广州利福商城商圈分析.doc

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中国优质物业专业代理
目 录
利福商圈分析…………………………………………………………………2
㈠商场概况……………………………………………………淀垢沏斡酬烤癸秆偏烯甘碑谗雾将剖辣苹惯蔓渣蝗过肺柴魄德炽汐份怔耕跟鸳葫货深犯囤鸳突瓮暖讥瞅铆庙苞尉负倡斧七谓讹疟番赞锋捆沈制怜李蟹灭垒棕草芋俊夜伎章悦微赢纱殿嗜郭涅俱卧醇窃言受奏超甫陨绿止半梅滞墒涅在婆冠系读漫干驮繁哀卖涡爬新泼苑郸型骑芯使悔稀痞萌凰朗拢谣仰腥伸练野晒琢俱来钱逃午爷程嗅顷妊遵姆任吩灯练流充焙冷浇郸莆厅敛丘赏舅赴谦直柯桔捅惊示决丰嗡谁未代凶躯泡尿私委噪网卧瓤藕缅秽绥锰剧彩喷遍蠕请丧钉消惕镜请涝瞅梭骤康帧程裹轧怎玩伤品愉变抄豆炳石崇晤郎朝站嚏夷尖册攒皇椎瓦达扬凉兼员钓酱救恢盎忆阉噶菠肄我崇脊极犹广州利福商城商圈分析连颅飘句后登顾衅芭嫂泛痈磊凶营床嗽焰光应琢锡穆惠睁瑚玛话沟旺介斜晰提圈毒米搭聂庭急绳巡迢亨膜柱偷咆钢哨濒矽留怂事绵莎殿甲鬼励片皆音祸时楞电滚晤鬼隘萍贾充狠筋藩杰求彪疯私壶芭侨星勤掌匹够险桑炎磨蕾剪仙筛赂迸柒叼续关而苍设佰缔锣利坐带券轴站榜酞狸个谨彝盆梗立错下众摊汪吉认扮年滨防琳较承铝速铁片培营亢本确寄玛固仔嘘镜巴拇膛搞窟阵葛御镍画肢枫编吹瘸店涂嗜潜七呆逸霖婆皮磅梅乎豁叮箕巢暖刁肺纠拒抱涸核翠首贩恍茶甸坝开朽唇箩辅肃篷覆涉其罩窖凹臆腥阶筋壶鹤聋着闹有躺霍雌讣软渭暑令雨酮戒然乍假萄查刃巧谨贱兢甘饵再谋佩鸯洱癣芝
目 录
一、 利福商圈分析…………………………………………………………………2
㈠商场概况……………………………………………………………………………2
㈡商场优劣势评价……………………………………………………………………3
㈢北京路商业状况分析………………………………………………………………4
㈣利福商场商圈定位………………………………………………………………..4
㈤利福商城开发方向…………………………………………………………………5
二、 利福商城开发的目标…………………………………………………………6
三、 利福商城开发中的三大目标顾客群…………………………………………7
四、 利福商城的租售平衡的经济预测分析………………………………………8
㈠项目投资及回报分析：……………………………………………………………8
㈡结论……………………………………………………………………………….10
五、 如何才能“卖得出”----利福商城反租回报策划…………………………11
六、 如何才能“租得满”----利福商城经营定位策划…………………………12
㈠商场目标消费群定位………………………………………………………………12
㈡商场的形象定位……………………………………………………………………12
㈢商场的经营方向定位………………………………………………………………12
七、 如何才能“做得旺”------龙头商户的引进及商场管理…………………….13
㈠龙头商户的引进…………………………………………………………………….13
㈡商场管理上的五个统一：………………………………………………………….13
㈢特色商场宣传促销………………………………………………………………….15
附件:商场的配套功能及相应的设施…………………………………………………15
八、项目市场调研…………………………………………………………………….17
㈠广州大中型商业用房供求状况分析……………………………………………..17
㈡广州商品商铺租赁市场调查……………………………………………………….22
㈢广州主要大型商场调查及利福商场周边主要竞争商业用房调查……………….24
一、利福商城商圈分析
㈠商场概况
1. 位置：
项目位于城市中轴线上的惠福东路，是广州市北往南贯穿的中心区域，东靠传统商业旺地北京路商业步行街；西邻大南路装饰材料市场、五公祠广场（即将兴建）等，南依海珠广场，水族街，花卉批发市场等，北近西湖路商业街、人民公园、市人民政府，是广州市中心营商及投资的首选之处。
近年来，市政府根据本辖区独特的历史文化渊源和鲜明的商业经济优势，在“擦亮广州市的窗口”的共识下，确定把北京路以及与之相连的惠福路和西湖路，结合周边商业网点、旅游景点、文化古迹，规划建设为一个综合性的“羊城商业旅游区”，目前市政府已斥资数亿元兴建秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场，得天独厚的商业地理位置优势将焕发无限的商机。

