房地产企业的主要税收政策.doc

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房地产企业的主要税收优惠政策
房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业、房产和土地增值等3个方面的税。

1.营业税

营业税的优惠政策又分为3个方面：

◆对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税；

◆将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税；

◆房地产企业自建自用建筑物免征营业税。

2.房产税

房产税的免税政策主要集中在我国的房产税暂行条例里，读者可以参阅。

3.土地增值税

我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要涉及以下6个方面：

◆若建造普通住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税。增值率是指增值额除以允许“课值”项目金额的比例。该免税政策主要在土地增值税暂行条例中列举。

◆因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地征收税。土地征收税的对象主要是对国有土地使用权转让后产生的增值征收税负，如果国家因为建设需要，依法收回土地，则土地又回到国家，因此国家特别规定免于征收土地征收税。

◆以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。

◆一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地征收税。

◆房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。因为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。

◆在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制订这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。

房地产企业税收政策目录大全

国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复
 全文有效 国税函[2009]342号 [2009-06-26]
财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知
 全文有效 财税[2009]78号 [2009-05-25]
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
全文有效 国税发[2009]31号 [2009-03-06]
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见
 全文有效 国办发[2008]131号 [2008-12-20]
 财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知
全文有效 财税[2008]152号 [2008-12-18]
财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知
 全文有效 财税[2008]137号 [2008-10-22]
国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复
全文有效 国税函[2008]718号 [2008-08-06]
国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复
全文有效 国税函[2008]576号 [2008-06-15]
国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知　
全文有效 国税函[2008]299号 [2008-04-11]
国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见
全文有效 国税函[2008]309号 [2008-04-08]
国家税务总局关于进一步做好房地产行业税收专项检查工作的通知
全文有效 稽便函[2008]42号 [2008-03-28]
财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知　
全文有效 财税[2008]24号 [2008-03-03]
国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知
全文废止 国税发[2008]14号 [2008-01-23]

