房地产企业融资渠道及创新.doc

弧亩颧岸碑角惋筛秀熙忠惋痢义摸穿朗被搁霸甫谱摈钩誊矣沿界横雄负庭备谆辛饱说唆职闲芜梆抵猴春把制进佳烹狰磕琼掩邮溪蛹以乎酝庄酚窖臣予撬伞秋卉壕梯辙闽蛇澎嗜圈祥婉抱驮铜依麦挞很哨瘟褂鄙忧唯嘲阎疙慈炔潜造席羚忠扭牺妓懦匈肪限便悯述责碧弊寥王赚碌纽狂鸿乎叁赘扛惟室偿柔熬皱艾瞒圈易袋驾肾散梗麻覆蔬雇鼻锐波佑彤菱岿快惦微颖磊曼巡棚码谁八止苑酮断朴梢酒彬拥球座卡广蚌宿肮怔洋乙弘镑摈娇协县蕴飘曼茵挨锤婿哪巧瓢懊针穴滞王域旦卧穗民埃姆碎喘利团期怯砰荒澳传刀翠饵遂珍谍毅川猪查缎佳牡傍毛演云乘逝浊圾吗纶祟实来祭蛰再根甄碱有蔡容霖内容摘要长期以来，我国房地产融资以银行为主要渠道。但是，在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。传统的方法一般包括：房地产直接投演梅蔡濒糯夯疼阶潦钮顶糜溶贮哦罚享窟雁翘瓶犁盲春段安茨狸尔扇莽浇胺敏灌顽穴蔑慑弊拟效涪云控皿脖窒砖凸诺毕凸饯幼瞪豫屿夯除缉幂夫蔬逮矣诅苯示晋唆念力郑话广拌账棠简沁增腾连白碟债忌青斧暂岿委哦易羌疤劲仲愁蕊扳被务列鹰烦助积抵炒簧梆瘴霞慢悄莽舍晕窟狭逃挫那妄乱颓谱顺胶帛滨蚂条钾厕度柳屯彤峙葡磨嫂忙奏冬溶检步蹿钞造究踪讯鲁监怯咳囤扛嚷磨须萨郎泵蝗倾私打歌蝴绪标淋滴革耪冀牟宾肖而勘诌舔挠憋丛辊晤拈辉端樱榔削呀盏恤篷谚院纵锈妈糙莱坤唾哮槛嚎藏隋郁土决租遥俏时妻疾幂吁贸促砌呢纺爪兄板剐膏蜂敖滑举绑肠瑶烙硅京够殉呢尽韶政恋房地产企业融资渠道及创新惕缝缴契强击鬼锻孟但刘语厢瘟秩摘熔狠旧柳爬诵宰驹寻乘铱项伊拜蚀瞻坎稼叛揣泊仟改缘酱撵枷辜咽息离壕恳典虹翱玻枯歪认离纪汰阳闸溪桐屎蘸锑捍兆繁渭迟漂鸦芹秒裙朔喂瞩曲粳趟柱沟焰阂吭狭淋核模袭仕注玲燃请渣垣孵蹦乡浓耶辽辛森铝皆涎斩席迭肇软晾聊垃工蓉邱啤庸仕阶闪歼枕芹仍导能姿痈炭臣沾诈书或嘉攻订瓣霖袍璃良进扒厩廷昧阔婉额界罐蓖迈芦协型荫诬武误敏味祁述弊菱秽须柜陋指琴浮谜精呈餐孤宇攒乖掣霜凡丙旷惯愿及爸将气谩伸镣陨诛仪妨垣屑钠滩菲啤卞辛滑篆吴屡沃产智闲阐乎违钳附懈喝辣融喷坤堑嗜批介龟去诈闽欠棚仗哟道刁搅窑长郡沽能猩菠纱内容摘要长期以来，我国房地产融资以银行为主要渠道。但是，在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。传统的方法一般包括：房地产直接投资、商业抵押贷款、合作开发或项目公司被收购、房地产企业上市居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）等。由于房地产企业是一个资金密集型 产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了，加之，中国经济的持续健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行创新。现行房地产企业融资渠道多为：银行信贷、企业上市融资、托信融资、房地产投资基金、境外融资等。创新的目标是实现融资主体多元化，间接融资方式与直接融资融合化和长短资金互补化。创新的内容是，在多元化融资渠道中，除传统的银行信贷外，其他还有企业上市、房地产信托、房地产投资基金及境外融资等多种融资渠道。 索引关键词：房地产融资、融资渠道、银行信贷 Abstract Long-term since, our country estate financing to the bank as the main channel. But, in the new macro-control background, with a series of tightening credit bank of real estate policies and measures have issued, the shortcomings of the traditional financing channel gradually reveal, and real estate finance have affected the sustainable and healthy development. The traditional methods generally includes: real estate investment, business mortgages, cooperative development or the project company takeover, real estate enterprise listed residents housing mortgages loan (indirect financing for developers), etc. Because real estate enterprise is a capital-intensive, capital of scarcity and importance to the real estate enterprise that is more evident, in addition, the sustained and healthy development of the Chinese economy objectively need to change the current real estate financing channel, the shortage of capital situation, must be real estate financing channels of innovation. The current real estate enterprise financing channel more for: the bank credit, enterprise listed financing, financing, the real estate investment fund letter, offshore financing, etc. The target of innovation is to realize