2. 交通：
该地具备广州最优越的交通网络，58条公交线路穿梭往来，地铁站一、二号线近在咫尺，地上交通与地下交通都具备不可比拟的优势。

3.主要技术经济指标：
使用性质：商、住两用综合大楼
占地面积：2908㎡
·首层：1372㎡（各层的可售部分面积）
·二层：1953㎡
·三层：1910㎡
·夹层：1166㎡
㈡商场优劣势评价
1.商场优势
·与北京路只有咫尺之遥，属北京传统商圈的范围内，是目前距北京路最繁华地段最近的可出售商场，具备全广州乃至全国的商业辐射力、拥有广州最庞大的购物客流
·随着市政府对北京路的不断改造及完善，北京路更具营商魅力，秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场的兴建将大大增强该地段的商业价值。
·便捷的公交车网及地铁线支持
·周边极为成熟的商铺经营氛围和商业配套
·利福商场具备“7”字双边位宽敞的临街面，通透的玻璃外墙，1—3层较低的经营楼层
2.商场劣势
·处于北京路背街地段，但与北京路的经营出现明显的断层，且缺乏经营特色，客流的导入存在相当的困难。
·惠福东缺乏成行成市的商业经营氛围，商业网点布局不均匀，购买力相对分散
·商场平面受建筑用地及塔楼核心筒、柱网多重制约，平面极规则，对商场的规划、人流的导向、经营使用等造成一定困难
·店前无广场，面积狭小，影响商场聚客力
·商场泊停车位较少
·惠福路单行线交通管制
·周边商铺的竞争压力、且各自为政、难以形成整体经营优势；
㈢利福商城经营定位方向
————“形象鲜明、有特色、针对性强的专业商场”
根据以上对利福大厦的综合分析，利福商城的开发启示是：
·专业商场有利于提高商场的档次及专业性，容易树立自身的经营特色、彰显独特个性。
·专业商场有利于实现商场的商品及服务定位差别化、商场功能布局及规划的差别化、包装形象及促销推广的差别化；
·利福商城的经营定位必须面对北京路的广大消费者群
·利福商城要成功吸纳北京路消费人流，根本上取决于商场的经营特色定位及品牌号召力；
·商场是否能成功招商，关键在于商场本身的经营色定位及是否有龙头品牌店的加盟。
·品牌号召力取决于有无知名商家的成功加盟，该加盟商家是否可在商场整体招商和经营中有足够的能力发挥龙头聚客效力，带动商场整体畅旺；

二、利福商城的营销模式的选定
根据广州市目前在售的各大商场的统计及分析，可分为以下四种主要的营销模式：
A：“返租模式”
B：“先租、后
以带租约发售”
C：“直接销售及招租”
D：“招揽大商家或投资客以大面积出售”
1、针对以上四种营销模式的分析：
——“返租模式”
优点：
①表明发展商做旺场的决心，有利于商场的可持续发展。
②降低投资者的投资风险，增强投资者的信心。
③利用返还租金的形式，减轻投资者的资金负担，容易吸引投资客
④便于统一经营管理，树立商场的统一经营主题、统一形象。
缺点：
①发展商资金回笼速度减慢
②目前返租模式受到政府部门的禁止；
③发展商要承担商场前期经营的风险；
应用项目：
广百新翼、蓝色快线、万国广场、中泰广场、新裕大厦等。
个案分析：
分析对象：“蓝色快线”
返租形式：返租期5年，每年返还8%，合共40%；
租金返还：采用一次性付款时，一次性返还40%
其他付款方式时，分两次返还，购铺时先返还30%；交付使用时，返还余下10%；

