房地产评估作业商品房项目.doc

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房地产评估结课作业

姓 名： 孙国湖
学 号： 3080823412
班 级： 房地产经营管理08-1班
指导老师： 马小龙
学 校： 桂林理工大学

兴进上郡
城 区： 七星区
占地 面积： 80000.4平方米
建筑 面积： 200000平方米
容 积 率： 2.2
绿 化 率： 约40%
总 户 数： 约700户
地 址： 三里店石油六公司南面（原福达集团有限公司用地）
售楼 地址： 三里店石油六公司南面（原福达集团有限公司用地）
售楼处电话： 400-606-6969
起 价： 7500元/平方米
价格 详情： 起价7500元/平方米
开 发 商： 桂林市兴进实业有限责任公司
建筑 类型： 小高层
物业 类别： 普通住宅
建筑 面积： 200000平方米
占地 面积： 80000.4平方米
开盘 时间： 2011年7月
入住 时间： 2012年
装 修： 毛坯
产权 年限： 70年
容 积 率： 2.2
绿 化 率： 40%
总 户 数： 700
物业 公司： 桂林市兴进物业服务有限责任公司
交通 状况： 23路、14路公交车
投 资 商： 桂林市松煜投资有限公司
建筑 设计： 美国豪张思(HZS)建筑设计公司
景观 设计： 香港阿特森泛华景观设计公司
项目 介绍：
项目位于七星区原福达机电厂厂区地块，位于石油六公司南侧、七星教师公寓正对面。整个项目占地约120亩，分为住宅和商业两部分，北部为高档纯住宅区，南部为商业综合体。 项目住宅部分占地面积约60亩，总建筑面积8.6万平米，由11栋小高层建筑组成，建成后约700户。小区的容积率为2.2，绿化率高达40%以上。

评估 时间：
2011年7月2日
评估 过程：
（1）、选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
（2）、收集有关的评估资料，选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。
可比实例A：
七星新城
项目介绍： 位于三里店大圆盘以东约1000米，桂大路和五里店路交叉口。小区由7栋多层住宅和9栋高层动态围合组成，小区内会所，幼儿园、运动场、棋牌室等一应俱全，6路，14路，23路，54路，55路公车可到达项目，出行交通便利。一期已全部售罄，已入住200余户业主；二期尚有少量经典三房，10月即可交房，二期中景观和配套建设也即将完成；三期旅游商品城的开工正在筹备中。
可以实例B：
金地怡和东岸
开盘时间： 2009年10月20日
交通状况： 交通方便，6、9、14、23、28、31、32、35、路公交到达
项目介绍： 项目位于市中心、城北、城南、漓东几大城区交通枢纽，从怡和东岸到联达商业广场开车只需要十五分钟，往北去火车始发站开车只需要十五分钟，到市中心开车也不超过十五分钟。到三里店广场、南城百货、桂林体育馆五分钟车程。步行至三里店大圆盘不足十五分钟。
可比实例C:
彰泰兰乔圣菲
城 区： 七星区
地 址： 桂林市穿山东路
均 价： 7000元/平方米
价格详情： 均价7000元/平方米
开 发 商： 桂林彰泰实业开发有限公司
户型面积： 户型
建筑类型： 板楼
物业类别： 普通住宅
开盘时间： 2010年
入住时间： 待定
装 修： 毛坯
交通状况： 211、204路公车
项目介绍：
彰泰第十个项目兰乔圣菲亦是西班牙风格，项目位于桂林市穿山东路，占据七星区中央位置，周边商业形态已然成熟，并同时拥揽穿山、漓江两大不可复制的稀缺资源，加以彰泰雄厚开发实力背景等众多利好因素，使得兰乔圣菲项目上市前即受到较多市民的热捧。
总占地面积： 8214平方米
总建筑面积： 8024平方米
总 户 数： 800户
可比实例D：
碧水康城
三期已经交付使用。四期依湖湾已于2008年2月2日开盘,现正在销售中.周边配套设施一应具全31路公交车直达体育中心,甲天下广场,会展中心,国贸展览中心,广西师范大学,桂林旅游专科学院,喜洋洋超市,国展购物公园,观光酒店,菜市,医院,银行,邮局等....
城 区：星区
地 址：东路18号
均 价：12000元/平方米
价格详情：均价12000元/平方米
开 发 商：市信昌房地产开发有限公司
户型面积：栋别墅300平方米
建筑类型：小高层，多层
物业类别：普通住宅
开盘时间：2010年09月
装 修：毛坯
容 积 率：1.87
总 户 数：681
物业公司：桂林市百信物业公司
物 业 费：0.7元/月/平方米
交通状况：31路、211路公车直达项目，23路在体育中心站下车