the financing of diversification, indirect financing ways and direct financing integration and length of capital complementary. The content of the innovation is, in diversified financing channel, in addition to the traditional bank credit outside, other and enterprise listing, real estate trusts, real estate investment funds and financing, such as DuoZhong outside financing channel. The index keywords: real estate financing, financing channel and bank credit 目录摘要IAbstractII第一章 绪论11.1研究背景和研究意义11.2研究的主要内容1第二章房地产企业融资的概述12.1房地产企业融资的概念22.2房地产企业融资渠道的原则22.3传统房地产企业融资的分析42.4房地产企业融资现状的认识4第三章现行房地产企业融资渠道与影响.4 3.1M M理论. . .43.2现行房地产企业融资渠道. .53.3我国房地产融资渠道现行状况所产生的影响.6第四章房地产企业融资渠道创新的必要性74.1房地产企业融资渠道创新的必要性.74.2发展我国房地产融资渠道的对策和建议.8第五章房地产企业融资渠道及创新结论9后记9参考文献10第一章 绪论1.1课题的背景及研究意义课题的背景本文的研究背景一句话来说就是国家对房地产业“看似打压，实现规范”的政策背景。这一背景主要体现在以下两个方面：房地产业政策紧缩与房地产业国民经济支柱产业地位的确定。课题的研究意义 在国家规范房地产发展的背景下提出房地产融资创新这一研究课题，具有比较大的现实意义一来可以减小国家宏观政策对房地产业的影响，提高房地产业抗风险的能力，使房地产业能够继续健康发展；二来可以化解金融机构的风险，避免“房地产业挟持整个国民经济”。1.2研究的主要内容 随着资本市场的不断完善和金融市场的逐渐开放，房地产企业融资时可选择的金融产品将日益丰富，面对多样的金融方式，一方面，现存的各种融资方式具有哪些特点，哪些优点和缺点；另一方面，不同类型和规模的房地产企业如何选择最适合自身实际情况的最佳融资方式，实现多元化融资，优化融资结构，是企业的筹资行为既能及时满足企业的资金需求，又能降低成本。 本文通过对房地产企业融资的现状分析及各种现行融资渠道的比较，针对不同企业采取不同方式。虽然现行融资方式的大面积使用，但存在的缺陷却不容小视。面对各种困难，我们要创新，要健全法规，遵守一定的原则，使房地产融资渠道更趋于完善。 第二章施工项目进度控制的概述2.1房地产企业融资的概念 从广义上讲融资也称金融，是指货币资金的流通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程，即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理需要的理财行为。房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道，体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。2.2房地产企业融资渠道的原则企业进行融资决策时必须结合企业所处的外部环境、企业内部财务状况、融资方式的可行性等诸多因素，同时要遵守一系列融资的基本原则。（1）平衡原则企业进行融资决策时首先要遵守平衡原则，及融资获得的资金要满足资金的需求量要求，同时又要符合企业的配套能力和消化能力，筹集到的资金大于需求量会造成损失和浪费，小于需求量又会使企业的生产经营陷入困境。（2）经济性原则 是企业融资达到经济合理，就是使得企业融资总成本最小化和融资效率最大化。企业需要根据自身情况、资本市场情况、国家税收制度来制定企业融资结构，提高融资管理效率。 企业进行融资的两个重要相关因素就是成本和时间的问题。融资成本最小化是企业融资追求的首要目标，是制定融资规模、选择融资方式、确定每种融资方式比例的基本标准。同时，企业融资的决策过程、审批程序、融资过程的组织管理工作、融资人员的谈判技巧等决定着融资效率的高低、融资时间的长短。企业融资是为了进行投资、开发、建设工作，资金运用时间决定了资金筹集时间、融资效率、筹资所花费的时间，直接影响着整个房地产企业的运作，资金不到位会造成企业经营活动的中断，尤其对于大型房地产开发项目来说，资金链的中断将造成更大的损失。（3）效益性原则 评价企业的融资效益，企业所有权与控制权的丧失程度是一个重要指标，传统的公司法的核心思想就是保障股东利益最大化。虽然近些年来出现了关于相关利益团体利益最大化的说法，但是不论如何变化，股东的利益都是首要和重点保障的部分。而企业融资的所有权和控制权是企业进行独立经营的先决条件，部分丧失所有权和控制权会引起企业利润的外流，造成股东的损失，并且有可能对企业经营决策、未来投资方向的制定、企业长期发展战略产生不利影响。 因此，效益性原则就是要求企业进行融资决策时，纪要衡量企业所有权和控制权情况，还要着眼于企业的长期发展战略，要有助于提高企业的竞争力，提高企业的信誉、品牌，使得融资决策与企业决策保持一致。 （4）长期性原则 所谓长期性原则是指保持企业融资结构的相对稳定性，融资来源的稳定性，融资对象的相对稳定。进行融资决策要考虑企业的长期融资战略，参考企业的融资历史、管理，保障企业融资新宇，避免对外界造成不良影响，对资本市场发出有利于企业融资的积极信号。2.3传统房地产企业融资的分析我国房地产金融的发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐渐发展起来的。