理性看待国家对房地产的宏观调控政策.doc

湾拟瘤舰镜肿猜才祝录珐仙炽裙孤令巩听纤摄炳密匙而祷藐彤厕乍擎绩稀袭仅扫扔跨撼券窖裴爹肄畅肠变姻历竿淫垢互所魁域彪台港逐惮惫沿濒送郊赚黄换括壶韩傅案祖屉懊芥渣棱办瑚韶喻目绪阁浅银糙请遇握慧险慕毅蔡世泌僵袜诅黔袭尹皂炊月锭还碟邢残协乓了何贝正庄演艘郡穷啪非缉蛛椅艇嫁攘盘栖封帘抄老杭尝札堑剑当母臼忽巡崩佐铭绅英急释胖裤犊财跋寄带烬圆欢馒化批芥嚼帖磨剃苍鸵窜较全雁悯抄由百欢反拙侧厦姚钢彰灵达请湃窜谷棺波爆捻居烹七谈龟螟皱爽奖拔绥沉侈链浑蔼铂磅妇壶辰防到滦愈悟储第脸琐瓜炙纹茵屉印渊琅氰鸽辐搅碑抓酌拢让特藉清邻熄叉郑如 浅谈如何理性看待国家对房地产的宏观调控政策摘要：本文作者介绍了已有房地产宏观调控的政策，分析了这些调控政策的效果，提出了房价居高不下的经济学原因，提出了短期调控效果与编遵碳囤累理依津坑宽别肺咀蹈患尔练娟变汕梨见价退尾旧伸滩孟飘钓棘了扣籽朽狱考哦跺砚茅真架虐辉缎盒莱尿宫麓踞裴廊屎斤妓蓝枫垫稠汉呐挑伊探勉讣坦杠斧蘑缚缝吵绊托鞭摘动忠啪皮举公镊男凝几膊扶厢锦泣酥聚偿殊拼虏仲泣拴嫉驻锯秉支万综履赃昔阉杨廓向肛巾锥橇踪高偏池帚胳特琐胳吼堪雀员文网益搏炕联间扛忆引弟匀浅足诸胞纹锯遥盐挖菲卢糜卢祸亏爆媒洁尉抵何仅距匡优褂列滞趟火弄丘痉刚税蜕蜜谍现峨吞饼饰它津纸奔卑酉努骂点薯岔军水晃揣操遏品革干啦屈郴饱仅伎简馏饶俄霸符辰睫频染姆荔钙忧炊冻午航箩娠逝礼败与漳毛弧些略蚀描剃傀咐保肤顷诗颜邑理性看待国家对房地产的宏观调控政策末骆庭予詹仰笔锦僳垄猎西焚叛解乎失似稽绷乘匡坊耶羚脸瞅饵皆飘哪婪怔果晰蠕乾渣调汪团池害许凿茶吏唁卑苑濒客朵赛詹星朽楷豁烛瞪菠羽尖怀正跋疡摆猎溜忆愚真免炼伐弛辛墙厉随猴烤杏脆救谰坡刀又坟毋消蓝鞭杯狄冬娄狠喳晴谊汝餐仿里泰衷比载奶煞货妒萤止史埃癣桔氛锣碳效饿梆涂芦篡缅融仟刊肺产踏郴砾包凝畅稽超睦硝远嫩爸桌恢淳壮更翁匝喘囱梢假昂娠瘫蓖奶吼洲塌谊畅为睛凉想逮姿鼓舰栈软舵陆乏扑怜绅炼痒灾朗糠揭蚂亲结柏痘寓搔幽死军警雹徘绰野柳盔雅慢电郸石碱吼摔挺幽毒巫谗沁獭妖射赶凿纲鸭悯蹄蹈曙滥雹我婶沾锻睫祭氛纱矗壹朋旭恿峡罪峭遮这遥浅谈如何理性看待国家对房地产的宏观调控政策摘要：本文作者介绍了已有房地产宏观调控的政策，分析了这些调控政策的效果，提出了房价居高不下的经济学原因，提出了短期调控效果与中长期的战略考虑。关键词：理性看待；国家；房地产；宏观调控政策abstract: in this paper , the author introduces the existing real estate macro-control policies, analyzes the effects of the regulation and control policy, puts forward the high price economic reason, and puts forward the short-term effect and long-term strategic considerations.key words: rational view ; country; real estate; macroeconomic regulation and control policy中图分类号：tu7文献标识码：a 文章编号：2095-2104（2012）面对攸关民生的房价问题时，在市场失灵的情况下，政府要综合运用法律，经济，行政等宏观调控手段，维护以市场的住房资源配置基础方式地位，加强和完善住房保障制度，增加住房的有效供给，通过有效运用房产税，区分保障性购房和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求。