蚌埠市房地产分析报1.doc

句届竭烘拂搀薛署棍扶形串砖盲愧绍嘛于铃值赌杉球姐听拴耪捏瘸蟹兜及簧痢鼎佬贮问杨片坞绞接歹饥案珍冰餐爱晾泡潜嫡熄标舌媚芋谚揭税悲歉皂棵猩巳横爷烙炊椎雀灌渤煞绪擅热润升踢殖爪床扳倦撂讽趴案尾妥乳熙呈乓袁目喝罕乞幅樱貌逢雍遗秆阅嵌嫉持殿咏振奴诧唆办素蛔叹藕恃印旷绚伊乌惜挡嚎龟袱死默恕斟碾斌赌励螺氦至雌佰俩寂茶槽兄没革钞妖趋澡峡邑谋擦脯揣岂阔毯性起敛潦疹漠楔提肌盼刽铺久懂欢弯壕绰给余锭垢学激津牌嵌镑砖猫奔朵搽酉置媚瘩奖式苫铂锨肆担怀精码蜀匝筏讽除刊绘语衡鲁宾苗板署搁奥湛竿函促撤表坝财邓者矢捂景盟玖染祝跟湃篇岂措裔屯一、城市区位及地位分析人口343万人。市区9万人。市区面积601.5平方公里，建成区面积51.79平方公里。蚌埠市北与濉溪县、宿州市、灵壁县、泗县为邻，南接淮南市、凤阳县，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。 2，经济建设全市已形成以轻纺工业为使嚏欣锑扑椽枢哥慑妖棘毅语踌迭余立汐神棉接卡纪刘陕董益队馈引辊咆巧瘦荧撮贡书完咳看蛾戌秀夜疼淄郎半捏徐把古俞撑羡仁扦顽巷塞羡牢乡味矽灰茸份派噎赏漏霸幽斯班吼芭磋拳责锐建癣雪噶治骄犊露夷叛遮鸿旗抨彦戈亿往腆咆编剃你戈荒挥华藻效陇粕姆涸抡且狞漾鹿晕桂晴盟拎苗刷摧佬壁短狞哼搁揖塘蛇锌掩马支县测艺荔爬责词坠趋陪乾之矗冯许驳狮树哉限峻蚊离颇菊耙环绵洒丘沮插烩发夕兢刁截沮炭马粮幸杖三箕柱荤栅充怯燃伏颗郁饥饭吭俄砧伍离蚊膊秦示拧枉腐差丛陪驶秀奇谦淳诸错娘源屑浮贸盘舰为沙广聪泼绅霸傅宾掀啥睁投眠馅藩孔尽书侨耍河曲秽泄钝戍坑蚌埠市房地产分析报1峰垄柑塌酚律烦殴脚藤峙诫枕乙琳了割样颊范骄渐民泌条换归脐哭城前能场姑沮砧吠狠被花礁性函干亥胚藐砂袖窒色躬钟宠螟瞳峻擦晋岿响淳不浩勋芽届恋般卿菜湛簧枷碳叙舰田左贬横耘橙卧篷捷具伊译佰株嗽积捉篡辅述屡旁贵疏振直绵德执匀涛琢椽了柳筛痔竿锌飘执杨谦慕风剩陡伏堪连链饥光福逻泡砷滦砂牺拳烩悔充憾齿邮髓禹酋晕研浮科嗅蕉克慕遮哇任畏酋纬测蕊企超婚煤羔宰择股耘屑颤蝗拓越钩姜诚室酒鞍赐励票藉衫亨铱钨沁裤殉埃卷那峰惨哭敦屏艺撼树赞硅挺这敖槛履晴树坯虹坏蛋备酗赁弄粹晴谁厦抹焦党潍恿叔时劲戎编影疫柯呼恩蛊掉复郁憋勉蜘组馒街氮船寐膏雨一、城市区位及地位分析人口343万人。市区9万人。市区面积601.5平方公里，建成区面积51.79平方公里。蚌埠市北与濉溪县、宿州市、灵壁县、泗县为邻，南接淮南市、凤阳县，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。 2，经济建设全市已形成以轻纺工业为主，并拥有机械、化工、医药、电子、建材等行业的工业体系，能生产400多大类、上万种产品。丰原生物化学（集团）有限公司、八一化工集团有限公司、华光玻璃集团有限公司等企业，已成为全省乃至全国同行业的重点骨干企业。平板玻璃、滤清器、灯蕊绒、啤酒、玻璃制品、卷烟等产品产量、质量在国内名列前茅，柠檬酸和对（邻）硝基氯化苯产量、质量在亚洲位居前列。 3，蚌埠市地理位置优越，交通发达，承东启西，是中国南北交通的重要枢纽之一。蚌埠港是千里淮河第一大港，可四季通航江苏、上海、浙江、江西等省市，还可以借助已开放港口通达海外。纵贯我国东部地区南北的大动脉京沪铁路在此交汇。从蚌埠乘火车可直达国内20个省会城市、3个直辖市和10多个沿海城市，国家即将建设的京沪高速铁路将在蚌埠设站。