房地产基本制度与政策及相关知识.doc

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房地产基本制度与政策及相关知识
大家好！欢迎来到学易网学习《房地产基本制度与政策》这门课程。首先我们来分析一下本科目的考试特点、题型以及备考策略和学习方法。

《房地产基本制度与政策》是全国房地产估价师执业资格考试其他科目的基本知识框架，在备考过程中是应当最先准备的科目。

全书共分十一章，通过对近几年考试试题的分析，我们可以看到出题比例较大的章节是：第二章建设用地制度与政策，占《房地产基本制度与政策及相关知识》分值比例约为8.0%；第三章城市房屋拆迁管理制度与政策，所占分值比例约为7.0%；第六章房地产交易管理制度与政策，所占分值比例约为9.0%；第七章房地产权属登记制度与政策，所占分值比例约为7.0%；第十章房地产税收制度与政策，所占分值比例约为7.0%。

较少的章节是：第一章房地产业，所占分值比例约为3.0%；第四章房地产开发经营管理制度与政策，所占分值比例约为5.0%；第五章规划设计与工程建设管理制度与政策，所占分值比例约为4.0%；第八章房地产中介服务管理制度与政策，所占分值比例约为4.0%；第九章物业管理制度与政策，所占分值比例约为5.0%；第十一章住房公积金制度与政策，所占分值比例约为2.0%。

另外，《房地产基本制度与政策》考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次，重点内容应掌握、重要内容应熟悉、相关内容应了解。在考试内容中，掌握的部分约占60%，熟悉的部分约占30%，了解的部分约占10%。

但是，我们通过仔细分析《房地产基本制度与政策》历年考试试题，可以看出出题规律呈现出覆盖面越来越宽、出题角度越来越广、涉及边边角角的内容越来越多、综合性与灵活性越来越大、数量越来越多的趋势；另外，通过分析《房地产基本制度与政策》全书十一章的内容，可以看出所占分值比例较少的章节往往内容也较少、同时难度也相对较小，比如第十一章住房公积金制度与政策的内容所占篇幅只有7页，而且也都是了解和熟悉的内容，容易理解和识记。也就是说所占分值比例较少、考试大纲要求较低的章节考试取得好成绩，花得精力与时间可能会更少。

因此，在这里我们建议大家从备考的角度看，在学习的过程中，不要受限于考试大纲及某些参考书或讲义当中所介绍的重点出题范围，应全面、系统掌握每章内容，精读教材，做到把教材吃透吃深，能够举一反三、触类旁通、以不变应万变。

具体在学习过程中我们建议大家认真做好以下几方面：

首先，熟悉考试题型。
《房地产基本制度与政策及相关知识》采取客观性试题形式（因此熟悉考试题型、掌握答题技巧非常重要！！），主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握，试卷总分值100分，其中制度与政策占60%左右，相关知识占40%左右，答题时间2小时。
第一题，单项选择题，共40题，每题0.5分，每题的4个备选答案中只有一个最符合题意。
答题技巧：不会就“蒙”。如选择C或D。
例题1：政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。（2007年房地产估价师考试试题）
A．商品住房
B．限价商品住房　
C．经济适用住房 　
D．廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。
例题2：《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（　　）所有。（2006年房地产估价师考试试题）
A．国家　　
B．所在的村民小组　　
C．农民个人　　
D．农民集体
答案：D。
解析：《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《土地管理法》第八条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。
例题3：《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。（2006年房地产估价师考试试题）
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
答案：C
解析：2004年3月，全国人大对《宪法》进行了修改，将《宪法》第十条第三款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
第二题，多项选择题，共15题，每题2分。每题的5个备选答案中有两个或两个以上、一般不超过4个选项符合题意。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
答题技巧：宁缺毋滥、大胆选择——
（1）如果有把握的答案有3个，只选这3个，确保得1.5分，也可能得2分；
（2）如果有把握的答案有2个，只选这2个，确保得1分，也可能得2分；
（3）如果有把握的答案有1个，剩余4个答案中只能排除1个或都不能排除，只选这1个，确保本题得0.5分。
（4）如果有把握的答案有1个，剩余4个答案中若能排除2个，那么剩余的2个答案中至少有一个是正确答案，有以下三种处理方法：
①若剩余的2个答案都不选，本题得0.5分，概率100%；
②若剩余的2个答案选1个，可能得0分、1分、2分，概率分别为25%、50%、25%；
③若剩余的2个答案都选，可能得0分或2分，概率各为50%。
结论：剩余的2个答案必选，得2分的概率50%。也可选择其中的1个，得分的概率75%（1分或2分）。
一种例外情况：该科目掌握相当好，100%通过没问题：剩余的2个答案也可都不选，确保本题得0.5分。
例题4：廉租住房保障资金的来源有( )。（2007年房地产估价师考试试题）
A．财政预算资金
B．房屋维修资金　　
C．土地出让净收益
D．住房公积金增值收益　　
E．廉租住房预售资金
答案：ACD
解析：《廉租住房保障办法》第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。廉租住房保障资金来源包括：（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；（四）政府的廉租住房租金收入；（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
例题5：法律规定可以属于集体所有的自然资源有(　　)。（2007年房地产估价师考试试题）
A.森林　　
B.矿藏　　
C.水流　　
D.山岭　　
E.荒地
答案：ADE。
解析：《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

