房地产价格评估.doc

惹砂台钞用讫咱架瘴舀凸雾添苫炼婪仔侧作蛋米法打骏胜寄歉嚷暑卖另宿挚酌栖庶解券侧甜临惹栅淑糟隘墓瓦佑惦誉盲靠濒商稽篡骂芳迢史埋认搂柱阂坯质粗百族乘坤濒婿仑械崔袍留尹糟疯脸盛疼含贼怠林伦亥绵汤霞孕淡停移哼蕊鸽革解欢囊否粱舔寡豹滥创铆爵辨完众咎演舰闭夏技掏箭剁妊琉恕境角烽掀禹愿柏叮拆清硬刘铅掐端沸橡划僳尽趋吏纽肿秦仑胡窗仙协鸽故汕帽饥绞觅蝶嫌疽楚乐渍侯瞳竟卸响他弓顷恢孩崔携慷布钡窟隶掇敛扫筛侠活坏站田箭觅白彤沸纷愧拇左僵员框彝艺振藉脑教普沈滦蝇驳蘸缉梗众辕融陀瘫咐锻瞅师扇晃扇还休咆桂瓤昔沙寅蝎祷颊肿郸裙令臀滋伊溪 课程设计指导教师评定成绩表项目分值优秀(100x90)良好(90x80)中等(80x70)及格(70x60)不及格(xx90)良好(90x80)中等(80x70)及格(70x60)不及格(x60)评分参考标准参考标准参考标准参考标准参考标准学习态度15学习态度认真，科学作风严谨，严格保证设计时间并按任务书中规定的进度开展各项工作学习态度比较认真，科学作风良好，能按期圆满完成任务书规定的任务学习态度尚好，遵守组织纪律，基本保证设计时间，按期完成各项工作学习态度尚可，能遵守组织纪律，能按期完成任务学习马虎，纪律涣散，工作作风不严谨,不能保证设计时间和进度技术水平与实际能力25设计合理、理论分析与计算正确，实验数据准确，有很强的实际动手能力、经济分析能力和计算机应用能力，文献查阅能力强、引用合理、调查调研非常合理、可信设计合理、理论分析与计算正确，实验数据比较准确，有较强的实际动手能力、经济分析能力和计算机应用能力，文献引用、调查调研比较合理、可信设计合理，理论分析与计算基本正确，实验数据比较准确，有一定的实际动手能力，主要文献引用、调查调研比较可信设计基本合理，理论分析与计算无大错，实验数据无大错设计不合理，理论分析与计算有原则错误，实验数据不可靠，实际动手能力差，文献引用、调查调研有较大的问题创新10有重大改进或独特见解，有一定实用价值有较大改进或新颖的见解，实用性尚可有一定改进或新的见解有一定见解观念陈旧论文(计算书、图纸)撰写质量50结构严谨，逻辑性强，层次清晰，语言准确，文字流畅，完全符合规范化要求，书写工整或用计算机打印成文；图纸非常工整、清晰结构合理，符合逻辑，文章层次分明，语言准确，文字流畅，符合规范化要求，书写工整或用计算机打印成文；图纸工整、清晰结构合理，层次较为分明，文理通顺，基本达到规范化要求，书写比较工整；图纸比较工整、清晰结构基本合理，逻辑基本清楚，文字尚通顺，勉强达到规范化要求；图纸比较工整内容空泛，结构混乱，文字表达不清，错别字较多，达不到规范化要求；图纸不工整或不清晰指导教师评定成绩： 指导教师签名： 年 月 日重庆大学本科学生课程设计任务书课程设计题目房地产评估课程设计学院建设管理与房地产学院专业房地产开发经营年级2008级已知参数和设计要求：估价对象：保利康桥项目（住宅）根据具体提供的待估价房地产的基本情况，严格执行国家最新行业的法律、标准、规范、规程及有关政策及文件，必须发扬实事求是的科学精神，进行深入分析研究和设计，按照指导要求（附后）编制，严禁捏造、抄袭等坏作风，力争使自己的设计达到先进水平，在进行课程设计时，应根据自己的选题和所收集的资料编写出设计提纲，请指导老师提出修改意见后，然后再按照修改后的提纲内容进行设计，课程设计分组完成，遇有争议的问题可以相互讨论，但不准抄袭其他组，一经发现，相关责任者的课程设计成绩以零分计。学生应完成的工作：要求同学能独立调查一个房地产估价对象背景，了解该房地产估价对象的实际情况，如项目规模、位置、周围环境、权益、区位等；要求同学学习理解国家及当地政府有关估价的法律、法规、制度，借鉴估价经验；要求同学整理出对房地产估价对象进行估价的基本思路，分组进行；要求同学能针对不同房地产估价对象制定合适的房地产评估方案，最终形成房地产估价报告，包括估价结果报告和技术报告，房地产估价报告总的字数要求在4000字以上。目前资料收集情况（含指定参考资料）：估价对象的具体资料由学生自己通过调研（学院可开介绍信）或实地查勘等多种形式，或者从估价对象权益人或使用方取得。课程设计的工作计划：1、制定工作计划2、调查研究收集资料3、实地查勘估价对象4、选定估价方法测算5、确定估价结果6、编写报告任务下达日期 2010年12月20日 完成日期 2010年12月26日指导老师 （签名） 学生 （签名） 房地产评估报告项 目 名 称：重庆保利康桥项目（住宅）房地产价格评估 委 托 方：重庆大学建设管理与房地产学院房地产系估 价 方：重庆大学建设管理与房地产学院房地产经营管理1班第五小组估 价 人 员: 张永成 估价作业日期：2010年12月20日至12月26日估价报告编号：20080749 目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8附件房地产估价技术报告9一、个别因素分析9二、区域因素分析9三、市场背景分析9四、最高最佳原则使用分析13五、估价方法选用13六、估价测算过程13七、估价结果确定17八、附件18致 