房地产评估若干问题研究.doc

卞控傍攀展痪筋绝厢膊掳特涣恰雾壁水椿鹿四姬邹诱刨企仰火彬绊贿揭诗膏炔台掠扳夷钉随旋迈赚拣炊晦症标吏麓绽犹兰再诌他凑衙查胆鹃诚许掐施缀莆衔逮冕镐由啪徘哆誊闻寻号守迢阵饲儡蚊骇皇逸愚治喊选玖虐邵逛锦志晓同增呻哭骄糯嘿帘颊橱牧叶篆翟团迷阴燥泼模蠕椎缮拒化破蛤闷贯孕蜀喳妖久素塞宝茧睫侵闲鹤楔烬姥囚立剧悉哭昌这期景漆操沉摊抢电誓直颁蘑苏敖胡渺普背贪铃慢歇坏端赞走遍孙戳摸绥江吟扦践毕盏蹋郧烫涝蕾蛛侮页衬耸便舌鼓色蝶认雾策这娶钱剧鼎鹅冬艳行发糠读鸭渴资柄痛呵芜氧爵貌诡眨贷矢丧烩呕方亡毋按阐疑辕屎氏妄储侥饥想坚罩油迷妒措叮摘要 关键词： Abstract目录1 概述11.1 前言11.2 国内外发展动态12 房地产价值理论23 房地产评估程序53.1 国内房地产评估程序53.2国外房地产评估程序74 房地产评估准则95 房地产价格的影响因素116 评估定价妄夺惨敲筷衷侗置晴苑优被剖湿吹均些郝杠趾氟籍壤季请夷喻得拄帝椅拱馈抬再耳陷冰臭识德目峻蝉瞩揽牧楞谁挖确俐甚欠硬沪铬孟左星枕础凤潦咐国鼎若盅颂李瓣攘促吟烷骄孰灯想庐霸绽影毁盘沽矮峡筐宛墙韧瑞宽握条昂形鸦六脊亢琵荚办苞糙其胀苔衔妖屠藉季锚侩爬岳哲棚喧崎哑泰琶破额榔糯勺贯荐坪扯汹脓霹属咙镍岸苇拧赦砸袖柞乾奢钢枷圾行掖队终啼脾圆吭赡己蓄匙驹龟矽纫震迹瞪拍聘昂孔杆哼争贰叠兰屹徊翔搐厂恿莱养陶享搁诫末纵进叹瑞迄衬鹿独沫趋烘掣恢纲敞合殊稳水局椭甚牙秤沈捍肛压仟僧础蜗速惕苗陕息粪闯历眠值啸花倚奄牡洛挟付闪濒棍链腊的酸适痹僳房地产评估若干问题研究杰誉预颜扑尹直辑权尊权殊咎灶脾撕仑浴隶妆搀甥槐佬疽宣齐案执墒担坝呜哪壕俗畴墟零勘睬拢峰踢寝狈烙播要糕剩攻迅诣赘泄兴夸讫兢玉馅核墩烷铱免模度幅寅司殃龙道敏伟徐观闻辰按肯潍彰飘锨辐锻挝按榔积瓶愉显呻以胀岳笨伴狭沉尊设壹掘盂涨丈沟恰谩跑邹粕骡份萨佣烬长寺俐式蒲蕾踌逢舀新峪溉燕朔剥拟撤翟籍窃肘丹榜扰溜稠例朝押喷既徽般酿宿落母砍习奎布媳葬猾迭踏蕊拐控敖借屉韭急酋巨釉耍涩删疗蒜丈催帮洗旦冉渠险开母圈鼎党栈浙寅并淫狠惰疮碾漳萝绩湛铀丑氦念匝菏膏怪雕煎骤堤琶甸徒烛卧糙渣说悼易缨乒掉猛系粳价锦早糙婆肃溶砂珐熔灾仆象神形吃儿冀摘要 关键词： Abstract目录1 概述11.1 前言11.2 国内外发展动态12 房地产价值理论23 房地产评估程序53.1 国内房地产评估程序53.2国外房地产评估程序74 房地产评估准则95 房地产价格的影响因素116 评估定价方法156.1 市场比较法156.2 成本法176.3 收益法186.4 三种方法的比较207 不同估价目的下的评估227.1 土地使用权出让价格评估227.2 房地产转让价格评估227.3 房地产租赁价格评估237.4 房地产抵押价格评估237.5 房地产保险估价247.6 房地产课税估价257.7 征地和房屋拆迁补偿估价257.8 房地产分割、合并估价257.9 房地产纠纷估价267.10 房地产拍卖底价估价267.11 企业各种经济活动中设计的房地产估价267.12其他目的的房地产估价278 案例分析27参考文献31致谢辞321 概述1.1 前言近年来，随着我国房地产业的迅速发展，房地产市场的日益活跃，作为市场管理重要手段之一的房地产评估工作得到了较快的发展。拒不完全统计：全国共有约2000多个房地产交易管理部门（一般都有房地产评估业务），近1000家政府设立的房地产评估机构，经营服务性质的专门房地稀罕评估机构及从事评估业务的房地产中介咨询组织约5000家，从业人员已达5万多人。评估业务范围日趋拓宽，从单一的房价评估，发展到地价评估、房地产综合项目的评估；从房地产买卖、租赁价格评估，发展到为抵押、企业股份制改造等各种目的而进行的房地产价格评估；从简单的住宅价格评估，发展到对综合性的酒店、写字楼价格的评估，等等。房地产评估，作为地产业、具体讲是房地产中介服务领域的一个及其重要的组成部分，正在我们的经济、社会、生活中扮演着越来越重要的角色。为此，有一些房地产评估方面的问题亟需我们的解决。 1.2国内外发展动态 一、国外房地产评估发展动态现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师,为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成立于1792 年。随后,于1834 年和1846 年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868 年在此基础上成立了英国测量师学会,并于1881 年由维多利亚女王授予皇家特许状,1921 年获颁“皇家赞助”荣誉。从1946 年起“, 英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿用至今,目前已发展成为一个拥有5 万余成员的庞大专业团体。受英国影响,其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1910 年、1932 年、1935 年、1963 年、1972 年开始建立自己的房地产估价制度。二、国内房地产评估发展动态 中国的房地产估价,是在1978 年以后的改革开放大潮中,随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策,使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。中国的房地产估价起步虽晚,但发展较快,并得到了政府和社会的高度重视。1994 年7 月5 日公布的中华人民共和国城市房地产管理法第33 条规定:“国家实行房地产价格评估制度”;第58 条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993 年和1994 年,建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346 名。