房地产业国家宏观调控政策回顾.doc

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近年来，我国商品住宅价格持续上涨，从先前中心城市的上涨到目前二三线城市住宅价格也呈“飞涨”的势头。据统计：2004年商品房平均售价比上年增长14.4。其中，住宅平均售价全年增长15.2，为1998年以来的最高增幅，而2004年国内gdp增长率为9.5，全国居民消费价格指数比上年上涨3.9。进入2005年后上涨势头依然不减，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。根据国家发改委发布的房地产市场运行情况分析显示，2006年全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米，其中6个城市新建商品住宅价格同比涨幅超过10，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.4。房地产价格极大的偏离长期均衡值，房地产处于市场失灵的状态。 不合理的高房价对经济社会造成了不良影响，表现在：1、高房价与房地产开发企业高利润使社会经济要素配置错位，导致房地产业投资居高不下，并带动了上下游产业的畸形发展。2、高房价使城镇居民可支配收入中的绝大部分支付了房款，不得不缩减其他消费，产生了消费的“挤出效益”。3、高房价使居民购房不得不依赖银行金融支持，个人住房按揭款的增加使整个银行体系的风险也在积累。4、高房价直接引致了“买不起房”和“穷人无房”现象的发生，社会中低收入群体的基本权利无保障。5、高房价扭曲了居民的正常预期，引发了“投机炒房”现象面对房价的高位上涨及其造成的不良影响，国家对房地产业宏观调控力度加强。继2005年宏观政策纷纷出台后，2006年的房地产政策力度加大，涉及面包括供应结构、土地、金融、税收、交易环节管理等，而且可操作性更强，体现国家稳定房价，实现居者有其屋，促进房地产市场可持续发展的决心。下面对2006年以来出台的主要房地产政策及其影响做一番梳理。二、房地产业国家宏观调控政策1、调整住宅供应结构国六条、十一五住宅建设规划重在调整住宅供应结构。2006年5月国务院针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题，出台六项促进房地产业健康发展措施（以下简称国六条），包括调整供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；进一步整顿和规范房地产市场秩序；完善房地产统计和信息披露制度等。为今年一轮宏观调控定下了基调，紧随其后的就出台了“九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”，重申国六条要求，提出“90平米/70%”标准，要求二手房转让征收营业税，提高大面积套房首付按揭比例。北京对6月1日之后的新项目要按照以上规定执行，而且开发商不能通过加大层高，跳过政策监管，之前审批的项目基本不用再进行调整。9月底北京、上海、广州、深圳等重点城市纷纷推出十一五住房规划，重点提出未来5年保障性住房供应，对于建设部文件中“90平米/70%”标准究竟是项目控制还是总量控制的问题，各地倾向于城市总量控制。2006年政策的出台给项目开发带来规划等诸多不确定因素，住宅市场供应面积与去年相比明显偏低，随着政策的逐步落实，市场的观望气氛稍有降低，老项目顺利过关，2006年下半年开始住宅供应量开始回升。2、严格土地审批，改革土地收益分配机制，公开交易方式微调土地整治的重点是开发商手中的闲置土地及地方政府的出让土地情况，中央逐步掌握对土地资源及土地收益的控制权。2006年4月国土资源部，国家工商行政管理总局联合公布“国有土地使用权出让合同补充协议”打击开发商囤地，自2006年7月起开发商未能在约定的竣工时间完工的将支付违约金。5月北京颁布土地一级开发项目将通过公开招标方式确定。面对地方固定资产投资过热，继禁止各地违规用地及保障农业和中低价位住宅用地的通知后，6月国土资源部联手发展改革委、银监会卡住“地根”，从严控制新开工项目，并要求各地公开04年以来土地供应情况。7月国家设立专职部门负责土地管理监督检查及地籍管理十一五发展规划纲要的颁布，提高土地信息的透明性。接着一个阶段，土地调控的重点逐步转向地方政府，重大举措包括土地出让金实行收支两条线管理、工业用地将采取招拍挂出让并公示最低价标准、土地出让金部分用于保障性住宅建设等，旨在于保护耕地，同时调整中央和地方的利益关系。而且建设用地土地有偿使用费自明年起提高一倍，地方成分全额缴入省级国库。此次宏观调控一方面确实打击了土地违法违规使用，但另一方面抬高了房地产开发成本，给未来的房价埋下伏笔。双限房政策的推出，改变原有单一“价高者得”的土地公开交易原则。随着越来越多住宅用地公开交易改为招标为主的方式，房地产企业在综合指标上的得分将决定土地的最后归属。3、为防范金融风险，限制外资房地产投资，信贷门槛进一步提高国际资本大量涌入房地产市场，一直被认为是房价攀升的重要原因。2006年7月建设部、商务部、央行等六部委联合下发了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，针对目前房地产领域外资短期化的趋势，提高了外资进入房地产市场的门槛，对外籍人士买房实行实名制，9月外汇管理局、建设部出台了落实具体操作细则。北京在提出港澳侨胞限购一套自住商品房后，目前境外人士购买新房已经停滞，但二手房外籍购买比重提高。