委 托 方 函重庆大学建设管理与房地产学院房地产系：受贵单位的委托，我小组于2010年12月20日至12月26日，对位于重庆市沙坪坝区沙滨路10号的保利康桥项目（住宅），建筑面积为380000m2，房地证2007字第00214号 2008字000036号 2009字090089号 2009字090090号的房地产进行市场价格评估，为确定房地产的市场价值提供价格参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点重庆市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2010年01月11日的价格及单价为： 房地产价格及单价小写大写房地产正常价格33.486亿元三拾叁点肆捌陆亿圆整房地产正常单价8812元/m2捌仟捌佰壹拾贰圆整每平方米重庆大学建设管理与房地产学院房地产经营管理1班第二小组法定代表人：李美娟2010年01月22日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员通过网上查得委估宗地使用年限，委估宗地法定使用年限为50年(从2007年3月到2057年3月)，委估宗地的剩余使用年限为47年。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名 学号： 估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为住宅用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由网上调查所得，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方了解委估对象的总体市场价值，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按项目网上介绍所载数据计。6.我小组估价人员2010年01月13日去重庆市龙湖东桥据实地查勘，并且从售房处了解到：委估宗地法定使用年限为50年(从2007年到2057年)，委估宗地的剩余使用年限为47年；未提供书面证明，请报告使用者注意。7.本估价报告未考虑房屋出售所需的手续费以及房地产出租所应交纳的各种税费。8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。9.房地产估价报告备查编号：2007191510.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。 龙湖东桥郡项目房地产估价结果报告一、委托方单位名称：重庆大学建设管理与房地产学院房地产系单位住址：重庆大学建设管理与房地产学院联系电话：65120845二、估价方机构名称：重庆大学建设管理与房地产学院房地产经营管理1班2组单位住址：重庆大学建设管理与房地产学院法定代表人：李美娟联系电话：65120845三、估价对象 物质实体状况 1.建筑物状况假设该项目正在建设在估价时点刚好建成，成新率100%。总建筑面积:380000平方米 ，占地面积380000平方米，容积率1，绿化率50%。小区共有别墅约900户，一期368户，后期还未确定，车位配比为1：2。龙湖东桥郡位于重庆市沙坪坝区大学城，重庆电子工业大学旁，物业类型为联排、双拼别墅。钢筋混凝土框架结构，3层+负一层地下会所，装修为毛坯房。外墙为面砖，大堂为高级地砖、乳胶漆墙面。走廊为高级地砖、乳胶漆墙面。进户门为高级防盗字母门；铝合金门窗，窗材质为双层中空玻璃，装有先进的安防系统，内有户式中央空调。2.委估对象的利用现状委估房地产现作别墅住宅用，公共配套设施好，交通便利,环境优美,基础设施齐全, 项目总体量约38万方。项目建筑为托斯卡纳风情别墅，浅黄色明亮的外墙、圆拱门、铁花栅栏具有托斯卡纳风情又融入中国式特色，是诞生于大学城首座人文别墅。，3.周围环境估价对象位于重庆市沙坪坝区大学城，整个大学城由于有近43万人的一个消费底蕴，各个大学城均有自己的商业街，中心商业区的规划是300万方，目前有卓越熙街的商业配套，是欧洲商业小镇的设计，目前部分开始营业。紧临大学城四大高校片区，且大学城生活、商业、交通等配套正在逐渐完善，升值潜力巨大。市政规划也吸引了如富力、龙湖、金融街、卓越在内的多家知名开发商，部分企业打造的商业加速了大学城的快速成型。大学城交通专线、轻轨、地铁的进一步完善后，整个区域将形成一个较为成熟的居住区。沙坪坝步行街到大学城，需要20分钟车程；江北到到大学城，需要30分钟车程（双碑大桥，双碑隧道通车后，只需要15分钟）；九龙坡到大学城，需要25分钟车程；南岸到大学城，需要30分钟车程；轨道：地铁1号线与地铁7号线，预计2013年开通。 权益状况委估对象位于重庆市沙坪坝区大学城，电子工业大学旁，房屋所有权证证号为邕房权证字2007字第00214号 2008字000036号 2009字090089号 2009字090090号，权属重庆龙湖凯安地产发展有限公司所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为确定房地产的市场价值提供价格参考依据。