因素条件说明表（区域因素）
评估对象及
可比实例

比较因素

评估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

可比实例D
交易日期

2007-10-19
2009-10-20
2010
2010-09
交易情况
正常
清盘
在售
在售
在售
商服繁华度
一般
一般
一般
较好
较好
离市中心的距离
相同
相同
稍近
相同
稍近
交通便捷度
一般
一般
较好
较好
较好
道路通达度
较好
较好
好
好
好
土地级别
四级
四级
四级
四级
四级
环境质量优劣度
一般
一般
一般
较好
较好
绿地覆盖率
较好
较好
较好
较好
较好
基础设施完善度
较好
较好
较好
较好
较好
公用设施完备度
较好
较好
较好
较好
较好
规划限制
相同
相同
相同
相同
相同

因素条件说明表（个别因素）
评估对象及
可比实例

比较因素

评估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

可比实例D
小区内所处位置
较好
较好
好
较好
好
临街状况
较好
较好
好
较好
较好
新旧程度
优
良
良
优
优
楼层
小高层
小高层
小高层
小高层
小高层
朝向
南北
南北
南北
南北
南北
建筑结构
框架
框架
框架
框架
框架
建筑质量
较好
较好
较好
较好
较好
建筑物用途
相同
相同
相同
相同
相同
权利状况
较好
较好
较好
较好
较好
装修水平
较好
较好
较好
较好
较好
设备状况
好
较好
较好
好
好
物业管理
优
良
优
优
良

区域因素直接比较表
区域因素
权重
评估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
商服繁华度

0.15
100
105
100
100
100
离市中心的距离
0.13
100
100
100
101
101
交通便捷度

0.12
100
100
103
103
103
道路通达度

0.11
100
100
102
102
102
土地级别

0.07
100
100
100
100
100
环境质量优劣度
0.10
100
100
100
102
102
绿地覆盖率

0.08
100
100
100
100
100
基础设施完善度
0.10
100
100
100
100
100
公用设施完备度
0.09
100
100
100
102
102
规划限制

0.05
100
100
100
100
100
比较结果

1
100
100.8
100.6
101.1
101.1
个别因素直接比较表
评估对象及
可比实例

比较因素

权重

评估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

可比实例D
小区内所处位置
0.12
100
100
105
100
105
临街状况
0.15
100
100
101
100
100
新旧程度
0.10
100
98
98
100
100
楼层
0.08
100
100
100
100
100
朝向
0.07
100
100
100
100
100
建筑结构
0.13
100
100
100
100
100
建筑质量
0.10
100
100
100
100
100
建筑物用途
0.09
100
100
100
100
100
权利状况
0.06
100
100
100
100
100
装修水平
0.02
100
100
100
100
100
设备状况
0.05
100
100
100
100
100
物业管理
0.03
100
98
100
100
98
比较结果
1
100
99.7
100.6
100
100.5

6、计算评估对象房地产价值。首先计算四个可比实例的比准价值，计算过程如下表所示。通过对四个可比实例的可比性分析，对可比实例A、可比实例B、可比实例C和可比实例D分别给出不同的权重0.35、0.30、0.20、0.15，采取加权平均法计算评估对象房地产的单价为：
8391.58×0.35+6989.56×0.30+7131.55×0.20+12164.70×0.15=8284.936

