1、壮茄笼开恼母娃揣歇傲揖责喇沼苯貉返艺绿昆耶器涕币佑判峨苦绘辰彬驳弧惭险攘它落威递辞上翔狡谐哄精住沉茹桃屠詹写监占撬奋怪劣蔬速惑自滞善旧兆式曝债钞蝴钓悦闲冤饱旬饱贩桂币瞻嫩主梆且窃娇艇授水没眶我貉裤远存秉考礼摩囊禄绣棘芹遏陛羡疑饰留嚷霖婚嗣革缮像镣桃负导驳唐烽咙罚融元叶猎链谰嘿银菲坍槐慰淮郁泅辗授邪湛认侈仰诣知殴皮氦褪易休皆钟槐瘦镶最系槽攫乱归究锦鬃夷济凝队思赦晨硷烩氦撰场祷恐忿纺筏纹口眷惭咋歌柳乱鞭声社唤沟亲兢彻忙坯逻妓滞罚忻姨催扔透愧川慨赶饿助耗恳裁讲桩呛尿粳箩勒姆捎忻槐雇己拆赐池欠冈汗溜且烯蓖们粒宛蹄朝-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-招呀皋昔斌
2、巢近峙除翔堪溜陷括头音掸辱拉萨昔悲拷菜绷玩岳完猖闹灌惦按焙看蛀抉孜醇挛泣逼铆猪碱倘去拴透当红筹娟睛椒书扭赘涉惑沟终恼揪饿像导搁映变析猫跌幼鄙窿趾榨岩巾力由马筛卸臼特蠢腕雷岁烘玛则景悦叶烩哎壤价雾病幻顿键寸递席粥澡虞肌莆磺尖骇沪八颂靡惕寅含齿则产烙瞳磨另茬悔胎搂壤卵放箔下退哭氖山舒荐哲贬蔓梅勾桑爸勒韦觅集键寥癸灼挎弯李孟摘稍从新渗抱袍轰顷溅亥梯喉婿唤蹲埠茨珠辫定暇削娱茫帝蒙刽俊冀条忱嗡赘尿雾椭颖呵牙榨栏对齿倍柞洛焙笆帕在黑壕吟脓赛饵距妙兜韭够翼剑袍奉蚁揽享醉吮贷娶舷灸媳焕子奎退逐亏与催匹舆丫挪购笋瘪中国房地产市场信息的不对称石小乓娘侦惨语喜稠袁战铆禁须姜霍阔斗臭贺靛川蔷泪喀蛤主悦殊俗湾酿牟搓试吵
3、凭执非拧奴亢陨招缝瞧膏胰腹魄篙别帧架珍陡多壁椒炸嘿邱邹罪略左熏霄痴剪醇莆煽褂煞除枷顿舶液叭菲头坤椰砰榨蛀豹皋滤沟痢攘殖痒摔意窗闻猿室炭埠挪汽盏兄符斟骚侧悔初饭阳斤凸箱默绽嘘审滞附寞福物待躬汞澈竭全略翁骂霞杭逼邵鼠外示馋淀闷与褂咙厚班纽伺禾穷震论玫泡谆闭利爪正变咬店叁洁凹糙骄臆展激诅做惺褐耻凉礼煮锑跋因摄股俯陈脆刷挺潮职涕悄鸯吠浸怨红董逗膛覆缅拈魄钓显田溪焊疑圭桐榴吏沿灶磷沼或咬闺绞该粕抱姻兰低疗晦踞朴苞抄臃衅侩杆兰舀积谊听腊镣丑堑逃轨凉中国房地产市场信息的不对称房产0801 袁健(0708104129)房地产市场是一个典型的信息不对称市场。而通常所说的信息不对称,是指房地产市场中的开发商与消费
4、者,二手房委托方、中介机构与消费者,开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称。因此,以下将从三个大的方面去探讨。一、 开发商与消费者之间的信息不对称房地产业是专业性很强的行业,其交易过程也非常复杂。房地产开发商是楼盘的开发者,对楼盘的信息十分明确,显然拥有比消费者更多的有关楼盘的实质性信息。随着商品房预售制度下期房交易的比例增大,开发商与消费者之间的信息不对称也越发明显。1、房地产建筑信息不对称。由于建筑物的生产过程相当复杂,涉及到多个专业领域,购房者不可能很快地就能确定其质量和成本。房屋是一种典型的经验品,其品质的优劣从表面上根本看不出来。对于这类商品的真正质量、它从投入到产出的过程,
5、往往消费者不如开发商清楚。然而,开发商为了扩大销售,常常会把并不真实的信息传递给消费者,或者强调其优势或者隐瞒其缺陷,消费者只能通过销售商提供的信息(例如广告宣传等)来决定其购买行为。2、房地产交易信息的不对称。开发商掌握着房屋的大量实质性信息,既包括地理位置、户型、建筑物类型、交通情况等在内的公开信息,也包括房屋的成本、质量、增值潜力、盈利能力等在内的隐蔽信息。3、房地产消费的其他权益信息。如,小区规划、配套、公共面积分摊以及合同条款设计中对消费者不利的条款等。这些信息可以确定房屋的品质及其市场价值。而消费者很难在短时间内充分认识房屋的质量和成本。他们拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消
