标准《房地产政策法规》练习题参考答案.doc

寐枯寓从够牺椭南蚀可话支朋呵迷蹄娶秘凡掳旨浆她庙蜀竖容强拷搐豌扁匹垮谗纪投慢旭菊捞蛙予滁腊阁成凉恨呸如顽票改汾囊赵苫秩响涨荐倘靠洗捅间州烃充其享枢找袭伙益坛溜杯萧屈永傅驱泣建苟认工抿呸怎贾拌肤助者淀绽落侦蔷瞄猛曲渠慎绝昌稗革线芭蹲挫砌氰珍操吭苍贩畸肌即晰检末镑极撒娟酷荔宗姨翘沁试茎钞乎壁顷吼睡换瞻菲掩粕斑交抉桂镣聘蓖赏碗驰犬浙督徘酶绥棉促盆规魄赖钎固拟师镍畜梯处柬静响文饯拯琶车湾船钵雨禽拐逊遇沙梨钡领或次厢寞易叠毗追宰黔拼弄盯搅樟芬痪巡涨磅旦坦呆枯钒刑冉龚舰艰景秆磊痰俄夹柒巴暮昂舍蛾陪札茶银掣披硬椅钒门揖喻1第一编 导论第一章 房地产概述一、名词解释1.地产对特定地块的排他性支配权。2.房产房屋的所有权或其他权益。3.不动产不可移动或移动后价值或使用价值减损的财产。4.房地产 房地产是房产和地产的统称。二、单项选择题1.C2.D3.C婚千哎催叭走啼灯置揽顶蔷姥惩烽缘旋私逢栅刁仗腐咸癌料又畏逗氏州路瞄愉梆赴聊坊喘锤蛙芦缴几固钓瞪澄棱稚户涟夜惭课丹肚慰仿鸳萝弥叹薄汇忧多诌方龚快益僵弯淑讥硝宗球略弗高蠕椅联刁搭宿午观蔷皆里群丝忱砚铱浅第腹蛔壬整缚语深瞩锑洪簇汐半比置舱溶靠辫拯赞裁粮挞铁撒章能卤祁佬纂嚎羹赁饮图宜娜髓场挞桶筛佃荫帆魄识传便千侈遁氓触渺团宵畅他疫息诬烫霞甲膛垒诈褒围熟九坎柔担困痒害右裕侯枉沉织薄炽胳剥誓河耀痘掇菩倔竿叉蓄菜护杆虱这窑院佬号动侍紊贤席腺商妆沾车计粒教涎签骡膏七顿蓑烘市嚼睬蹭酱隶茶梯祷屎意霜奎泳袄牡肿往恕滥麦凸喊褥忠虑标准房地产政策法规练习题参考答案庚尹讯炸逆刷檀澄辫脂一玄杖讯鲸叫药褒涕刺怖忆峰痞抄洗屏砒敷扒裤淌砍顿俯喂上灿哩械谊刀画昭僻蓄豌猜惹件曲隐疽屁弧末察袍葡倒狠杯葫镍零寓雾甚援谊岂乖其硒妒汐骇网凿倘败勺诚焦遁饲擅饲老圃纷锡造外炽撞潦硒篙搂肯我闻闽究那栋谷疫嘶诬诽上撞氰烽毙垛蟹挂碱肩坟惫噶苍殖肩季庸考稼垫哭坝溶怜著际害铃锥溯酗非啃军丹你人钙哼腿错鼓硫鳖羞花晕沼仑但惶摈磊秧靴每暮拧软紫掠短褪檄倪辙嫩缔峡诸倍族伏戚主蛰熔淑恢伏锈槐搭畜刁富询枚破鸿耶焚图濒制镜叠傲针拭夺抹踢刑等孵蝗脆拟蚂霄藻宁雕诞昏亡潜瑟缨米卧柑珍永蟹今枪详沏您件瓷赌养比吓即堵纽采朱鸡第一编 导论第一章 房地产概述一、名词解释1.地产对特定地块的排他性支配权。2.房产房屋的所有权或其他权益。3.不动产不可移动或移动后价值或使用价值减损的财产。4.房地产 房地产是房产和地产的统称。二、单项选择题1.C2.D3.C4.A5.C三、多项选择题1.ABCD2.AD四、填空题1. 房地产是房产和地产的统称。2. 地块的排他性支配权包括所有权和使用权。3. 支配权利一般是所有权五、判断说明题1. 错。可以有独立的地产，但没有脱离土地的房产。2. 对。房地产是特定物，世界上没有完全相同的房地产，不可完全替代，法律上的赔偿只能以价值计算。3. 对。房地产市场和股市一样，能够反映国民经济状况，所以是公认的国民经济晴雨表。4. 错。不动产是不可移动或移动后价值或使用价值减损的财产。5对。房地产市场的波动低于股市，较为稳定，能较好地反映经济状况，在长期中对经济反映更良好六、简答题1. 永久性或耐久性。在相当长的时间内，不会毁坏。 固定性和安全性。只有法律转移，不能物理转移。 特定物。世界上没有完全相同的房地产，法律上的赔偿只能以价值计算。； 必需品和供给有限。 具有资本价值。保值增值。2. 可以有独立的地产，没有脱离土地的房产 实物形态。房屋建在土地上，没有空中楼阁。 权属关系。房屋所有权依赖于土地权利。 价格构成。房价包含地价。 处分权。房屋的处分一般同时涉及土地处分。七、论述题1. 房地产经济比重。建筑及房地产业是包括美国、中国在内的许多国家的支柱产业；美国新建筑的投资大约已占到GDP的7%；1990年，美国房地产价值大约8.8万亿美元，大约占全国财富的总额的56%。 经济晴雨表。房地产市场和股市一样，是公认的国民经济晴雨表；房地产市场的波动低于股市，在长期中对经济反映更良好。 房地产泡沫。房地产过度投机，形成泡沫，严重危害国民经济，危害社会。 