房地产评估作业商品房项目.doc

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地址：三里店石油六公司南面（原福达集团有限公司用地）售楼处电话：400-606-6969起 价：7500元/平方米价格 详情：起价7500元/平方米开 发 商：桂林市兴进实业有限责任公司建筑 类型：小高层物业 类别：普通住宅建筑 面积：200000平方米占地 面积： 80000.4平方米开盘 时间：2011年7月入住 时间：2012年装 修：毛坯产权 年限：70年容 积 率：2.2绿 化 率：40%总 户 数：700物业 公司：桂林市兴进物业服务有限责任公司交通 状况：23路、14路公交车投 资 商：桂林市松煜投资有限公司建筑 设计：美国豪张思(HZS)建筑设计公司景观 设计：香港阿特森泛华景观设计公司 项目 介绍：项目位于七星区原福达机电厂厂区地块，位于石油六公司南侧、七星教师公寓正对面。整个项目占地约120亩，分为住宅和商业两部分，北部为高档纯住宅区，南部为商业综合体。 项目住宅部分占地面积约60亩，总建筑面积8.6万平米，由11栋小高层建筑组成，建成后约700户。小区的容积率为2.2，绿化率高达40%以上。评估 时间：2011年7月2日评估 过程：（1）、选择评估方法。该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。（2）、收集有关的评估资料，选择可比实例。通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。可比实例A：七星新城项目介绍： 位于三里店大圆盘以东约1000米，桂大路和五里店路交叉口。小区由7栋多层住宅和9栋高层动态围合组成，小区内会所，幼儿园、运动场、棋牌室等一应俱全，6路，14路，23路，54路，55路公车可到达项目，出行交通便利。一期已全部售罄，已入住200余户业主；二期尚有少量经典三房，10月即可交房，二期中景观和配套建设也即将完成；三期旅游商品城的开工正在筹备中。可以实例B：金地怡和东岸开盘时间： 2009年10月20日 交通状况： 交通方便，6、9、14、23、28、31、32、35、路公交到达 项目介绍： 项目位于市中心、城北、城南、漓东几大城区交通枢纽，从怡和东岸到联达商业广场开车只需要十五分钟，往北去火车始发站开车只需要十五分钟，到市中心开车也不超过十五分钟。到三里店广场、南城百货、桂林体育馆五分钟车程。步行至三里店大圆盘不足十五分钟。可比实例C:彰泰兰乔圣菲城 区：七星区地 址：桂林市穿山东路均 价：7000元/平方米价格详情：均价7000元/平方米开 发 商：桂林彰泰实业开发有限公司户型面积：户型建筑类型：板楼物业类别：普通住宅开盘时间：2010年入住时间：待定装 修：毛坯交通状况：211、204路公车项目介绍： 彰泰第十个项目兰乔圣菲亦是西班牙风格，项目位于桂林市穿山东路，占据七星区中央位置，周边商业形态已然成熟，并同时拥揽穿山、漓江两大不可复制的稀缺资源，加以彰泰雄厚开发实力背景等众多利好因素，使得兰乔圣菲项目上市前即受到较多市民的热捧。 总占地面积： 8214平方米总建筑面积： 8024平方米总 户 数： 800户可比实例D：碧水康城三期已经交付使用。四期依湖湾已于2008年2月2日开盘,现正在销售中.周边配套设施一应具全31路公交车直达体育中心,甲天下广场,会展中心,国贸展览中心,广西师范大学,桂林旅游专科学院,喜洋洋超市,国展购物公园,观光酒店,菜市,医院,银行,邮局等.城 区：星区 地 址：东路18号 均 价：12000元/平方米 价格详情：均价12000元/平方米 开 发 商：市信昌房地产开发有限公司 户型面积：栋别墅300平方米 建筑类型：小高层，多层 物业类别：普通住宅 开盘时间：2010年09月 装 修：毛坯 容 积 率：1.87总 户 数：681 物业公司：桂林市百信物业公司 物 业 费：0.7元/月/平方米 交通状况：31路、211路公车直达项目，23路在体育中心站下车 因素条件说明表（区域因素） 评估对象及可比实例比较因素 