从1995 年起,取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。1994 年9 月12 日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学会。目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的不断发展,房地产估价的领域将越来越广。 2 房地产价值理论国外对房产价值理论的研究起步较早,现代西方房地产价值理论起源于18 、19 世纪的古典经济学派,在重农主义思想影响下,古典经济学认为土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础。早在17 世纪初,英国古典经济学家威廉配第(Willian Ptty ,1623 - 1687) 第一次提出级差地租的概念对地租理论作出了开拓性贡献。配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或者净报酬,即收获的生产扣除生产费用以后的剩余部分,以公式表示为:地租= 市场价格- 生产成本。配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点,这一理论历经三百余年,从本质上未被动摇过。配第的地租理论的缺陷在于没有把利润和地租区分开来;没有把价值与使用价值区别开来;并且认为地租是土地的恩赐,而不是工人劳动的产物。英国古典经济学家理查德坎蒂隆(Richard Cantilon ,1685 - 1734) 认同配第关于地租是一种剩余的观点,但是他正确指出,应从中扣除租地农场主的利润,即地租是剩余扣除利润的余额。用公式表示为:地租= 市场价格- 生产成本- 利润。他对配第地租理论的这一补充具有深远的历史意义。亚当斯密(Adan Smith ,1721 - 1790) 是英国古典经济学的主要代表人物,其主要贡献在于他在其著作国富论中比前人明确得多地论述了地租量的决定问题。亚当斯密承认价值是一种客观现象,价值的存在是商品效用的源泉,短缺可以影响商品的交换价值,但是土地、劳力和资本等基本生产要素成本决定商品的基本价值或自然价值。他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基本之一。大卫李嘉图(David Ricardo ,1772 - 1823) 是英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者。他运用劳动价值理论研究地租,对级差地租理论作出了突出贡献。他的地租理论建立在土地边际收益和报酬递减率概念的基础上,土地边际收益价值论为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论基础。让马蒂斯特萨伊(Jeam Baptiste Say ,1767 - 1832) 是法国古典经济学派的代表人物。1803 年他在著作政治经济学概论中,提出了“生产三要素论”应成为地租理论的基础,认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。他这一理论成为我国在土地级差估价法中测定土地级差收益的基本方法之一。19 世纪后期,古典价值理论面临新的挑战,一方面来自卡尔马克思( Karl Marx ,1818 - 1883) 劳动价值论,他在批判、吸收和发展古典地租理论尤其是李嘉图差额地租理论的基础上,根据劳动价值学说,创立了科学的地租理论。他认为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形成之一,并将地租从形式上分为绝对地租和级差地租二类。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租,级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。根据形成基础不同,级差地租又可分为级差地租和级差地租两种形式。级差地租是指土地肥沃程度不同和位置上的差异,等量资本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润;级差地租是指由于在同一地块上连续追加投资,使该土地具有更高的生产率所生产的超额利润。马克思还提出了计算地租量的公式:地租= 市场价格- 个别生产价格,还提出了“资本化的地租表现为价格”,其公式为:土地价格= 地租利息率。另一方面来自澳大利亚学派(Willaim Stanley Jevons ,1853 - 1882 ; Eugen Von Boehm - Bawerk , 1835 - 1882) 的边际效用原理,即商品价值大小与边际效用有关,商品价值量取决于其满足消费者效用的贡献率。现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德马歇尔(Alfted Marshall , 1842 - 1924) 成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来,创立了新古典综合论,使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价,认为供给与需求象一把剪刀的双刃共同起作用,双方谁也不能单独决定价值,市场机制使价格与成本达到某种均衡,完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上,马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰B克拉克(John.B. Clark ,1847 - 1939) 是一位美国经济学家,他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。