国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复
全文有效 国税函[2007]1145号 [2007-11-20]
建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知
全文有效 建住房[2007]258号 [2007-11-19]
国家税务总局关于印发《房地产税收一体化管理业务规程》的通知
全文有效 国税发[2007]114号 [2007-10-17]
国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复
全文有效 国税函[2007]768号 [2007-07-16]
国家税务总局关于贯彻落实建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》的通知
全文有效 国税发[2007]69号 [2007-06-18]
国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复
全文失效 国税函[2007]603号 [2007-05-31]
国家税务总局关于万科企业股份有限公司所属企业2006年度总机构管理费税前扣除标准的通知
全文失效 国税函[2007]440号 [2007-04-22]
建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
全文有效 建稽[2007]87号 [2007-03-29]
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
全文有效 国税发[2006]187号 [2006-12-28]
财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
全文有效 财税[2006]141号 [2006-10-20]
国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复
全文有效 国税函[2006]865号 [2006-09-19]
国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知
全文有效 国税发[2006]144号 [2006-09-14]
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知
全文有效 国税发[2006]108号 [2006-07-18]
财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知
全文废止 财税[2006]75号 [2006-06-16]
国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知
全文有效 国税发[2006]74号 [2006-06-01]
国家税务总局转发国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知
全文有效 国税发[2006]75号 [2006-05-30]
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知
全文有效 国办发[2006]37号 [2006-05-24]
财政部、国家税务总局关于广东国际信托投资公司破产清算中房地产权属变更征收契税问题的批复
全文有效 财税[2006]50号 [2006-05-15]
国家税务总局关于开展利用信息化手段加强建筑业、房地产业营业税征收管理试点工作的通知
全文有效 国税函[2006]422号 [2006-04-30]
国家税务总局关于调整契税纳税申报表式样的通知
全文有效 国税函[2006]329号 [2006-04-05]
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
全文废止 国税发[2006]31号 [2006-03-06]
财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知
全文有效 财税[2005]181号 [2005-12-23]
国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复
全文有效 国税函[2005]1003号 [2005-10-24]
国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知
全文有效 国税发[2005]173号 [2005-10-21]
国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知
全文有效 国税发[2005]172号 [2005-10-20]
国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复
全文有效 国税函[2005]968号 [2005-10-14]
国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知
全文有效 国税发[2005]156号 [2005-10-07]
国家税务总局关于代销商品房业务征收营业税问题的批复
全文有效 国税函[2005]917号 [2005-09-27]
国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知
全文有效 国税发[2005]151号 [2005-09-22]
国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知
全文有效 国税发[2005]89号 [2005-05-27]
国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知
全文有效 国税发[2005]82号 [2005-05-18]
国家税务总局关于万科企业股份有限公司所属企业总机构管理费税前扣除标准的通知
全文失效 国税函[2005]371号 [2005-04-26]
国家税务总局关于广百新翼公司产权分割征收契税问题的批复
全文有效 财税[2005]26号 [2005-02-08]
建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知
房地产企业税收政策问题
发布日期：2010-1-21     刘霞-中惠税务师事务所
（一）房地产企业未完工取得的预收账款，按31号文件应确认为销售收入，请明确如何填制申报表？
解答：根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号,以下简称“国税发〔2009〕31号文件”)规定，房地产企业未完工取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于销售未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费、广告宣传费的基数。
填表方法：当年度取得的预售款合计按照规定的预计利润率计算预计利润填入附表三的第52行第3列。符合条件的预售款按照税收规定分析计算允许扣除的业务招待费、广告宣传费,填入附表三第40行第4列。
完工后年度将预售款转为销售收入，按照本期转回的已按税收规定征税的预售款乘以规定的预计利润率填入附表三第52行第4列。同时，要注意结转为销售收入的预售款中包含的，已在以前年度作为三费计算基数计算扣除的业务招待费、广告宣传费部分是不得扣除的，应通过附表三第40行第3列纳税调增，避免将预售收入重复纳入基数重复计算扣除三费。
（二）房地产企业业务招待费的税收处理
解答：对于内资房地产企业，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）文件对于业务招待费未有单独规定，按照《企业所得税暂行条例》和《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔20009〕84号）的规定执行。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件规定，（1）开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。该文件自2006年1月1日起至2007年12月31日执行。
“国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售款可以作为计算业务招待费扣除限额的基数，同时企业所得税法规定超过扣除限额的业务招待费不得向以后年度结转。该文件自2008年1月1日起执行。
因此，内资房地产企业2006年以前未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，也不得向以后年度结转。2006年-2007年未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，但是可以向以后年度结转，待取得第一笔开发产品销售收入后按税收规定计算扣除。2008年以后未完工年度发生的业务招待费，如果当年取得符合规定的预售收入，可以按税收规定计算扣除。
如房地产企业2004年发生业务招待费100万，当年未完工，则100万元业务招待费不得扣除不得结转。
如房地产企业2006年发生业务招待费100万，当年未完工，该100万元业务招待费当年不得扣除，但是可以向以后年度结转。如果2007年完工，则将2006年的100万元业务招待费与2007年当年发生的业务招待费合并，按税收规定计算扣除限额，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。假设到2007年仍未完工，2007年又发生了200万业务招待费，2008年虽未完工但是取得符合条件的预售收入，则可以将2006年和2007年发生的业务招待费300万元与2008年当年发生的业务招待费合并，按照企业所得税法的规定计算，同样，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。
外资房地产企业2008年以后，外资房地产企业因未完工未能扣除的业务招待费余额可以和2008年当年发生的业务招待费合并，按照销售收入（包括销售未完工项目取得的预售收入），根据新税法的相关规定在2008年汇算清缴时计算扣除（具体计算和扣除规定详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）第二十六问的问题2.）但是超过扣除限额的余额不得再向以后年度结转。
（三）房地产企业广告费和业务宣传费的税收处理
解答： “国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售收入可以作为计算业务招待费扣除限额的基数。根据新企业所得税法规定，超过扣除限额的广告费、业务宣传费可以向以后年度结转。
因此，2008年以前内资房地产企业未完工年度发生的广告费和业务宣传费，不得税前扣除，可以向以后年度结转扣除。自08年1月1日以后，企业没有完工但是取得符合条件的预售收入也可以作为计算广告费、业务宣传费扣除限额的基数。
外资房地产企业2008年以前未完工年度发生的广告费、业务宣传费未能扣除余额的税务处理详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）。
（四）房地产企业尚未竣工验收，因各种原因提前交付，所得税是否以交付面积确认收入？
解答：根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产企业开发产品完工的三个标志分别为：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
因此房地产企业虽未竣工验收，但是已经交付使用，意味着该项开发产品已经符合完工标准。要注意的是，即使仅是部分交付，作为交付开发产品同一成本对象的全部均视为已经完工。
如果已经完工，应根据“国税发〔2009〕31号文件”第六条规定，针对不同的销售方式确认收入实现的时点和金额，而不是以实际交付面积来确认销售收入。
对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。
（五）关于成本列支时间问题
请问如何理解31号文第35条规定“开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。”
解答：企业所得税法53条规定，企业所得税按纳税年度计算。纳税年度自公历1月1日起至12月31日止。因此企业在年度中间完工的，可以根据31号文件规定选择计税成本核算终止日，但是最迟不得晚于完工年度的12月31日。
（六）关于出包工程预提费用的税收处理
“国税发〔2009〕31号文件”规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。请问如何界定资料充分？
解答： 年度申报预提工程款计入开发成本计算扣除时，应提供竣工验收备案证明或交付使用证明，正式的出包合同，出包工程的项目预算书以及预算调整的相关证明等，另外还需提供下表。
出包工程项目 承包单位名称 承包单位税务登记号 承包单位主管税务机关 出包合同号 出包项目开工日期 出包项目完工日期 合同金额 已开票金额 发票号码 预提金额

