房地产市场调查报告蚌埠市蚌山区荣盛南山郦都.doc

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房地产市场调查报告
蚌埠市蚌山区荣盛南山郦都

一、蚌埠市住宅市场概况
1蚌埠市区
位于安徽省东北部，淮河中游，京沪、淮南铁路交点。因盛产河蚌而得名 。辖蚌山区、禹会区、淮上区、龙子湖区4 区及怀远县、五河县、固镇县3县。面积 5832平方千米，2006年人口352.4万（市区91.43万）（2008年市区人口突破百万），民族主要为汉族 。目前中心城市建成区面积为99.7平方公里

2、 近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括
2010年蚌埠市主要经济指标：
1、蚌埠市地区生产总值600亿元，全市社会消费品零售总额达到200亿元，社会消费品零售总额约占地区生产总值的33%。
2、中心城市人口100万人。
3、商业金融用地面积450公顷。
4、中心城市人均零售面积达到0.8平方米。
5、中心城市零售网点总营业面积达到80万平方米。
2020年蚌埠市主要经济指标：
1、蚌埠市地区生产总值1000亿元，全市社会消费品零售总额达到519亿元，社会消费品零售总额占地区生产总值的50%以上。
2、中心城市人口145万人。
3、商业金融用地面积695公顷。
4、中心城市人均零售面积达到1.0平方米。
5、中心城市零售网点总营业面积达到145万平方米。
3、 近年蚌埠市住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点
安徽省蚌埠市住宅市场深度分析
1. 总体发展情况及特征2002 年蚌埠市房地产总开发量为 138.66 万平方米，住宅为 114.75 万平方米，其中别墅及高档公寓开发 22330 平方米。房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。
1.1 蚌埠市房地产总体概况
1.1.1
98 年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠 1991 年至 2002 年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在 1998 年之前与 98 年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在 1998 年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998 年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段。
1.1.2 住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。
1.1.3 房地产开发量和销售量较低蚌埠作为一个地级市，房地产年开发量仅为 100 万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。
1.2 蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析
1.2.1 二手房交易量高于新建商品房根据《蚌埠市房地产交易市场 2003 年 1-9 月份交易量信息》显示蚌埠市 2003 年 1-9 月份新建住宅商品房交易量为 11.44 万 M2，而二手房交易量为 16.51
1.2.2 城市拆迁激活二手市场，带动一手市场蚌埠的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加快，同时在 2003 年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。
1.2.3 政策的干预，促进了经济适用房的介入蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。
1.3 蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。
建筑类型变化 其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。　 外来开发商的推动 外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。例如，由浙江康恒开发的 “沁雅花园”楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响相应提高。形成了一个价格上的跳跃。　 投资成本的增加 产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的环境、配套、服务，项目素质全面提升，投资成本也随之上升。

二、 蚌埠经济发展概况

2.11 经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）
2011年，我市完成地区生产总值（GDP）780.24亿元，按可比价计算，增长14.0%，其中第一产业完成增加值144.38亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值384.88亿元，增长20.2%；第三产业完成增加值250.98亿元，增长10.8%。GDP增速高于全省平均水平0.5个百分点，居全省第4位。增速自2005年以来首次超过全省平均水平，居全省位次创2005年以来新高。
2.12 金融业与房地产消费市场 居民生活水平与住宅消费
2012年6月蚌埠市人社局、统计局联合发布了2011年度我市城镇非私营单位在岗职工及国有经济单位主要行业在岗职工平均工资金额，金融业以年人均收入53770元位居行业首位。

数据显示，2011年度全市城镇非私营单位在岗职工年人均收入为32853元，比上年增长14.4%；全市国有经济单位在岗职工年人均收入为38120元；全市城镇集体经济单位在岗职工年人均收入24476元。此外，全市其他经济单位在岗职工平均工资额为26307元/人、年。