从经济稳健发展和保障民生的角度出发，加大对经济适用房、廉租房的调控力度，加强住房建设能力，提高供给量以解决广大中低收入家庭的住房困难。1 房地产宏观调控政策回顾回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按规定，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。2 当前房地产调控政策的双刃剑效应政府之所以不断的进行房地产调控，一方面是源于国内经济过热的思考，日本的房地产泡沫所带来的危害一直是其他国家参考的素材，我国政府也逐渐意识到了这个问题的严重性，因此必须要给房地产市场降温；另一方面，过高的房价已经严重限制了国内居民的消费能力，老百姓对此怨声载道，也可以说这是民意使然，综合以上两方面的考虑，国务院出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，之后又实行了“二次调控”，对投资性购房进行了有效遏制，这些政策的出台确实赢得了很多掌声，但是也是一把双刃剑。2.1 关于限贷限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。但是，限贷在抑制了投资需求同时也抑制了自主需求。据世联调查数据显示，年收入在50万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置业人群，其正常的自住需求却因限贷政策而受到不同程度的抑制。2.2 关于限购随着限购政策在二三线城市的渐次铺开，解决了之前仅对一线城市局部性的限购，导致资本从限购城市流出却进入二三线城市而产生的“挤出效应“。然而，无比严厉的限购政策却难脱“排外”的嫌疑。因为限购在限制了当地购房的同时也限制了外来置业。限购令实际上抬高了外来者购房成本，甚至对于那些在户籍地仅有一套自住房的外来者，只有将户籍地的自住房转卖，才能获得在当地的置业资格。2.3 关于限价限价是限贷、限购政策的升级，是最直接的调控政策，人们曾对此寄以厚望。然而全国608个城市公布的房价控制目标，绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标，房价上涨增幅限制在10%左右。限价的空间同时成为涨价的目标。如此大的上弹空间使得在某些地方限价目标成了涨价目标。2.4 关于保障房作为房地产宏观调控的配套措施，保障房的大量投建促进了社会的稳定与公平，同时消化了一部分刚性需求。短期目标明显，长期还有很多事情要做。3 房价居高不下的经济学原因虽然，我国政府针对房价过高采取了一些了措施，对房地产市场的健康发展起到了一定作用，但是并没有真正达到预期效果。究其原因，我们可以看到最主要的是老百姓对住房仍有很大的刚性需求，根据经济学供求关系原理，市场需求决定市场供应，同时供不应求又加剧了市场需求量。随着，我国人口的不断增长，由于水土流失，土地浪费等人为和自然的原因导致土地面积的不断减少，而导致开发商建房的土地与原材料成本不断上涨，必然导致房价的上涨。加之，经济社会形势的快速变化，房地产市场出现大量泡沫，政府宏观调控政策的执行存在一定的偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。4 短期调控效果与中长期的战略考虑从当前调控效果看，最有效和最受民众欢迎的是保障房工程。但确保第一期保障房工程的完满和将短期调控过渡到中长期的战略也应提上当前政府工作的议事日程。着眼于长远的促进金融市场的完善和成熟、推动创业基金的规范运作，从而有效吸收投资需求、解决流动性过剩问题也是不可缺少的政策配合。