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重 庆 国 盛 建 博 城 分 公 司
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析
报
告
目录
一、 项目概况…………………………………………………………3
二、 花卉市场现状分析………………………………………………3
（一） 需求分析……………………………………………………3
（二） 供给分析……………………………………………………4
三、 前景分析…………………………………………………………5
四、 重庆花市的布局及现状…………………………………………6
（一） 概况…………………………………………………………6
（二） 重庆望海花市………………………………………………7
（三） 鲁祖庙花市…………………………………………………8
（四）龙湖花市……………………………………………………8
（五）重庆花木世界………………………………………………10
（六）大竹林花市…………………………………………………12
（七）璧山花市……………………………………………………13
（八）渝北皇田花市………………………………………………13
五、企业SWOT分析…………………………………………………14
六、投资及收益估算……………………………………………… …15
七、社会效益评价………………………………………………………16
八、结论…………………………………………………………………16
一、 项目概况：
（一） 项目名称：重庆大学城花鸟市场项目
（二） 项目地址：重庆市沙坪坝区陈家桥镇丰文山村
（三） 项目性质：新建
（四） 项目建设内容及规模
本项目总用地面积20000平米，其中：道路面积6000平米，经营面积12000平米，停车场1000平米，生活及办公用房1000平米。项目建成后，业主可实现年收入432万元（按30元/平米记租），经营户年收入7200万元（按500元/平米的收入）。
（五） 项目总投资及资金筹措
项目总投资预计2360万元，资金来源为业主自筹及银行贷款
二、花卉市场现状分析
（一）需求分析：
1、总量分析。随着人均收入的提高，花卉的总需求量也相应地增加，呈现正常商品的收入效应，不过花卉的需求收入弹性大于1，花卉需求量的增长率高于消费者收入的增长率。
出现这么快发展势头的原因：首先是国民收入的增长，大大增加了对花卉的需求量；其次是城市化发展进程的加快、城市结构的变化以及众多公共场所的建设，花卉既是公共场合的装饰品，又是居家住户的欣赏物；第三是消费观念的变化，人们的消费理念从过去的温饱型转变到小康型，花卉作为一种礼物已成为时尚。
2、结构分析。需求结构表现在花卉的品种构成、空间需求分布、需求的时间分配三个方面。花卉品种构成大致为：鲜切花占60％左右、盆花占30％左右、其他观赏植物占10％左右。鲜切花品种主要是玫瑰、月季、香石竹、唐菖蒲、菊花、百合、马蹄莲、鹤望兰、红掌等；盆花则以菊花类、瓜叶菊、比利时杜鹃、一串红、仙来客等为主；观赏植物中观果类盆栽植物有葡萄、石榴、金橘、佛手等，观叶类植物品种繁多如绿萝、巴西木、发财树、散尾葵、棕竹、绿宝石、绿巨人等。
空间需求分布主要和城市体系空间分布相一致，东部地区、特大城市、大城市中人口分布集中，而且收入水平较高，特别是高收入者往往具有较高的时尚消费，这些地区是主要的需求场所。
时间分配上，不仅传统的节假日如国庆、元旦、春节等需求量很大，而且一些新的节假日需求量也大幅度增加，如情人节、教师节、护士节等，此外周末需求量也相对增加。但在季节、月份分配上，需求存在一定的差异，如春节所在的月份就相对较高。
（二）供给状况分析
1、总量分析。随着市场经济的发展，农业产业结构的进一步调整，花卉业的供给基本上适应需求变化而呈现突飞猛进的态势，1992年，我国花卉生产面积仅8000公顷，1995年达75000公顷、而2000年已达287000公顷。
2、结构分析。产业布局上，经济发达的东部大中城市周围地区，花卉产业已初具规模，并出现一些花卉品种相对集中的产区，如广东的顺德已成为全国最大的观叶植物生产及供应中心；浙江的萧山已成为浙江花木生产的重地，产品包含花灌木、彩叶植物、绿篱植物等10大类近1000个品种，其中花木生产以柏木类和黄杨类为主；上海郊区是我国第二大鲜切花生产基地，主要产品是香石竹。中西部地区云南是我国最大的鲜切花生产基地，1995年鲜切花的总量达2147吨，占同年全国总量的40％，销售额达1.2亿元，主要生产香石竹、非洲菊、月季、兰花等，其余省份的综合生产能力并不突出。
三、市场前景分析
（一）花卉业呈快速发展态势。
据不完全统计：重庆市花卉种植面积约3.8万hm2;产值接近12亿元;具有花农近50000户,从业人员达15万人。
（二）西部大开发、“森林重庆”将带动花卉苗木市场的繁荣。