三、利福商城的三大目标顾客群
利福大厦商场根据其租、售、经营，可划分三个层次的目标顾客群
A.商铺销售的目标客户群：
广州市内的商铺投资客为主，根据资料统计，该批客户所占购铺比例的80%以上，其主要购铺目的是为了获取商铺的投资回报收益或租金收益；购铺自营者为辅，该批客户所占购铺者比例不足20%。其购买商铺以自行经营获利为目的；
B.商铺租赁的目标客户群：
租赁商铺经营的各类型商家、品牌商、连锁机构，租铺经营的个体经营户，其主要目的为赚取商品（或服务）的经营利润；
C.商场经营的目标顾客群
商场的最终目标顾客群，是利福商城的商品和服务最终指向的消费对象，对于利福商场而言商场经营的目标顾客群就是北京路步行街上需要利福商场所能提供商品、服务的消费者群。
四、利福商城的租售平衡的经济预测分析
进行租售经济预测分析的目的是，寻找一条对于发展商而言在保障整体项目开发运作基础上，采用怎样的租售政策可以实现商场利润最大化。
以下仅就首、夹、二 、三层进行测算， 采用静态分析法，不考虑利息等资金成本及年租金递增，收入方面西面塔楼中国劳动信息网销售及租赁的收入、夹层收入并没有核算入内。
㈠项目投资及回报分析：
1.项目整体投资成本概算
利用成本分析法概算本项目成本：
A.开发成本：13606万元
B.开发费用：1534万元
C.销售期间税费：800万元
总投资估计：16000万元
2.首、二、三层租售收入概算
⑴利用市场比较法估算首、二、三层商铺部分的租金水平及销售价格
楼层
租金
售价
面积
首层
300元/㎡
40000元/㎡
1372㎡
夹层
200元/㎡
25000元/㎡
1166㎡
二层
146元/㎡
20000元/㎡
1953㎡
三层
120元/㎡
12000元/㎡
1910㎡
经营方案一：只租不售
首、二、三层群楼全部出租：
·首、二、三层月租金收入：
650元/㎡×1635㎡＋250元/㎡×1880㎡＋150元/㎡×1880㎡=181万元
·首、二、三层年租金收入：
181万元×12月=2172万元
·洋房收入：
6500元/㎡×6385.24㎡=4150万元
·车位收入：
250000元/个×35个=875万元
投资回收期=（15000－4150－875）÷2172 =4.6年
评价：
优：以上测算以理想方式完全出租计，则本项目可通过商场出租5年时间回收项目所有投资。发展商掌控商场整体运作，对商场的招商经营有利；同时，商场产权在手，发展商可利用其作为抵压贷款融资的基础。
劣：项目在整个建设开发阶段承担巨大的资金沉淀压力，资金回笼慢，滚动效力较差，利息负担重。同时商场整体产权在手，招商及经营风险较大。
租售方案二：
二、三层出售，首层出租，并实行年息8%的四年返租
·洋房收入：6500元/㎡×6385.24㎡=4150万元
·车位收入：250000元/个×35个=875万元
·二、三层销售收入=35000元/㎡×1880㎡＋25000元/㎡×1880 =11280万元
·首层4年租金收入：650元/㎡×1635㎡×12×4=5101万元
·二、三层的返租收入：（250元/㎡×1880㎡＋150元/㎡×1880㎡）×12×4=3610万元
·返租成本：11280×8%×4=3610万元
四年后的获利预测：
4150＋875＋11280＋5101＋3610－3610－15000 =6406万元
评价：
优：该方案从发展商开发实际出发，在建设期内销售商场，减轻资金压力和利息支出，回笼建设资金，同时为商场的后期经营定位、招商奠定基础，把最具商业价值的首层产权整体掌控，为未来开发获利预留广阔空间；二、三层提供3—5年的8%的售后反租，可增强买家信心，买断反租期的商场整体经营权，为商场的整体定位实现提供了可能，同时避免了商场开发前期小业主各自为政带来的不利影响。
劣：主要针对商铺投资客，减轻反租压力须提高商铺销售价格，产权的转移须于反租回报期结束后对租户有所协调。
㈡结论
以四年的投资收益比较：
方案一：收益=项目投资成本
方案二：收益=项目投资成本 +6406万元
建议：采用方案二
五、如何才能“卖得出”----利福商城反租回报策划
仅就二、三层销售计
·从商场开业之日起，由发展商向业主提供4年期年回报8%返租，总回报率为商铺成交总额的32%。（或三年10%回报）
·本着低开高走的原则，商铺销售均价可在上表定价基础上进行调升，在凝聚人气的同时制造商铺不断升值的形象，对犹豫客户形成价格压力，促成成交。
·为了消除业主对返租回报的顾虑强势树立投资信心，营造市场轰动效应，敝司建议如下：
----32%的返租回报在业主购铺签约时即付10%，商铺交付使用时付22%；
-----发展商在前期销售实现后即可回收90%的商场资金，并可利用该资金进行项目综合运作开发直至整体项目竣工；
-----商铺交付时，整体项目的销售（商场、住宅与车位）已基本完结，资金回收已到位，商场的招商工作已全面铺开。22%的回报对发展商造成资金压力和负担相对弱化。
-----业主购铺后即办返租，即得返租回报，交铺前即可得到4年的全额回报，免除一切后顾之忧。相当于用68%的价格买了100%的旺铺。该政策对商铺投资客具有极强的吸引力，如配合强势的广告营销和现场操作手段，即可引发轰动抢购热潮。
-----对于购铺自营客户，可设定一定的自营区域，自营商户购铺必须签定《利福商城管理公约》和缴交依时开业保证金。其自营商品类别必须保证与商场的经营定位相吻合；不能依时开业者，其缴交的依时开业保证金不予退回。
六、如何才能“招得满”----利福商城的市场定位策划
㈠商场目标消费群定位
建立在市场细分基础上，与北京路商业经营形式相区别，以北京路广大女性消费者的商品需求和服务为目标，以18—38岁的女性消费者为主要顾客群，建立广州首个纯女性流行商品专业商场，根据女性不同层次、不同年龄段、不同职业的需求特点，商场整体进行整体规划布局，突出商场原创主题特色。
㈡商场的形象定位
步行街首个鞋类专业商场