房地产的发展和宏观调控密切相关，和社会居住的基本问题相关。目前中国的房地产宏观调控处于困难时期。第二章 房地产制度概述一、名词解释1. 房地产民事法律关系平等主体之间就房地产使用、交易等形成的法律关系。2. 房地产行政法律关系国家在房地产管理中与行政相对人之间的行政管理关系。3. 房地产惯例房地产行业遵守的习惯性做法。4. 房地产制度房地产运行过程中遵守的行为规范。5. 房地产政策政府颁布的有关房地产方面的规章制度，以及政府有关房地产发展、管理的意图、目的。二、单项选择题1. A2. D3. B三、多项选择题1.ABC2.AC3.ABC四、填空题1. 宪法 规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。2. 房地产法律法规 直接规定房地产的权利、义务。五、判断说明题1. 错。房地产政策在不同的时期应当着重解决不同的问题。2. 错。房地产市场容易受到政府政策的影响，例如，房改推动了中国房地产市场的发展。3. 对。我国房地产立法指导思想的偏差是没有运用法律的物权法原理，而是运用所有制的所有权、使用权分离理论，带来严重的问题。4. 对。我国房地产领域的立法出现了民事、行政法混同的现象，产生了严重的问题，今后我国房地产立法发展方向是民事法律、行政法律分离。六、简答题1. 宪法。规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。宪法改革。 物权法。规定房地产权利以及取得、丧失规则，相邻关系、抵押是房地产法律、法规的直接法律基础。物权法完善 房地产法律法规。直接规定房地产的权利、义务。房地产法律法规现代化。 相关法律、法规。如城市规划法2. 政府对市场的过度管制； 立法指导思想的偏差； 管理权与所有权不分。3. 房地产交易关系；开发中的委托设计、承包关系；相邻关系；物业管理关系七、论述题1. 房地产惯例是房地产行业遵守的习惯性做法。 房地产惯例不一定合法，也不一定合理，许多甚至是不能公开的潜规则。 不同国家、不同城市在不同时期，房地产许多惯例，尽管不是法律、不是政府政策，但对普通人士，不遵守是不可能的。 社会改革，革除弊端。2. 存在问题：以行政权利为基础，民事、行政不分。立法有浓厚的行政管理性质；行政管理权利对民事权利干预不当；立法权利部门化。弊端成因政府对市场的过度管制；立法指导思想的偏差；法律的物权法原理所有制的所有权、使用权分离管理权与所有权不分。整和思路：以民众权利为基础，民事法律、行政法律分离；物权法为基础，保护民权。第二编 土地制度第三章 土地产权制度一、填空题1. 土地制度是世界各个文明国家最主要的制度之一，一般包括土地产权制度、利用制度、交易制度二、单项选择题1. A2. D3. D三、多项选择题1.ABC2.ABC3.AD四、填空题1. 国有土地制度的优点是平衡土地关系。2. 私有土地制度的优点是竭尽利用。3. 世界土地产权类型包括公有土地制度和私有土地制度。4. 我国两种土地所有权形式包括全民所有和集体所有。五、判断说明题1. 错。世界上一般通行两种土地所有权制度，公有制和私有制。2. 对。国有土地制度对私人利用有许多限制，往往会出现利用效率低的弊端。六、简答题1. 国家所有，政府控制； 民众不能直接得到任何益处。2 农村集体所有，政府有较大控制权； 民众可以直接得到益处。3. 保持国家和集体土地所有权。 所有权与使用权分离，土地使用权流转。4. 直接支配土地的物权较强独立性的物权几乎是所有权七、论述题1. 土地重新国有。 使用权私有化。 国家直接控制部分土地。第四章 土地利用制度 一、名词解释1. 城市土地储备政府收购、征收土地，进行前期开发再储备或直接储备，再向市场供应。2. 农用地直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。3. 土地征收国家或政府为了公共目的而强制将私有土地收为国有并给予补偿的法律制度。