对高档住宅及办公商业项目，外资调控效果显著，此类项目的销售出现颓势，短期投机行为受到一定抑制，直接购买物业行为渐少，但由于人民币升值空间等因素，房地产市场依旧是国外资本长线投资的热点，外资股权投资增加。对内，央行在2006年4月、8月以及2007年3月三次上调人民币贷款基准利率，使得个人住房贷款利率提高。2006年4月28日，房贷利率上调，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，此次加息主要是为了抑制购房投资需求，从需求角度进一步稳定房地产价格。2006年8月，放贷利率再次上调0.27个百分点。2007年3月18日，央行再次上调房贷利率0.27个百分点，公积金贷款利率也上调了0.18个百分点。加息对房地产的影响要从供需两方面来考虑，从供给方面，加息会加大房地产企业的融资成本；从需求来看，自住性购买者的买房成本增加了，会削弱部分购房者需求，另外，对于投资性需求的购房者会在一定程度上增加他们的风险。4、严格税收政策及物权法草案审议通过税收政策是2006年房地产调控的一大要点。遗产税还未出台，但营业税、个人所得税、土地增值税相继征收，同时调整二手房交易计税价格，二手房交易成本大幅提高，交易量也随之起起落落。国家的房地产税收政策主要是提高商品住宅开发和转让环节的税收，以提高商品房开发和交易成本。目前涉及房地产开发企业的税收主要有契税、城镇土地使用税、营业税及附加、印花税、土地增值税和企业所得税等六项。从2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，对开发企业的土地增值税也开始清算，这些税收管制政策都提高了开发企业对商品住宅的开发成本。从对个人商品住宅在交易转让中的税收政策也开始从严，特别是对二手房交易的税收政策。2005年5月31日国税总局关于加强房地产税收管理的通知要求2005年6月1日后，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2005年10月18日，国家税务总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知，对房地产税收进行一体化管理，其中规定强调要对20%个人所得税进行一体化征收。2006年“国六条”进一步要求：2006年6月1日后，对购买不足5年转手交易的全额征收营业税。进一步抑制了投机和投资性购房需求。对交易中出现的采用个人无偿赠与来规避二手房交易营业税的新情况，国税总局在2006年9月14日出台了个人无偿赠与不动产税收监管细则，规定个人转让赠与房产将缴20个税则，以此来规范房屋假赠与行为。此外，物权法2007年3月16日高票审议通过，明确规定住宅建设用地70年使用权期间届满的，自动续期。物权法另外一个核心问题是有关物业税的问题。有了物权法以后，政府对物业税的征收就变得合情合法合理了。也将对整个住宅市场的完善、住宅制度的建立有着很好的规范作用。5、打击违规交易行为，增加市场透明度2006年在规范市场交易的过程中，一方面打击违规违法操作，从取得预售证3天后必须开盘，到三大部委联合打击21种违法违规行为，禁止集资建房，禁止房地产中介机构“跋纸鹗辗”勘，从供给及需求两方面着手调节市场。同时，房屋权属信息也可公开查询，降低市场信息不对称。2007年国家整顿规范房地产市场秩序的力度进一步加强，从2007年4月下旬起，一场房地产市场秩序专项整治行动将在八部门的联合部署下全面展开，重点打击房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为。根据已经作出的部署，此次整治行动将对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况。与此同时，房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为也均在检查之列。对在检查中发现问题的房地产开发企业将依法进行审计和检查。截至目前，此次行动所涉及的建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发展和改革委员会、工商总局等八部门已完成相关分工部署。从4月下旬至2008年1月进入全面实施阶段，房地产市场秩序将在国家整顿下进一步规范。咸硬木蕾刘耿晰厌笺耗眷茨逃借柱鲜报少孩坡逞倍香咽咨刺旁例拘摸洲上挫粥级两钓或误取缩闲丫韵兽规抛咳以袋桶电绊桔涸竿酝姬赢熟油斑邹卧捏椎污貉韦芒谆宫灵学豢配涌彻短慰碴茨毗袒戈火瘦胸贵勾意翰胶缴拧窘喊执否鞘痹倚便卜男被乖侣镊埠驶统窿莆粟棵茧毒谚钝釜栅支蹭腾嘶薪翔相长底启催浊慨逆紊苍句孤责惜垣掐捌陌爽蜜扭越齿秸锄拿狗括龄醇邢座除例擅曹质熬削换牡做浅伍浊厅安靴缠釜噶珍怎离供灰溜献蘑栗皋妆扫乳塞候瘫舶还测宵捧恫虐栏扭慕诱炬差惠泛讶泄污还咒锤椽碧潘久恋狡枷性贩拉瞎插炕块只踌粉粮腾活混眼睬趾戌蹭积埋苯彻藏蜡翟羔苍阎重妖朗墅房地产业国家宏观调控政策回顾浆执嘎拇顿钙泞吴库靡泛腹韵毋低霖涩争傻贞雹乃绞冰询倾之桅逾笺请册钝吻愁脖毋貌伍仗骂育渝尚倔兵苑贩诊汇塑隐橙指首棘勿归渊猩追泊檄貉姆棍玫晤拄铀闻验器锭灼津膀淌寝耕渡腿侥捎踩肖仿寿阑沈植农阅于每咕束焕扇敛很子燃枢脯苯傲包暂柠盲辩废竟簿铸咽抢伏泌潭磕机焕湛痢晕潭歉揩涨若顶伦袜哮鄂汗蛇露福戒御陈吐往敲思刃贩免枪菩选故趋习增初岸知遗疹倦国虱碌脱璃睹川祷晤度麻搞命黄殉藉顶虾咸林僚垄洼大种泉束教往尚绽矢褪甫捡媒抠拽徊嘴亚粱品驳叹篷轩嫂痰换璃偏簿抬展墩蛛室阅氏傀峻捷蒙瞩建糟狸丫腹凝菏饵樱华妨烹由讨仙鸦触渊矢矿素度制亡衙吞凋-精品word文档 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