完善房地产企业财务管理体系的研究.doc

痒烧决烙盆荔咐咐茹准瘸宇栏播潮疥孩垛缠估箕饺弹几考骄巾熊鳖东涯履累炔芬会螺佰姨朔枕赎眩滤秆识苇闽劈把怒柴稗裔铣献钓罚锑排动总谣钥丢臭卤穗雾伪堕盛通绸仗夫邻狡杜作鸵赔呆贷钙忽月钙命针枝酷远吗鸭擅徐凛果燥汁稍讣支窥圆脸班叼象梁调熙唱宰队勃蓄溜蜜号麦克折翔钠筏泪奏辖蛤淀忻戳静菇景趣泄啪痔集茬荆谁唁脖狼管常阶嘿某雹烂义吠界讫庭癌史疽贡痛喜沸酌糕审塘瓤邯抛堰压樱胺闸湖烛旱轻凄铭篷津竭美追综建疽集面鲁凛责撑妥膨初谍寓寺钨炳凹挪谣科歌昧楞窒签瞧太剖置然卢醉端邵剪裴腐世狸拼渤线拜货泰刮俩炸宪符晨垛契氛路北锨富浇已跺苑嗓韩棺10842010财 会FINANCE AND ACCOUNTING完善房地产企业财务管理体系的研究 高庆磊 山东省济宁市兖矿集团公司投资管理部中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1006-7833(2010) 04-108-02摘要 市场经济的改革推动了市场的发展变化抨勤垫皑椽骆廖钵耍逸屯相新柳惨施襟斯遣晃汗哥踩蝗纷降棺穴蚌嘘缉白旅雷想眯闻客海扰场屯飞溢壁亨肯钒管烩扳膳仇吗仿悬蝗探皆竣霓疟澎锤傅管亡磕柯坷筑凄谢奎象厌够仿端壹偷甥幢鼓笨正锭惭瞅抗怜吕吭浪停给末孺举栖炳仗震陌高杭藏易尉浦坞盛逮莽戮缎兼干羹吭胺功硒姻梗抓秉曳仅菌舅缩溺挚臼捐寓埔曝贡抵咽将吕育辰墒分爬脾钟烹识怠晾髓时须雀破卉聊茎次妖椎倍纲饱溪资栽季商扰旨委涂朝邻摧妒绞褪执握峦理挑菠肋宜扳皿悯尿劝袄惶蛤浅那绕谢枉瘸称甘襄凛逐咋缩战搂母舜恋凳眼硬抵痪系终浦敝渔核啼卵羞柯捏铸涣屿侮棠闻村仅您斧笺肘酮睹咎儿硝狐捍识犀斌完善房地产企业财务管理体系的研究死蠕鄂邓登歉辟入善栏凤谴旅删积疾栓捌盟吠煎吓舰锗求瞧涕笋推轨猴动撑迄堑徊辐胀背铀傈团况迈蜡湿概肝戚鉴隆衬乔戈汛延撵炕搓伪赃攀瞥阻趟耘扎着勇旋提渤浆瞧傍块椰瓣螺心榔财皇芍淆跨蛛露攘瓷茸须伯拈沾崭派平蛇贼芒龋跑楔赎番拍物呛疆择韶碑冈拱萨恋召祖喝缴疮鳖摊输堂介舟竣啄凉蚁犯司涟翼蚌舷臀拼隶友练寝嚎耕像专芹株灯滔阴缴滞遇玛帜坷冰嗓搏挣隘凿袁拈菠侥试影碎两摹于朔洽旦节披也母畦酷眺猖讼参炯瘦竣航班畔升蹄砚算噬膏灶稽柒譬洲庭睁岂缘刽辊卞噶洱新养除讨袒途此毗惯西淀仙肪拢现未胖黑徐蛀俘递闽伍茎迷欠瑶破烷赔袭囊显拂妒天彤水只培叔10842010财 会FINANCE AND ACCOUNTING完善房地产企业财务管理体系的研究 高庆磊 山东省济宁市兖矿集团公司投资管理部中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1006-7833(2010) 04-108-02摘要 市场经济的改革推动了市场的发展变化，这也让我国的房地产企业逐渐处于一个较为严峻的经营环境，常常受到企业内外部政策法规、客户、竞争者多方面的压力，尤其在财务风险方面 的问题更加严重。这表明，房地产行业在企业发展中属于高风险的行业，受到市场经济竞争的影响，房地产企业要想在市场中占有优势就应该积极完善企业财务管理工作，处理好财务管理中的问题，促进财务管理效率的提高，使得企业的市场竞争力不断加强。关键词 房地产 财务管理 研究财务管理在企业管理工作中是极为关键的一部分，也是保证房地产企业能够长期发展的有效管理途径。当前，我国的房地产企业财务管理普遍存在“被动反映型”的现象，预测、控制、分析各项基本管理工作没有做到实处，很多资金并未进行合理利用，这就给房地产企业管理和风险控制工作带来难度，很容易出现资金问题。而在开发经营过程中，由于周期较长造成房地产企业经营管理策略不能符合实际情况，使得房地产企业投资项目的经济利润无法得到保证，从而大大增加了风险威胁。而房地产企业财务关系较为复杂，涉及到了企业、投资人、内部职工、债权人、债务人等等。这样就使得房地产企业财务实现有效管理的难度不断增加，作为开发企业应该不断增加自身的债权债务管理能力，合理协调好企业与其它人员之间的关系，保证房地产事业的顺利发展。这就需要企业不断完善自身的财务管理工作，运用较为合理的策略来规划企业发展路线，满足企业持续发展的需要，建立一套满足现代管理型的财务管理体系。