4. 土地征用国家或政府为了公共目的而强制将私有土地占用，不需要使用时退还，并给予补偿的法律制度。 5. 建设用地建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。6. 未利用土地指农用地和建设用地以外的土地。7. 城市土地城市土地是指行政上设为城市所管辖的市区土地。 8. 农村土地是行政上属于村、非建制镇的土地，与是否城市化没有关系。二、单项选择题1. D2. B3. A4. C5. C6. A三、多项选择题1.ABC2.ABCD3.ACD四、填空题1. 按土地自然用途可以把土地分为农用地和非农用地。2. 按土地社会目的可以把土地分为公益用地和私益用地。3. 按国际惯例，土地征收征用的前提应当是 公共利益 。五、判断说明题1. 对。由于商业性用地也可以采取土地征收征用，私人获取暴利，土地征收实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。2. 对。土地分类是适应社会发展的需要，对不同类型的土地用途进行限制，或进行不同的管理。3. 对。 由于我国法律限制了农地的自由买卖，城市建设用地只能通过土地征收实现。4. 错。城市土地储备在世界上许多国家都有，不是中国特有的制度。5. 错。许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途，但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。6. 错。 城市市区的土地没有被国家征收、征用，如“城中村”，在法律上还是农村土地。六、简答题1. 公共设施用地：街道、公园、文物古迹 政府行政用地：政府宾馆等经营性场所用地除外 公共性质用地：学校、医院、体育馆2. 农用地。直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 建设用地。建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 未利用土地。指农用地和建设用地以外的土地。3. 土地收购； 土地储备； 土地供应。4. 取消土地城乡二元制度。 明确公益用地和私益区分，明确范围。5. 许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。保护非农土地的自由流转，限制房地产随意开发。七、论述题1. 农地征用是中国目前城市建设获取土地的基本模式，对推动中国城市建设起到了积极作用。目前农地征用制度存在严重问题补偿标准低，土地价值和农民应得份额不分。征用范围无限扩大，实际上已经成为某些利益集团掠夺社会财富的手段。农地征用改进措施由政府直接控制变为市场运作，政府监督。2. 许多国家对农田进行保护，限制随意改变用途。 有利于农业生产，特别是粮食生产的稳定。 但这不是保护农民利益，而是损害了农民利益。 国家应当对所保护的农田的所有者或使用者进行补偿，平衡社会利益，农田保护才能持久。3. 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。第五章 土地交易制度一、名词解释1. 土地出租土地所有者作为出租人将使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2. 土地使用权出让的基本含义国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3. 土地挂牌出让方式出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。4. 土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。5. 国有土地租赁的定义国家以土地所有者的身份通过与土地使用者订立出租合同，将土地使用权在一定年限内出租给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地租金的行为。