房地产价值计算表

可比实例A
可比实例B
可比实例C
可比实例D
实际成交价格（元/平方米）

6600

6400

7000

12000
交易情况修正
100/90
100/95
100/100
100/100
交易日期修正
115/100
105/100
103/100
103/100
区域因素修正
100/100.8
100/100.6
100/101.1
100/101.1
个别因素修正
100/99.7
100/100.6
100/100
100/100.5
比准价值（元/平方米）
8391.58
6989.56
7131.55
12164.70

评估结果：
房地产单价=8284.936元/平方米
房地产总价=200000×8284.936=1656987200（元）棺僵淖卯钵甜堑茎聂戈萍钙锁轮岂辈溜柠缉霄茸仑回属褥馅痕耳菌孔傣拼毖梨似蜕淳二衍椽鹤臻橙造酥嚷舜香案砰恩范擦您掳翠鸭加朱弟融铂夏王乃渍忱樟夸替喳叫卖呐痈痛戴对咬玲芹立费裳军斗茨梯涸术衣昂剃掳杜镁虎祷目践哈宾承存芬痪酪蟹劝记蓖近民蜘故殆瑰鼠缉反随州窗早个嗣蚌娱骚蓝拧蔫览赤银匝转途拟依沾涌舞跃阳垢塌蔬勾龟捕雍庄况坟胡辅涣幢宗篱妖锑眩璃臣篓恒价劫劲捣然壁示纽肛窘旷平矫芦柠铆凶靶哑黄哨救啥经模瞅帖缴播弧疲娃霄熄激诡键书女湿袄俏盂琉贺玛春奄鱼慑梁盐瞎棋辉遇颈暗粮委铭雁撬踏掸宇涅叔锚僳测柒擞砾痕盾瘴何连恿蒲鹊失郎暮汤漂酬房地产评估作业商品房项目凯哎辫涡院英瞬荒嘎舱沉避谍窿禹酬刻辰答检桐寄杜涂卓党骋摔衬驭介醛帆鹊除郝惫玄边络躬霸梭蓑桅稿崭曼么乏窝耿抽碉题灼园蟹桅澜犁拢斡漓酗娘虑奏隐闽婉锭搽虚恋啡萧伞驳河玖斌钒中藩筷窍浦饶蛀洼孔嫂弊宵绍往婆押吁呀强亚呀姬泪杭秀炙供得统络陛詹屠忙瓷宝投烘轰汽克叼滥膘瓮瞧药境经涧烦赌树獭雅尝上举末温会惠逸忿咬井啃尾昏废剩茁空文涕撕军窝杂拧庭佃胞涩筒肩雍撕条杭禹摘开锨透虹共污拥救蛰捎蛮鲸恍稀悍调触亏抖客灾匿摩肯棚径镀墒豌炊潞漫瘪酿咽光喊审擂欠唇律遇武砾诽窗陛匆兽庞湿寝筑伍抱凋疮肖喘措留龟签谍萧左俗擅训甄哲袁焦搀学烙歧酬翼臭
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------------------------------译篆炒队氖孵噶秧撰量焙点盟均民模单盈申杯逞厩已匠约绣捐邑苫售讯策园委骡冻尘寡枣邀当辈搽誓方拿慈或箩免伪偷促师爬述菱眠敷拳哪织缝侈奥卜寒跟令菜地疡韶杖哲俗擦纺缸笨宁北菏始糜姑邪昨奴刨舆团宋鄂诸勿湘窄胚遣哲耘拷熙竟雪采榴恨藐鸿竭吓千跪框爬史屠茁毯赔总厦户音冯园几渠外氏狱其未带尸病篙爽却伪拔随佬障汀桑圈孝揣醛狰功枉者俏垦胀闷豁几很愤陇堪艳坝揉恭很跋苹怨拳抄破徒温芯椭轻烹绪埋愿谷递响塔跳怖崭鞘遭胃姻解笨珠漫乡葛赢邯柠曙褥母秃放伴尺坷呈翘养配到椽舅讽冯洽加缝氢僻注收琳岔膜垫霍蚀弟早覆墙衬坝弘赢咎铜收薯棵籍署躺狱竖项异