新形势下房地产企业成本控制的探讨.doc

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新形势下房地产企业成本控制的探讨
摘要：至今为止，我国很多房地产企业在成本控制方面的观念较弱，控制成本的标准不完善，方法较少，制度不健全，从而影响企业的未来发展。面对现今城市改革的深入，房地产企业需要重视成本控制工作，想要良好处理当前房产企业的成本控制问题，就需要同我国房产成本控制的情况相结合，引入新的管理观念，将控制过程始终贯穿房产整体开发过程，增快开发速率，缩减开发成本及时间，创建成本的动态管理系统，并且利于奖惩机制调动从业者的工作积极性，推动房产企业更好发展。
关键词：新形势；房地产；企业；成本控制
目前，现代化的房地产企业类型为密集型资本企业，其投入资金相对较多，开发周期相对较长，并且专业性较高，业务的活动范围相对较广，所以，对管理、技术、资金等方面的要求较严格。伴随着当前我国房地产领域相关政策不断颁布，建筑市场的人工费用及建材原料价格上涨，银行对房产行业的贷款要求相应严格，房地产市场的竞争越来越激烈，企业在面对如此激烈的局面下想要获取生存并持续发展，就需要提高自身的建设质量及水平，缩减成本投入，增加资金收益。房地产企业管理者及从业人员应对成本控制工作予以重视并深入研究。
一、当前房地产企业实施成本管理的情况
（一）过于重视施工，忽略设计
对于房地产企业来讲，其在施工期间，利用项目招投标的形式，价格审计的形式、控制联系单的方法等节约项目价款，此种仅关注单项合同成本的控制措施，尽管可以在一定程度上缩减单项工程的施工成本，然而仅能节省部分价款，从业者还需要由项目的设计方面对成本进行控制。依据相关调查发现，很多房地产企业在同设计从业者签署合同时，仅对设计的范围要求、收费标准、项目质量、工程精细度等方面进行了约定，然而却没有对设计造价成本进行控制，所以，就产生了重视施工、忽略设计的情况，不利于控制企业成本。
（二）项目开发的时间过长，资金投入相对较多
当房地产企业获取项目工程以后，假如开发的时间相对较长，则就会严重损耗大量的资金成本。例如：人力资源的成本损耗、拉长投资周期、项目建材原料的价格上涨等，其都会增加资金投入，使项目的工程价款无法控制。因为我国对民众住房的调控，已经发布了很多控制房屋价格的规定，房地产价格也逐渐回落，如果开发房地产的时间过长，则预售以前交付的土地款项及施工企业的工程价款都会为房地产企业带来较大压力，间接增加了项目的资金成本，对房产企业的未来发展也造成危害。
（三）合同预算及管理相分离
在完成一笔项目协议以后，房地产企业的项目部们会依据项目的进度在“工程进度单”上书写支付建议，财务机构对支付单的建议进行审核，保证其合理性，之后进行项目款项支付。从中可以发现，预算及合同处在一种脱节的情况，不能根据合同的决算情况来判定项目总成本的超支情况，进而影响成本的控制及管理工作。
二、对房地产进行成本管理的措施
（一）增强前期的调研工作质量
在开发房地产项目前期阶段，需要细致考量项目的地理情况，企业的资金实力及市场需求，确定开发楼盘的档次，做好调研工作，保证论证合理，项目可实施程度高，并且细致研究消费者的内心，对造价进行精确分析，基于全面估计的前提下，确定项目是否开工。假如没有充分掌握消费者的心理，没有精确估计市场的容量，则所有的销售规划都是空中楼阁。相关从业者需要在项目可行性时期将销售规划及资金流量做出来，从而尽可能缩减开发者的现金投入，降低资金成本，为后续施工夯实基础。
（二）增强企业管理成本的组织力量
当前阶段，很多房地产企业自身内部存有一种错误的认知，即项目的成本控制工作是企业管理层人员及财会部门的责任，同其他部门与员工无关。其实，成本的控制工作应始终贯穿房地产企业的各个部门中。例如：房地产企业的投资部门在选取项目投资内容时，应细致对需投资的项目成本进行合理预算；另外，企业中的设计、规划部门需要在建筑项目设计期间，关注设计成本，缩减资金投入。严格遵照“设计合理、美观，降低资金投入”的原则开展工作。对于设计环节的成本控制工作来讲，其是项目建设过程中管理成本的重要内容，对项目的整体造价有严重影响，约占70%以上。通常从业者可以通过限额设计的方法确保成本管理工作得以落实。需要注意两方面问题：其一，以项目的决策阶段及可行性研究阶段规划的成本目标为控制基础；其二，合理选择设计预案，遵照投资估算的结果使成本得以落实，把施工预算控制在相应的许可范围内，同时增强管理设计变更的力度。在选取设计合作企业期间，需要引进竞争标准，通过招投标的方法，选择价格最低，质量最好的设计企业合作。在选取设计从业者期间，需要保证从业者自身不但具备扎实的专业经验，同时还应具备研发经济指标的能力，缩减项目成本。企业中的工程部门在编订及修改成本计划、施工流程及落实从业者任务及职能期间，需要细致对设计图纸进行分析，了解设计要求，将项目的费用变化作为控制重点。细致对项目进行计算，检验项目付款的账单，并且严把经费签证关卡，重视合同的补充与修改工作。在项目结算期间，应创建结算会议，进行二次复审，并且创建奖惩标准。总而言之，房地产项目的成本控制及管理工作同施工各个部门、各个环节都存在密切的联系，相关工作人员应对其予以重视。
（三）增快项目的研发速率，降低开发时间
伴随着目前我国对房地产开发的限定，为房地产企业造成了较大的运营风险。所以，企业想要更好的预防、躲避风险，就需要加大开发的速率，降低开发的时间。企业需要及时利用土地抵押贷款的方法获取土地的使用权限，之后加快项目的开发前期准备工作，在满足项目建设期间，对房产实施预售，争取早日获取资金回流，增加资金的应用效率，其是企业控制成本的高效方法之一。大多数房地产企业在建设项目工程期间，也会对房产进行销售，进而获取了良好的资金，增强了企业的市场竞争能力。
（四）创建良好的成本管理系统
通过管理签订合同的方法为基础，企业中的各个部门一起创建成本管理控制系统，保证合同内的信息在各个部门达到共享。例如：在项目工程施工前，项目部需要定期等级工程的进度数据，财务部需要提高项目的预算质量，控制工程款的消耗，设计部门需要选择科学、合理、成本较低的设计预案。唯有企业中各个部门共同努力，才能够更好的提高成本的管理、控制质量。
（五）通过现代化的机械设备，实现成本的动态控制
伴随着现今我国科学技术水平的逐步提高，智能化、信息化的机械设备被广泛应用到各个领域，并获取了良好的效果。如今，我国的房地产企业在控制成本方面已经步入了较为成熟的阶段，能够利用计算机技术实现成本的预算、管理、应用等检测、控制工作，尽快找寻到成本控制期间出现的问题，合理分析原因，并予以处理，从而不但提高了工作质量及效率，更符合成本控制的客观性要求。
总结：
总而言之，对于房地产企业来讲，其各个部门都需要参与到成本控制工作中，通过多种方法缩减资金投入，加快施工速率，增加企业经济收益，提高企业市场竞争能力，从而推动企业及社会经济更好发展。
参考文献：
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