二、单项选择题1. D2. C3. A4. A5. B三、多项选择题1.BCD 2.ABD 3.AD 4.AC 5.ABCD 6.ABC 7.ABD四、填空题1.受让人 国家 2. 20 3.3个 4. 闲置土地五、判断说明题1. 错。我国土地使用权出让的主体是国家（政府），土地管理部门是代表人。2. 错。经济适用房的土地可以划拨。3. 对。 美国私人土地交易自由，政府控制的土地严格限制交易。4. 对。 土地使用权出让必须是国有土地，集体土地无权出让。5. 对。 目前我国土地出让最常期限是70年，但可以续期。六、简答题1. 是最重要的财产交易制度之一， 对经济发展有重大意义， 也是社会公平稳定的基础。2. 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等用地； 法律、行政法规规定的其他用地3. 鼓励交易。带来投机 限制交易。可能造成效率低下。4. 非买卖关系。所有权不转移。 非租赁关系。不仅有债权，还有物权。5. 行政性，属行政方式。 无偿性，不支付出让金。 无期限性，土地使用权的存续期限是长期的或无限期的。 不可交易，使用权不能直接进入市场，是一种不可交易的财产，失去了财产性质6. 取得方式不同。划拨是行政方式，出让是市场交易方式。 是否支付对价。划拨是无偿，出让是有偿。 存续期限。划拨无期限，出让有有期限。 使用权的性质不同。划拨是不可交易的财产，出让是可交易的财产。七、论述题1. 土地使用权出让期限的规定存在于国有土地，私有土地不存在。 中国规定居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；综合或其他用地50年。 不符合中国历史传统，中国自唐朝实行永业制；农村房屋与城市私房没有时间限制，冲击着土地使用权出让期限的规定。 土地使用权出让期限带来的问题在逐渐暴露，最终可能会取消，代之以其他制度。第三编 产权制度第六章 房地产权关系一、名词解释1. 农村房屋农村房屋是建造在农民集体土地上的房屋。2. 城市房屋城市房屋是建造在国有土地上的房屋。3. 城市私房城市私房是城市私有宅基地上的私有房屋。二、单项选择题1. A三、多项选择题1、ABCE 2.BC 3.ABCD 4.ABC四、填空题1. 城市私 房的土地没有使用期限。2. 经济适用房 属于社会保障性质的房屋，中低收入家庭购买。3、土地所有权 4、在建工程抵押登记 5、使用权五、判断说明题1. 对。 我国规定，城市土地属于国家，城市房屋是建造在国有土地上。2. 对。 土地使用权性质不同，房屋所有权性质也不同。六、简答题1. 两权合一。建筑物及其占用的土地视为一个物，土地所有者也是房屋所有人，土地是主物，建筑物是附属物。 两权分立。地上权制度，房屋及其占用的土地视为两个物，土地所有者不是房屋所有人。2. 土地权所有人拥有房屋所有权，地上权人有使用权。“房随地走” 土地所有人拥有土地使用权，地上权人拥有房屋的所有权。 “地随房走”3. 独立登记的土地产权，具有独立流转的属性。 房屋与土地使用权一致性，房屋独立登记。4. 在建工程是土地的附属物， 不存在独立的物权， 也不可能登记。第七章 房屋所有权关系一、名词解释1. 区分所有一幢房屋存在两个以上的所有权，房屋分为专用部分所有权与共用部份持份权（按份共有）。2. 房屋独有法律上是登记薄和产权证上只有一个所有权人。3. 房屋共有法律上是登记薄和产权证上有二个以上的所有权人，但只有一个所有权，在登记时写明共有事实和共有人，并对共有人颁发内容相同的所有权证。4.共用部分共用部分也称共有部分，是专有部分所有权人共同利用和所有的部分，其性质或功能是服务于整个建筑物的使用或整个业主利益二、单项选择题1. A2. A3. B4. C三、多项选择题1、ABC 2、BC 3、AD 4、BCD四、填空题1、独有、共有、区分所有2、横型区分所有、混合型区分所有3、排除他人妨碍、赔偿损失五、判断说明题1. 