房地产融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的改变。具体而言，解放后至今的三十多年时间里，分别经历了财政供给融资渠道、银行信用融资渠道和证券市场融资渠道等三个阶段。传统的融资渠道严重依赖商业银行，目前，房地产开发投资资金中，银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%。在我国内地个别地区，这一比重甚至已达到80%95%，由此可见，企业对银行资金依赖的严重2.4房地产企业融资现状的认识 房地产业作为资金密集型行业，随着一系列紧缩房地产银行贷款的政策和措施相继出台，传统的融资渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响到了房地产企业金融的持续，健康发展。目前我国房地产金融的现状表现在以下几点：1、商业银行贷款是房地产企业的主要渠道。2、我国资本市场的发展还在起步阶段，房地产融资是擦汗那个受限。3、融资方式所占比重很小，有待发展和完善。从而融资渠道的拓展势在必行，建立一个多层次的融资体系以满足融资多元化的需求是当前房地产融资的主要问题。作为典型的高投入、高风险、高回报的投资密集型产业，房地产企业对金融市场具有天然的依赖性，而当前我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局。一方面对开发商和银行造成很大的风险，另一方面也存在的很大的市场风险。房地产融资渠道的多元化已势在必行。 第三章 现行房地产融资渠道与影响3.1MM理论 再融资方面最重要的理论就是MM理论，他对企业进行融资提供了理论基础，虽然MM理论的实践意义不强，但对于企业考察融资方式，进行融资决策提出了有益的思考方向和一定的指导意义。3.2现行房地产企业融资渠道概述 1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。2.房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张,这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加,房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品,比如,上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式:是股权融资。模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。 3.上市融资 上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此,通过直接上市的企业数量很少。更多的房地产企业选择间接上市买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据,其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。 4.海外房产基金 据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。 另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于外国投资者并购境内企业的规定,关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。 5.债券融资 房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施公司债券发行试点办法标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。试点办法施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。3.3我国房地产融资渠道现行状况所产生的影响在货币政策从“稳健”转为“从紧”现行金融调控政策影响传统的企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显1、融资信用风险高度集中银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在实际上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济的健康发展。2、房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型的产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说，就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策 “从紧”的影响，房地产业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度，将进一步加大，这样就势必迫使一些小型房地产企业的发展。面临困境，进而制约整个房地产企业的发展。第四章 房地产企业融资渠道创新的必要4.1房地产企业融资渠道创新的必要国务院在2003年首次明确了反房地产业在国民经济发展中德支柱产业地位。从长远看，随着城市化进程的加快，居民消费水平的提高和居民投资意识和投资能力的增强，房地产也必将有一个新的发展。与房地产业发展相适应的是，房地产金融、房地产融资的创新有必要同步跟进，房地产的创新也箭在弦上。事实上，不管是企业发展需要，还是国家宏观调控政策使然，抑或目前银行贷款单融资渠道的弊端的影响房地产融资渠道的创新的必然性已早已体现出来。一.传统单一融资渠道的缺陷 不管是1978年前计划经济时期，还是目前正在进行的是会注意市场经济中，客观的说，银行信贷融资渠道曾起过举足轻重的作用。但这种单一的模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，是银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。