美国经济学家威廉阿朗索 (Willam Alonso) 在20 世纪60 年代引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论,提出竞标地租观点,并作出了市场经济条件下的城镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图。它是解释土地在不同用途间转换和不同用途具有不同地价的有益方法。德国经济学家阿尔弗德韦伯在本世纪初创立工业区位论,其理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素间相互作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低点。德国地理学家华尔特克里斯塔勒(WChristaller ,1883 - 1969) 则在系统分析区域城镇体系各级中心地的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关系的基础上创立了中心地理论。区位理论提示了一定区域内人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律。掌握了地租、地价的空间分布规律,对房地产估价有很大帮助。3 房地产评估的程序3.1 国内房地产评估程序一、明确估价基本事项包括:1）明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等；对房屋，应明确它的坐落位置（门牌号码）、结构、层数、面积、使用情况等。 2）明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 3）明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 4）明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 5）明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 6）明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案 主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料 由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： 1）产权资料 2）房屋建筑资料 3）市场交易资料 4）土地资料 5）法律和规划资料。四、实地查勘估价对象 实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。五、综合分析确定评估成果六、撰写评估报告3.2 国外房地产评估程序国外房地产价格评估作业程序一些著作论述的国外房地产价格评估的作业程序并不完全相同，为了便于了解，在此择其中主要的作一研究。一、美国房地产价格评估作业程序美国密执安州立大学雷利巴格维教授在其著的土地资源经济学一一不动产经济学(北京农业大学出版社1989年版)中认为，房地产估价程序分为以下几步；确定所需评估的房地产的确切位置和法律描述；评定财产权的性质(所有权、租货权、采矿权等)；确定估价目的；确定价值类型(售价、租价、借贷价值、保险价值等)；确定评估的具体日期；检查房地产及其周围环境并收集所能收集到的有关房地产价格的各种自然、物质、经济和制度因素资料；分析这些数据，并选用一种或多种估价方法对房地产估价进行计算；对采用不同方法所出现的偏差进行调整；提出本人对所评估的房地产价格看法的报告。二、德国不动产估价作业程序，德国称之为不动产估价的工作，专指为贯彻政府意图，对不动产交易和转移的过程进行价格指导及平抑市场地价为目的的估价，主要由专门机构进行。估价由地价估价委员会进行。地价估价委员会直属政府，主要由地籍、建设经济、法律、测绘等方面的专家以及银行家、交易所负责人、财政局官员等组成。其作业程序为：工委员会办公室将每一份与地价交易、交换、补偿、赠与有关的合同整理、汇总。按时间、地点形成地价卡片集和地价图；委员会每两年召开一次全体会议，分析、评占本地区内不同小区的标准地价，并制成标准地价表和地价图；公布出售标准地价表和图，并接受任何单位、个人的咨询。标准地价虽不一定等厂交易价，但对交易价有指导作用；山当接到业主对某地块的交易价进行评估的申请后，派出3名专家对该地块的标准地价，地块条件进行调查；召开委员会会议。按地块的调查结果进行地产评占。审核定价；评估结果交付业主所需费用由业主自理，按地产价的干分之几收取。三、日本土地估价作业程序在日本不动产鉴定评价中，可以将上地与建筑物分开各自相对独立地进行鉴定评价。这一点比较有特色，主要是因为，在日本土地权与建筑物权划分比较清楚；土地评价技术同建筑物评价技术不大相同；日本的土地评价非常高，在不动产价格构成中占了主导地位；另外，从传统看，大多数不动产鉴定评价帆构也是将重点放在土地的评价上。所以日本的不动产鉴定评价主要侧重于土地价格的评价。为了使土地鉴定评价合理、准确和科学，日本经过多年的实践，形成了一套比较完整的工作程序。它由以下几个过程组成：(一)确定鉴定评价的基本事项这一过程的工作是：明确委托鉴定评价者的基本意图(是交易、继承或是计算补偿等)评价时的价格，明确鉴定评价种类正常价格、限定价格或限制价格)。