在我市18类国有经济单位主要行业中，金融业、电力、燃气及水的生产和供应业、批发和零售业，这三大行业在薪水榜上名列前三。其中，金融业以53770元/人、年的平均工资额位居第一；电力、燃气及水的生产和供应业以51887元/人、年居第二；紧随其后的为批发和零售业以49765元/人、年。2011年度在岗职工年平均工资额逾40000元/人、年的行业还有：制造业46101元/人、年；科学研究、技术服务和地质勘查业43736元/人、年；交通运输、仓储及邮政业41443元/人、年；信息传输、计算机服务和软件业40967元/人、年。住宿和餐饮业以15117元/人、年的平均工资额居于末位。

2.2 阻力因素
蚌埠近期楼市分布情况蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。

三、 项目区域市场概况
蚌山区是蚌埠市核心老城区，住宅成交均价维持在较为稳定的水平线上，但苦于市区没有大型的可供开发住宅的地块，产品品质无法与经开板块进行抗衡，再加之产品供应偏少，且散落在核心片区周边，致使版块市场潜力不足，均价增长的动力欠缺。长期依靠成熟配套和地段保持住宅的去化量。

3.1 整体供应与成交分析
交占比略低，与供应量偏低有直接的关系。
指标
成交套数
成交面积（平方米）
蚌山区
316
32973
全市销售
2147
222292
占全市比例
15%
15%
成交价格分析
三季度均价提升迅猛，高出全市均价水平257元/平方米
指标
蚌山区住宅成交均价（元/㎡）
全市住宅成交均价（元/㎡）
差 额
二季度
3507
3456
51
三季度
3778
3521
257
差 额
154
65

三季度蚌山区成交量价走势
三季度中，住宅成交受限于产品供应和龙湖·红叶山庄（拆迁还原项目）的入市，住宅成交均价呈下降态势。

3.11市场发展概述——蚌山区住宅供应与成交情况
成交总金额占全市份额及月度走势
成交总金额占全市比重较低
指标
蚌山区
全市
占全市比例
成交金额
11741万元
78280万元
16.5%
月度总金额走势图
在均价持续上涨的态势下，受限于产品的限制，成交总金额持续下滑

区域供应量
住宅供应量较低，且补充不足
区域
二季度新增套数
三季度新增套数
套数环比
二季度新增面积
三季度新增面积
面积环比
蚌山
531
200
-38%
57609
17974
-32%
全市
2931
1488
-51%
485687
145014
-30%

可售量
住宅可售量较低，且多个项目处于尾房销售，引导市场能力较弱
区域
二季度可售套数
三季度可售套数
套数环比
二季度可售面积
三季度可售面积
面积环比
蚌山
1041
925
-89%
11.12万㎡
9.62万㎡
-87%
全市
5707
5048
-12%
60.1万㎡
52.3万㎡
-13%

库存去化周期预估
区域住宅月度去化速度与市区市场平均水平相对差距较大，产品去化周期较长。
区域
可售套数
2009年度平均每月售套数
预计去化周期
可售面积
2009年度平均每月售面积
预计去化周期
全市
5048
957
5.3（个月）
52.3万㎡
10万㎡
5.23（个月）
蚌山
925
66
14（个月）
9.62万㎡
0.67万㎡
14.3（个月）

三季度区域住宅成交排行榜
拆迁还原项目龙湖·红叶山庄成交占比较大，其他项目成交情况惨淡。
项目名称
成交套数
成交面积
成交总金额
龙湖·红叶山庄
71
6,974.03
25,075,239.00
滨河外滩花园
33
3,687.81
12,725,759.40
清大德人生物科技研发中心
27
2186.21
11,206,696.27
玫瑰花园
13
1,182.85
3,978,984.36
亿发久家园
11
1,077.29
4,437,879.00
宏都花园
6
664.76
2,293,540.00
香逸名苑
5
490.88
1901354
淮上人家
5
244.72
1,524,412.00
书香门邸
3
620.01
3,120,524.00

3.12 市场交投活跃原因
当前，经济社会发展对房地产业的需求越来越多元及迫切，人民群众对房地产交易工作的要求越来越高。
随着经济社会快速发展和人民群众生活水平不断提高，经济社会和人民群众对房地产工作的要求越来越高。