第三题，判断题，共40题，每题0.5分，根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。
答题技巧：不会不选。
本题型评分规则含义为：（1）不答，判断题总得分=其他小题得分+0分；（2）答“√”或“×”，判断题总得分=其他小题得分±0.5分。
因此，对于某一具体小题，本题型评分规则等价于：不答得N分，判断错误得N-0.5分，判断正确得N+0.5分。（1）不答，判断题总得分=其他小题得分+N分，概率100%；（2）答“√”或“×”，判断题总得分=其他小题得分+ N-0.5分或=其他小题得分+N+0.5分，概率各为50%。
结论：不会不选，节省时间。
一种例外情况：该科目掌握不很好，有较大部分小题不会，可判断“×”的比例=已判断“√”的比例，可判断“√”的比例=已判断“×”的比例。例如：30题会（其中判断“×”12题，判断“√”18题），10题不会，则10题中判断“×”的数目=10×18/12，判断“√”的数目=10×12/18。
例题6：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 ( ) （2004年房地产估价师考试试题）
答案：√。
解析：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
例题7：建没用地使用权必须在土地的地表、地上或地下分别设立。（　　)（2007年房地产估价师考试试题）
答案：x。
解析：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
例题8：《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。( ) （2007年房地产估价师考试试题）
答案：×。
解析：《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。
第四题，综合分析题，共2大题，15小题，每小题2分。每小题的4个备选答案中有一个或一个以上、一般不超过3个符合题意。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
答题技巧：宁缺毋滥——
（1）如果有把握的答案有2个，只选这2个，确保得1分，也可能得2分；
（2）如果有把握的答案有1个，剩余3个答案都不能排除，只选这1个，本题得0.5分。
（3）如果有把握的答案有1个，剩余3个答案中能排除2个。那么剩余的1个答案，若选可能得0分或2分，概率各为50%；若不选可能得0.5分或2分，概率也为50%；结论：剩余的1个答案不选。
（4）如果有把握的答案有1个，剩余3个答案中只能排除1个。有以下三种处理方法：
①若剩余的2个答案都不选，本题得0.5分或2分，概率分别为75%、25%；
②若剩余的2个答案选1个，可能得0分、1分、2分，概率分别为50%、33.33%、16.67%。
③若剩余的2个答案都选，可能得0分或2分，概率分别为75%、25%。
结论：剩余的2个答案都不选。
例题9：2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。（2007年房地产估价师考试试题）
1.该项目土地使用权出让合同由（　　)与甲公司签订。
A.该市人民政府土地管理部门　　
B.该区人民政府土地管理部门　　
C.该区人民政府 　　
D.该市人民政府
答案：A。
解析：《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
2.甲公司应向土地管理部门缴纳(　　)。
A.土地补偿费　　
B.土地使用权出让金
C.土地闲置费　　
D.房屋拆迁安置费
答案：B。
解析：国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3.乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（　　)。
A.由城市房产管理部门认定 　　
B.由城市规划行政主管部门认定
C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准　
D.由乙机构根据经验确定
答案：BC。
4.下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（　　)。
A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明
B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议
C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限
D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉　
答案：ABD。
5.甲公司实施该项目的项目资本金不得少于(　　)万元。
A.1200　　
B.1800　　
C.2100　　
D.3000
答案：C。
6.该项目的工程竣工验收工作由（　　)负责组织实施。
A.该区人民政府建设行政主管部门　 　
B.该市工程质量监督机构
C.甲公司　 　
D.丙公司
答案：C。
7.在办理商品房预购手续时，王某（　　）。
A.可以申请住房公积金贷款
B.可以在商品房预售合同中约定所购房屋面积误差为5％
C.应将商品房预售合同分别报房产和土地管理部门登记备案
D.应当办理预购商品房抵押登记
答案：ABC。
8.王某购买的住宅的产权登记面积为（　　)。
A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积
答案：AD。
解析：按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。
9.王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（　　)元。
A.100　　
B.140　　
C.1100　　
D.1540
答案：D。
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