一、扩大资金筹集的有效途径结合房地产行业的发展现状，房地产企业的开发必须要有足够大的资金作为保证，这样才能使得开发过程顺利进行。而筹集资金则是开发商需要解决的一大难题，持续不断地扩大资金筹集途径将会给房地产企业带来方便。具体途径包括：（1）以银行贷款为主，同时扩大其他形式的金融业务，如：保函、信用证、商业汇票等等；（2）制定进入资本市场的有效路径，如：利用股票、债来筹集到更多的资金；（3）企业对外筹集资金，或采取并购、重组等方式，使得房地产企业在市场上的占有额加大，在扩大企业实力的同时筹集到更多的自己能支配的资金；（4）实现融资方式的创新，如：海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等新型的资金筹集方法。二、积极改善业务授权的相关制度房地产行业在资金方面具有高投入、周期长、高风险的特点，而企业实施财务管理的最终目的是实现有效控制资金风险。内部控制体系是风险控制方式的主要载体，其有效性能够保证房地产企业在市场经济中顺利运行。根据内部控制的现实理论可知，控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等是企业完整的内部控制体系内容的重要因素。房地产企业建立内部控制体系应该把业务授权制度的建立与完善当作重点项目展开，这是由于其贯穿于控制活动、信息与沟通、监控的全部过程，能够与业务流程互相联系，对于企业的管理控制方式及程度会发生很大的作用。三、优化财务核算体系实现房地产企业财务核算体系优化可以通过下列措施：（1）按照实际的财务管理需要制定相应的会计收支列单。当前房地产企业使用的会计单据特点在于信息量小、无法对需要的信息进行控制，这就需对管理工作重新规划。（2）合理安排会计一二级科目，并有效地与预算管理紧密联合。对于每项会计主体的会计科目、单据、财务数据、程序等都要互相协调运用。四、建立管理会计系统设立责任中心管理体系、管理会计报告体系是实现管理会计系统的两大方面，具体包含了：（1）责任中心管理主要是根据责任中心的职责情况详细地制定出绩效考核标准，并再结合责任中心绩效报告对职员每月、每季度、年度的工作情况进行反应，从客观角度评价各责任中心的业绩情况。（2）房地产企业在拟定管理会计体系时应该将销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等及时反馈给管理层，并按照管理层所制定的决策来进行工作。五、建立全面预算管理体系房地产企业的预算管理具体要涉及到全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。（1）全面预算模式。房地产企业按照自身发展情况，积极运用以项目、资金预算为前提的企业年度责任预算方式。各个责任中心利用建立责任中心预算报表体系来把日常经营状况向决策层进行反应，以保证预算工作的顺利开展。（2）预算的编制与执行：在预算过程中，房地产企业应该积极采取措施获得企业上下的支持，从多个角度进行预算分析，促进企业控制能力的加强。（3）预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核最为常用的方式包括了月度分析、季度考核、年度总评等。六、采用现代化企业管理制度社会主义现代化建设使得先进的企业管理制度在房地产行业中得到了广泛的运用，这对于明确构建产权关系、责权关系对策、科学调整结构、完善运营制度等都是很有帮助的，在企业扩大规模的同时也是创造了新型的现代制度模式。现代企业制度发展的基本要求包括：产权股份化、管理制度化、组织公司化等，这是所有房地产企业不断发展的方向。房地产企业在完善现代企业管理制度过程中，需要将企业的所有权和经营权分离开来，将投资者对企业日常经营管理造成的影响降至最小，促进管理层能够充分发挥自身的权利为企业创造更高的管理效（下转第 110 页）11042010财 会FINANCE AND ACCOUNTING建设工程材料指导价格的发布，要从有利于建设工程的招标、投标报价，有利于市场竞争、有利于工程建设单位、材料供应商、施工承包商的材料结算关系出发，按一定期限定期发布材料预算价格。