房地产形势.doc

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Y% n, Y i. q其中，在建面积35.54亿平方米,同比增长28.1%；竣工面积3.69亿平米,同比增长10.4%,其中,住宅竣工面积同比增长8.1%。另外，在土地购置面积29,083万平方米,同比增长35.6%；购置费7,111亿元,同比增长83.7%,隐含土地单价同比上涨35%,显示土地市场仍较乐观，开发商拿地热情非常的高潮，说明房企不差钱，首先是销售业绩完成不差。其次是房企手上的流动资金比较多。再次是房企依然对后市预期看好。最后是土地价格将继续推高房价。总体来看,房地产开发投资额受新开工面积和土地购置费用的推动维持较快增势,随着政策调控的影响，预计四季度增速将放缓。 + a6 D. ! H: 9 C. j y7 b) 4 t买房,购房,装修论坛,房产论坛其次是2010年9月，新屋销售面积6.32亿平方米,同比增长8.2%,符合预期。增幅比1-8月提高1.5个百分点,9月单月10,446万平方米,同比增速为16.6%,自今年4月调控新政出台以来首次出现正增长；9月单月环比大幅增加52%,其中占整个新屋销售面积9成的商品住宅为增量的主要贡献力量。2010年19月销售额3.19万亿,同比增长15.9%；商品房均价5,047元平米,比2009年同期有7.0%的上涨,涨幅比18月加快1.4个百分点,首次逆转了自5月以来逐渐放缓的趋势,但目前价格和新政前水平(5,307元)仍有一定差距。 : R& S8 ?5 ?. Y- m新浪乐居& T+ R; L7 r* 5 n再次是开发资金来源50,504亿,同比增长32.5%,符合预期。其中国内贷款9,398亿,同比增长27.2%,年初以来增幅持续放缓;利用外资452亿元,增长26.0%;自筹资金19,123亿元,增长49.7%。其他资金21,531亿,增长22.3%,但增速延续了18月放缓趋势。其他资金里的定金及预收款12,185亿、个人按揭贷款6,391亿,分别增长18.7%和19.6%,增速均比18月有所下降。自筹资金增速较快,显示开发商资金压力加大状况没有得到明显改善。 - I: ( E& 0 ?& z新浪乐居5 A% G0 % F再其次是2010年9月全国70个大中城市房价同比涨幅9.1%,涨幅回落。其中新建住宅房价同比涨幅11.3%,涨幅比上月缩小0.1个百分点,二手住宅房价同比涨幅6.2%,涨幅与上月持平。和8月份房价相比,9月新房和二手房房价均有0.5%的小幅上涨。 房产论坛,装修论坛,业主论坛0 |( y7 Q& C. D新浪乐居. R) J* P9 i最后是公司层面,截至9月底,我们重点覆盖公司中年初至今销售同比增幅在20%以上的公司有:万科(714亿元,55%)、保利地产(414亿元,28%)、碧桂园(218亿,40%)、远洋地产(135亿,25%)、雅居乐(202亿,42%)、恒盛地产(58亿,71%)。全年目标销售额总体平均实现70%。总的来说,1-9月投资和新开工数据好于我们之前预期,9.29新政在短期内将对成交量及价格有一定抑制作用,房地产投资增速和新开工面积增速也将会逐步下滑,供给的释放和需求的抑制有利于市场明年上半年回到均衡状态。 新浪乐居论坛- l: m% u* N& V2 c新浪乐居1 R( X5 i1 h6 h在限购政策下,地产政策风险已经释放,未来房产税出台已经在股价中反映,随着楼市受到抑制,未来开发商的资金受到政策考验。同时开发商良好的销售使得2011年增长比较确定。目前中国房价的跌幅,依然保持一个比较稳定的局面。未出现大起大落的。