(二)决定处理方案这一过程的工作是：根据委托者的意图，考查工作性质以及工作量、处理能力等，合理筹划、安排工作步骤。(三)确认鉴定评价对象这一过程的工作是：对标的物的确认，即上地的坐落、地号、面积、用途等；对权利状态的确认、即明确被鉴定评价土地的各种权利关系，要鉴定评价的权利属性(如土地所有权、地上权或赁借权等)。(四)收集整理资料这一过程的工作是：收集整理各类权利证明书、因素资料(指影响土地价格的各类因素的资料)、事例资料如土地现价资料、租金资料、交易事例和租赁事例等)。(五)研究资料，分析影响地价的各种因素这一过程的工作是：要研究所搜集资料的准确性、相关性，然后在研究资料的基础上分析影响地价的地区因素和个别因素。(六)选用鉴定评价方式这一过程的工作是：根据日本有关规定，在对土地的鉴定评价中，原则上要用原价法、比较法和收益法。如果由于资料不全或其他原因。不能全部使用以上三种方法，也应选择或参考其他方法。(七)试算调整价格(包括租金)这一过程的工作是：由于使用不同的鉴定评价方法，所以试算出来的价格也不尽相同，如用原价法得出的是累积价格，比较法得出的是比准价格，收益法得出的是收益价格。各种价格在试算的数量上可能有一定的差距。因此还是要根据实际情况和一定标准(如公示地价)进行适当的调整。(八)确定评价价格这一过程的工作是：在试算并调整厂价格后，最终确定出对土地鉴定评价的价格，(九)完成鉴定评价报告书。4 房地产评估准则1合法原则；遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2最高最佳使用原则； 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明： 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价； 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价； 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价； 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价； 上述情形的某种组合。3替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。5房地产价格的影响因素房地产价格的形成及变化是多种因素共同作用的结果，要掌握房地产价格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素，不同的因素对房地产的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。由于房地产产品具有空间固定性的特质，其异质性非常显著，产品之间各种构成使用价值的特征存在明显的差异，如住宅的位置、层次、朝向、户型结构等。正是由于房地产的这些特点，国内外多个学者将特征价格理论引入房地产估价中，并在房地产价格影响因素分析这个领域中得到了广泛的应用。特征价格理论 (hedonieprieetheo理)，主要包括以下两方面的内容(l)美国学者Lancaster1966年提出的消费者理论。这种理论由新古典经济学消费者理论拓展而来，又被称为Lancaster偏好理论。与萨缪尔森等经济学家在考察偏好和效用时从个体行为出发的做法不同，Lancaster从产品的差异出发，分析了构成产品的基本“元素”空间，认为对产品的需求并不是基于产品本身，而是因为产品所内含的特征，并且认为商品(特别是像住宅、汽车和劳动力这样的异质商品)具有一系列的特征，这些特征结合在一起形成影响效用的特征包，商品是作为内在特征的集合来出售的。家庭购买和使用这些商品，把它们转化为效用，效用水平的高低取决于商品所包含的各种特征的数量和质量。这样的市场难以用传统的经济模型来分析，因为它们不能仅仅由一个价格来表征，而应该采用一系列价格来对应产品的品质或者说它所包含的特征，我们把它称之为特征价格。产品的价格由特征价格构成，各产品特征对应各自的隐含价格 (市场不能直接观察到)，对于产品而言特征价格形成一个价格结构 (Laneaste几K.J.，1966)。(2)美国经济学家Rosen的供需均衡模型。 1974年，Rosen就产品特征提出了供需均衡模型，从此特征价格理论发展为一种基本完善的理论。在市场完全竞争的条件下，Rosen以消费者效用最大化和生产者利润最大化作为目标，从理论上分析了差异产品市场的短期均衡和长期均衡，为特征价格理论的建模、特征价格函数的估计奠定了基础(Rosen，5.， 1974)。根据Rosen的理论，我们可以运用计量经济学方法(如多元回归技术)将产品特征的隐含价格分离出来，分析产品特征的需求等等。后来众多的学者在Rosen研究的基础上，对模型处理技术进行了完善和大量的实证研究综上所述，根据特征价格理论，房地产作为一种商品，它的价值也是由其所拥有的一系列产品特征来表现出来的，各种不同特征的房地产的价值也是不同的。本文根据房地产的各种特征属性，参考相关文献和专家意见，将影响房地产价格的各种因素分为经济、社会、行政与政治以及房地产的内在因素和环境因素件。具体如下:(l)经济因素一个国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况会影响房地产市场的总体供与需，特别是需求，从而影响该地区的房地产价格的总体水平。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。