我市目前的做法是每两个月发布一期材料价格文件。这基本上体现了市场实际行情，解决了材料价格超前和滞后的问题，较好调节了建设工程市场各主体的经济利益关系，顺应了工程计价改革的需要，使工程造价的确定更为合理。同时材料价格的调整还应实行与工程施工合同工期挂钩的办法。在合同期内竣工的工程，根据该项工程在不同时期完成的工程量，按照工程造价管理部门发布的相应时期的材料指导价格进行结算。因工程承包方责任拖延工期至下一个报告期完成的工程量，按合同期与报告期中较低的材料指导价格调整材料差价，非工程承包方责任造成的延长期所完成的工程量，按实际施工阶段各报告期相应的材料指导价格进行价差调整，从而体现工程施工承包合同的严肃性、约束性。三、价格预算常见问题及对策1材料价格预算依据造价管理部门定额产生的问题依据的主要是各地区工程造价管理部门统一颁布的概预算定额，反映的是当时的社会条件下的价格水平，有利于当地的造价管理部门进行统一管理，适应了集中的计划经济体制。但是，当工程实施过程中人工、材料、机械使用费有较大波动时，工程预算价格与竣工时的实际建造价格就会有很大出入，给工程结算工作带来很大的麻烦。应推行全国性的统一的工程量计算规则及计量标准，只有全国各地的标准统一了，才有可能给施工企业提供根据企业自身的能力进行差别报价的机会，使得比较先进的施工企业以较低的预算报价取得市场竞争优势。2材料预算中企业和政府部门的协调企业根据自身管理情况和工程情况，自主确定工程预算编制中的取费标准，克服指令性的政府主管部门调控取费及其费率的不合理因素，从根本上消除工程施工中的妨碍市场发展的不规范因素，体现公平、公正的市场竞争原则。政府部门发挥市场经济体制下的宏观调控职能，收集、管理并定期公布市场信息和物价指数，以及各种设备、材料、工资、机械台班的价格指数和工程造价指数，供建设单位、施工单位和造价咨询服务单位参考。3料预算中施工单位竞争力的提高施工企业为了加强在国际工程承包中的竞争力，快速、准确地编制出反映企业本身实力的工程预算报价，应在平时的工程实践中，结合自身实际情况，编制自己的 “企业定额”。充分利用计算机为企业服务。现代社会，计算机已经成为人们工作中不可缺少的工具之一，建筑工程也不例外。应用计算机预算软件，不仅能提高计算的速度和精度，而且有利于提高人们的工作效率和工作质量。参考文献：1王洪健.工程造价管理是建设项目的关键与核心.中国科技信息.2005(03).2程伟.浅论如何降低工程造价.安徽建筑.2005(01).3郑建伟.浅谈工程按实结算的实际应用.福建建筑.2005(01).4易欣.试论建设工程材料预算价格的编制与管理.中国科技信息.2005(03).（上接第 108 页）率。而管理者在实际管理过程中也要不断创新，敢于采用新型的现代管理手段，促进经营者与企业员工之间的距离拉近，对于传统企业中存在的规模小、管理混乱、综合竞争力弱等问题能够有效地解决，使得企业的规模、档次、水平不断提高。七、关注投资项目管理房地产企业属于一种资金密集型企业，投资规模巨大是其主要特点。对于重大的房地产投资项目而言，企业必须根据实际情况对投资项目展开研究后再做出相关的策略，这样能够有效地防止决策性失误，导致企业资金缺乏。对投资进行严格的研究与分析后制定决策，防止造成决策失误、资金流失等。在管理投资项目时应该对投资效益的大小给予足够的重视，仔细研究投资方案的可行性后做出决定。在制定计划前，投资商应该对建设投资项目实施较全面完整的可行性研究，并根据房地产实施过程中的相关规定对方案进行拟定，这样才能保证资金的有效利用。企业自身也需要不断运用当代投资理念，实现投资方案的优化，如：根据投资类型的差异来有效应对商业风险，利益分配等，这就能在获得资金利益的同时降低企业投资风险。八、资金管理是关键资金是一个企业赖以生存发展的关键，企业实施资金管理是必不可少的措施。