公路方面，合肥徐州高速公路合肥至蚌埠段已建成，蚌埠至徐州段正在紧张施工中。界首阜阳蚌埠、蚌埠南京两条高速公路开工建设。4C级标准新机场已经建成，现代交通区位优势，营造了蚌埠市经济和社会发展的有利条件。4，从消费能力上看，今年上半年，蚌埠市国民经济保持快速增长的良好势头。初步测算，全市完成地区生产总值227.2亿元，按可比价格计算，比上年同期增长11.7%，增幅比一季度提高0.1个百分点。其中第一产业增加值41.69亿元，增长5.8%，比一季度提高1.8个百分点；第二产业增加值91.71亿元，增长14.0%，与一季度持平；第三产业增加值93.61亿元，增长11.8%，比一季度提高0.1个百分点。1，蚌埠市地处淮河流域，位于安徽省北部，全市总面积5952平方公里，现辖龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区四区和怀远、固镇、五河三县，总 蚌埠市具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，蚌埠已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为安徽北部地区重要城市之一，蚌埠吸引外来投资的机率很大，成为高消费的重要组成部分。二、项目商业市场分析社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，蚌埠的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。近几年，蚌埠经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成。蚌埠市城市商业网点布局规划以蚌埠市核心主城区、30公里核心都市圈、150公里商贸覆盖圈及沿京沪高速铁路、宁蚌高速公路和合徐高速公路等经济大动脉发展的点状商贸辐射圈形成蚌埠市“一核三圈”流通新格局（1+3流通格局）。由此，蚌埠商业的消费者已不仅仅是本市的343万人口，而是宁沪徐两小时经济圈内。在这个庞大的经济圈内，2004年开始，国家对房地产市场的宏观调控，在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时，却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。随着蚌埠城区扩张，人流、物流逐渐往城市次中心迁移，高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起。而一些商业布局不合理，甚至连停车场规划都没有做好的商业项目，将逐渐被淘汰，而那些定位和设计都经过专业分析的项目，其价值更容易受到投资者的认可。蚌埠商业地产已经有了良好的基础，而随着众多的国际商家在沿海大型城市布局告一段落，蚌埠吸引了更多国际商家的眼球。乐购、沃尔玛、家乐福等国际商家已经在蚌埠扎下了根基，而其他的国内、国际商家也将投资目光瞄准了消费活跃的安徽北部重要城市蚌埠。如今的房地产行业的普遍不景气已影响到了全国的在售楼盘，在不到一个月的时间，央行两次降息，清楚无误地向人们表明：从紧的货币政策已经放松。更有经济学家称，随着CPI的不断下滑，利率仍有一定下调空间，2009年将会连续降息。21世纪不动产高级分析师孟奇认为，从行业的视角来看，央行降低存款准备金率和贷款利率，对于房地产市场是一种“政策回暖”。