3.13 规模效应及价格档次

金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。
市场分析楼盘档次 中低档次 中高档盘均价（元/米 2） 1200-1700 1700-3000、6000物业形态 以多层为主、极少量的联排别墅和小高层主力户型 二室二厅 75-95 米 2、三室二厅 115-175 米 2消费群体 较集中，主要以中高收入阶层为主楼盘数量 40 个左右项目规模 规模较小，一般在 50 亩左右

四、 项目区位特性分析

项目地块的地点特征

· 南山郦都项目位于东海大道南侧，朝阳路与燕山路交叉口，东接虎山路，紧邻老虎山，分为A、B 、C2和D四个地块。地块总用地面积达392亩，约261324平方米，土地规划用途为居住用地，是蚌埠住宅开发热区——经济开发区内的大型山景生态住宅用地。该地块坐落于风景优美的老虎山脚，建成后将是蚌埠市为数不多的山景生态大盘，属于目前市场极为稀缺的优质住宅，而且地块规模较大，地势规整，
项目附近竞争性住宅看法物业发展状况

五、项目楼盘开发物业供应情况
物业公司:
· 荣盛物业
· 物业费用:
· 7.5角每平米/月
· 暖气:
· 自采
· 供水系统:
· 市政
· 土地年限:
· 70
· 配套设施：花鼓灯嘉年华游乐场、老虎山景区、光彩大市场、农贸市场等
· 开盘时间:
· 2011-11-13
·

5.2 销售与卖点
蚌埠荣盛南山郦都11月在售一期 1#、4#楼，二期10#、14#、16#、17、18#楼；三期期在售1#、2#、3#、4#、12#；四期在售4#。面积96-140平方米不等。均价5000元/㎡左右，另外四期1#楼于11月16日开盘，户型面积97-103平方米，价格5000元/㎡左右，

5.3 项目楼盘户型面积分析
A户型面积约96㎡，三室两厅一厨一卫一阳台，南北通透，对流通风，格局空间方正雅致；
　　整体格局方正科学，通透流畅，万种风情了然于心；
　　奢华主卧配大面宽飘窗，放宽领界，提升心境；
　　飘窗、阳台、卧室，畅享户型与生活的多重增值。

5.4 项目楼盘规划设计及建筑设计特点
南山郦都完美升级 醇熟生活97-103㎡新品4445元/㎡升级上市

　　区位升级：城市“南拓”助推区位升级
　　交通升级：两纵三横路网俨然呈现
　　建筑升级：依山而筑的新古典主义风格
　　户型升级：经典实用全明通透设计
　　园林升级：17年园林规划的优雅沉淀
　　景观升级：场、街、院、带、岸五大主题
　　配套升级：蚌山小学入驻，让您的孩子赢在起跑线
限量稀缺山景准现房96折起，年末交房

荣盛南山郦都(阿尔卡迪亚5期)D户型图
户型：两室两厅两卫　　建筑面积：108.00平方米

荣盛南山郦都(阿尔卡迪亚5期)A户型图
户型：两室两厅一卫　　建筑面积：89.00平方米
荣盛南山郦都(阿尔卡迪亚5期)三期18#A户型图
户型：两室两厅一卫　　建筑面积：86.00平方米
5.3 项目附近同类楼盘开发及物业供应情况
调查范围：蚌山区
楼盘规模：一期到五期
调查时间：2012年11月1日～7日
5.3.1 已开发楼盘供应情况
恒业金鼎皇庄，目前在售1号楼，2号楼，3号楼，14号楼。均为两梯四户。所有房源总共：300套。 90~131㎡的2房3房预计在2013年10月31号前交付。容积率：2.5 绿化：30% 公摊：20%现有优惠政策如下：凡一次性付清：每平米减100元，按揭：每平米减50元。
5.3.2项目周边地块的开发动态及未来供应量分析
现均价在：5400元/㎡。注：现14号楼仅剩房源10%金鼎皇庄位于蚌埠市老城区核心地段工农路与前进路交叉口南侧100米，交通便利。 并且周边商业繁华，淮河路商业街、万达广场、商之都、世纪联华超市、光彩大市场围绕周边，升值空间不可估量。
5.4项目附近楼盘开发状况
　本次开盘的是14号楼，两梯四户，共68套房源，地上一层为商铺，住宅面积92-98㎡，均价5500元/㎡，一次性付款减150元/㎡，按揭减100元/㎡。
5.4.1 售价与销售率分析
均价: 5400元/平方米