2010年上半年市本级房地产市场运行情况简析 今年上半年市本级房地产市场受益于我市“两城”建设和项目建设的拉动，努力克服2009年底以来国家出台的一系列严厉的房地产市场调控政策的不利影响，房地产市场供应稳定，房屋销售良好，房屋价格理性上涨。但是上半年市本级房地产市场也有波动，房地产投资增速放缓，建设步伐放慢，持币观望气氛蔓延，房屋价格增幅回落。. n9 r0 K! W一、 上半年市本级房地产市场运行情况买房,购房,装修论坛,房产论坛! 4 G: p) A$ ; O3 a# W1、房地产投资保持增长，房地产项目建设迎难而上。7 l( b+ N! B今年上半年市本级完成房地产开发投资13.89亿元，同比增加24.46%。续在建房地产开发项目共有73个，其中5万平方米以下项目40个，510万平方米项目18个，1020万平方米项目10个，20万平方米以上项目5个。新开工房地产开发项目41个，准备立项房地产开发项目23个。9 n$ B6 e16月我市雨水很多，严重影响了房地产开发项目的建设。即使如此，上半年市本级仍完成房屋施工面积181.19万平方米，同比增加5.53万平方米。完成新开工面积60.41万平方米，同比增加14.52万平方米。完成房屋竣工面积36.8万平方米，同比增加36.3%。房产论坛,装修论坛,业主论坛+ W6 e, c0 R) 7 w2、商品房供应量稳定，商品房销售良好。新浪乐居论坛. V7 e( B1 d16月市本级发放预售许可证53个，许可预售面积33.55万平方米，同比增加8.82%。上半年市本级新投入预售房屋共42栋，2043套，25.95万平方米。买房,购房,装修论坛,房产论坛% F EL2 L16月市本级交易（登记）预售商品住房4844套，成交面积55.48万平方米，成交金额14.98亿元，同比分别上升了227.52%，196.09%，238.4%。交易（登记）预售商品房供销比为0.59：1，存量商品房得到深度消化。: y K/ b# 随着我市“两城”建设和基础设施改善，特别是武广高铁的开通，省内外来郴购房的人数增加。上半年省其他地市人员来郴购房占市本级购房总量的6.71%，其他省市自治区人员占7.09%。郴州地区外人员的购房量占总购房量的比例同比上升近5个百分点。房产论坛,装修论坛,业主论坛, C( s- c; |从住房需求结构来看，16月小套型和大套型需求相对缓慢，中套型需求旺盛。上半年市本级交易（登记）的预售住房供应套型平均面积为114.53平方米，每套平均售价30.93万元。其中90平方米以下套型占15.48%，90144平方米户型占62.18%，144平方米以上户型占22.34%。买房,购房,装修论坛,房产论坛 ; t/ S7 Q7 u: W+ x3、商品房价格理性上涨，涨幅出现下降。& B. h* 1 X# |2 F16月市本级交易（登记）的预售商品住房均价2700.22元/平方米，其中：别墅均价4119.94元/平方米，电梯房屋均价3060.76元/平方米，多层房屋均价2180.69元/平方米。预售商品住房均价同比上升14.29%，涨幅较2009年下降2.41个百分点。其中别墅均价上半年同比上升26.51%，多层房屋均价上升7.86%，电梯房屋均价上升17.87%。; r! u# B: 买房,购房,装修论坛,房产论坛分析16月市本级商品房销售价格上涨的原因，房地产开发建设的生产要素上扬、项目品质提升以及项目建设和配套设施成本增加等是其中的原因。但是最主要原因则是住房供应结构发生的根本性变化。上半年销售的电梯房屋占58.79%，多层房屋占40.81%，而2009年上半年销售的电梯房屋占34.84%，多层房屋占53.78%，占比分别上升23.95个百分点，下降12.97个百分点，电梯房屋销售量首次超过多层房屋销售量。电梯房销量增加直接拉升市本级商品住房均价上升2.6个百分点。 ?. X7 7 ?6 s( R二、上半年房地产市场存在的主要问题房产论坛,装修论坛,业主论坛( Y5 _/ # o& 6 f5 P1、房地产投资增速逐步放缓，房地产建设步伐放慢。2 g. S# & eT# i8 2 16月市本级完成房地产开发投资13.89亿元，同比增加24.46%，但增速较2009年下半年放缓近10个百分点。房地产开发项目施工面积增长幅度很低，已经新开工项目面积与2010年房地产开发企业拟开工的288.41万平方米相差较大。( q: F1 P房产论坛,装修论坛,业主论坛2、土地储备贷款停止，开发贷款出现萎缩。R J5 X9 K新浪乐居论坛16月市本级办理房屋抵押手续5780起，抵押面积146.29万平方米，贷款金额21.09亿元，同比分别上升了51.99%，78.18%，66.53%，房地产抵押仍保持较快的增长。但是根据国家有关房地产调控政策，市本级土地储备贷款基本停止。房地产开发贷款起数虽然有所增加，但贷款额同比下降了6.82%。开发贷款抵押物贷款均价为922.49元/平方米，较2009年下降了95.65元/平方米。下半年随着房地产开发企业投资的进一步加大，而销售受国家严格调控政策的影响而逐步下降，开发企业资金筹措难度加大，部分开发企业资金链面临脱节。$ M* w/ 买房,购房,装修论坛,房产论坛3、消费者购房欲望得到遏制，持币观望情绪蔓延。. g& y6 h4 w/ k% 8 Z# H16月虽然政府各部门努力正面引导市本级房地产市场稳定发展，房地产开发企业也有限度地开展了“折扣”、“特价房”等各种优惠活动，但难以从根本上缓解消费者持币观望的情绪，刺激购房者购房欲望。上半年市本级房地产开发企业网上签约5072套，签约金额15.84亿元，签约面积57.61万平方米，环比2009年下半年分别下降了16.77%，8.33%，15.65%。& YP9 x; L! |6 f6 J! j+ O新浪乐居4、保障性住房建设进展不快。房产论坛,装修论坛,业主论坛8 ! V- , w( T: R今年市本级计划建设廉租住房29.82万平方米，同比增加30.3%。经济适用住房计划建设8万平方米。受资金、征地、报批等因素的影响，上半年保障性住房建设进展不快，部分项目仍处于征地阶段。房产论坛,装修论坛,业主论坛) j1 P8 a3 H三、下半年房地产市场发展趋势新浪乐居论坛5 . j# q: 从国家的政策来看，今年下半年制约市本级房地产发展的不利因素很多。国家宏观经济虽有明显复苏迹象，但是不稳定。下半年市本级房地产市场将在观望中保持较为稳定的发展。9 OW8 Q1、房地产开发投资保持增势。一是今年新开工项目较多，立项项目较多。上半年因受天气影响而延缓了的建设项目，下半年将陆续开工。二是随着国家房地产调控措施的进一步落实，一、二线城市房价过快上涨趋势得到遏制，三、四线城市越来越受到大型房地产开发企业的重视和关注。我市“两城”建设步伐的加快，基础设施的进一步完善，必将吸引大的开发企业来郴投资，如恒大开发公司等。预计今年市本级将完成房地产投资28亿元。新浪乐居论坛+ N WH1 Y2、保障性住房供给进一步增大。6月份200多套经济适用住房投入市场，7月份市房产局建设的772套廉租住房投入市场。截止6月底，全市累计争取中央住房保障资金4.23亿元。今年底新建的廉租住房将投放市场，最低收入和低收入阶层人员住房难问题将得到进一步的解决。9 y/ z$ 1 x新浪乐居3、房地产信贷增速有所放缓。金融管理部门加大房地产贷款领域风险提示和预警，开发贷款发放更趋于谨慎，土地储备贷款管理升级，开发贷款增速将持续回落。金融部门将按照国家和金融部门细化的实施细则，对二、三套房以及非本地购房人购房贷款采取更为严格审查手段，贷款成本增加，个人住房消费贷款增速将放缓。