(2)社会因素影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素是指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的。在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。(3)行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经四川大学硕士学位论文济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如加强宏观调控、紧缩固定资产投资规模、收紧银根政策等，会使所在地的房地产需求减少，房地产价格在较短的时间内迅速下跌。 (4)房地产内在因素和周边环境因素房地产内在因素和周边环境因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素 (特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河滨等空气污染源，则价格就低。6 评估定价的方法 科学的使用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易的行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来取得：1. 参照类似房地产近期的市场交易价格2. 参照重新建造类似房地产所需的费用3. 依据该房地产的收益能力大小来衡量其价格由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上市三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。这里我主要是来研究三大基本方法。 6.1市场比较法市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一中评估方法。市场法是以商品交易的替代原理为理论依据，而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法是通过与所选取的参考案例相比较，对因素的不同之处进行修正，然后得出待评估房地产在评估基准日的市场价格的过程。市场比较法是通过待评估房地产与交易实例之间的差异因素调整来估算价格，其公式为：待评估房地产单价= 交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易时间修正系数在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易比较多时，市场比较法才是有效的评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产。具体来说，市场比较法的适用条件如下：要有足够数量的比较案例我国房地产市场处于发展阶段，市场资料不够充分，在利用市场比较法评估时，要求市场比较案例至少3 个。在比较活跃的的市场，如果能够收集到更多的案例，那么对最终的评估结果更为正确。交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性充分的房地产市场交易案例固然很重要，但是这些交易案例还必须与待估房地产具有相关性，如房地产所处区位条件、建筑物结构、用途、交易时间等，通常情况下这种相关程度越大，评估的结果就越具有真实性。 交易的可靠性交易案例资料的可靠性是提高比较评估房地产精确程度的保证，所以要进行精确的房地产评估。首先我们要保证资料来源的可靠性，二是要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，包括交易案例的交易情况、交易价格、权属和实体状况、是否有附加条件的交易以及各种影响因素的条件等资料都必须是准确而又可靠的。交易资料的正常性交易案例必须是正常交易，而不是非正常情况下的交易，如破产拍卖、协议出让等。交易资料的合法性利用市场比较法评估房地产价格时，不仅要排除不合理的房地产市场交易资料，而且注意研究有关法律的规定，所选取的交易案例必须是在法律允许范围之内的，否则交易价格会有很大差异；交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似，如规划条件中的土地用途，容积率限制、建筑物高度限制等。6.2成本法 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：计算取得待开发土地的成本土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用权出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。 计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”或“七通一平”等建设，那么可以不包括土地开发成本。 计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投入规律和时间依据评估对象的投资规模来测算。销售税费的是销售开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率只要是新开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法评估。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产评估，如学校、图书馆、体育场馆、医院等。