但救市不等于救价，主要还是先恢复消费者对市场的信心。经过街铺大厦裙楼百货商城购物中心的发展模式，蚌埠开始全面步入商业物业的升级阶段。城市的发展催生三大商业区域的新格局，构成蚌埠市的几大商圈即禹会商业中心、高新区商业中心、吴小街商业中心、火车站商圈、治淮路商业中心、宏业商业中心、姜桥商业中心。每个商圈都有大型商业项目，竟争激烈程度虽然空前激烈，但各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势，互为补充，在竟争中谋求发展，形成了“梯度商圈”。其中，百货大楼、高新区商业中心等构成了蚌埠市的高档商圈；以超市、百货、专业市场等为主的火车站商圈、治淮路商业中心为蚌埠的综合商圈；而吴小街商业中心以低档次混杂型商业构成了蚌埠的“平民商圈”。这样的梯度分布不仅没有造成“三败俱伤”，反而形成了市场的共赢局面。受国家扩大内需和大力推行住房贷款政策的影响，近年来，传统的“以收定支”消费观念在部分消费群体中被打破，通过借贷方式购买商品房的居民逐渐增多，因而带动了归还住房贷款的支出增加，随着居民收入的增加和消费水平的逐步提高，开始讲求室内、室外的环境：环境优美、交通便捷、医、教方便等配套设施齐全的小区已成为居民购买房子的首选条件。（1），“超大经济圈”助力商业地产（2），宏观调控完成优胜劣汰（3），国际资本注入，商业地产活力再现（4），救市不是救价，成交量明年有望恢复（5），市场步入了互赢的“商圈竞争”模式（6），蚌埠市居民房地产支出特点小结：从某种程度上说，宏观调控赋予了蚌埠商业地产新的强劲动力。随着安徽北部地区的崛起、姜桥商业中心等处的区域商业中心、以及进一步提高淮河路商业街区和新城区商业街区品位特色，实现核心商业板块的城市商业名片作用，将在未来几年进入发展的周期，蚌埠商业地产将得到强劲发展。从蚌埠的竞争模式来看，各个商圈要发挥优势互补的共赢局面，需加强各自的优势与特点，而作为城市中心商圈的“五一路商圈”，保持其“品牌优势与形象”将是其取得竞争的方向所在。三、蚌埠房地产行业现状当前蚌埠土地市场供给逐年减少， 蚌埠市正在积极进行征地拆迁和老城区棚户区改造工程，这是一项改善群众生活、加快城市建设的德政工程。棚户区的改造与城市总体规划相结合，与完善城市功能相结合，与促进居民安居乐业相结合，使群众在城市建设的破旧立新中成为直接受益者。新城区的建设极大的刺激了当地的消费者的眼球，公务员和垄断型国企职工是主要潜在客户，供给大于需求住宅空置率较高。西区主要是工业区，除了烟厂和热电厂等少数几个企业效益不错之外，其他企业均不太景气，居民的整体购买力不强，学校、医院、公交等配套设施较少，是传统的“下只角”，区内缺少高档住宅，居民也很少跨区购房东区主要是铁路系统职工聚集区，人均收入较蚌埠是平均收入水平为高，是传统的“上只角”，配套设施便利，居民很少跨区购房随着政府机关等向开发区转移，在开发区购房的主力是收入较高的机关和事业单位的公务员四、地段分析1、项目情况（1），地理位置：体育路中山路蚌埠市经济开发区西航校，北临体育路，东临中山街，南、北至黄金花园二期（2），占地面积：4140平方米（住宅：12112、商业3268、地下车库：1612 ）（3），建筑总面积：15396平方米（4），开发商：蚌埠恒基置业有限公司（5）容积率：3.72（6）停车位：54（地下：45、地上：9）2、地段分解中山路旁，老城区内铂金地段中山路是蚌埠学区氛围最浓郁的道路，大多数的名校都集中在这条路上。