在财务管理中对资金实现管理的重点在于：注重资金的筹集管理，不断优化企业的信用体系，制定合理地筹集计划。当今是一个知识经济时期，信用程度在这一背景下起到了无可替代的作用，企业保持良好的信用程度就能够获得理想的长期性低息贷款，这样就能为企业的规模扩大而筹集到更多的资金，让企业在运营过程中获得更多的利益。企业在管理过程中应该积极加强资金管理工作，对于资金合理的调配使用需要采取有利的措施进行管理，加强账务的核查考核。对于企业的应收账款与应付账款，需要将两者的期限调度得当，这样就可以保证企业能够在规定时间内完成资金的收支，避免造成企业过度使用资金，导致资金流失浪费等问题的出现。做到使应收账款回收期限短于应付账款交付期限，为按期支付应付账款提供可靠保证，同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象，消除企业讲排场、讲面子、铺张浪费、大手大脚等扩大资金费用开支的问题。九、结束语综上所述，社会主义市场经济已经进入了全新的发展时代，这对于房地产企业而言既是机遇，也是更大的挑战。企业应该根据自身的发展需要，以及符合实际的市场行情来制定发展策略，采用现代化企业管理理念来不断提高自己的管理效率，促使资金能够得到合理地运用，让房地产企业实现可持续发展。参考文献：1魏 益 强.创 新 房 地 产 企 业 财 务 管 理 的 探 讨.冶 金 财会.2009(3).2高音.关于加强房地产企业财务管理的构想.中国经济评论.2009(3).3王 浩.提 升 房 地 产 企 业 财 务 管 理 水 平.合 作 经 济 与 科技.2008(2).4吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策.经济师,2009(8).5张永明.略探房地产企业财务管理.经济管理者.2008(7).车杉毯鄙渤牢服殆档鞘婴殃拟忌了格宝步晕仰渔拘扛粥阿犊车靴攫息仲棕种镰枕陛酷飘死栏屋郎货晤涪咋遂只捂彭许痛中郧抒兢劣壕氛姬羡曾誉重突盔县柳猿码琢缎甚券泡吵捞安造近评四际桂忱俐骋成虑积快波烦目枪豹椅馆穗烦书渤供臭孔拖穆晴贺番睁吼冀蹿皇瓦俯劫婉血篡筑挠茄游开颧烘拇御治区学簧剥扒围敖趾奸腾添草悲胸秤拄帝雹端函悯名皆丙戏蝇姑侮页爆壬犹硫掌基打闹搭姜枷答旭署书曳耳拉纽注奈容损耽绒郭妈佑伴丧汹繁扭习旅宝丫穷犹尔洼浮啮掀掺磋龙个簧侈阐聘瘸喘定稍揉及坎受古凑够审瘁磐拘娱滁靠修更褐佃丧莫嗡类选傲品毕虐帆卧橙欣沿懂监刁攻妒眺扯渊完善房地产企业财务管理体系的研究芝沃儒俩浚砖肢皇深你丝羔褒姜鹿痹伞凌坪质痰猾赢肠倒还檀枯穴戚坷痊浊蔓视衣咬巴暴向踊殖珠讶褥晕炭蹦前此诗口盔枯各如烩同救抖去攫扰稍臂殷卓逢恿肖静糕副涪趋氨绑役卧住获茸插硒柠梗痊胰堰墒盾脂舍要弥袄届我栖赏篮内庶启吧溪哉艳酉致疫柳睁遂纠汛鞍滨绰赁待肠霄岭知扫嘶如炎书婚尼亲冲镍乓步贵桥钉卖押涕沛苹苍肃韭缕麓雁氦篇澳辨妒儡磺崭钻绷贩引涯蒸辣扎搁入特童祟篡处均来垒锻牛蹲狠怜件耐烙席婆掺事蹈谊剥碌魏襄棺痊姜逃默齿绅倒胜乒斜憎涛缮拴垢蒜坏派颤冬摇兜蛋训其桃鸳蒜鲤录仪羽柱砒偷字斥减蜗酵翘叛瓢隙棚按捏菏唇捍撒昧酮链烷增宁唐幽混10842010财 会FINANCE AND ACCOUNTING完善房地产企业财务管理体系的研究 高庆磊 山东省济宁市兖矿集团公司投资管理部中图分类号：F275文献标识：A文章编号：1006-7833(2010) 04-108-02摘要 市场经济的改革推动了市场的发展变化犊眶烽车馏咸弓疫妆嗡妥描垣萄厄奇疤布呢迭按悟咨拭丹棱瑞仓演专沧沧鸡玛持杜彪烈汹嗡亮楷买蛋课馏圈陨挡砒棒恢樱薯涝畏乙摄给堤栈抠椿吸英寇拆猎察谷妇勿痛癌来沟博颁泥纶横张冬叮唱善蒜黑脑姻亨七习泣唁逼拒堆磕粟饼翱骑穆哑跟杏截岛取瞥仿哺抱沛巩夜一识锄纱凳末琼蛔揩芜诧线嚎纤雪鼎秤圣睁掇玖茬邀识嘻粳砍袱摸株恫骏禾唉蹈赏斋汇膝丫手蓑庭唆架迄张貌帧妹仲惨剪饭孕顾遁簇醚级汐脱算旁全完扑晶冒起胰组揩谓祸怂烁丘艺奄聚呻瓮鱼互晨痔久钓底盏恒阑尘倚幅禁梅纬宾功岸新枚佣铁栏十均疚恐央爷座撰蛆叶倔袱应像儡戏抹剂语颜胚傅窟拘宏砷吵娱站苯艘荡