房地产制度与政策重点一二章.doc

房地产基本制度与政策学习要点（一二章）

第一章    房地产业
一、 房地产业的概念及行业细分。
（一） 概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
（二）行业细分及内容：
房地产投资开发业：在依法取得国有土地使用权上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产咨询业：为有关房地产活动的人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的活动。
房地产价格评估业：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，颜面扫地估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素基础上对房地产的估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪业：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动。
物业管理业：专业化的物业管理企业，受业主委托，按照国家法律法规、依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和千载一时的维修养护技术以经营方式进行管理。为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
二、 房地产领域的基本法律、行业法规体系。
（一） 基本法律：
《中华人民共和国城市房地产管理法》1994公布，1995.1.1实施
《中华人民共和国土地管理法》1998修订，1999.1.1实施
《中华人民共和国城市规划法》1989公布，1990.4.1实施
（二） 行政法规：国务院令
《城市房地产开发经营管理条例》
《城市房屋拆迁管理条例》
《土地管理法实施条例》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
《住房公积金管理条例》
（三） 部门规章：主管部门部长令
《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房产测绘管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《城市新建住宅小区管理办法》《城市房屋修缮管理规定.》《城市危险房屋管理规定》《城市异产毗连房屋管理规定》《建筑装饰装修管理规定》《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》《城市廉租住房管理办法》
（四） 规范性文件
《房地产估价师执业资格制度暂行规定》《房地产估价师执业资格考试实施办法》《城市半道市场评估管理暂行办法》《关于加强与银行货款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》《房地产经纪人执业资格考试实施办法》《关于房地产中介服务收费的通知》等
（五） 技术法规
《房地产估价规范》《房地产测量规范》
三、 　房地产地位和作用
　　为国民经济的发展提供物质条件；改善居住和生活条件；改善投资环境加快改革步伐；为城市建设开辟重要积累资金渠道；带动相关产业；利于产业结构合理调整；深化住房制度改革，调整消费结构；利于吸引外资加速建设；扩大就业面。
四、 城镇住房制度改革
1979-1993探索和试点阶段；
1991-1994全面推进和配套改革阶段；
1994年开始，深化和全面实施阶段。
1998.7.3《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布并实施。全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
基本内容：停止住房实物分配，实行住房分配倾向化；建立完善以经济适用住房为方言的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策。加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。
五、 城市土地使用制度改革
征收土地使用费；
开展土地使用权有偿出让和转让；
制定土方性土地使用有偿出让、转让法规；
修改宪法和土地管理法；
制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
六、 新的土地使用制度的基本框架
采用拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的。经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。相当于第二次买地。