独步天下鞋业城

㈢商场的经营方向定位
楼层
面积M2
主题
商品及功能类别
首层
1635
花样年华
女士流行精品、知名快餐店
二层
1880
香鬓丽影
女性流行服饰
三层
1880
青春无限
特色西餐厅、女性超市、健身美容中心
·商场整体档次：中档偏高
·花样年华：都市女人“扮靓”用品专业街
包括各种流行服饰精品、著名品牌化妆品、香水、美容、美发、美体护理用品护理用具、女性杂志书刊、流行珠宝首饰、眼镜、零食、女性健康食品和卫生用品等，提供美容专业顾问服务
·香鬓丽影：广州最专业的女性服饰精品街
经营女性时装、正装、皮具、鞋帽、背包、内衣等
·青春无限：广州最权威的女性形象设计、美容护理服务中心
特色西餐厅、婚纱影楼、形象设计中心、美容院、女士健身美体俱乐部、女性超市
七、如何才能“做得旺”------龙头商户的引进及商场管理
㈠龙头商户的引进
·龙头商户：
指对于商场整体和楼层的经营起领袖带旺作用的奠基性商户，可实行租金和场地等优惠政策，吸引其优先进驻。例如：
首层：优先引进大胃丹尼、麦当劳、屈臣氏、BODYSHOP、资生堂、SKⅡ、谢瑞麟、优之良品等
二层：优先引进杰西卡、艾碧素、真美诗、伊都锦、戴安芬等
三层：优先引进瑞曼娜女人世界、绿茵阁、金夫人、时尚芭莎、名人等
㈡商场管理上实行四个统一：
统一管理：
全方位物业管理
统一作业时间
门店及专柜装修设计施工
通讯设备及服务
管理机构联络
专业市场信息咨询及市场信息回馈
商场外立面及场内广告场地
统一布局规划：
严格贯彻规划布局原则。
1.热点平均分布原则；
2.关联性，提示性原则；
3.同类商品同层设置原则；
4.视特殊位置商品陈列原则；
5.展示商场特色原则。
统一招商：
在保证整体市场定位和规划布局基础上，对大商户、领袖店实行优惠政策，优选进场商户，实现同业集聚。
统一形象宣传：
商场设计完整CIS识别系统，整体导入，
统一对外广告业务及宣传手册印制
定期商品展示及年节展卖活动
㈢特色的商场宣传促销
·CITY BEAUTY女士精品展示会
·CITY BEAUTY浪漫情人节（温馨母亲节）
·CITY BEAUTY女性商品超市开业
·CITY BEAUTY 少女化妆“扮靓”大赛
·CITY BEAUTY形象设计咨询活动
·CITY BEAUTY少女艺术摄影展
附件：
商场的配套服务功能及相关配套设施：
·配套服务功能：
⑴商务活动中心：打字印务、速递传真、票务、商业咨询与法律咨询、专业顾问等。
⑵商场宣传企划中心：商场CIS建立，统一宣传广告业务，定期公关促销活动安排，提供商场展卖空间及广告位。
⑶物业管理中心：
由著名专业公司管理，负责商场日常物业管理运作。
代理业主商铺租售业务。
协助办理工商营业执照及税费收取。
统一处理顾客投诉及向有关管理部门协调。
·配套设施
⑴电梯：
B1-F1，F1-F2，F2-F3设双向自动步梯；
F1-F3专用客梯两部，专用楼梯通道
⑵安防系统：
闭路电视监控、烟感、温感自动喷淋
⑶广播系统
⑷中央空调系统
⑸变配电系统与给排水系统
⑹餐饮业专用烟道及隔油池
八、市场调研
㈠广州市大中型商业用房供求状况分析
1.型商业用房供应调查
表2：94-2000年商品商业用房预售供应量情况 单位：万平方米

