用地不得以( D )方式出让。
　　A.招标　　B.拍卖　　C.挂牌　　D.协议
　　36.房屋抵押权自( C　)之日起生效。
　　A.抵押合同签订　　B.抵押合同生效
　　C.抵押权登记　　D.核发他项权利证书
　　37.出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据( D　)提出。
　　A.城镇体系规划　　B.土地利用总体规划
　　C.修建性详细规划　　D.控制性详细规划
　　38.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款( 　C )元。
　　A.40 000　　B.53 600　　C.66 800　　D.80 000
　　39.商品房预售合同登记备案应由( A 　)办理。
　　A.房地产开发商　　B.房地产销售代理机构
　　C.商品房预购人　　D.房地产开发商和商品房预购人共同
　　40.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请( C　)登记。
　　A.预告　　B.变更　　C.更正　　D.异议
41.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权( D　)。
　　A.属于房地产开发企业　　B.属于业主共有
　　C.属于物业服务企业　　D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
　　42.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面( B　)合同。
　　A.物业托管　　B.物业服务　　C.物业管理　　D.物业委托
　　43.下列关于抵押的表述中，不正确的是( B )。
　　A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
　　B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
　　C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押
　　人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
　　D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
　　44.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税( B　)元。
　　A.4200　　B.5880　　C.8640　　D.86400
　　45.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为(　B )万元。
　　A.330　　B.350　　C.440　　D.870
　　46.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米( C )元。
　　A.0.4～8　　B.0.4～12　　C.0.6～12　　D.0.9～18
　　47.职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的( B　)存款利率计息。
　　A.活期　　B.3个月整存整取　　C.6个月整存整取　　D.1年零存整取
　　48.商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元/㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为( C )万元。
　　A.60.0 B.61.0 C.61.8 D.62.0

二.多选
　　1.下列用地，法定出让年限为50年的有( BC )。
　　A.居住用地
　　B.工业用地
　　C.体育用地
　　D.娱乐用地
　　E.旅游用地
　　2.建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括(CE 　)。
　　A.当事人的名称和住所
　　B.土地界址、面积
　　C.宗地平面界址图
　　D.开发投资强度
　　E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
　　3.根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得(BCD 　) 。
　　A.涉及贷款服务
　　B.出现融资的内容
　　C.承诺为入住者办理户口
　　D.利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
　　E.使用建筑设计效果图
　　4.下列情形中，应当办理房屋转移登记的有(ADE )。
　　A.部分房屋拆除 B.法人名称改变
　　C.划拨房屋 D.继承房屋
　　E.分割房屋
　　5.根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有(　AD 　)。
　　A.房屋的自然状况
　　B.房屋权利限制状况
　　C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
　　D.与产权登记相关的原始登记凭证
　　E.与公证事项直接相关的原始登记凭证、
　　6.《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有(ACDE 　　)。
　　A.查验申请人提供的权属证明
　　B.审查申请人提供的评估报告
　　C.就登记有关事项询问当事人
　　D.必要时对被登记房屋进行实地查看
　　E.及时登记有关事项
　　7、下列房地产中，不得设定抵押的有(BD )。
　　A.共有房地产 B.未解决权属争议的房屋
　　C.已出租的房屋 D.被执法机关查封的房屋
　　E.经济适用住房
　　8.下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( ABD )。
　　A.征收或者征用都是为了公共利益需要
　　B.征收或者征用都要依法给予补偿
　　C.征收是国家行为，征用是企业行为
　　D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
　　E.征收是强制性的，征用是非强制性的
　　9.农用地包括(ABC )。
　　A.养殖水面 B。草地 C。耕地 D。水利设施用地 E。未利用地
　　10.国家规定，商品住宅用地必须采用(BCE )方式出让。
　　A. 抽签 B。招标 C。拍卖D。协议E。挂牌出让
　　11.下列房地产中，不得转让的有( BD )
　　A. 共有的房地产 B。未解决权属争议的房地产C。设定了抵押权的房地产
　　D. 已被依法查封的房地产E，已列入城市范围的房屋
　　12.下列关于抵押的表述中，不正确的是( B )。
　　A.抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
　　B.在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
　　C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
　　D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
　　13.商品房销售中，禁止的行为包括(ACDE 　)。
　　A.返本销售
　　B.实名制购房
　　C.未取得商品房预售许可证收取定金
　　D.成套住宅分割拆零销售
　　E.预购人将购买的期房再行转让
　　14.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有(BCE 　)。
　　A.抵押权末登记的，按照债权先后清偿
　　B.抵押权未登记的，按照债权比便清偿
　　C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
　　D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿
　　E.抵押权登到顺序相同的，按照债权比例清偿
　　15.根据《房屋登记办法》可以办理预告登记的有(ACDE 　)。
　　A.预购商品房设定抵押
　　B.在建工程设定抵押
　　C.房屋所有权转让
　　D.房屋所有权设定抵押
　　E.购买预售商品房
　　16.未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有(BCDE 　)。
　　A.警告　　B.罚款　　C.限期改正　　D.限期拆除　　E.没收实物
　　17.《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有(AC 　)。
　　A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
　　B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼
　　C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
　　D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
　　E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
　　18.下列房地产中，不得抵押的有( ACD 　)。
　　A.集体所有的土地使用权　　B.村办企业厂房
　　C.列入城市房屋拆迁范围的房屋　　D.宅基地　　E.已经设定抵押权的房地产
　　19.《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有(ABDE 　)。
　　A.房屋所有权转让　　B.房屋抵押　　C.在建工程抵押
　　D.预购商品房抵押　　E.预购商品房
　　20.《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有(AD 　)。
　　A.合法建造取得的房屋所有权　　B.最高额抵押权的设定
　　C.主债权转让申请抵押权转移　　D.房屋所有权人更名　　E.受赠取得的房屋所有权
【背景】某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题：
　　1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料;
　　2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。
　　3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。
　　【问题】
　　1、对上述问题应如何处理?
　　2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理?
　　【答案】
　　1、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目，并抄送业主备案。
　　2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。
　　3、如果施工单位提交了上述资料，经监理工程师审查符合要求，则施工单位应按技术规范要求对该产品进行有见证员签证的取样送检，自行取样送检是无效的。监理工程师不能同意使用该批管材。如果经见证抽样并检测后，证明材料质量符合技术规范、设计文件和工程承包合同要求，则监理工程师方可进行质检签证，并书面通知施工单位。
　　4、如果施工单位不能提供第二条所述的资料，或虽提供了上述资料，但经见证抽样检测后质量不符合技术规范、设计文件或工程承包合同要求，则监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本项工程，并要求施工单位将该批钢管运出施工现场。
　　5、监理工程师应将处理结果书面通知业主。工程材料的检测费用由施工单位承担。
　　6、在购买过程中，业主只是建议某单位买钢管，并没有直接参与买卖，因此，购买、运输、退场等全部损失应有施工单位承担，施工方与供货厂商之间的经济、法律等问题，由他们双方根据供货合同解决。

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