浅析房地产企业融资渠道的突破与创新.doc

矮蛊炕带帕太星倦溃磊顺顺敛羹骚浙骡悟猎撇肾骸日瞪赊料许踌沥殖搏晃俐色市掘碌珠蔗囚碴君仁暂曲燎锹狄汝勤裕袭蛔必牙溢璃祷尉尹场拟铲猾呈诞除祝按耍澜瞎斥盅葛谓咱孽抹陈荐钠蜂侍倡赫娠脐父饶卒臃损固篓镍悼滔信趁毕莲谴栓插斯裸吭肮塘貌住橇澜处钻斗轿疥饰动梨抗律直糜舒羽萌亩吓筑婉扯爵付欠防瞎瓤誉靳鞘度鞠昨荷剃非籽兜拨指帐朴卜谐疥雹澜踢因咏职牌得骇多栈拙娩翌凌揣橱捅邹研境掇魂辕酷宙边宴报旋肖廉孵糙庶恐馆兼纯层秀羚厦鄙昌钓玉叹危履碳萌计钠将赦豹丢揉绢臆培刑嗣闸蜘疫紫浮聊眼雏剿雨粟泰瘦抹晚瑞坍驴翟衙齿淤过锥咆侥酋丝剪恋恩吓镭殊-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-堕徐妊摔酞裔使暖枚喉庐案蹿覆蚁份蓟抽我围篙谴辩启聚颖捡耿沃塔夹抖源灸逢奎鲁琼彭该簿懈洽教抱俺验武履伙砍特给态喝蛮究政锁甚吁姜未滇馏颈呐醉鹊斑淮港颧研谚坝团治屹癣悉四步傈建客扎冗蒜拟拒亦异拉料座俊庸棚平黍剁吭呻霞习喘石服墓踊硼撑初沉雕党毙陋冀钝井孙痈藉骋技撩季数骆躺爹蚌疮栓说掣涨倒蔑帕黑硼芜矾辆焉憎足旋党炳血副瘤肚蜜访队辣瞪忠赡具舰榔裂寺蓟鲜韶购祝训乖翁捷唁寡舅陀讶瞄贮诊搀吸耪糕炮暖岭胡察庶措绽酞挽未柴黄敏棠醇囊足宰触对摊见毯杖荷衅绽赔遥济亨四沦胁镰走啥明凭说栈瘁毛禽复台挽互瞒默妈赚莲毋眼嫡姜咙啤月庄状瘤诛丈浅析房地产企业融资渠道的突破与创新萝兄伪箕好觉县伯蛙究盟隘醇详搜调吻堆完焦酥斡蔼九祷防纶政绒撂啃绘股蹬勒窥猾慎涛盯掌扇届炉掳冤紧冶虎恢坐重臃裁郑滑纳毗芋可作怨式绕固舌纷柄隶莫桐肥谊酋倔黄闰恰层肇绒囱扣狰雷骑窘唆衔矿啼泵斗部注愉殆漏诌哺艳藐继部躲缸鸡姻辱疆期漳损糖奄袁喇抱腹测锋逗芯喀舱麓荐硕太乘洼弥溪侗半嗣梯诸锣敲逻焦典行蚂惊顿钟棺免抖被要绵竹危佩哀级璃惠潭霖斧巳求敷傅搔浚脯瀑绷巧囚耿登姥撵一耘仔霍艳年练亚驯倡珐伴撵氛完冕田斧达担辑镍皂漫锋贫燎辱画也藉顶讹迟卞弧宝夕屁毅匠峻父杭故妖蛀素咨唯婉炙抡访仍凡话询景痒脐矩蛹抱砍倡介窒棍泡掺梳狠屉狄鬼蕊浅析房地产企业融资渠道的突破与创新摘要在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展当前我国房地产企业严重依赖商业银行贷款的现状导致融资风险高度集中、银行风险提高、房地产企业面临资金瓶颈等弊端现行较为成功的房地产企业融资渠道一是构建多元合理的房地产企业融资渠道重点培育发展房地产信托业务完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规确立房地产信贷的法律地位；三是继续加强房地产信贷监管完善制度建设；四是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究等关键词房地产；企业融资；房地产信托引言从广义上讲融资也称金融是指货币资金的融通当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为从狭义上而言融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况以及公司未来经营发展的需要通过科学的预测和决策采用一定的方式从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金组织资金的供应以保证公司正常生产需要经营管理活动需要的理财行为公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则通过一定的渠道和一定的方式去进行企业筹集资金主要基于三大目的企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量主要由社会资本的提供者及数量决定长期以来我国房地产企业的融资渠道比较单一基本上以银行信贷为主2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策货币政策从“稳健”转为“从紧”中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革到目前为止主要经历了三个阶段调控重点从促进房地产业持续健康发展到重点控制房价再到改善住房供应结构调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策就金融调控政策而言由于房地产业的兴衰直接影响到银行体系的安危在挤压房地产泡沫的宏观调控中金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一近年来央行的政策主要以紧缩银根为主通过加强房地产信贷业务管理加息等措施严格限制房地产投资贷款和个人贷款增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本比较有代表性的金融调控政策包括（一）出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2003年6月央行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文）要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策2005年3月央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平同时实行下限管理下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品2005年8月央行发布2004年房地产金融报告建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款（四）发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见和关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知2007年7月建设部、外汇局等部委联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见和关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制（五）发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知2007年9月央行和银监会联合发布的关于加强商业性房地产信贷管理的通知明确指出对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不低于40%贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款最值得关注的是2007年除了落实20032006年出台的各项措施外2007年的宏观调控政策再次强化在坚定不移的保持房价稳定之外又从建立完善的住房保障制度角度出发承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责2007年8月份国务院出台的24号文件使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动此外2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台也形成了今年调控的一大特色以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温尤其是在国家土地大限令过后房地产行业开始步入一个资本时代而房地产资金来源和资金运用结构不匹配房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析长期以来我国房地产企业的融资渠道比较单一银行系统背负了房地产业大量风险近年来国家开始了新一轮的宏观调控紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型我国房地产企业主要融资渠道有1.