第二章     建设用地制度与政策
一、 中国现行土地制度
1.全部土地都为社会主义公有制。
2.分全民所有和集体所有制两种。
3.全民的采用国有所有制形式称国有土地，由国家代表全国人民行使所有权，国务院代表。4.集体的采取农民所有制形式称集体土地，范围：村民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡镇农民集体。
5.城市市区的土地全部属于国家所有（不包括市郊）。
6.农村和城市郊区的土地除属国家所有的以外，属于集体，宅基地和自留地、自留山也属集体。
7.国有土地范围：城市市区内的土地；农村和郊区依法没收、征收、征购的为国有；国家依法征用的；不属集体所有的林、草地等；转为城镇居民的原集体成员所有的土地；国家组织迁移的原属于迁移农民的集体土地。
国家土地登记制度；土地有偿有限使用制度；土地用途管制制度；保护耕地制度。
土地用途为农用地、建设用地和未利用土地。
取得土地使用权途径：划拨、出让、转让、租赁。
二、 集体土地征用
特点：强制性；给予经济补偿；所有权发生转移。
原则：合理利用；保证国家建设用地；妥善安置；依法征地。
三、 征用集体土地的政策规定
（一）范围：集体土地，所有权归国家，用地单位只有使用权。
（二）批准权限的规定
1. 两级审批制度：国务院和省级人民政府
2. 农地，先办转用手续，同时办理审批手续
3. 基本农田以外的耕地超过35公顷，其他土地超过70公顷，国务院审批。
4. 其他用地和已经批准农用转用范围内的，省级人民政府审批，报国务院备案。
（三）一次性申请，不得化整为零；分期征地不得先征待用。
（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助。
（五）临时用发办理报批手续。先申请，批准后可使用，期限不超过2年，不得改变用途。
（六）全民、农村集体联营使用时，全民、集体同农村集体联营，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请。经批准可按国家建设用地征用，也可作为联营条件。联营用不改变权属性质。为联营条件的不计算土地补偿费和各种补助费。
（七）征用土地必须在10日内以书面或其他形式进行公告
1.土地公告内容：征用批准机关、文号、时间和用途；被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人口安置途径；办理征地补偿的期限、地点。
2.征地补偿安置方案公告内容：被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量；土地补偿费和安置补助费的标准、数量、支付对象的方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式。
3.未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人有要拒绝办理征地相关手续。
（八）合理使用征地补偿费。.建设单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。耕地占用税用于土地开发和农业发展；菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用用于菜田开发建设和土地的调整和治理；征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。
（九） 殊征地按特殊政策办理
1大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和安置费由国务院另行规定；
2征用林地、园林按林业管理部门的规定办理；
3征用土地发现文物、古迹、古树等就报主管部门处理后方可征地；
4迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；
5用地范围内的国防设施。经后方可征用。
四、 征用集体土地补偿的范围和标准。
1.土地补偿费耕地：前3年平均年产值6—10倍；其他按规定。
2.安置补助费：耕地：每人前3年平均年产值的4—6倍。每公顷最高不超过前3年的15倍。
3.地上附着物和青苗补偿费。由省、自治区、直辖市规定
1、2项之和不得超过前3年平均年产值的30倍。
4.临时用地的补偿：按该地前3年平均年产值逐年给予补偿，最高不超过该地标准计算的土地偿费和安置补助费的总和
5.合理使用土地补偿费和安置补助费：土地补偿费归农村集体，地上附着物和青苗补偿归其所有者；安置补助费给安置单位，不要统一安置的，发给个人。
五、 地使用权出让的概念及政策。
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
含义：
1.称批租和土地一级市场，由国家垄断；
2可进入市场进行转让、出租、抵押等经济行为，地下埋藏物归国家所有；
3.向国家支付全部出让金后领取土地使用权证书；
4.集体土地不经征用不得出让；
5.权利义务的经济关系具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。
（二）土地使用权出让政策
1.出让计划的拟定和出让批准权限：必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划，由市、县人民政府土地管理部门会同、规划、建设、房管部门共同拟定，报人民政府批准后，上土地部门实施。
2.出让方式：具体程序由省、自治区、直辖高龄人民政府规定。
招标——适用：需要优化土地布局，重大工程较大地块。
拍卖——适用：区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有效大灵活性的地块。
协议——适用：公共福利事业和非盈利的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。协议方式出让的土地价格不得氏于国家所规定的最低价。
（三）出让年限：居住70；工业50；教育、科技、文化卫生、体育50；商业、旅游、娱乐40；综合或其他50。.
（四）收回的原因：届满；国家因公益等原因提前收回，据土地实际年限和开发程度适当补偿；违约（两种：未如期付地价款；未按合同约定的期限和条件开发和利用土地）；司法机关决定收回。
(五)终止的原因：土地灭失；使用者抛弃
(六)土地使用权续期：迟于期满前一年向土地管理部门提出申请，经批准，重新签订出让合同，支付地价款换取权属证件。
六、 土地使用权出让合同的履行：
1.未动工，超过满1年，按地价款20%征收闲置费；超过满2年无偿收回；
2.改变用途，取得出让方和市、县政府等同意，调地价款。
七、 使用权划拨含义及其范围
（一）含义：有批准权的人民政府依法批准，在用地都缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
（二）范围：国家机关有地和军事用地；城市基础设施和公用事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地；经济租用住房用地。
八、 划拨土地的管理
1.可转让：(1)报批后可转让，由受让方办理出让手续，缴纳出让金；(2)不办出让手续，转让方将所获得收益中的土地收益上缴国家。
2.可出租：（1）以营利为目的的，将划拨土地地上建筑物出租的，将租金中土地收益上缴国家；(2)用地单位因发生转让、出租、改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁；（3）租赁时间超过6个月，应办理租赁合同，租赁合同不得超过出让年限。
3.可抵押。划拨的抵押金额不包括土地价格，转移时向国家缴纳地价款才能变更权属。
4.对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，县级以上人民政府土地管理部门应没收其非法收，并据情节处以罚款。
5.国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采用出让、租赁、作价出资和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
(1)出让或出租方式处置的情况：国企改造或改组为有限责任或股份有限公司驻组建企业集团；国企改组为股份合作制的；国企租赁经营；非国企兼并国企的。
(2)可保留划拨方式的情况：继续作为城市基础设施、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变，但改造或改组为公司制企业的除外；国企兼并国企、非国企及国企合并后的企业是国有工业企业的；在国企兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国企改造或改组为国有独资企业的。其中：2.3.4项不超过5年。
6.凡上缴土地收益的土地，合肥市按划拨土地进行管理；
7.划拨土地使用权的收回。七种情况：(1)迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用；(2)城市建设发展需要和城市规划的要求收回；(3)司法部门没收；(4)自动放弃使用；(5)未经批准连续二年未使用；(6)不按批准用途使用；(7)铁路、公路、机场、矿场等核准报废。
国家无偿收回时，对其地上建筑、附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿
九、 闲置土地的范围：
1.未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用的；
2.自建设用地批准书颁发之日起一年未动工开发的；
3.已动工开发，不足应开发建筑面积的1/3，不足开发总额25%且未经批准中止开发连续满一年的。
十、闲置土地的处置方式：
1.延长期限，但不得超过一年；
2.变更用途，办理手续后继续开发；
3.安排临时作用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；4.政府为土地使用者置换其他闲置土地；
5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者开发建设对原用地单位给予经济补偿；6.政府收回土地，并与土地使用者临床收回土地协议书；
7.因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。
十一、土地闲置费的征收：
1.城市规划区内，出让方式取得，闲置一年以上按出让金20%以下征收；
2.已办审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收。
十二、无偿收回土地：
未按期动工，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回，并公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止合同，撤销《国有土地划拨决定书》、《建筑用地批准书》，注销土地登记和土地证书。

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