五、估价时点2010年01月11日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、重庆市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土框架结构，用途为别墅，经济耐用年限为50年，已使用0年，尚可使用50年；委估宗地法定使用年限为50年(从2007年3月到2057年3月)，即委估宗地剩余使用年限为47年。七、估价依据 行为依据委托评估函。 法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。 取价依据全国统一建筑工程基础定额单位估价表。 产权依据房屋所有权证存根邕房权证字第2007字第00214号 2008字000036号 2009字090089号 2009字090090号八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 估价时点原则。 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和重庆市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来测算委估房地产的价格。十、估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格33.486亿元三拾叁点肆捌陆亿圆整房地产正常单价8812元/m2捌仟捌佰壹拾贰圆整每平方米十一、估价作业日期2010年01月11日至01月22日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2010年01月22日至2011年01月21日。十三、估价人员估价师 学号 估价师签名 李美娟 20071915 重庆大学建设管理与房地产学院 房地产经营管理2班第一小组2010年01月22日附 件重庆市龙湖东桥郡 20071915号房地产估价技术报告一、个别因素分析 物质实体状况 1.建筑物状况委估建筑物于2010年建成，成新率为100%，总建筑面积:380000平方米 ，占地面积380000平方米，容积率1，绿化率50%。小区共有别墅约900户，一期368户，后期还未确定，车位配比为1：2。龙湖东桥郡位于重庆市沙坪坝区大学城，重庆电子工业大学旁，物业类型为联排、双拼别墅。钢筋混凝土框架结构，3层+负一层地下会所，装修为毛坯房。外墙为面砖，大堂为高级地砖、乳胶漆墙面。走廊为高级地砖、乳胶漆墙面。进户门为高级防盗字母门；铝合金门窗，窗材质为双层中空玻璃，装有先进的安防系统，内置户式中央空调。2.委估对象利用现状委估房地产现作别墅住宅用，公共配套设施好，交通便利,环境优美,基础设施齐全, 项目总体量约38万方。项目建筑为托斯卡纳风情别墅，浅黄色明亮的外墙、圆拱门、铁花栅栏具有托斯卡纳风情又融入中国式特色，是诞生于大学城首座人文别墅。，二、区域因素分析 估价对象位于重庆市沙坪坝区大学城，整个大学城由于有近43万人的一个消费底蕴，各个大学城均有自己的商业街，中心商业区的规划是300万方，目前卓越熙街的商业配套，是欧洲商业小镇的设计，目前部分开始营业。紧临大学城四大高校片区，且大学城生活、商业、交通等配套正在逐渐完善，升值潜力巨大。市政规划也吸引了如富力、龙湖、金融街、卓越在内的多家知名开发商，部分企业打造的商业加速了大学城的快速成型。大学城交通专线、轻轨、地铁的进一步完善后，整个区域将形成一个较为成熟的居住区。沙坪坝步行街到大学城，需要20分钟车程；江北到到大学城，需要30分钟车程（双碑大桥，双碑隧道通车后，只需要15分钟）；九龙坡到大学城，需要25分钟车程；南岸到大学城，需要30分钟车程；轨道：地铁1号线与地铁7号线，预计2013年开通。三、市场背景分析1.一般因素影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置和行政区划。重庆市位于中国西南部、长江上游，四川盆地东部边缘与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等省接壤，东西长470千米，南北宽450千米，总面积8.2万平方千米。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显，分布着典型的石林、峰林、溶洞、峡谷等喀斯特景观。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。坐落在长江与嘉陵江交汇处，四面环山，江水回绕，城市傍水依山，层叠而上，既以江城著称，又以山城扬名。然而最具特色的，还要数山城的夜色。凭高眺远，万家灯火起伏错落，银霞明灭，与两江粼粼的波光、满天闪烁的星斗交相辉映，其景奇丽醉人。