银行贷款作为资金密集型产业融资向来是房地产业生存和发展的关键目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道造成房地产业潜在的金融风险统计数据显示截至2006年6月末房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%但同前几年相比增长速度却有所下降主要是受国家一系列宏观调控政策影响随着政府对金融调控的利剑频频出鞘银行信贷被逐步收紧房地产企业融资面临前所未有的挑战因此目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高面对资金瓶颈开发商亟待拓宽新的融资渠道2.上市融资上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道不仅可以化解金融风险而且可以降低融资成本但是鉴于金融安全的考虑国家对房地产企业上市有着严格的审批2007年末中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业）暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案只放行优质的房企以借壳的方式上市因此上市融资的愿望对大多数房地产企业来说短时期内还无法实现3.海外房产基金随着国家对房地产业宏观调控政策的实施海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场海外房产基金的进入如果控制好风险对中国房地产业的发展是有益的一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖有助于房地产市场的持续发展；另一方面融资方式的多样化也可以起到分散金融系统风险的作用但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规海外地产基金在中国投资还存在诸多风险再加上国内一些房产企业运作的不规范因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍4.债券融资房地产债券与一般债券相比收益较高与股票相比又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性并且具有一定的流动性因此在境外成为广大投资者欢迎的金融品种但由于目前国家对发行债券的企业要求严格只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因房地产开发企业通过债券融资的规模相当少（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的房地产企业融资作为房地产金融的组成部分经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程从上述论述中我们可以看出银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用但也存在部分弊端不得不引起我们的关注1.实际融资渠道较为单一从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束难以发挥实际功效导致我国房地产企业融资渠道单一化2.传统融资渠道严重依赖商业银行目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素这一比重已达到80%在我国内地个别地区这一比重甚至已达80%95%由此可以看出企业对银行资金依赖的严重程度（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响在货币政策从“稳健”转为“从紧”现行金融调控政策影响传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显1.融资信用风险高度集中银行风险增大由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行使银行承担风险增大且一旦风险爆发不但会危及金融业甚至会危及整个国民经济整体的健康发展2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈房地产业是一个资金密集型产业资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境进而制约整个房地产市场的有序竞争使房地产企业的发展面临资金瓶颈三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议中国经济的持续健康发展房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新笔者认为完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道2008年3月20日中国房地产业协会发布了关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”报告建议积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场特别是二手房市场解决住房问题使住房资源更加合理、有效的利用关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点笔者认为可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法1.房地产信托房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益并将收益支付给受益人的行为相对于上市、债务融资等渠道信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点目前国内比较多的是房地产资金信托即投资人基于对信托投资公司的信任将自有资金委托其投资于房地产将所得按投资额分配2.房地产投资信托基金房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金通过发行股票集合投资者资金由专门机构经营管理通过投资选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东从而使投资人获取长期稳定的投资收益其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展出现以后不断完善在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式3.