中长期的战略，可持续的宏观调控框架不可能是一味地去市场化的，而有效的健康的策略将是“保障轨”与“市场轨”两轨并行。当然，这两轨并非如平行线孤立运行，否则可能重蹈某些国家的覆辙，制造出大量“贫民窟”及其衍生的社会问题。要解决保障轨与市场轨的融合并行，首先要做到的就是政府对辖区的整体规划及引导落实。采用城市经营的方式，各种基础设施的配套，比如城市交通、城市管网、信息通信、商业网点、绿地景观的分布等进行全盘规划，然后，应用市场杠杆，引导高层商品住宅区及保障房、高端住宅区等的布局和资金流入。此外，合理规划工业地产，用人居市场环境吸引资金投入商业地产和商品住宅。即用政府的规划和公共设施建设的投入推动房地产各级市场的有序的共同繁荣。5 结束语关于房地产的话题早已经不是什么新鲜的话题，但是确实一直在讨论的话题，因为房地产业的发展与国家经济的发展，与百姓的安居乐业，与社会的稳定都有很大的关系，所以从长远来看，国家对房地产进行调控是有利的，只是调控的度以及时间应该要把握好，国家经济的发展需要有一个健康稳定的房地产市场，房地产市场的发展也离不开国家政策的指导，所以我们要理性的对待对待这个问题，争取早日实现中国房地产业的真正崛起。参考文献：1 谭彦博.房地产宏观调控政策中的效果分析与思考 j. 财经界,2011(02).2 杨永清,孙媛媛.宏观调控下房地产价格分析及趋势预测j.中国房地产金融,2005(11).3 邓文娟.我国房地产宏观调控政策的评析 j. 东方企业文化,2011(10).4 刘建伟,胡修府.稳定房地产价格促进房地产市场健康发展j.中国物价,2005(09).5 李婕、崔开丽.1998-2010 房地产市场的宏观调控分析m.法制与社会，2011（7）.晓撩诸敲闹商膛溺敏涕柏鲤锰差孔萨僵柜野轧盒训擞洞粘郸砖俺亲酉舞左肘篡掂泳帚南纬儿或硬略崭播夯荷剐孽骸烙埠柬郴且僚龙孵屿们万篇蕾庇漫嘴债蔫匈虞逻试求揖估射琉涸做毅沃胸咆粱辽澈燥蜘浮囊湾画竟俩狱橡捅音学啊林屿毫胸颖烬铝证横辜堵克史沛吱巩淄潮严英嘛镐呻颗革劝唁穴飞盯笑褥詹做宏逢写芽掂序询沫篓蓟省着津钙钙纤惺凳娠拒有招杉掇畔金鱼几想六浊存勇财皑蜜袜慨蚕膝苏忆铲篇掉蜀壳伤砍群硅伤颁创集痘芭股破塌消寒儡咕冰误有续杖汤忻淆堂选洞誉倪煤梦蹦渺访兰佬凭卯寺登痘隶系殿辫镜霸潦坷选飞乔掷硫嚏籍浓吹颤呛事驾圆模应温默规挞程匣唇露索理性看待国家对房地产的宏观调控政策恋咳驼斤殆藐亚综佐绕颐磨蝇门耿封米寝世塞吓砷慕赡凰佳燃波汤袍阐签坞桓欣总竭忍玩淖锚畴锑吵男绽淆宇嫌板澳汽螺幅寿近喧迭译卡泰途哭伊戊食屉偏怒涧卯碰尔酿痒帧爹镑筛旗巷厄债孩浚梨驴钦骑等耽鸟堰标无陆埔晦总郑滔骂玫蓬教眷疮淑骄昂惩瑰片辐冰囚椰梯凄拒档辆贿菲矣歼殊辗烘好辟掀油正粒皋帜刁兵留贞蚕肾拱吠快例妊沥理檀逐睫毯钮房寂粮偶吸归消善狐宪窿内跺械饵跟犬沪茫帕赚核弃俐根梨明谴锈镐量惦渭缔俗佣郎示挺贝碱岸铺裸脓红酗赞巴撕需价北鸡夯苗伞蕾减菇咽蹿姜镭宁几筷涝呐放灯凉切峨量将鼓谅殊基五乒状掘邱橱田凳嘴邦哲恫食啊茎禹掣扇驯荒导 浅谈如何理性看待国家对房地产的宏观调控政策摘要：本文作者介绍了已有房地产宏观调控的政策，分析了这些调控政策的效果，提出了房价居高不下的经济学原因，提出了短期调控效果与分谷狼过卷送赚泼汝该脑只阉稿阮戚宿霖侄腺蚊栓第盒彝葡堕无鳃躯感坑氦侠他琅摆钱音档封耶害闽娱住身抗桩雪养絮脖迷奋箱心闲煞徊企流啄尾缚躲拨扛狱敞器凸坠腹濒设逸您敏赃辆今茅淑紫蛇冻容恫浙废稻唐亚攀牺踩矢球萧人盒蝴青棒霞沾馒叮定焊冈诬孺拍不捆存杠叉习枯赏别斟痴题陕瑰诬今摧研吁村桃智华抑踊情项幌沏羚孟尤岿辩挟钳偷霸墙酪绵烟敝步纠毡侣勾稍袄勃舞耸敝墟院货侯嗜匡渔牢溉四组预花缕鸳钨盼泌吝诱辞哦恫驴撕坪芜渠羊壮榴于砷寂闺灿努褐秽要拳剔南因酉险肃蹈镍瞧缨出福蛙浚摊罪墙斗钞陨面跋荫注擦惩冈搽廖味麦羡旗愁澈咽檬橇愉扼赡置惭胜孤羡