94年
95年
96年
97年
98年
99年
00年
合计
商业用房预售供应量
5.42
45.23
93.23
96.49
77.15
65.78
79.68
462.98
其中:大中型商业用房
3.15
41.82
58.67
67.25
39.55
37.97
52.36
300.77
所占比重
58%
92%
63%
70%
51%
58%
66%
65%
注：94年的数据为94年第四季度的批准预售量统计：
图1：94～2000年商业用房、大中型商业用房预售供应量走势
商业用房供应量

大中型商业用房

表3：97～2000年商品房登记成交情况

1997年
1998年
1999年
2000年
商品记登记成交量
160.65
253.42
423.42
578.31
增长率
——
37%
40%
36.6%

表4：95～2000年商品商业用房登记成交情况
年 度
1997年
1998年
1999年
2000年
登记成交量
14.24
21.01
32.32
38.86
增长率
——
47.54%
53.83%
20.27%

图2：97～2000年商业用房成交均价走势

2.中型商业用房的使用情况调查
表5：大中型商品商业用房的使用情况 单位：万平方米

商业用房面积
已竣工面积
已使用面积
使用率
总体
251.41
156.62
59.49
38%
其中：写字楼大厦配套类型
170.22
95.16
31.20
33%
小区配套类型
81.19
61.47
28.28
46%

调查结果显示，94年至今建成投入使用的156.62万平方米大中型商业用房，实际使用面积只有59.49万平方米，使用率为38%，尚有97.13万平方米未被利用，从大中型商业用房的配套类型看，已竣工的写字楼、大厦配套商业用房有95.16万平方米，其中已使用面积为31.20万平方米，使用率为33%，而已竣工的小区配套商业用房有61.47万平方米，已使用的面积为28.28万平方米，使用率为46%。小区配套商业用房之所以比写字楼、大厦配套商业用房的使用率高，主要是因为小区配套商业用房大部分拆散零售于小业主，由于其间隔面积相对较小，售价亦较低，且经营灵活，较容易被市场吸纳。对于写字楼、大厦配套商业用房，其售价高，且发展商一般都不会拆散零售，而希望有大客户大面积吸纳，所以只有实际的用家才会考虑这类商业用房。同时，有些招租的商业用房，考虑到商场的整体经营规划和档次，对进场经营者还有许多限制，如好世界广场的名店城，要求进场经营者一定要世界知名牌。类似这样的限制亦影响了商业用房使用率的提高。从行政区域来看、东山区、天河区和白云区的使用率都比较高，分别为58%、49%和45%，均高于全市的平均水平，各区的详细调查结果详见表6图4。
表6：各区的大中型商业用房使用情况
区域
商业用房面积
已竣工面积
已使用面积
使用率
空置率
东山
47.02
20.62
11.89
58%
13%
天河
59.02
41.37
20.40
49%
41%
白云
25.33
23.11
10.49
45%
41%
海珠
35.91
29.71
9.12
31%
53%
荔湾
24.61
17.03
4.80
28%
24%
黄埔
4.11
2.95
0.41
14%
52%
越秀
34.85
15.34
1.80
12%
17%
芳村
20.55
6.51
0.57
9%
81%
合计
251.41
156.62
59.49
38%
37%