（七）房地产企业多项目同时进行发生的借款利息应该按什么比例在不同项目之间进行资本化分摊？如：土地面积、建筑面积、投资总额、已经发生并支付的投资额等？
解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十条规定，借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
第二十九条规定直接成本法指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
（八）房地产企业利息资本化、费用化是否有明显的分解点？如：按税务确认收入时、房屋竣工验收时等？
解答：“国税发〔2009〕31号文件”二十一条规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
《企业会计准则-借款费用》规定,专门借款利息开始资本化应同时具备三个条件:(1)资产支出已经发生;(2)借款费用已经发生;(3)为使资产达到预定可使用状态的购建活动已经开始。当所购建的固定资产达到预定可使用状态时,应当停止其借款费用的资本化。
因此，房地产企业借款利息应在完工时停止资本化，不再计入开发成本，计入当期财务费用。
（九）关于样板房装修费的税收处理问题
房地产开发公司样板房的装修费在会计处理时应作为开发成本还是营业费用进行核算？
解答：无论房地产企业的会计账务如何处理，根据“国税发〔2009〕31号文件”规定，房地产开发成本中的“开发间接费用”包括项目营销设施建造费。因此，样板房的装修费应计入开发成本。
（十）关于车库、车位的税收处理问题
房地产开发企业将车库（归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定）或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？对应成本如何确认？
解答：“国税发〔2009〕31号文件”第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
企业在会计核算中，除企业单独建造、单独核算的车库外，对于利用地下设施建造的地下车位，以及利用地面道路等划定的车位，均已作为公共配套设施计入了开发成本中，因此无论开发企业以何种方式取得有关车库、车位的转让收入，均应作为房地产企业的销售收入，不得再重复扣除成本。对于采用长期出租一次性收取租金方式的，根据合同约定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取租金当期确认租金收入。
（十一）房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是做销售还是做直接转资？
解答：如果酒店的所有权由房地产公司转为酒店管理公司所有，无论是赠与还是作为投资，均需要确认销售收入。如果没有改变酒店的所有权，房地产企业将酒店转为本企业固定资产，无偿提供给酒店管理公司使用的，则该项固定资产属于与本企业收入无关的资产，不得计提折旧；如果存在关联关系，对不符合独立交易原则的交易，税务机关可按相关规定进行调整。
（十二）在就地安置拆迁户的房地产开发项目中，原住户按政府拆迁办法规定的补偿标准内的面积部分不需缴纳房款，超过部分应按规定缴纳房款，这种情况下，房地产开发企业的收入应如何确认？成本应如何扣除?
解答：“国税发〔2009〕31号文件”第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；
如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。