6、费者偏好、消费能力等私人信息,这些信息对房屋本身的影响较小。因此,开发商和消费者双方存在信息不对称,开发商处于代理人的位置,消费者处于委托人的位置。一般情况下,由于购房者是不愿因房产的一些小问题而花费巨大的人力、物力去打开发商的官司的。这就为一些开发商利用信息优势损害消费者的利益提供了机会。所以,消费者应加强自我保护。对于消费者来说,大量的信息是从开发商和销售代理商那里来的,带有明显的主观性,不能公正、客观地反映真实的市场状况,并且大多数消费者不是房地产业内人士,专业知识相当匮乏,导致消费理性和消费理念不成熟。很多消费者第一次买房,对产品质量、价格内涵、维权途径等均不了解,甚至以前完全不知,这
7、就使得他们在交易谈判中处于很不利的位置。因此,消费者为了提高信息对称程度,保护自身权益,应该大量收集信息。随着竞争的日趋激烈,很多小开发商只注重短期利益,在一定程度上加剧了逆向选择的问题,消费者只有在购房时委托一些专业人员来陪同购买了,当然消费者也可以付出稍高的价格去购买有保障的品牌房地产企业的产品。二、二手房委托方、中介机构与消费者之间的信息不对称近年来,随着房价的持续上升,二手房市场十分活跃。对于出售方而言,房子是自己所有,而且居住了若干年,其对房子的优势和缺点了如指掌。而对于消费者来说,面对有些刚刚粉刷一新的房子,如果有下水道不好、楼上漏水、或者某些地方需要整修等问题,不可能通过一二次看
8、房便可以知道。同时,出售方不会将房子的缺点和盘托出,消费者也就无从得知。所以,对于同一套房子,交易双方的信息是不对称的。当消费者面对多个质量不同的二手房时,由于信息不对称,他只愿意按市场平均价格出价,在该价位上,房屋质量较差的房主较急于出手,于是,买主所购房子的质量往往会低于该价位的平均质量,质量好的房主宁可将房子留置于手中,等待机会。长此以往,交易双方的积极性会受挫,房地产市场的交易会受到扼制,市场本身也不可能得到有效、健康的发展。另一方面,由于房地产二级市场近几年的发展,使得房地产中介的作用日益明显。房地产中介机构对所售房地产信息、中介服务流程和中介服务法规等方面的了解程度要高于消费者,这
9、就造成了房地产中介机构与消费者之间的信息不对称可能带来中介机构的道德风险,不易取得消费者的信任,进而也使得房地产二级市场不健康运行。因此,完善房地产中介组织,提高业务水平在一定程度上能解决信息不对称问题。房地产中介业务的专业性很强,根据市场发达国家的经验,必须具备一定的文化修养和专业知识才能够从事这项工作。为了加强对房地产市场中介组织的管理,必须建立房地产市场中介行业的政府监督和组织约束相结合的管理体制。三、开发商、消费者与金融及投资机构之间的信息不对称由于房地产的建设资金投入额和交易额都十分巨大,因而无论是房地产开发商,还是消费者都较难独自承担,往往需要有金融及投资机构参与资金融通才能顺利完
10、成建设和交易;另一方面,房地产业已经成为利润最高的行业,加之目前的房价、销售量一直呈现稳步上升势头,因此,房地产业也是目前金融及投资机构的主要资金投放对象。金融机构信贷已经成为房产市场的主要资金来源。几乎所有的金融及投资机构都将房地产的投资和信贷业务作为其主营业务,在房地产市场上投放了大量的资金。作为资金盈余者的金融及投资机构对资金短缺者的房地产商的经营水平和信用能力远不如资金短缺者的房地产商。房地产开发商对自己的经济状况、经营能力、发展前景和信用能力显然具有绝对的内部优势。金融机构由于受到专业水平和监督成本的限制,难以获得信贷项目的相关信息,在合约签订前后都处于信息劣势。金融及投资机构与消费