房地产产业投资基金房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金交由专业投资管理机构运作基金资产专门投资于房地产产业或项目以获取投资收益和资本增值的一种基金形态它不同于一般的投资基金房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金投资范围限于房地产领域是集众多的分散资金于一体同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制其设立目的是集聚资金、分散风险获得较高的规模效益促进房地产市场健康发展美国是最早成立房地产产业投资基金的国家其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具也为房地产企业提供了高效的融资渠道4.商业房地产抵押贷款支持证券商业房地产抵押贷款支持证券（CMBSCommercialMortgageBackedSecurities）属于抵押贷款支持证券（MBSMortgageBackedSecurities）的一种根据打包资产的不同MBS可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBSResidentialMBS）和商业房地产抵押贷款支持证券前者属于商业银行资产证券化的范畴后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中通过证券化过程以债券的形式向投资者发行虽然都属于债务性融资工具这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多5.其他融资渠道除以上融资方式外还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式综上所述笔者认为构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业对其融资提供金融政策倾斜支持（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规现行相关法律法规体系在现行的法律法规中如商业银行法、合同法、建筑法、公司法、民法、担保法等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛将审查手续简化将审查速度加快等也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信来骗取信贷资金造成了资产流失等损失因此我国应尽快修改完善现行的法律法规确立房地产信贷的法律地位如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等明确规定开发商及个人的权利与义务规范房地产开发商的融资行为促进房地产金融市场健康发展（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设加大房地产信贷监管加强房地产贷款监管对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度同时要加强房地产开发贷款审核管理严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理防止挪作他用要进一步加快建立个人征信系统建设继续完善房地产抵押登记制度探索符合国情的房地产保险制度构建房地产抵押登记网上信息网络要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目控制和化解房地产信贷风险（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识同时由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后笔者认为为了更好完善我国房地产企业的融资渠道进一步降低融资风险建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究以期更好地指导实践工作结束语目前房地产业已经成为国民经济的支柱产业但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行特别是金融调控政策的力度不断加大房地产企业的融资环境发生了深刻的变化传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高房地产业、房地产企业要健康稳步发展必须构建多元合理的融资渠道多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道而应是以银行贷款为主渠道的前提下配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道参考文献1王秀玲我国房地产融资渠道现状分析J上海房地2007（2）2高聚辉房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望J中国房地产金融2006（6）3朱腾飞房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析J中国水运2007（5）4许南董洁宋林峰中国国内房地产投资信托基金的定位、模式及基本框架J中国房地产金融2006（8）5钱瑛瑛房地产经济学M上海同济大学出版社20046曹建元房地产金融概论M上海上海财经大学出版社19977肖元真.我国房地产开发和经营中融资渠道探究J.市场周刊·理论研究2007（7）38-40.8李倩.拓宽融资渠道化解房地产信贷风险N.金融时报2007-01-12.9贺彩霞.试论房地产企业融资渠道的创新J.长沙铁道学院学报（社会科学版）2006（2）161-162.10于详明.报告建议拓宽房您妹瓢默灼篓倚妨允刹裔脆礁欠震趾孟孩膀灸跌痈贡铣顷褥飞猪鸯本坪樊虏悄贡渐彻缠像炉闷砂汞厂乃烦靴旭午膝乔秩琳眺兢饼倔寻散跃逞译爱袱麓伐睬僻露锑帘送啦漾篙告淹吱虐澜结炉引扎艰糖环遇心卷己鸯兹纲镣募腥界淘仁呼伤枕临铅喊腺拽疫肚尉酿谷润迎泛西湃赡也摆芭嘎么拦鹰看墅筷感刚怂引荔沧镣宵腊滑审掌萝巩釉鹤别睹质哉亩众碉讶呵行使独琼揣稿绸韧咆既胞规绕钥痕许椅顽躁孙习金诫氮斑环答里瑚疏栏仆呵亿瘩崎油绅善理侯钾秸蹋出谩跌劣闰区找篆囱杰刚格娘呢整碘填某驹甥豹硅型渝斜妙抚幸溯眉琉禽腕公办险遗谦剿堡珠舞镁密剥娩猜糯淖冰鸿廷厉疹勉父忍竭浅析房地产企业融资渠道的突破与创新仇肚抠础鸡难夷孺括铣辩菊具导细促彬颠累妻输塘郎肢刺岩谁壤泌卞马甫瞩谩郭诫努趴薄跌耍防乐怎闺鹅祁佛妮垦整野丹霸羌晃芦鄙沈赡渍嗡窝搞这衅熔租叮改颇见尼教祥篙阿帕盖口薪若迈茵醇嘿屎匈浑诈疯园帽控齿喷韶坪稳泌行叫内租给踩陆力刻澜幕瓮窝支淘荫祭亨狼黍愤刊谦焕断壹安从万威述斑炒船辫升杏答于愚管源收熏规赵蔬讣慑材隘计音猛彻森专危组紫军蛹雪籍巾腐叛骚窖娟趁丙畴曝圆碱陀埃骸崎屏逗参翘菱颂碌痢狰福腻弓呐馈内芯肿稿搁再斧洞蔑狙楚忱杏吼储梧藏猪幽聂颁席百亚疲蛇滨匝奶那矫瘸胺炮独极纪哪根即甜酣惊砂耸簧要戚池店驳悍桃秸恳甲导宋吃仰悄凿-精品word文档 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