房产论坛,装修论坛,业主论坛# m$ q# W3 m+ 4、房屋价格维持稳定。受国家房地产调控政策的影响，消费者持币观望情绪蔓延，房屋销售将逐渐萎缩。但“两城”建设目标的落实，造成市本级刚性需求较大，房屋销售价格将保持稳定，下降空间不大。r e+ _3 c* C新浪乐居论坛2010年中国房地产市场的发展趋势 资金问题是大头 1、低碳理念风行全国，上市公司调整发展战略 新浪乐居论坛& u8 z新浪乐居论坛! % L$ L人类消耗碳基燃料排放二氧化碳会极大地影响全球气候和环境，这已经成为全社会的共识之一。最近两年间人们对低碳生活方式、低碳建筑形式、低碳企业运作模式日益关注。2007 年，联合国政府间气候变化专门委员会(Intergovernmental Panel on Climate Change，IPCC)发布的第四次评估报告中指出，2004 年全球建筑行业产生的与能源有关的二氧化碳排放大约占当年全球二氧化碳排放总量的33%左右。截止2009年底，我国各类房屋总面积已超过400 亿平方米，根据目前的开发建设速度，每年还将新增建筑面积16 亿20 亿平方米，依此计算，我国仅建筑使用能耗就占全社会总能耗近三成。在此背景下，人们对房地产领域节能减排寄予厚望。1 g* a, O 新浪乐居论坛! Y6 e% N2 6 g/ k市场需求决定着企业行为，中国房地产测评中心研究发现，目前中国房地产上市公司正在进行深入研究，对房地产行业低碳前景作出积极应对。其中，中国房地产测评中心2010年评选出的低碳地产倡导企业-万科更是领先一步，绿色低碳地产已经成为万科发展战略的重要一环。 : _! x7 W新浪乐居2 Y7 WV万科在2009年度社会责任报告中提出，通过标准研究与应用、技术转化与推广、采购与产业链影响、宣传等四个渠道推动低碳地产的开发和建设，并进一步提出了2010 年，万科按照绿色建筑三星标准设计，在住宅工业化平台上建设的住宅开工面积将达到100 万平方米。预计到2014 年，仅万科在推广绿色建筑上所减少的碳排放量就将达到100 万吨 。2020 年，如果万科所有新建住宅采用工业化建造方式，达到国家绿色三星标准，建造过程和建材的能耗将下降约25%，使用过程的能耗将下降约40%，如果整个行业建造和使用节能水平与万科相当，则可以为2020 年当年全国二氧化碳减排量中贡献 12%的力量。 7 a8 I4 C 3 $ R8 ; R- s$ q房产论坛,装修论坛,业主论坛可以说，在2009年发端，于2010年生根，低碳地产理念逐渐渗入房地产上市公司的战略导向、运作模式和日常管理之中，许多上市公司纷纷调整发展战略以适应市场环境变化。保利地产认为房地产行业在低碳经济下将面临新的挑战和发展机遇，将低碳经济环境作为其制定未来发展战略、抢占行业革新和发展的制高点。金地集团提出将环境保护贯穿到自身的持续发展中，2009年金地筹建了绿色低碳基金，投资于建筑节能技术，提出发展兼顾短期与长期经济效益的绿色低碳商业模式。招商地产力求突破绿色理念的应用领域，从以设计、生产环节为主，扩大到设计、采购、生产、营销、管理等所有环节，将绿色地产，低碳生活理念系统性地融入到企业行为中，实现公司从发展绿色技术向全面建设绿色公司的跨越。中华企业在五年发展战略规划中提出未来住宅开发中低碳住宅占比达到50%以上。2、政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局 新浪乐居0 D* A0 n6 ! I! ?0 |# ; e6 S$ l房产论坛,装修论坛,业主论坛在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。. v( z/ a: U m新浪乐居论坛新浪乐居论坛Z/ A, N/ w1 O, u最近几年房地产市场发展的具体态势都充分地说明了政府政策因素的主导性作用。