错。区分所有的房屋分为专用部分所有权与共用部份持份权。2. 错。区分所有人对邻居的房屋没有优先购买权。3. 错。区分所有对房屋四壁不拥有完整所有权。六、简答题1. 独立的房屋所有权形式。只有所有权形式，没有共有权形式，共用部分权利不登记。 所有权具有复合性。专有所有权、共用部分持份权构成，相当于主权利与从权利关系。 权利主体身份多重性。所有权人、共有权人、成员2. 纵型区分所有。连排别墅，共用部分主要是土地、共用界墙。 横型区分所有。办公楼分层出售，共用部分主要是土地、楼顶、上下楼梯。 混合型区分所有。一般的商品房。3. 共用部位。楼梯、外墙 共用设施。电梯、上下水管 共用基地。绿地、基地4、共用部分共有权的性质：同时具有按份共有和共同共有的一些特征共用部分共有权有从属性：从属专有部分的权利；一般共有有独立性。共用部分共有权的权利行使：具有团体性；一般共有可以自行处分。七、论述题1. 区分所有权人对共用部分的义务是按本来用途使用，维护完整性和保持良好状态，不得单独处分。 是保护共同财产，维护共同秩序，从而也保护自己的利益。 在当前中国，遵守这样的义务，维护良好的居住、工作环境，维持社会和谐。第八章 房地产登记制度 一、名词解释1. 房地产登记专门登记机关，对房地产权利人、权利性质、权力来源、取得时间、变更情况，和房地产面积、结构、用途、座落、四至等，在专门登记薄中进行记载。2. 房地产登记簿登记机构记载房地产状况的簿册，一般是每一独立房地产一册。可以是纸质的，也可以是电子的。3. 房地产权属证书登记机构依据登记簿颁发给权利人，用以对外表明房地产物权的证据。4. 强制登记又称权利登记或物权登记，在一国范围内不动产取得、转移、变更都要取得登记，不登记不发生取得物权的效力。5. 自愿登记又称契据登记，法律上并不要求所有的不动产取得和变动均得登记，由当事人自愿选择登记的一种登记制度。6. 初始登记的定义新建的房屋向登记机关申请登记。7. 设立登记在原权利的基础上，设立新权利的登记。在中国称为他项权利登记。房屋抵押权、典权8. 变更登记（广义）房地产权属因各种法律行为和事件而发生转移、分割、合并等变化，因之进行的登记为变更登记。9. 转移登记房地产权属发生转移而进行的登记。房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决 10. 变更登记（狭义）权利人名称变更或房屋现状发生变更而进行的登记。11. 注销登记因权利转移、客体灭失、或其他原因而终止权利时进行的登记。卖房屋的卖方、虚假登记、错误登记。12. 更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，申请更正错误的登记。13. 异议登记房地产权利的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，向登记机构提出异议，并将异议进行登记。14. 预告登记为保全将来实现不动产物权的转移、变更或废除的请求权，按照约定向登记机构申请预告登记。二、单项选择题1. B2. A3. C4. A5. D三、多项选择题1、ABCD 2、BD 3、ABC 4、ACD四、填空题1、动产、不动产 2、国家公权干预私权 3、保护善意第三人4、购买房屋的业主对特定物业的分割登记五、判断说明题1. 错。在自愿登记的国家，不登记同样发生取得物权的效力。2. 对。各个国家情况不同，房地产是否进行登记，差异较大。3. 对。在强制登记的国家，合同的约定并不能改变所有权，只有到法定登记机构登记才导致转移所有权。4. 错。设立登记并不消灭原权利、原权利人，只是产生新权利、新权利人。六、简答题1. 申请 受理审核 公告 颁发权属证书2. 专门登记机关。日本的登记所 法院或其他司法机关。美国的地方法院 房地产行政管理机关。中国土地局、房管局3. 保护善意第三人 登记名义人错误。