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记录时间
最高价
均价
最低价
价格描述
2012-11-14

5400元/㎡

2012-10-23

5500元/㎡

2012-10-23

5600元/㎡

5.4.2销售与卖点
完美生活品质 六大生活引擎
交通便利，位于老城区核心地段-工农路与前进路交叉口。
商业繁华，淮河路商业街、万达广场、商之都、世纪联华超市、光彩大市场
文体娱乐，紧邻城市文化广场、体育场、珠园、南山儿童公园
金融配套，交通银行、建设银行、前进路邮政储蓄银行、徽商银行、中国银行
医疗服务，蚌埠市一院、三院、禹会区人民医院、蚌山区人民医院
文脉熏陶，前进二小、胜利三小、蚌埠一中、二中、四中。
5.3项目附近同类楼盘户型面积分析
户型面积: 二居92㎡-98㎡ 建筑面积: 128057㎡ 占地面积: 51738.3㎡ 户型信息: 二居92㎡-98㎡
5.4项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点
规划总占地面积51738.3㎡，总建筑面积128057㎡，规划总户数1505户。社区由高层、多层、沿街门面及小区幼儿园等建筑业态组成。零距离簇拥都市繁华，尊享城市生活梦想，全新的现代元素，立足于城市生活高度，诠释了一个现代都市社区，为追求完美生活品质的都市人营造一个生活殿堂。

5.5 小结
蚌埠荣盛·南山郦都项目位于东海大道南侧，朝阳路与燕山路交叉口，东接虎山路，紧邻老虎山，分为A、B 、C2和D四个地块。地块总用地面积达392亩，约261324平方米，土地规划用途为居住用地，是蚌埠住宅开发热区——经济开发区内的大型山景生态住宅用地。该地块坐落于风景优美的老虎山脚，建成后将是蚌埠市为数不多的山景生态大盘，属于目前市场极为稀缺的优质住宅，而且地块规模较大，地势规整，对蚌埠市人居水平的提升有着极为重要的意义。

六、 市场调研结论及发展建议
总结：总体特征：户型大、规模小、品质低、别墅少蚌埠市市区项目相对集中，由于地域范围较小，房地产发展较慢，楼盘相对较少。楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个别小高层，规模及体量较小，占地超过 5 万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘则以混合型为主，色调搭配呆板，暖色为主，虽然符合了北方气候特点，但在视觉观感上极其乏味。

市场调研结论
该盘以多层为主，以小高层为辅。楼盘整体素质已基本达到较高水准。1、户型新颖，布局独特，室内宽敞明亮；在设计上引用了富有创新个性的八角窗，一方面增大了室内空间视野，另一方面美化了外立面视觉效果，成其龙头卖点之一，深值借鉴。2、楼盘外立面，线条优美流畅，色彩搭配匀和，建筑风格在现代基础上融入其它多种建筑语言形式，包括一些传统建筑手法的运用与处理，但整体风格上凸显欧式建筑的浪漫典雅。其设计从风格、尺度、色彩、造型材质上都下足了工夫。3、楼盘规划布局点线结合，合理利用每一寸空间，标榜 “在限制中创造品质，在束缚中解放空间，在统一中营造个性”，然而就楼盘整体风貌来说，颇显僵化，缺乏节奏感，好像原始版被设计者精心雕琢出来以后，被 复制粘贴 了若干次，失去了灵动美。4、该盘在品质和营销理念上都达到了较高水平，其不成功之处在于价格定位时，未能准确把握市场消费心理；定位过高使其在销售上处

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