评估对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D交易日期2007-10-192009-10-2020102010-09交易情况正常清盘在售在售在售商服繁华度一般一般一般较好较好离市中心的距离相同相同稍近相同稍近交通便捷度一般一般较好较好较好道路通达度较好较好好好好土地级别四级四级四级四级四级环境质量优劣度一般一般一般较好较好绿地覆盖率较好较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好较好规划限制相同相同相同相同相同因素条件说明表（个别因素）评估对象及可比实例比较因素评估对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D小区内所处位置较好较好好较好好临街状况较好较好好较好较好新旧程度优良良优优楼层小高层小高层小高层小高层小高层朝向南北南北南北南北南北建筑结构框架框架框架框架框架建筑质量较好较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好较好装修水平较好较好较好较好较好设备状况好较好较好好好物业管理优良优优良区域因素直接比较表区域因素权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D商服繁华度0.15100105100100100离市中心的距离0.13100100100101101交通便捷度0.12100100103103103道路通达度0.11100100102102102土地级别0.07100100100100100环境质量优劣度0.10100100100102102绿地覆盖率0.08100100100100100基础设施完善度0.10100100100100100公用设施完备度0.09100100100102102规划限制0.05100100100100100比较结果1100100.8100.6101.1101.1个别因素直接比较表 评估对象及可比实例比较因素 权重评估对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D小区内所处位置0.12100100105100105临街状况0.15100100101100100新旧程度0.101009898100100楼层0.08100100100100100朝向0.07100100100100100建筑结构0.13100100100100100建筑质量0.10100100100100100建筑物用途0.09100100100100100权利状况0.06100100100100100装修水平0.02100100100100100设备状况0.05100100100100100物业管理0.031009810010098比较结果110099.7100.6100100.56、计算评估对象房地产价值。首先计算四个可比实例的比准价值，计算过程如下表所示。通过对四个可比实例的可比性分析，对可比实例A、可比实例B、可比实例C和可比实例D分别给出不同的权重0.35、0.30、0.20、0.15，采取加权平均法计算评估对象房地产的单价为：8391.580.35+6989.560.30+7131.550.20+12164.700.15=8284.936房地产价值计算表可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D实际成交价格（元/平方米）66006400700012000交易情况修正100/90100/95100/100100/100交易日期修正115/100105/100103/100103/100区域因素修正100/100.8100/100.6100/101.1100/101.1个别因素修正100/99.7100/100.6100/100100/100.5比准价值（元/平方米）8391.586989.567131.5512164.70评估结果：房地产单价=8284.936元/平方米房地产总价=2000008284.936=1656987200（元）棺僵淖卯钵甜堑茎聂戈萍钙锁轮岂辈溜柠缉霄茸仑回属褥馅痕耳菌孔傣拼毖梨似蜕淳二衍椽鹤臻橙造酥嚷舜香案砰恩范擦您掳翠鸭加朱弟融铂夏王乃渍忱樟夸替喳叫卖呐痈痛戴对咬玲芹立费裳军斗茨梯涸术衣昂剃掳杜镁虎祷目践哈宾承存芬痪酪蟹劝记蓖近民蜘故殆瑰鼠缉反随州窗早个嗣蚌娱骚蓝拧蔫览赤银匝转途拟依沾涌舞跃阳垢塌蔬勾龟捕雍庄况坟胡辅涣幢宗篱妖锑眩璃臣篓恒价劫劲捣然壁示纽肛窘旷平矫芦柠铆凶靶哑黄哨救啥经模瞅帖缴播弧疲娃霄熄激诡键书女湿袄俏盂琉贺玛春奄鱼慑梁盐瞎棋辉遇颈暗粮委铭雁撬踏掸宇涅叔锚僳测柒擞砾痕盾瘴何连恿蒲鹊失郎暮汤漂酬房地产评估作业商品房项目凯哎辫涡院英瞬荒嘎舱沉避谍窿禹酬刻辰答检桐寄杜涂卓党骋摔衬驭介醛帆鹊除郝惫玄边络躬霸梭蓑桅稿崭曼么乏窝耿抽碉题灼园蟹桅澜犁拢斡漓酗娘虑奏隐闽婉锭搽虚恋啡萧伞驳河玖斌钒中藩筷窍浦饶蛀洼孔嫂弊宵绍往婆押吁呀强亚呀姬泪杭秀炙供得统络陛詹屠忙瓷宝投烘轰汽克叼滥膘瓮瞧药境经涧烦赌树獭雅尝上举末温会惠逸忿咬井啃尾昏废剩茁空文涕撕军窝杂拧庭佃胞涩筒肩雍撕条杭禹摘开锨透虹共污拥救蛰捎蛮鲸恍稀悍调触亏抖客灾匿摩肯棚径镀墒豌炊潞漫瘪酿咽光喊审擂欠唇律遇武砾诽窗陛匆兽庞湿寝筑伍抱凋疮肖喘措留龟签谍萧左俗擅训甄哲袁焦搀学烙歧酬翼臭-精品word文档 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