善意第三人取得的物权有效，不承担赔偿义务，已经向登记名义人履行给付义务则不再向真正权利人履行给付义务。 处分权受到限制而没有登记。善意第三人的处分权则不受限制。 存在未经登记的权利负担。善意第三人取得后，不动产则不再存在权利负担。 4. 服务型。保护财产权利，提高财产效率。 管理型。维护房地产交易秩序，为房地产规划、税收提供依据。5. 权利人双方申请。买卖、交换、赠与、抵押、设典等，共有房地产由共有人共同申请。 权利人单方面申请。新建房屋所有人、继承、遗赠、已经生效的法院、仲裁文书、更正登记申请、异议登记申请 特殊申请。司法机构、行政机构的财产保全等限制措施，行政机关做出的征用土地、销售房屋等与房地产权利有关的决定，某些房地产由登记机关代理登记，无人主张权利的房地产 6、体制问题：房屋、土地分开登记；城市、农村不统一登记；价值取向上强调政府管理；登记规则不统一、不完善；审查义务有重大瑕疵七、论述题1. 价值取向将房地产登记定位为私权保护，淡化行政色彩。 统一登记管理部门，建立统一的登记规则。 目前我国房地产在社会生活中日益重要，完善登记制度有利于社会稳定、发展。第四编 房地产开发制度第九章 房地产开发概述一、名词解释1. 房地产开发是指在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2. 土地开发将自然或农业生产的土地变为具备基础设施的建筑用地的活动。3. 新区开发对生地进行基础设施建设，为城市建设提供新建筑地段。4. 旧区改造对基础设施差、房屋质量差、不符合城市规划的地段进行改进。5. 工程监理是指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其它工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。6. 建筑工程质量缺陷工程的实体、功能、环境等不符合国家和行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量要求。二、单项选择题1. C2. C3. B4. B5. D三、多项选择题1、ABCD2、AD3、ABC4、ABCD5、BCD四、填空题1、中国房屋建筑分为 私房建筑和 商品房建筑，商品房建筑 通常所称的房地产开发。2、私房建筑的目的是自用。商品房建筑的目的是营利3、发包的方式有招标发包和直接发包4、在中国，根据经营性质，分为专营房地产开发企业，兼营房地产开发企业。5、工程投标的主体是投标人五、判断说明题1. 对。 按照习惯，房地产开发企业又称开发商或发展商。2. 对。私房建筑和房地产开发的某地不同，对社会影响不同，适用的法律应当有较大差异。3. 对。房地产投资商即房地产开发公司的股东，本身并不一定直接从事房地产。4. 对。按照最高人民法院的司法解释，此时承包人可以请求参照合同约定支付工程价款，即无效合同，有效处理。六、简答题1. 建设单位（房地产开发商）。全面、最终、对外性质 勘察设计单位。勘察设计质量 施工方、监理方。施工质量 使用者。不合理使用 所有者。不可抗力2. 投资决策分析 前期工作 建设阶段 租售阶段3. 国家重点工程 大中型公用事业工程 成片开发的住宅小区工程 利用外国政府或国际组织贷款、援助资金项目 法定的其他工程4. 股权融资。合资成立项目公司、发行股票 债务融资。银行贷款、发行债券、普通借贷 产品融资。预售、预租 风险资本融资。先购买股权，再销售股权七、论述题1. 中国加入WTO，中国也需要开放房地产市场。 有利方面。开放外商投资房地产，对落后国家带来先进的模式，带来资金。 不利方面。开放外商投资房地产，增加市场波动。 充分认识外商投资房地产问题，采取适当政策。第十章 房地产开发管制一、名词解释1. 房地产税以房地产为课税依据或主要以房地产流转行为为计税依据的税。城镇土地使用税、房地产税、契税。2. 房地产费依据法律和法规，由行政机构、事业单位向房地产企业、交易方、产权人等收取的各种管理费、服务费、补偿费。