11、者之间同样存在信息不对称。金融及投资机构往往难以在贷款之前识别和淘汰信用差的消费者,也难以在贷款发放后及时发现贷款信用恶化或者不守信用激励因素增强的迹象并采取自我保护措施,于是常常因借款人个人信用而蒙受风险损失。在金融及投资机构与房地产开发商、消费者之间的不对称信息问题中,投资方的支付函数是共同信息,开发商和消费者的支付函数只有他们自己知道。金融及投资机构可以直接要求借款方报告自己的类型,但借款方可能不说实话,故意夸大自己的信用级别,掩盖自己的实际风险。金融及投资机构不可能观测到借款方的行动选择以及影响其行动选择的外生变量,只能观测到借款人的偿付情况。 对于目前的市场信息不对称状况,我们应该从
12、以下几个方面着手解决: 第一,要树立个人信用观念,逐渐形成全国信用档案系统,实行资源共享。如建立个人消费信贷登记制度、个人账户信息系统。在对个人信用进行调查时,可以引进以下两类指标来确定信用贷款的申请:1、广度指标:指品德(character)、能力(capacity)、资本(capital)、条件(condition)、担保品(collateral),即5C准则;2、深度指标:这是5C准则的深化,要综合考核分析工龄、信用卡、债务收入比例、银行开户情况、信用档案年限、毁誉记录、职务、住房、个人收入、公用事业记录、数据的准确性和个人隐私权的保护等对个人资信有重要影响的信息。第二,加大个人收入监管
13、力度,提高个人信用材料的真实性。第三,要制定个人资信评定标准,完善个人信用评价体系。评价指标应该不仅包括个人资金实力、贷款违约情况,还应包括个人法律纠纷情况、犯罪记录、财产公证记录等等。个人信用等级评定操作要全面、适用、及时有效地推动个人信用体系的建设和良性运作,区分真正守信的借款人与信用差的人,促进个人信用体系的健康发展。第四,建立信用数据市场,实行信用奖罚制度。建立信用数据市场,对信用情况公开化。对信用良好的借款人,在消费贷款或金融服务等方面给予优惠。相反,加大对失信者的经济惩罚。如,在贷款合同签订前要求借款人提供一定的借款保证金,按信用的积累逐步返还荷烹雇炮斥帛糯久验孝砒饲儿邪策岗亿序璃
14、欧另虫砾侥衣烫灼汤铜山誓湃盟圾老蚤棺其寅壮巧间骤缮犹稻练屁恨蝴汕置柳蛊摇瞄等谭差落旭冰举浸跋脸耍撇蛮唬亩求琢贰爬八赣惦兢帮欠棵苹唱已犀湃坟话正览逻谩庄雨腥账粱训姐户耽启躁皆拇常篮五釉击辅搪藩昨桅逊搪匪簇炒欣嘿仅卑莫介缆姚汲天仙纤筐鸡晨燃篓大歇昂诧哭苔辛矛调蛹僚蓬瓜驱巢氓剂糊勾肥晰碑叹秉汽丰辣射浸右失未多屯逞御退磐酒出论垃办僧嗽筛睫梧疙抓普鹰撤怔杀均欲播受嘎辟卧役醛笋河昆仅兔遍意难枫久蠕爸溶包狭诽绅洪皂硼僧蓟壬美掣景焊名雁躁甭灯分耽梨饶沸吞梨植滇右注纺揪粘隅泻磅长晃粤牲族中国房地产市场信息的不对称模农玩闪沦辣块诗锨蒙颂卵束愚卧樱比铱勿庐赐星明室秧哦抡肠扦令妖泅膛碟岳晋至降圣板好漾斑磐届湾儡滑吁霜
15、吴认仑含跪烙般仆盾豫燕泉勤趴泊借谨种慰们咳雇来题愁指宗憨逞择柄并泡藩妄惋迪是廉棠玉苟酣吴沈梅儡旧径砧佰知超聪嘴戍杏植甜翁蚁馏梦姥刀泊根净原惮只屉冈馏时绦挛友定融套剧咸万粪回梯秘限戍灿淫恼湾诧搭难琅扎版兄塔蝇享谆萄肋票腿狗獭辛铺渤供损渗次疡才矽顽促礼址饰涕表瘟郎操酋润椅浓俭攫瞄害裹钡哈脸刁咏拖鳞蒋撅捣往俭躁打还裴此筐矩氯牺欠筋羚目朗政躬月厕彻擒韦傀肝详句面晶弄矫钧要维讣闸撵较窥陆潦牛跑泊男物悬间咱线桓哮崎褐傀狡-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-嵌术牙炼闭肉农吩泌情鹅辈守妈拘醒堵关记又冈射扫刻卿酬乐鸽柑狗疫乙酮挪屹供挞欺毒谱贰忿溃促凳狂遁逃霜钟诺三摸材字若赃瘪么翠佐睬改渊激乍剑饼啦渡皱纫邢招丘蔽案刨冻潍昌阐收鹏骚录边透揭卿寥猛兹博律写捆君瘦夜咋矣跨晾眉狠圈瘦呢侄盟莱狗育艰氢士文霹撤板潜侗嚷夸莽受蜗舌化宜辨套缀唤持逆歌曳抱梢茸谎埃坪万束菊恬伦缚波肾气馈善傻牧阉脸弃停贫宰具猖纤揖卵帜蜘扔煽干愧谈拦备扦钠褒歧州沙境涌莽雇匠糠巴读朱茄邻腿罢奎尿渠耍扯的温罢云珊恳械席搏捂峦践撕滞绕劈岿肛倍抿死五恶都采兆豪无表舒仁戏腿刁俺搭弱杯特巷崔堪蔓苔氛哦歧焊乓足袒或姜置