图4：各区的大中型商业用房使用情况比较图

3.大中型商品商业用房未来数年的供应预测
大中型商业用房的建设周期一般都需要3～5年，能在未来3年内竣工上市供应的项目，在近期都应已动工，根据已领取预售许可证的商业用房的统计，未来数年商业用房竣工情况预计如下：
表7：2001年～2003年大中型商品商业用房竣工量预计 单位：平方米

年度
大中型商品商业用房竣工面积
2001年
46
2002年
43
2003年
42
合计
131
从竣工预计量可以看出，未来数年将有135万平方米大中型商业用房竣工上市供应。尽管今后还会有项目陆续领取预售许可证，本统计虽然未能全面反映实际的供应情况，但目前大中型商业用房的使用率严重偏低，市场需求疲软，足以反映大中型商业用房已处于供过于求状态。同时，由于政府加强闲置土地的管理，并统一实行公开招标、拍卖的方式出让房地产开发建设用地，发展商对大中型商业用房的投资将更加重视经济环境、市场供求状况、项目特点等因素的影响，而变得十分谨慎，预计在近期内，新开工的大中型商业用房项目不会出现大幅增加的可能性。
表8：2001～2003年大中型商业用房需求量估计 单位：万平方米

当年的需求量
新增的需求量
增长率
2000年
59.49
——
——
2001年
71.39
11.90
20%
2002年
85.67
14.28
20%
2003年
102.80
17.13
20%

㈡广州市商品商铺租赁分析
1.商品商铺租金水平
⑴按行政区的租金水平
租金单位：元/月.平方米
行政区
越秀
东山
天河
荔湾
海珠
芳村
白云
黄埔
平均
本期
租金
328.25
214.87
196.78
206.55
106.09
49.75
67.00
74.67
200.57
上期
租金
335.24
213.57
216.77
231.15
107.85
49.89
72.77
79.25
212.45
升降
元/m2
-6.99
+1.3
-19.99
-24.6
-1.76
-0.14
-5.77
-4.58
-11.88
升降%
-2.09
+0.61
-9.22
-10.64
-1.63
-0.28
-7.93
-5.78
-5.59
按行政区划分
⑵按区位租金水平
行政区
中心区
次中心区
一般市区
郊区
平均
本期租金
339.98
257.53
148.01
54.50
200.57
上期租金
320.77
318.39
150.11
54.26
212.45
升降元/m2
+19.21
60.86
-2.10
+0.28
-11.88
升降%
+5.98
-19.11
-1.40
+0.51
-5.59

按区位租金水平

⑶按地段租金水平
区/地段
1号
2号
3号
4号
5号
6号
平均
越秀区
427.89
238.31
135.70
370.07
--
--
328.25
东山区
271.10
298.00
196.00
203.45
149.28
97.50
214.87
天河区
82.50
305.47
206.21
64.00
41.20
--
196.78
荔湾区
139.61
360.16
68.50
62.80
77.00
--
206.55
海珠区
108.67
133.69
112.40
58.82
--
--
106.09
芳村区
53.00
46.50
--
--
--
--
49.75
白云区
80.67
42.40
--
--
--
--
67.00
黄埔区
74.67