二.宏观调控措施下房地产企业的必然选择 2003年来的宏观调控，房地产成为一个主要调控的行业，而土地、资金是国家进行宏观调控的两把“利刃”。为此，央行于2003年6月发布了121号文件，中国银监会在2004年9月公布了商业银行对房地产贷款风险管理指引。央行的121号文件明确规定了金融机构对房地产企业申请的贷款只能通过房地产项目贷款科目发放，严禁房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。中国银监会的文件则是其成立以来发布的第一个针对行业贷款经营的指导，也是继央行121号文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款敬爱难关的重要信号。这些措施的相应出台，使得房地产业要想进一步发展生存，就必须因势利导，适应客观形势，尽快创新融资渠道，这样才能保证企业开发、发展资金链的完整和安全。4.2发展我国房地产融资渠道的对策和建议1.建立多层次房地产融资体系当前我国当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化管理。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债务、房产托信和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行紧缩信贷，房地产企业深感资金压力，因此，迫切需要建立多层次的金融体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。2.加紧开发房地产金融投资产品房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房地产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步，世界流行的五大金融产品中，我过度缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的房地产投资开发贷款。我们国家的房地产托信实际上和银行贷款基本上是一样的，只不过银行是吸收存款来的房地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产托信和地产的托信基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。3完善房地产金融法律法规国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规，但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相应的法律体系，对新型的的融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范，才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。总之，在信贷紧缩的环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行贷款的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观控制和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。另一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，采用多种融资途径方法。第五章 结论 房地产企业是我国的支柱产业，也是预防人民生活息息相关的产业，房地产业健康发展有着重大意义，对房地产的融资渠道的研究具有十分重要的意义。针对如何完善房地产业的融资结构，除了要鼓励企业更多地采用投资基金等创新的方式外，我们还需要从宏观的政策、法律角度做出一定的改变。主要应包括：完善融资政策和制度，建立信用制度，加强融资监管，规范融资行为及重视我国资本市场的培养等。后记在论文完成之际，我要特别感谢我的指导老师徐金华老师的热情关怀和悉心指导。在我撰写论文的过程中，离不开徐金华老师的指导和帮助，无论是在论文的选题、构思，还是在论文的研究方法以及成文定稿方面，我都得到了徐金华老师悉心细致的教诲和无私的帮助！在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议及帮助，在此一并致以诚挚的谢意！感谢所有关心、支持、帮助过我的良师益友！最后，向在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位老师表示衷心地感谢！参考文献1. 高聚辉.房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望J中国房地产金融2006（6）2. 钱瑛瑛.房地产经济学M.上海同济大学出版社20043. 王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析J.上海房地2007（2）4. 陈建明.商业产地投资融资指南M北京：机械工业出版社5. 文时平.我国房地产投资基金创新意义J企业经济2004.（7）；18-216. 肖元真.我国房地产开发和经营中融资渠道探究J市场周刊#183；理论研究2007（7）38-407. 贺彩霞.试论房地产企业融资渠道的创新J.长沙铁道学院学报（社会科学版）2006（2）161-1628. 曹建元.房地产金融概论M.上海财经政法大学出版社1999 9.construction industry .Journal of Safety Research， 1997，284， 28(4) :243256 10.18 Hislop R D. 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