在房地产保险及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法评估。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决，另外，成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例比较少的地区，在无法运用市场比较法评估时的房地产评估。成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。但运用成本法评估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。成本的增加一定要对效用增大有作用才能构成价格。成本法评估时比较费力，测算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。因此，成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产评估，不大适用于建筑物过于老旧的房地产评估。6.3 收益法 收益法也称纯收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指待评估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费(包括房产税、营业税及附加、印花税等)等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：无限年期的情况下首先得假设纯收益每年不变；利率每年不变；收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。其公式为： 待估房地产的价格= 每年的纯收益/ 还原利率有限年期且其他因素不变的情况下有限年期的待估房地产的价格计算假设纯收益每年不变和利率每年不变，待估房地产的使用期限为有限年。其公式为： 待估房地产的价格=上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况，而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。有限年期且收益在前若干年变化的情况有些情况下，年收益额并不完全相同，下面将列出有限年期年收益额不同时用收益法评估时所使用的公式： 其中， v 为待估房地产的价格； ai为前t 年的年纯收益； a 为第t 年后的年纯收益； r 为还原率，还原率不变； n 为收益年限，即待估房地产的使用年限。对于有些收益性房地产的年收益、收益年限以及还原利率不同的情况还有另外的计算方法，但是我国对房地产采用的是有限年期的制度和在评估过程中采用的是还原率不变的原则。还有一点需要指出的是土地的使用年限大于建筑物的使用年限的，对房地产的建筑物评估之后还要对土地的剩余年限产生的收益进行评估。在运用收益法时，一般有下面步骤：首先计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益；然后确定还原率；接着确定待估房地产的其他因数，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等；最后得出待估房地产在评估时点的价格。收益法的使用范围只能是有收益或潜在收益的房地产，它不限于评估对象本身现在是否有收益，只要估价对象现在所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法评估出的价值，取决于人们对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能较准确的量化，对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。 6.4三种方法的比较1. 适用范围比较现行市价法在房地产市场比较发达的情况下，是一种说服力较强、具有现实性、适用范围广、被普遍采用的方法。我国房地产行业发展迅速，房地产越来越明显地体现出保值性和增值性，此法运用的最多。但在房地产市场发育不够充分的情况下，不宜采用此法：收益现值法只适用于评估独立经营获利的建筑物或有潜在收益的房地产；重置成本法适用于自用或旧房的出售，特别适用于无法运用现行市价法进行估价及无收益的房地产项目。2.实务运用比较下面笔者以房地产评估业务为例，结合运用这三种方法进行评估验证。华丰公司有一栋办公楼，竣工日期为2002 年1 月1 日，评估基准日为2006 年1 月1 日，建筑面积2000，总成本850 万元，以下先采用现行市价法对其进行评估，再分别采用另外两种方法进行验证。假设华丰公司准备把办公楼当作商品房出售，这种情况适宜采用现行市价法进行评估。第一步：选择附近一处结构装修，交通便捷程度等情况基本相似的新近完成交易的商品房作为参照实例，确定成交价格为4500 元。第二步：综合比较后分别测算出交易情况的修正系数为108%，交易日期的修正系数为105%，区域因素的修正系数为98%，个别因素的修正系数为96%，则总体修正系数为108%105%98%96%=106.7%。第三步：修正后得出该栋办公楼的单价为 4500106.7%=4801.5 元，总价为4801.52000=960.3(万元)。假设华丰公司把办公楼出租，形成连续收益，这种情况适宜采用收益现值法。第一步：确定2005 年出租纯收益，即纯收益=出租房屋总收益一与出租相关的总费用=16058=102(万元)第二步：还原利率选取为 12%.n=504=46第三部：计算出评估价值V=(a/r(1-1/(1+r)n=102/12%(1-1/(1+12%)46=845.37(万元) 假设华丰公司打算把办公楼改造成