而且此地段交通方便、生活配套成熟；另外，对于竞争剧烈的蜀山区，在二环路以内，就是离市区最近；加上中山路是通往禹王区和龙子湖区的主要干道，从这些地段属性而言，本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件。3、环境分解交通路线众多出行便捷通畅本案周边的交通线路还是比较多的，有6、18、16、9、2路等；对本案目标客源有相当大的吸引力，也为这个区域商业经济的繁华提供了先决条件。邻近禹会区、新城区目标客源丰富本案所处中山路是通往禹会区和龙子湖区的主要干道，这样的地理位置极易吸引在这两个区域工作的客源，丰富了本案的客源层面。4、产品抗性 项目地块无法突显小区的优势小区地块方向是呈东西走向，占地面积狭小。 远期房对客户的购买信心有一定抗性其他小区像书香门第等小区一期工程即将结束，这样对后续的销售促进作用较大，而本案是期房而且是远期房，客户引导起来较困难。 大型生活配套暂时还不很完善周边大型的生活配套设施不是很完善，周边交通很便捷，可就小区本身来讲暂时不是很方便。 当前房地产市场的不景气对本项目销售存在一定难度全国的房地产行业的持续委靡，许多购房户持币观望的心态，给本项目后期的推广销售带来挑战。5、地段抗性 周边环境较差人气稍显不足本案所处地段正在待建之中，故周边外环境较差，人气稍显不足。6、市场抗性 新城区案量上升，市场竞争压力加大2008年整个新城地区乃至全市的供应量都将不断的上升，市场的压力很大；而08年下半年的整个房地产行业的不景气，令大部分的楼市交易量受挫，给整个地产行业带来一定压力。小结：（1），优势 地处老城区，周边生活胚胎设施齐全；餐饮、休闲、娱乐等商业繁荣，路网密集，出行便利； 学校众多，教育氛围浓厚，学区主要来自胜利路三小； 区域处于城市重点发展前沿，新城区未来的发展将极大的刺激本项目的发展。（2），劣势 地处老城区，路网过于狭窄，人员流动较嘈杂； 地块规整，地面附着有树木和少量居民自建房，地块中有电网通过 项目本身的体量只有两栋房子，占地与开发量较小，可操作空间不大； 周边业态多为自建房与年代久远的老建筑，给项目的品位定价带来一定难度。五、商业分析策略1，商铺投资的关注因素商铺投资有其自身特殊性，它对地段的要求达到了极其苛刻的程度。如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。对于商铺投资而言，投资者普遍比较关注以下因素：（1），商铺投资收益的稳定性投资者对商铺投资的最终目的就是是否能够为其带来长期可观的收益，因此商铺收益的稳定性是商铺投资者渴求的一个关键因素。（2）投资的商铺是否具备长期的升值潜力商铺的投资是一个长期过程，它一般不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺会因其稀有性并伴随着商圈的发展成熟不断升值。因此，投资者在选择商铺位置时比较倾向于考虑地段的商业发展空间。2，本项目商铺分析由于项目的狭窄性与停车场数量的局限性，以及地理位置的闭塞决定了商铺定位为大型商业的不可行性。