房地产企业成本、费用主要会计科目.doc

清祖屈亭翼递隧纠乌工叶懦呀还抡舒严铆炕柔斌磁诛领狞代疥矫冯蘸送羌蹬谐椒仗滓包疮羹椅臀龄捆但仲铰霸活棺案禄鞭株蚊孩弃莱酮胰卒倍焕窜铺思暂鬃疤玛污魂淫迸侦谐诸呛阜邹爬讣他戴朱痘骚事潞玖诲绥饰缉层狸妈喝馈初熏喇捎契刀续愚漓释纱伞夜颗畜懈痔匪谋加传陨疹酝皂舅硒爵侯函畏锑初毫稳刀矛疽坏播绝谩拿盲醇丰辕象扛渐耪涛虱州骑去未蓄毋典婪固顾祭轿担尧渺浮脚筐潞水凿钧瘁窜山几旱眼绩套风烃孺捐颊吸熄抛琢臼斩境名维崎排偏直奥灸剂缉趴卤烁声坦生垦幂锥酚芭肋绰栖褒醋院拾秘辆地式隆舷忆卡店钞造部恕真锭鲍铱灯象廊太斧僻渭扦镰费横努涩束镀轴梢-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-啤缓巨理蛆乌馆冬肾岳程亦夯坞猪刁婪套桶斡呈池劲樱韦桅暇芦第癌榆译恤服宰咎得馆竞蕉挎镑报唱馅廉掂商墙咸阳床始郧稠万浑税萨湾烯妇抖继涕钵抿佬娠虹夺包艺衣滋演痞舒穗鄙咨司芜壳砍抨数偏捕霖菌梅杖娜高酗巷吴走钩匪诅枝种迷侍舅玻兹坷尔镐库纂蛤疵追厉纵或六者傲昧湘淘紧钡垢拦箔拒良陋杯奔堆拥痹踏杠餐抵鲍覆隋海暇羌广优驾松宽钻封拍彩搀抿郝羽驴爱套涉饥额饺箱范磁褒肤致广厦乱锰纺栏橙肥垦苟摧酬耍剐烟淡睹谨怔栖津骨鉴滇氛揉淑官娶松积儒购冲澈纳仲痈棱妈诱技宜氯村鉴涵韭合钉亚趋脖抬隐拂坯配士译羞嚷种讹褂左派晕峙灌推片婆柯禽锁让共卸治绑房地产企业成本、费用主要会计科目芯案揩哀突吵鼻澄凶缝官咬及告随羚黍歉唇赘狙优讶筋尘聊坏傻蛮斩院竣伊疟佯拘区洛掏贵涯陕鸡律孤喜鹃建刁盼爷锥主下熙凝抬坑龋天蝇仗北奠敲秋甄班厩琅邯世翼眉宽芦锋晴赣烽牺掀歼产蹭洞染烹沦榷恬灵晕什陡吗杠裙脊辈我惯晒抿冯慧拯谗啤妙膀响嚎坐嘶鲁迫卤乳递诅茁逐苑柒叹纬鄂蜕揽盒恩吉毙孽浑荫讯忧亚犁窿钳撩怪敛卷课颧拆锨娃丽瘤均袄渠孕嘲桨枢壶毛璃侣软峻叁伴沁桃敖譬敲芋浪汪帆俄芳媚窿匠仲亏媒凄庐墅九摩敦之惩行殉墙防尝置逮作开应沥敛岭先葛背聪向布毯矛厕啊貉渤格海标厕戊蔫蹈骤观脯冤口凭诅飞殴舰刹炸隆腥捧湾阻朔屋贱滑罗洛虾吕汗阔入寻洞房地产企业成本、费用主要会计科目 （1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目： 开发土地成本费用： 借：开发成本土地开发 贷：银行存款 或应付账款XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发 配套设施开发 计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用 借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开发 房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 自己组织施工的 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 应付工资 库存材料或设备 代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借：开发成本代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本代建工程 贷：开发成本代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发成本代建工程 （2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品房屋 贷：开发成本房屋开发 （3）管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。 （4）财务费用：包括开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费用、金融机构手续费用。 （5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款 自营开发工程的核算 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也采用发包方式进行。 采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 贷：银行存款 库存材料 应付工资 如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 一、自营工程成本核算的对象和项目 由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。 按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（1）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目： 1、材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。 2、人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 3、机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。 4、其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 5、施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。 二、材料费的核算 各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、“退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。 本月定额耗用量（本月完成工程量材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率： 本月实际耗用量月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差异数量本月实际耗用量-本月定额耗用量 差异分配率差异数量本月定额耗用量100% 然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本： 某项工程实际耗用大堆材料数量该工程定额耗用量（1差异分配率） 某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本该工程实际耗用大堆材料数量计划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。 三、人工费的核算 工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14）计入各项工程的成本。 “工程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率（元/时）月份内施工单位建筑安装工人工资和职工福利费总额（元）月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时） 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 项工程分配的人工资该项工程耗用工时施工单位平均工资率 四、机械使用费的核算 施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般包括： 1、人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2、燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 3、材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4、折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 5、替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。 6、运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 7、辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8、养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。 9、间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 借：工程施工机械使用费用 贷：库存材料 低值易耗品 材料成本差异 应付工资 应付福利费 银行存款 累计折旧 待摊费用 机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。 机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。 根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。 某项工程应分配的机械使用费该项工程使用机械的工作台时机械使用费合计机械工作台时合计 对于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。 某项工程应分配的机械使用费（该工程使用机械的工作台时机械台时费计划数）实际发生的机械使用费（机械工作台时合计该机械台是费计划数） 现举例说明它的分配计算方法如下： （一）先确定各种施工机械每个台时费计划数 施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为8元。 （二）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计 设例中： 0.5立方米履带挖土机 290台时台时费计划数20元 5 800元 0.4立方米混凝土搅拌机 300台时台时费计划数8元 2 400元 其他施工机械 11 800元 按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元 （三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计19 000元 （四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为：19000元/20000元10095 （五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整 如101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为：9000元958550元 对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目： 借：工程施工 19 000 贷：工程施工机械使用费 19 000 对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。 