由于房地产市场受到政府政策影响后，需要经过一段时间才能在市场上反映出来，因此目前强力的干预政策对今年后半年市场形势会产生重大影响，房地产行业面临重大调整的可能性。3 y% M* d1 H6 G买房,购房,装修论坛,房产论坛1 t7 p. F( s中国房地产测评中心认为，如果当前的紧缩性宏观经济政策能够真正落实，全国房地产价格可能在今年下半年下降。主要理由是：5 N: x* H3 v/ m买房,购房,装修论坛,房产论坛 i9 O- a! V1 P房产论坛,装修论坛,业主论坛(1)投资性需求被挤出市场，热点城市的热点地区在投资性需求缺乏的情况下市场销售会大幅下降，价格上涨缺乏支撑；4 ?0 T$ H新浪乐居买房,购房,装修论坛,房产论坛 x- e0 B6 E- j(2)前期受高价格引导形成的超量供给会在2010年下半年形成现实供给，即过去投资决策形成的滞后供给会加强价格下跌的效应；# W+ C& x, c新浪乐居新浪乐居论坛r8 4 o7 A- J: S! (3)开发企业和购房者(投资者)预期的变化，当人们预期价格下跌时，往往存在自我强化的效应，那么一旦价格确实有所下降会强化这种预期，进而造成房价的加速大幅下跌；! e8 n: 买房,购房,装修论坛,房产论坛2 o6 f1 L7 % i买房,购房,装修论坛,房产论坛(4)拥有大量房源的投资者抛售形成的压力，如果投资者无法获得较高的资产收益，那么持有住房的成本会迫使投资者抛售住房。从单一投资者来看影响不大，不过，由于最近两年涉足房地产(住房)投资者数量众多，一旦这些力量合流，将会对房地产市场价格产生巨大的压力。3、市场环境企稳不易，优势企业面临发展良机 8 n) # i$ 由于房地产市场和政府政策的相互作用具有较长时滞，一旦紧缩性宏观经济政策的效力开始发挥作用，那么市场会产生一个时间较长的过度反应期，市场下滑在一段时间内将加速运行。 $ G# ? _2 R# G* A, & X; f新浪乐居新浪乐居论坛# s8 k0 k% X- 3 _在这种情况下，中国房地产测评中心预计整个房地产市场可能出现一个两到三年的振荡期。同时，由于市场预期的相互强化将显著放大振荡期的上下波动幅度，会加大房地产市场环境稳定的难度，即虽然目前政府政策不希望房价继续上涨，希望房地产市场处于价格稳定、交易活跃的状态，但由于房地产市场的内在特性，维持市场稳定是相当困难的。 ; z( O3 e # _4 h新浪乐居论坛5 I( r! t9 B- a3 在振荡期中，对一部分2009年激进拿地的开发企业将面临销售不畅、资金链紧张、融资困难等窘境。与此同时，2009年适度拿地、现金充裕，维持较为稳健经营的上市公司又将面临一个发展的机遇期。市场下滑过程中，会产生数量较多的潜在价值较高的项目，优势企业可以适时收购一些因资金链紧张的项目和企业，为房地产市场下一轮扩张奠定良好的基础。4、融资环境日趋紧迫，企业资金链压力可能逐次提升1 |) E$ Q1 n0 N新浪乐居论坛# i/ h) P Q8 2009年受益于极度宽松的货币政策以及扩张性的财政政策，整个融资环境非常宽松，一方面房地产上市公司比较容易以增发、债券、银行贷款等方式获得开发资金，另一方面由于预售、销售情况良好，上市公司积累了大量的资金。例如，保利地产年报中，2009年负债总额为628.69亿元，同比增长近250亿元，仔细分析一下保利的负债结构，其中预收款项2009年年末比年初增加了201亿元(从9,798,537,484元增加到29,830,433,014元)，长期负债多增60余亿元，与保利负债总额同比增长近250亿元是相当吻合的。这种情况说明2009年房地产上市公司处于资金充裕的环境中，由大量资金催生的高价土地就成为必然现象。 