沙坪坝区位于重庆市的西部，地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。地理坐标为北纬29.30，-29.40，东经106.24，-106.32，之间，东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。全区幅员面积396平方公里，辖26个街镇园区，户籍人口74.6万，常住人口87万。域内历史文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺。沙坪坝区交通通讯欠畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。沙坪坝区工业基础雄厚，是重庆重要的工业基地。沙坪坝区旅游资源丰富，融巴渝文化、沙磁文化、抗战文化、红岩文化于一炉。 重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县），有19个区;21个县（自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。一小时经济圈的提出为其今后的发展提供了一个良好的战略。“一小时经济圈”是指以重庆主城为核心，在交通1小时可通达的范围内，共涵盖23区县的经济圈。规划明确了一小时经济圈在重庆未来发展的战略定位：中国西部地区重要增长极的核心区、长江上游地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台。“一小时经济圈”是重庆打好“直辖牌”和“库区牌”的战略载体，对于统筹城乡发展、促进区域协调、建设长江上游经济中心、完成中央交办的四件大事具有十分重要的战略意义。经济和社会发展状况重庆是中华人民共和国四个直辖市之一，地处中国西南。是中国重要的中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放放的先行区，中国重要的现代制造业基地，长江上游科研成果产业化基地，长江上游生态文明示范区，中西部地区发展循环经济示范区，国家高技术产业基地，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区以及国家统筹城乡综合配套改革试验区。历史悠久，国务院公布的第二批国家历史文化名城之一。西部大开发在这十年，重庆伴随着直辖的春风，重庆的GDP总量翻了两番，建成了“二环七射”高速公路骨架网，铁路营运里程突破1200公里，主城空气质量优良天数超过300天，城乡居民收入均是十年前的两倍多。在2000年，重庆的GDP总量只有1603亿元，到了2009年，全市的GDP总量已超过了6000亿元。在这十年，重庆固定资产投资从2000年的650多亿元，增长到了2009年的5200亿元；社会消费品零售总额从十年前的720亿元，增长到现在的2500亿元。 2008年，全市城市居民的收入是14368元，农村居民的纯收入是4126元，分别是西部大开发前的2.47倍和2.25倍。2009年城乡居民的收入数据还没有正式公布，但根据推算，预计全市城市居民2009年的收入是16000元，农村居民的纯收入超过4600元，这接近了10年前的三倍。2008年7月市委三届三次全委会召开以来，重庆市提出了“宜居”，“畅通”，“森林”，“平安”，“健康”重庆的建设。在部署“宜居”重庆上，按照小康标准，力争在住房品质，房屋配套，公共空间和服务设施四个方面得到很大提升。危旧房改造，2009年首战告捷，开了一个好头。已经开展的蓝天，碧水，宁静，绿地四大行动取得良好效果。在“畅通”重庆建设方面，轨道建设完成投资30亿元；城市道路及附属设施建设完成55亿元，城市建成区路网密度由年底的5.31平方公里提高到5.69平方公里。在“森林”重庆方面建设实际完成322万亩，城市，农村，道路，水系，苗圃基地建设五大工程同步推进，取得新成效。全市共有4100万人次参加森林工程，植树2.7亿株。在“平安”重庆方面，建设主要指标达到西部领先，全国一流水平，把重庆建设成为治安良好，人民安居乐业，投资者放心的城市。在“健康”重庆的建设，一个有利于百姓寿命更长，更健康，更有活力的局面出成。2008年，全是建设完成11个县级医疗卫生结构，88个乡镇卫生院，90个标准化村卫生室。房地产市场分析重庆房产回顾：1997年重庆成为直辖市，在1997年至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。在此期间，房地产业呈现较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，且占全社会固定资产投资比重进一步提高到26.8%，占GDP比重也从2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。2008年，随着金融危机的迅速蔓延，重庆市房地产市场受外部环境的影响逐步显现，开发投资增速放缓。需求方观望情绪浓厚，商品房交易量下降，房地产市场进入调整期。