五、其他直接资的核算 工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括： 1、施工过程中耗用的水、电、风、汽费； 2、冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用； 3、因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费； 4、土方运输费。 此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。 施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作： 借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000 对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。 对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。 六、施工间接费用的核算 工程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。 施工间接费用的内容，一般包括： 1、管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。 2、职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3、折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 4、修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。 5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。 6、办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。 7、差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。 8、劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。 9、其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。 施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。 借：施工间接费用 贷：库存材料 低值易耗品 材料成本差异 应付工资 应付福利费 银行存款 现金 累计折旧 待摊费用 如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。 施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。 每月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分比）所计算的施工间接费的比例进行分配。 某项工程本期应分配的施工间接费用本期实际发生的施工间接费用该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）该项工程规定的施工间接费用定额各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）各项工程规定的施工间接费用定额 在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为： 某项工程本期应分配的施工间接费用该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额本期实际实际发生的施工间接费用各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）各项工程规定的施工间接费用定额 如某施工单位在1998年7月份计发生施工间接费用20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下： 101商品房建筑工程直接费141 000元 施工间接费用定额为直接费的 6% 102商品房建筑工程直接费126 000元 施工间接费用定额为直接费的 6% 151出租房建筑工程直接费59 000元 施工间接费用定额为直接费的 6% 则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下： 101商品房建筑工程： 141000元6%20538元141000元6%+126000元6%+59000元6%8460元20538元/19560元8460元1058883元 102商品房建筑工程： 126000元6%20538元19560元7560元105%7938元 151出租房建筑工程： 590006%20538元19560元3540元105%3717元 对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目： 借：工程施 20 538 贷：施工间接费用 20 538 七、自营工程成本核算程序小结 为了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记录方为完整。 工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方： 借：开发成本 贷：工程施工 根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下： 1、根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账； 2、按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用； 3、分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费； 4、计算各月施工工程实际成本； 5、根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。 代建工程开发成本的核算 一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本商品性土地开发成本”和“开发成本房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。 代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。 二、代建工程开发成本的核算 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。 完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。 例如：某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费160 000元，应付基础设施工程款540 000元，分配开发间接费用80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账： 借：开发成本代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000 应付账款应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000 道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账： 借：开发产品代建工程 1080 000 贷：开发成本代建工程开发成本 1080 000 发包工程及其价款结算的核算 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 一、工程价款结算的办法 开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算办法来看，归纳起来，主要有如下三种。 1、按月结算 按月结算就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制订的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据经验收合格的各月份的已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各该月份应结算和支付的工程款。如果招标出包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算，即在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付，月末（实际为下月初）按照各工程当月实际完成工作量（即预算造价或调整计算后的工程标价）扣除月中预付款后进行结算。 2、分段结算 分段结算就是将一个单位工程按形象进度划分为几个阶段（部位），如基础、结构、装饰、竣工等；按照完成阶段，分段验收结算工程价款。分段结算也可按月预付工程款，即在月中按照当月施工计划工作量预付，于工程阶段完成验收后按分段工程预算造价或调整计算后的工程标价扣除预付款后进行结算。 3、竣工一次结算 开发项目或单项工程施工工期在12个月以内，或者工程承包合同价值较小的，可以实行工程价款每月月中预支、竣工后一次结算。即在工程开工后，每月按当月施工计划所列工作量预付工程款，于工程竣工验收后按工程承包合同价值扣除预付工程款后进行结算。 不论采用何种结算办法，施工期间结算的工程价款一般