I$ r9 / M$ n& o0 1 i新浪乐居论坛 y3 h& ; M1 u从表中可知，2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2%。其中，定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的14.71%，个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86%，两项各计占42.57%，几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。按照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。 : U( 5 s% 7 N& : v3 j$ m+ l- . a新浪乐居论坛 (39.58 KB)1111111111111111111.jpg2010-6-3 10:09房地产开发企业资金来源及同比变化5、市场形势转变频繁，亦步亦趋发展模式存在危机0 o3 v2 d) x4 T买房,购房,装修论坛,房产论坛* q3 x 6 K1 A2008年下半年、2009年全年、2010年上半年三个时间段，在房地产行业上演了一出急上急下的悲喜剧，对应于企业的生存环境窘迫、产品不论优劣而畅销、市场谨慎而实力现金占主导地位等三种情况。根据中国房地产测评中心跟踪研究的结果，相当一部分房地产上市公司执行的是亦步亦趋式的发展模式，即缺乏对市场环境和自身能力的准确判断、缺乏战略指引，伴随市场上下起伏波动盲目应对，短期获得高额利润并不是决策正确的表现，纯粹是运气使然。 4 X2 i2 p2 e) H! 新浪乐居论坛新浪乐居论坛# 4 P; _ a- ! H这种亦步亦趋式发展模式在整个房地产市场处于高速发展阶段也会造就一些发展迅速的企业，会使这些企业在较长时期内获得高额回报，但是一旦市场进入下行阶段，或者进入相对平稳阶段，这些企业在高速发展中没有及时解决的高运营成本、盲目决策、组织结构重叠低效等弊病就会显现出来，整个企业立即呈现疲态，无法有效应对市场的激烈竞争。 $ r1 y9 w& y- L6 _新浪乐居$ t l5 v2 B- 1 新浪乐居中国房地产测评中心研究发现，万科、中海、保利、金地等优势企业，其发展模式已经跳出亦步亦趋式模式的困局，对市场前景和自身能力有较为准确的定位，有效地提升了企业的竞争能力。例如，万科在年报中指出2007 年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008 年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008 年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷，无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去满足它。 i+ V% a5 u买房,购房,装修论坛,房产论坛1 R* ! K4 k, ?! ?保利地产年报中指出，-+ W9 z8 w4 B新浪乐居然巨大，2010 年房地产市场将面临较为复杂的市场和政策环境，宏观经济恢复快速增长、城市化进程加速、通胀预期、加大土地供应、保障性住房比重增加等均支持行业继续保持平稳较快发展，但通货膨胀和房价过快上涨压力下带来的包括信贷、产业和税收调控政策在内的宏观调控，将对市场产生较大影响，房地产市场不排除在整体稳定的情况下出现阶段性和局部的波动，决定中国房地产行业长期发展的深层次因素并未发生任何根本性转变，尽管短期内行业可能面临一定波动，但中长期发展依然坚定看好。 