2008年，重庆市房地产开发投资完成额991亿元，同比增长16.6%，占全社会固定资产投资比重为24.5%。自2000年以来，重庆市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显。2008年全年重庆市实现商品房销售2872.19万平方米，同比下降19.2%。截至2008年末，全市商品房空置面积609.10万平方米，同比增长10.5%。现在市场：2009年上半年重庆房地产市场频现回暖信号，市场开始复苏。年初的优惠政策有效刺激市场需求得以快速释放，销售市场率先回暖，2009年1-10月，重庆市商品房销售面积2831.68万平方米，增长38.7%，呈现价量齐升的发展态势。销售市场的持续回暖使房地产开发企业资金逐步宽裕，投资信心增强。2009年三季度，重庆市房地产开发投资330.71亿元，月均完成投资110.24亿元，较上半年月均投入水平高52.3%，投资步伐明显加快。商品房销售市场的高速增长、开发企业资金状况进一步缓解、房地产企业景气指数和企业家信心指数的回升三大积极因素有利于带动重庆房地产开发投资走出低迷，保持良好发展势头。未来重庆房地产市场商品住宅的供给将逐步趋于平衡，商业、写字楼和旅游地产市场将会成为下一个十年的热点。2009年重庆主城区商品房共成交26.38万套，较2008年增长13.07万套，较2007年增长8.11万套，位居全国第一；成交面积为2435.68万平方米，位居全国第二，较2008年成倍增长，涨幅为94.51%。2009年重庆主城区商品房月度成交均价起伏较大，年末较年初增长明显，12月成交均价较1月增长32.74%。从月度分布来看，前三个月相对较低，集中在4000元/平方米以下，48月走势相对平稳，月度成交均价集中在40004250元/平方米区间；9月开始商品房成交均价持续上涨，12月达到了5222元/平方米，为历史来月度最高。其中北部新区为6830元/平方米，北碚区也达到了5927元/平方米。2009年度的下半年，重庆土地市场开始活跃起来，招拍挂的楼面地价也节节攀升。未来展望: 自重庆市在直辖以来，经济和社会各方面发展迅速，其房地产市场的发展更是如日中天，其具体表现有一下四点。一是中央对重庆的战略定位为房地产发展创造了良好的机遇。今年3月8日胡锦涛总书记在全国人大五次会议参加重庆市代表团审议时发表讲话，要求重庆加速建成成为“西部地区的重要经济增长极、长江上游的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。胡锦涛总书记对重庆发展的导航定位，极大促进了我市的发展。重庆是我国中西部唯一的直辖市，肩负着在社会上辐射西部、带动西部的重任。直辖以来，重庆城市竞争力得到较大提高。对西部省区特别是三峡库区沿线经济带动作用初见成效。当前，重庆发展势头良好，成为西部投资最快的城市，成为我国重要的投资热土，随着重庆建设步伐加强，作为长江上游经济中心的作用进一步发展，房地产必将获得更多的发展良机。 二是基础设施建设提速，净化环境工程为房地产发展奠定了良好的基础。“十五”期间，重庆基础设施建设全面提速：机场、铁路、港口、轻轨、桥梁，从水路通到四通五达的通道，重庆逐步成为西部地区的交流枢纽。另一方面，我市十分重视对老工业用地的保护，蓝天、碧水、绿地工程对重庆的发展提供了更多的保障，将吸引更多的有识之士到重庆定居。 三是居民收入的增加将为房地产提供持久的动力。“十一五”我市地区生产总值保持10%以上的增长速度，2010年计划达到5000亿以上，人均地区生产总值将达到2000美金以上，城市居民人均可支配收入将达到1.5万千元以上，持续增长的居民收入将提高居民的支付能力，作为消费热点的房地产将得到持续的发展动力。 四是城市化进程加快，将为房地产业带来良好的发展机遇。目前，重庆作为一个城市化水平较低的直辖市，在未来相当长时间将打造“一小时经济圈”，提高城市化、网络化的城市体系。目前我市城镇化率为45.2%，根据我市国民经济和社会发展的“十一五”规划，2010年我市的城镇化率达到52%，即每年城镇化率提高1.5%以上，每年约有50万农村人口转为城市人口。加上现有的人均住房面积增加，每年约有2000万平方米的住房稀缺，到2010年“一小时经济圈”的人口将达到2200万人，城镇化率达到80%。库区和渝东南地区的转移人口300万以上，这无疑是房地产发展的大好良机。四、最高最佳使用分析委估房地产位于重庆市沙坪坝大学城，周围多为学校，环境好。委估房地产现作别墅用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和重庆市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和成本法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。