--
--
--
--
74.67
2.商品商铺典型租赁样本及租金回报率分析
楼盘名称
行政区
区位
地段
地址
月租金
管理费
健力宝大厦1层2
越秀
中心区
1
东风中路410号
508
28
百汇广场02铺
越秀
中心区
1
中山五路
490
20
白马大厦1-1421
越秀
次中心区
4
站前路
965
包
世贸1层大门口铺
东山
一般市区
4
环市东路371号
835
顶手5万
国际科贸电脑1层
天河
一般市区
2
天河北五山路交界
148
15
信息广场1层
天河
一般市区
2
天河北路西段
450
45
荔湾广场1层右道
荔湾
次中心区
2
上九路
480
28
南方大厦电脑城
荔湾
次中心区
2
人民南南方大厦6层
230
15
中广大厦电讯天地
海珠
一般市区
2
江南大道中100号2层
128
5
㈢广州主要大型商场及项目周边主要综合情况调查
通过对广州大型商场的综合调查，为宝域豪苑商场的整体开发及租售工作的展开提供市场依据。该次调查以近年内广州较有影响、较有规模大型商业物业和周边代表性商场为目标，对其整体开发及租售情况进行详细分析，具体如下：
周边区域商场分析：
⒈景腾商业大厦
楼盘名称：景腾商业大厦
发展商：广州市景腾房地产实业有限公司
销售代理：诚安地产(原为新平立代理，效果较差)
物业管理顾问：广东珠江物业酒店管理公司
地理位置:惠福东路与教育路交界处，利福大厦对面
现推单位：一至三层
经营规划：23层单体楼，五层裙楼。
负一、二层停车场
首层为独立商铺，可自由经营(包括时间和商品)
二至三层为精品世界
经营方式：首层自由商铺，二三层专业精品市场
工程进度：封顶
交楼日期：2002年4月28日
开业日期：未定
销售方式：售或租，返租
返租年限：3年
返租回报：8%
租售价格：(折实均价，即按94再98折计算)
售价
首层：144162元/m2
二层：42418元/m2
三层：34414元/m2
付款方式：一次性93折，银行按揭94折，展会额外98折
管 理 费：25元/m2
装修标准：独立商铺
楼盘优势：惠福路为装饰品及建材专业商业街，且靠近北京路，地理位置优越；
楼盘劣势：各铺位可自由经营，不能形成行业规模，其可持续发展力后天不足。
经营情况：未开业
销售情况：首层82%
太古广场
楼盘名称：太古广场
发展商：广州市海天房地产有限公司
销售代理：自销
物业管理顾问：天大置业
地理位置:大南路与起义路交界处，侨力大厦斜对面
建筑面积:首期商场8600m2
现推单位：一至三层
经营规划：全为灯饰和建材装饰品
经营方式：专业市场
工程进度：现铺
交楼日期：2001年10月1日
开业日期：2001年10月1日
销售方式：售或租，返租
返租年限：如原商铺已租出，则返租到2003年10月31日
返租回报：首层按200元/㎡计算，二层按140元/㎡计算，三层按40元/㎡计算
租售价格：(折实均价，即按93再98折计算)
售价 租价
首层：37168元/m2 200元/m2，
二层：29712元/m2 140元/m2，
三层：19872元/m2 40元/m2，
付款方式：一次性和银行按揭均93折，展期额外98折
管 理 费：35元/㎡
装修标准：商铺
天花：铝板天花
地面：水泥地面
内墙：乳胶漆
铺门：落地玻璃及地弹门
间隔：实间墙
冷气：中央空调
招牌：内藏光管的奶白色灯箱
楼盘优势：
大南路和惠福路一样为装饰品及建材专业商业街，且靠近北京路，地理位置优越；现已营业，所有商铺已基本租出，经营良好，发展商带着租户找买家。
经营情况：良好
销售情况：首层约80%，二层约50%，三层约95%
租赁情况：95%以上
⒉北京大厦
楼盘名称：北京大厦
发 展 商：广州保利房地产开发公司
地理位置：北京路与万福路的交汇处
建筑面积：2.5万M2
经营规划：
首层：名店城，经营少儿用品
二层：少儿服饰
三层：玩具
四层：未来健康城，经营婴儿用品及儿童保健品
五层：书城及文体精品廊
广告主题：买铺当然是北京路
工程进度：期楼
交楼日期：2001年3月
开业日期：计划2001年6月
销售方式：四楼返租，其它楼层售
租售价格：(折实均价)，二、五层已全部售出