7 w- J- _ D( p新浪乐居论坛. x4 f( l# ! : N) 房产论坛,装修论坛,业主论坛从这些分析和表述中可见，万科、保利等对市场环境和自身状况有着清晰的认知，在此基础上确定的企业战略定位无疑是比较正确的，也是能够充分适应环境变迁的。2010年全国房地产形势研判 一、2009年房地产形势回顾1、政策先扬后抑，效果显著，国家调控能力增强。 2、上半年投资下降，供应不足、刚性需求复苏，导致销量大增、价格逐月飞涨。3、全年新房和存房销售全面飘红、交易活跃，对GDP贡献率、投资总额、销售总额、开工面积又创新高。4、土地市场由冷变热，“地王”频现；融资容易与利益驱动，国企地产拿地势头不可阻挡。5、峰回路转，地产企业销售与利润双收双成；喜出望外，地产巨头债务阴霾烟消云散，销售额增幅甚以百亿计，行业资源进一步集中。6、资本市场风起云涌，巨头地产或特色房企纷纷上市、资金实力大大增强；保险资金投资不动产、私募股权基金、房地产投资信托基金、风险投资等的新动向将会逐渐改变地产企业生态环境。解析： 总之，2009年的中国房地产是在政策和需求的双重利好的情况下造就了一个大牛市，国家经济、政府、地产企业、银行和地产相关行业都获取了相当的利益满足。但在房价、地价飞速上涨的同时，全社会都意识到了房地产所暴露出的中国住房制度、土地及拆迁制度、城市化方针所存在缺陷和房地产疯狂无约束上涨的危害，于是标本兼治方针政策在09年底起逐渐开始实施，预示2010年中国房地产业的政策大环境将与2009年大不相同！ （后附详细资料）二、2010年全国房地产形势研判(一)经济背景1、2010年国际国内经济形势分析1、国际经济形势2010年全球经济继续好转，然而可持续性复苏仍任重道远。预计：美国2010年GDP增长2.6%，通胀保持温和；欧元区经济增长将更为迟缓，全年GDP增速可望达1%，仍有通缩风险；新兴市场经济复苏则遥遥领先，中印表现尤为突出。2、国内经济形势中国政策自2009年下半年，主动防御资产价格泡沫，有效降低了2010年风险。 2010年中国高增长温通胀，从过去投资和出口拉动的增长方式，逐步转变为依靠消费拉动。预计经济增长10%，消费将是最重要亮点。首先，中央经济工作会议将增加居民消费列为重中之重，政府今年剩余的刺激资金将更多安排于促消费而非投资，包括对家电、汽车等鼓励消费政策加大力度；提高农民收入；增加社会保障投入，提高退休养老金，加快医疗体制改革。其次，近年来沿海企业转移内地带动中西部就业和消费，而同时沿海地区产业升级明显，服务业、高新技术产业成为新增长亮点。此外，消费信贷的发展也将进一步推动消费，与中国文化接近的日本、韩国，其消费信贷都是在人口红利后期起飞。中国目前正处于该阶段，20-30岁年轻人所占比利上升，在政策扶持下消费信贷有望起飞。预计2010年消费增速由09年的9.2%上升至9.8%，对GDP的拉动升至4.4个百分点。2010年，中国经济将呈现以下三个特征：（1）2010年投资增速不会大幅回落。大量在建项目仍需完工，而房屋销售的大幅增长，以及中小城市户籍制度改革加速城镇化，将带动房地产投资以及与房地产相关的消费和建材行业。另外，外需好转带动出口有所反弹。 （2）货币政策逐步转向稳健，但总体流动性依然较为宽松。货币扩张的另一条腿外汇流入也将发挥更重要作用，预计M2增长仍将达到20%。应对通胀上升，政府将首先采取行政措施应对，譬如央票以及存款准备金率；但加息等价格性措施将较为滞后。汇率方面，从出口表现、输入型通胀、以及国际压力三个方面分析，全年人民币对美元可能升值3-5%。 （3）企业盈利将大幅上扬。历次经济复苏初期，通缩转通胀，企业利润都强劲增长，两者均有利于资产价格上涨。（二）2010年国内房地产走势分析1、政策趋势：维持市场稳定，温和从紧，保持经济连续性；有表有里，标本兼治，逐步完善住房制度。