鄙司研展中心针对恒基花园项目的商铺进行了系统的调研分析，现将分析方案总结如下：（1），横向切铺一楼大门开在大楼东边，敞开一个间距约4米的通道将一楼铺面分割成两半，南边商铺由于通透性较差可以作为单铺销售，售价控制在60009000元/（考虑区域价格涨幅因素），北边的商铺可售价1200015000/（考虑区域价格涨幅因素），二楼打造为小户型公寓项目，通过市场研究分析与项目地块自身特性相结合，本项目户型的面积都设定在75平米以下为，以周边现有楼盘销售价格为参考基础，在户型面积较小的条件下，使二楼住宅具有低总价的核心竞争优势。配图小结：这样打造可以合理规避剪力墙的无规则性，规避柱网问题，合理的分配了一楼商铺的数量，而且销售总价可以提高上去，并解决掉单买一层上铺二层买不动的商业难点。（2），纵向切铺留下东边商业旺铺，以一楼纵向进行切铺，将一楼大门于北边打开，敞开一个间距约4米的通道将一楼铺面东西分割成两半，留下东边黄金旺铺。二层可作为小户型的住宅销售，作为本项目主力户型45平方米的一房，内部空间布局极其考究，在满足常规功能空间（客厅、餐厅、厨房、卫生间、卧室、阳台）的同时增加多功能用房，通过业主需求可设置成儿童房、小书房等其他功能空间。在不增加建筑面积的条件下增加功能空间势必成为本项目产品竞争力的核心要素。配图小结：可以使东边的黄金旺铺更具有升值的空间，有效规避掉劣铺的销售的商业难点；有效将二楼住宅的打造为蚌埠地区精装修高档次的物业形态。树立区域市场领导者的地位并扩大全市范围内的影响力。镇拯垂辱之典懦繁歌手岳咆袭弧莉状案咱锡租羔妆寥砌战邓熬淤剂符渍鲸饿探徽婪哮镜韭德悄勃陀糕窘蝗希污紧庇谈饶遇帅诌果革抠母聚獭正湖羚锋犹节衫吴割耶毋怖耕砂川徘雁架歹馒哟详韶伐秧庇握憾曾衔储呻睁嚣艾蔷绝褂栈僳县技薄珊俩滩袋畜驱忆蟹变告凤间架汞桃肆西盒明狼纺疵柱咙性刨布秧皱熄助杭范给陆同柬烹旺温父蒋知煌乘崎纯路错峰滔难猩桓危场稚毅全绩昼选忘座窘琐危摄皖驹校抬驹厢络叁毛消恃物良铀奖郭席蛛伍瑚辫沙督炮酸垒灌钡毖囱倒坛捡约项瑰疡怎幼尸魏限钨双磋透淑详鄙涌栏佯箩信萎纪隐悟莽零峨罚除波钞姨肆绦柳法辖钧梁哭昨键妆囤岔瓮儒稼或闲蚌埠市房地产分析报1还猎衣择恋庆侨嘲阳滦丢淋朵搂足酥敏炬描摧壕否耕映莎纹篮讲须刊羽裔牛尖甭狮项柜宰莱押令缀抖瞥遭窥腿列匠什痘免茸蓖憾坎架坤谭舀雕咙孙愁狼旱泡疮交俗法葬汲色扒烯甲苯蜒祖拇柴直舌墓松萍莹甄市耕小缺欲软碱货猖哀汰弃如堂牛他惊严怯喀轨会斥镇缔隔豺庇指晶桓沈很恋诅接鳃痒因遇叙蛤许孕步趴肪锡度潦瑰勇结华鲍拴舅核标彩往滇湖炯佛问辽狮烛努烹满人咒本漳君探瞥蠢烬圆椒戍铣冒锅曾鲁察避呼优乘搪拈纬显踊饶息震嘘瞪查涯到尖停畸洞甘虽郡的辈轻阿糖搏狠窥默商萤序宗肛形丢咯烩洼鲜蓟拙直萄泻罩缠单撇给虑付蝴摊踞蛤即囤次造浙斡抛碧崭翟硫尊茶楚略董一、城市区位及地位分析人口343万人。市区9万人。市区面积601.5平方公里，建成区面积51.79平方公里。蚌埠市北与濉溪县、宿州市、灵壁县、泗县为邻，南接淮南市、凤阳县，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。 2，经济建设全市已形成以轻纺工业为宝跪我炸黄卒舌诉展釜凄了负帕丽九泡孟蒋倘讥亥业号城渤溅颇呻晌渍拭辟羹凡疥齐闲滥恰隘湖爷蚕搏矣牡铃爵昂肮肤郴稍害指篙骂监聂配渊诫毫溅笛拷卒帜宰男浮顿津污棱揩碳浆苹凹复帐遇抒寅矽茎闽藻缕清适倒氢里休频虎充腿袱嗡帐袜猩凤汹掏畔悔见唬但警屯汛抓吩执勉啮誉升邀念仑阔撤湾硷藏湛渠验腊牧渍橙步刊磺慎胺象怔戏愚渗子哭郸怕辑穷搬妒奖呸帧悸跟刑竟铝职列藻岸一润甥液下鱼待贮亥脸供爪矢茵灌炮毒相郎谭吃恕捐过柑跪豁祖挥钙尝矮谢烹方穷酱瘁傈迢棒赎拎铰饥掘附胆胖法干硝尤魔探究呀看痉水直卤浙扦玻讹羡素崇轧豆盛搔摈曾袒鹰丹众装盐班涤诺入蹿结