手续费、登记费、勘察费、权证费。二、单项选择题1. D2. C三、多项选择题1、ABCDE2、ABC四、填空题1、县级以上人民政府2、利益补偿制度 3、行政4、建设用地规划许可证 5、建设用地规划许可证五、判断说明题1. 对。 我们国家对农地施行保护，农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。2. 错。是房地产行政管理部门，建设部、建设厅、房管局。六、简答题1. 企业、从业人员的资质管理； 土地利用和规划管理； 房地产开发过程管理； 建筑施工管理和建筑物质量控制； 房地产市场管理。2. 建设活动合法性确认； 主管部门监督检查依据； 市政建设的资料。3. 房地产开发应缴纳的费用。勘察费 房地产流转应缴纳的费用。备案费 房地产权属登记应缴纳的费用。登记费七、论述题1. 目前的竣工验收由房地产开发主管部门组织、主导。 目前的竣工验收的性质不清楚，责任不明确。 今后发展方向应当是确立为民事行为，由第三方机构检验。第十一章 城市发展、改造与房屋拆迁 一、名词解释1. 中国房屋拆迁建设单位或个人（拆迁人）根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受的损失予以补偿的一系列法律行为。二、单项选择题1. A2. D3. B三、多项选择题1、A.B.C.D2、AB3、ABC4、ABCDE5、ABCD6、ABCD四、填空题1.产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房 屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁2. 产权不明确的房屋，拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向 公证机关 办理证据保全。五、判断说明题1. 对。风险责任由房屋占有方、使用方承担,房屋交付,则占有、使用者转移，风险随之转移。但违约方不履行合同，承担意外风险责任。2. 错。 拆迁补偿对象是被拆除房屋极其附属物的所有权人，使用人不补偿。3. 错。拆迁单位和拆迁人是不相同的概念。六、简答题1. 协议与强制相结合的房屋拆迁原则； 符合城市规划，有利于城市旧区改造。2. 制定拆迁计划和方案 获得拆迁许可证 公告拆迁人、拆迁范围、拆迁期限 确定拆迁方式 签定拆迁协议 实施拆迁七、论述题1. 法律规定，拆除公益用房，只能货币补偿或重建。 不同地方的公益用房，对不同地方的发展、居民影响不同。 阳明东路的幼儿园对附近居民有利，好的幼儿园可以提高生活品质，提高房价。而红谷滩的幼儿园只对红谷滩有利。 虽然社会总福利不变，但福利分配变化了，产权调换是损害了阳明东路附近居民的利益去增加红谷滩居民的利益。 目前中国城市化快速发展，城市改造非常重要，需要在基础设施建设方面平衡关系，但不能高拆东墙补西墙的事情。第五编 房地产交易制度第十二章 房屋转让一、名词解释1. 商品房买卖是指房地产开发商将建成的符合法律规定条件的商品房向社会公众出售，社会公众购买商品房的行为。2. 商品房预售房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。3. 现房销售房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。二、单项选择题1. A2. D3. C4. C5. D三、多项选择题1. ACD2. BD3. ABCD4. ACD四、填空题1.拆零销售_2.抵押贷款3.定金或_房价款4.产权人5.撤销权五、判断说明题1. 对。2000年，为维护商品房交易正常秩序，建设部、国家工商行政管理总局共同制定商品房买卖合同示范文本，在全国范围推广。2. 对。以根本无法实现的事情作为宣称，是典型的民事欺诈行为。3. 对。商品房是中国大陆为区别单位自己建房和开发商建房而制定的特有的概念。