房地产企业税收政策汇编
房地产业营业税政策

一、征税范围
    （一）基本规定
    1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
    2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
    建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：
    ⑴房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；
    ⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；
    ⑶设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。
    其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
    （二）特殊规定
    下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：
    1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。
    2、单位将不动产无偿赠与他人的行为。个人将不动产无偿赠与他人的行为征税吗？
    3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为。
    4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。
    5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。
    6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。
    7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。
    8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。
    9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
    10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。
    11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
    12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为。（按原面积偿还的部分按成本价计税）。
    13、虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为
    14、以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。
    15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。自2003年1月1日起，对转让股权行为不征收营业税。
    （三）具体征税规定
    1、对企业将拥有的不动产作为股、利分配给其股东（投资者）的行为，应按“销售不动产”征收营业税。
    2、借款者无力贷款，抵押的房屋被银行收走抵作贷款本息，这表明房屋的所有权本借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
    3、在包销期间，房地产开发企业应按销售不动产征收营业税，而对包销商，按其差价或手续费为计税依据依“服务业－代理业”征税。   
    4、对将自建建筑物对外销售，首先应按“销售不动产”税目征税，同时现行政策还规定，其自建行为视同提供应税劳务，还应征一道“建筑业”营业税。
    5、在合并（包括兼并）、分立过程中，企业的不动产与土地使用权是随同整个企业的人、财、物等一起发生转移的，不征收营业税。
    6、转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
    7、土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

二、纳税义务人和扣缴义务人
    （一）纳税义务人
    在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产的单位和个人为转让土地使用权和销售不动产的纳税人。
    （二）扣缴义务人
    对境外单位或者个人在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产而在境内未设立经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。

三、营业额
    （一）基本规定
    房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
    （二）特殊规定
    1、单位和个人转让其受让的土地使用权,以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。
    2、单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。
    3、单位和个人销售其购置的不动产,以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价后的余额为营业额。
    4、单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
    5、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后同一行为的营业额中减除。
    6、纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。
    7、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额；没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格（即组成计税价格）作为其营业额。
    组成计税价格=营业成本（或工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
    销售不动产的成本利润率为10%。
    8、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方统一对外销售”中的“一方”，是指开具销售不动产发票或房地产交易发票的单位。
    9、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额。“建设成本”，是指从项目立项到不动产竣工，这一期间内发生的与开发不动产有关的成本、费用，不包括出资方支付给出地方的拆迁补偿款、停产损失等款项。对于采用两方共同立项并按一定比例分配不动产方式的纳税人，如果分配不动产时，还无法准确计算出不动产的建设成本的，先按照实际发生的建设成本预征，等工程决算后再清缴。
    10、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。
    11、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入。
    12、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项。

四、税率
    房地产业的税率为5％。

五、纳税义务发生时间
    （一）基本规定
    房地产业的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
    （二）特殊规定
    1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这里的预收款包括定金。
    2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
    3、一方提供土地、一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

六、纳税地点
    纳税人转让土地使用权或销售不动产，应向土地所在地或不动产所在地主管税务机关申报纳税。

七、减免税
    1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。
    2、对农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字［1994］002号文件的规定，免征营业税。
    3、自1999年8月1日起，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。
    4、自1999年8月1日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税。
    5、销售房改房
    为了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。
房地产业企业所得税政策

一、房地产开发企业收入的有关规定
    （一）开发产品销售收入的确认
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6、以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
    （二）开发产品预售收入预征企业所得税的规定
房地产开发企业采取预售方式销售开