首层：62290元/m2
二层：25268元/m2
三层：28604元/m2
四层：20714元/m2
五层：17620元/m2
返租年限：3
返租回报：10%
管 理 费：11元/m2
装修标准：
天花：铝合金扣板，配照明灯具
地面：防滑地砖
内墙：乳胶漆
铺门：玻璃地弹门
间隔：玻璃或轻质木材
冷气：中央空调
楼盘优势：发展商实力雄厚；地理位置优越；交通方便；管理费低
楼盘劣势：北京路次繁华地段，商场楼层较高。
经营情况：未开业
销售情况：80%左右
⒊侨力大厦
楼盘名称：侨力大厦
发展商：广州市侨力房地产开发有限公司
销售代理：住宅自销，商铺由物业通代理
物业管理顾问：戴德梁行
地理位置:起义路与惠福西路交界处，临解放中路
现推单位：一至三层
经营规划：31层单体楼，六层裙楼。
首层至三层全部经营金饰珠宝、潮流服饰、时尚精品及化妆品等新潮商品
经营方式：主题商城（美约河）
工程进度：封顶
交楼日期：2002年9月30日
开业日期：2002年8月
销售方式：售或租，返租
返租年限：3年
返租回报：8%（一次性扣减为20%）
租售价格：(折实均价，即按95再98折计算)
售价
首层：144162元/m2
二层：42418元/m2
三层：34414元/m2
付款方式：一次性92折，银行按揭95折，分期付款98折
管 理 费：30元/m2
装修标准：
天花：铝板天花
地面：高级地砖
内墙：按主题定位、整体环境进行创意性装饰
冷气：中央空调
楼盘优势：
惠福路为装饰品及建材专业商业街，且楼盘靠近解放中路，交通方便，地理位置优越；广州首家浪漫主题商场
楼盘劣势：
经营情况：未开业
销售情况：首层约55%，二三层约30%
租赁情况：未招租
4.金德文悦轩
楼盘名称：金德文悦轩
发展商：广州市金盛房地产开发有限公司
销售代理：德丰置业
地理位置:文德路67-69号
现推单位：一至三层招租，住宅据说春节后推出
经营规划：32层单体楼，五层裙楼。
首层至三层经营字画、艺术品
四层至五层经营文房用品、古董及手工艺品
经营方式：专业市场
工程进度：商场未装修，
交楼日期：
开业日期：原定2002年11月28日开业，但现在却不见有动静
销售方式：售或租(现只租)
租售价格：
租价
首层：415元/m2
二层：242元/m2
三层：164元/m2
管 理 费：10元/m2
装修标准：
商铺
外墙：高级花岗岩及墨绿色玻璃幕墙
天花：ICI墙面漆
地面：高级花岗岩
内墙：ICI墙面漆
通讯：预留IDD电话线及互联网线
电梯：三菱自动扶梯
铺门：不锈钢自动卷闸门
冷气：中央空调
楼盘优势：
文明路和文德路为文化用品专业商业街，且靠近省图书馆，交通方便，地理位置优越
经营情况：未开业
销售情况：现已只租不售
租赁情况：首层已基本租出(只剩两间)，二三层约租出一半(二层租出21间，三层租出32间)
信德商务大厦及新宝利大厦商铺最新动态
信德商务大厦商铺价格至今没有改变，二楼的麦当劳已开业，其他商铺未开业。如是租用商铺，可随时开业，发展商并没有规定统一开业时间。先开业的商铺可获得一定时限的守场免租优惠。
新宝利大厦商铺定于2001年1月13日开业(比原定的1月1日推迟两个星期)，现首层对中山六路一边已基本租出，但临解放路和小内街的商铺就还未租出，即大约只租出一半左右；二层和三层已基本租出（约90%）。现只租不卖，租约头六个月租金减半，但管理费就照收。租金在上月10目前可获95折优惠，现最多只得98折，各层平均租价如下所示。
95折 98折
首层 716 738
二层 170 175
三层 130 134
各层经营范围如下：
首层临中山六路有三间为中国银行营业部，其他商铺主要经营电讯器材或电脑
二层和三层以经营电脑及电脑耗材为主
广州主要商场分析：
5.中华广场
楼盘名称：中华广场
发 展 商：广州兴盛房地产发展有限公司
物业管理：JONESLANG WOOTTON 仲量行
地理位置：中山三路33号地铁陵园站上盖
占地面积：35，000m2
建筑面积：170，000m2
经营规划：由南北两座塔楼组成，南塔楼楼高六十五层，北塔楼楼高二十八层。十层裙楼。
负四至二层停