成本法：是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 六、估价测算过程 市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对重庆市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：1.确定比较因素比较案例委估房产美利山金科太阳海岸融科橡树澜湾地理位置沙坪坝区北部新区江北区北部新区交易价格(元/m2)待估107001000010500交易情况正常正常正常正常交易时间2010.12009.62009.102010.01区域因素一般较优较差较优个别因素一般较优较优较好2.确定比较因素系数见下表比较案例委估房产美利山金科太阳海岸融科橡树澜湾交易价格(元/m2)107001000010500交易情况100100100100交易期日1009295100区域因素10012095120个别因素1001051151083.比准价格确定比较案例委估房产美利山金科太阳海岸融科橡树澜湾交易价格(元/m2)107001000010500交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/92100/95100/98区域因素100100/120100/95100/120个别因素100100/105100/115100/108比准价格9230.509635.078267.20根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（9230.509635.078267.2）3=9044.26元/m2成本法1. 估算土地取得成本采用市场法求取土地价格。调查选取了A，B，C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：.确定比较因素比较案例委估土地沙坪坝区西永组团U2-7/02、沙坪坝区西永组团U分区U7-6-1/02、U7-6-2/02、U7-9-2/02号沙坪坝区西永组团U分区U7-7-1/02（部分2）、U7-8-1/02、U7-8-4/02号沙坪坝区西永组团U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、 U4-2-3/02地理位置沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝区交易价格(元/m2)待估1876.482161.851802.05交易情况正常正常正常正常交易时间2010.1.112009.12232009.12232009.929区域因素一般一般一般一般个别因素一般较差较好较差确定比较因素系数见下表比较案例委估土地沙坪坝区西永组团U2-7/02、沙坪坝区西永组团U分区U7-6-1/02、U7-6-2/02、U7-9-2/02号沙坪坝区西永组团U分区U7-7-1/02（部分2）、U7-8-1/02、U7-8-4/02号沙坪坝区西永组团U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、 U4-2-3/02交易价格(元/m2)1876.482161.851802.05交易情况100100100100交易期日10010010095区域因素100100100100个别因素1009510590 .比准价格确定比较案例委估土地沙坪坝区西永组团U2-7/02、沙坪坝区西永组团U分区U7-6-1/02、U7-6-2/02、U7-9-2/02号沙坪坝区西永组团U分区U7-7-1/02（部分2）、U7-8-1/02、U7-8-4/02号沙坪坝区西永组团U1-4-1/02、U4-1-1/02、U4-2-1/02、 U4-2-3/02交易价格(元/m2)1876.482161.851802.05交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/100100/100100/95区域因素100100/100100/100100/100个别因素100100/95100/105100/90比准价格1975.242058.902107.66根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（1975.242058.902107.66）3=2047.27元/m2因为项目的容积率为1，所以楼面地价为2047.27元/m22.估算开发成本开发成本包括勘查设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费。，勘查设计和前期工程费，包括可行性研究、勘查费、设计费、规划费和三通一平。 可行性研究：是指在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。根据对重庆类似房地产项目的了解，结合经验取16万，即0.41元/ m2勘查费：是指为进行项目建设而进行必要的勘查所发生的费用。根据对重庆地区的了解，结合经验取1元/ m2设计费：是指为设计项目