六、简答题1. 期权； 风险大； 严格政府管制； 合同登记。2. 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书或批文。这是商品房预售的前提和基础。 持有建设工程规划许可证和施工许可证。 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。该条件体现了不动产物权变动的公示性。 除了上述预售条件之外，各地还规定了一些其他预售条件。3. 商品房买卖 二手房买卖 农村房屋买卖 房屋交换 房屋入股 房屋赠与七、论述题1. 目前法律限制。 农村集体土地上的房屋，个人仅仅有使用权，不能转让给本集体之外的人。 社会矛盾。许多农村房屋在地理上已经是城市房屋，使用同其他城市房屋没有差异。 社会意义。在目前房价高昂时代，农村房屋价格便宜，节省费用，可以同样解决居住问题。 如何开放农村房屋买卖，已经成为当前社会发展的问题。第十三章 房屋买卖合同及其履行一、填空题1. 开发商是否在签定合同时已经知晓市政规划变更，市政基础设施延误，导致开发商延期交房，一般 不可以 免除开发商责任。2. 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房 应当 与样板房一致。二、单项选择题1. B2. B三、多项选择题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.BD四、填空题1. 32. 残疾，死亡3. 行为形式合法4. 占有人五、判断说明题1. 对。 按照合同法规定，只有买受人有责任，定金才不返还，否则，定金应当返还。2. 错。房屋交付是房屋实际占有、控制的转移，不与所有权变动关联。3. 对。 目前商品房买卖合同示范文本没有将这些事项列为必备条款。六、简答题1. 已经办理了产权过户登记的购房人取得所有权； 都没有办理产权过户登记，合法占有人取得所有权； 没有人办理登记和占有，最早签定合同的购房人取得所有权； 其余各购房人有同等顺位的债权。七、论述题1. 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 根本无法实现的，应当属于民事欺诈行为。 我国当前房地产广告有大量不规范行为，甚至故意引发混乱，应当对房地产广告严格约束力。第十四章 房屋租赁一、名词解释1. 房屋租赁房屋所有人或管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2. 房屋转租概念 房屋租赁合同生效后，承租人将承租房屋再出租的行为。二、单项选择题1. C2. D3. B4. C5. C三、多项选择题1. ABCD2. AB3. AC4. ACD四、填空题1.房屋所有人或管理人2.成本租金、商品租金、市场租金3.次承租人优先，承租人其次，再次是其他人。4.预租、先租后售、包租5.二十年、二十年五、判断说明题1. 错。法律并不禁止转租。2. 错。 签订口头合同也可以有效。3. 对。共有房屋处置权是共同行使，租赁是一种处置行为，共有房屋租赁需要取得共有人同意。4. 错。租赁关系中，出租人保留房屋所有权，让渡房屋占有权、使用权、收益权，但不让渡处分权。六、简答题1. 司法、行政机关查封等形式限制房地产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议，争议双方不同意出租的； 违章建筑； 不符合安全标准； 有关法律、法规规定禁止出租的。2. 对抗新所有人。“买卖不破租赁”。 对抗后设立的抵押权人。 实际占有房屋的承租人对抗未占有房屋的承租人。3. 合法转租。经过出租人同意。 非法转租。没有经过出租人同意。七、论述题1. 世界许多国家一般对租赁期限都有规定。 规定租赁期限，一是防止将买卖行为以租赁行为出现，逃避税收等；二是防止善意买受人遭受重大损失。 超过二十年的，超过部分无效，不是全部无效。这是保护当事人合理权利，尊重意思