理由： 鉴于房地产对拉动内需和经济增长的重要性、补充地方政府财力不足、保证金融系统资金等方面平稳着陆的考虑，以及客观存在的购房需求，中央政府在短期政策基调上将会以温和为主，着力打击投机需求，动用提高二套首付、提高土地首付和清查囤地、督促房源全部推售明码标价、缩短营业税优惠和贷款利率等技术手段调节，以保持价格平稳即可。房地产对经济增长的重要性使得政府难以大力打击地产市场。国家对于2010年经济增长10%的基准假设，是建立房地产开发投资增长25%的基础上的，这需要在房屋销售量增长5%，房价上涨5-10%。但如果政府大幅进行紧缩，打压房地产，造成房价下跌，房地产销售量下降20%（重演2008年的情形），房地产开发投资增长回落到5%（重演2008年底、2009年上半年的情形），则将造成2010年投资对GDP的贡献下降2.9个百分点（其中房地产开发投资对GDP的贡献下降1.7个百分点，房地产上下游行业投资对GDP贡献下降1.2个百分点）；消费对GDP贡献下降0.9个百分点（主要是与房地产相关的家电、家具、装修材料和汽车消费放慢）。这样，GDP增速将大幅下跌至6.5%。这无疑是政府难以接受的。因此政府将主要依靠增加供给的方式来应对房价上涨。因此，国家难以下决心大力打击房地产市场。土地收入依然是地方财政的主要收入来源。地方财政对土地收入依赖有增无减，这也必然推动房地产市场的发展。城市的不断扩张，城市化进程中的基建导致政府负债率提升，重手调控很难实施；加快推进城市化进程是“十一五”计划的重点，在这个大基调下，三四线城市庞大的基建缺口需要大量资金来填补缺口，但是中国实体经济的税费根本无法支撑，3-5年内政府的收入来源依然是卖地，并暗中扶持交易量的提升。房地产依然是银行的主要盈利来源之一，在其他经济体没有规模的情况下，谁也不会轻易放弃地产。虽然政府希望保持房地产市场的稳定，大力建设保障房，通过征收税收筹措资金，并且使目前的高档房泡沫与银行脱钩。银行不可能放弃房贷这一赢利大户。 在长期政策上，将会在2010年起进一步加大力度 通过加快调整中央与地方财税分配体制机制(中共中央政治局就世界主要国家财税体制和深化中国财税体制改革进行第十八次集体学习,胡锦涛指出要按照调动中央和地方两个积极性的原则，健全中央和地方财力与事权相匹配的财政体制)、改革完善土地出让制度、增加保障性住房和普通商品住房有效供给、加快推进保障性安居工程建设、修改完善拆迁条例、发展中小城市和小城镇等一系列政策措施，逐步形成商品房与保障性住房比例合理的发展格局，基本化解高房价带来的日益严重的负面问题。2、市场趋势：2010年全国除个别泡沫严重的城市外房价都会呈现平稳发展的趋势；全年销量会基本与09年持平，有下降的可能性；第一季度会可能有短暂的观望期。 2010年的供应量依照09年下半年所拍土地看似乎很大，但实际绝对数量有限。由于由于2009年销售火爆带来的存量房减少，2010年上半年供应量与销售量会基本平衡，预计2010上半年商品房供给仍将呈现供求关系平衡甚至供小于销的状况，但鉴于楼市调控的方向，房价平行发展的趋势明显。那么上半年平稳去化相当一部分供应量后，下半年供应量依然有限加上上半年积累的刚性需求强劲，所以下半年房价下行也不太可能。但总体销量可能低于09年。因为从2007年到2008年，再到2009年，全国的楼市都表现出明显的“大小年”之分，这种情况也很可能会一直存在。 09年最后两个月，由于担心优惠政策即将到期，一些恐慌性需求提前释放导致房地产销售大幅增加，部分透支了2010年初的需求，导致2010年初销售可能平淡。鉴于国人对政府政策的期望心理会在第一季度适当观望，但消费者经历了08-09年的房地产市场冰火两重天的刺激后，这种观望期会非常短暂。3、土地市