近年来，国家提出构建和谐社会、创造宜居人居环境，相继启动了西部大开发工程、万里绿色通道工程等六大生态工程项目，建设“森林重庆”的提出，无疑给花卉苗木产业带来了巨大的发展空间和无限的需求商机。
（三）小城镇建设和新农村建设是花卉苗木产业发展的潜在市场。
目前，全国各地小城镇的环境整治和新农村建设的逐步深入，相伴着小城镇持续建设掀起的城市绿化、美化热潮，为花卉苗木产品市场的持续、稳定增长奠定了基础，同时，也是花卉苗木产业发展的潜在市场。
（四）节日庆典、街道装饰、居室绿化使花卉苗木产业蕴藏着巨大的潜力。
随着人们生活水平和生活质量的不断提高，鲜花、盆花、盆景已逐步进入普通家庭，宾馆、酒店、商场、娱乐场所等庆典活动无不用花卉盆景来进行点缀、装饰。如果按全国城镇人口人均年消费2元花卉苗木产品提高到人均5元计，国内个人年消费总值就增加37亿元以上，所以花卉苗木市场蕴藏着巨大的潜力。
四、 重庆花市的布局及现状
（一） 概况
重庆花市的空间布局大致以行政区划为主，各行政区域的商业中心几乎都有自己的花市。如渝中鲁祖庙花市、江北望海花市、南坪南滨路花市、沙坪坝沙坪公园花市、渝北龙湖花市等。结构布局上鲜切花占55％左右、盆花占25％左右、其他观赏植物占15％左右。
（二） 重庆望海花市
地址：重庆江北区欧式一条街
经营方：重庆望海花卉有限责任公司
经营商户：近千家
经营面积： 6万平方米
店面租金：从最初的5元到12元到目前的60～80元/平米
经营状况：是目前重庆最大的花卉交易市场，也是重庆唯一的专业花卉批发市场，业务范围覆盖整个大重庆及周边四川，贵州，湖南湖北等接壤区县市，有着巨大的市场影响力。市场实行大众化消费为主的方针，产品齐全，立足江北地区的工薪阶层，辐射重庆主城各区。商品价位以中档消费为主，辅以部分高档产品。
（三） 鲁祖庙花市
鲁祖庙花卉市场得益于年代久远，深入人心。该花市创办于1995年，其地处闹市，毗邻重庆商贸中心解放碑广场，与朝天门码头和重庆火车站相距不远，交通便利。2002年之前，其曾是全国有名的花卉集散地，盛极一时。随着主城区建设开发速度的加快，该花市经营面积一再缩小，从综合市场变成以切花为主，但当地居民和花农仍把这里认定为花木“赶场”地。
（四） 龙湖花市
地址：龙湖花市位于渝北区新牌坊，周边是高档住宅区。
经营方：渝北区龙山街道
经营商户：41家
经营面积：临街门面5000平米
店面租金：40～50元/平米
经营状况：初期租金免半年，现商户月收入3万元左右
（六）重庆花木世界
地址：重庆巴南区界石镇
经营方：重庆赛英思实业有限公司
经营面积：项目占地约5000亩
租金：8～12元/平米
经营状况：重庆花木世界通过打造“西部最大的花木园艺集散中心”、“花木园艺产业集成商”、“花木园艺产业公园”及重庆市节能、低炭、环保的示范工程，实现重庆花木世界“重庆第一、西部领先、国内一流、国际接轨”的最终目标。核心区域占地2100亩，市场性质为展示性零售。包括A、B、C、D、E、F六大功能区。采用以新巴渝民居建筑风格和新徽派建筑风格为基调打造的“前店后院”商铺模式，以经营大树乔木、灌木、花卉盆景、观叶观花植物及各种园林、园艺、花艺资材为经营业态，同时搭配了集古玩、书画、茶艺等特色产品于一体的文化产业商业街和休闲娱乐、垂钓中心、宠物市场、花艺培训学校、科技展馆、五星级酒店等各项完备的综合配套设施。
（六） 大竹林花市
地址：渝北区大竹林
经营方：重庆渝北区静观苗木公司
经营商户：已签约登记100多家，实际入驻28家
经营面积：300亩
租金：8～12元/平米
经营状况：由于无经营许可证，不属市政规划，加之周边人流量不大，导致人气不旺，经营不景气，目前面临拆迁。
（七） 璧山花市
地址：璧山县璧城镇
经营方：璧城镇街道
经营商户：20家
经营面积：临街门面3000平米
经营现状：由于璧山消费能力有限，市场基本处于饱和状态，导致经营户积极性不高，处于微利水平。
（八）渝北皇田花市
地址：渝北农业园区
经营面积：115亩
经营现状：因城市开发已拆迁中
五、企业SWOT分析
（一）优势
1、地理优势：该项目位于沙坪坝区陈家桥镇，毗邻渝遂高速、绕城高速，同时紧靠西部物流园，交通便捷。
2、政策优势：花卉产业属于农业范畴，国家“十二五”规划将农业作为发展的重点，必将带动花卉产业的繁荣。
3、人流优势。俗话说：“从人流看商流，从商流看钱流”，随着大学城西部新城的开发。一个聚集国内20多所知名大学（如重大、重医等），盘踞10多个高档楼盘（如龙湖-花千树、金科-廊桥水乡、康田-漫城等）的新城即将诞生。届时，该项目周边将吸纳100万人入驻，成为商贸中心。
（二）机会
1、目前，原重庆最大的花鸟市场----加州花市已拆迁，商户于上月搬迁完毕，该区域按政府规划修建成市政休闲广场、商贸中心，原商户亟待寻求新的经营场所。周边新建的花市如大竹林花市也因许可证问题面临拆迁，最大的望海花市经营期也屈指可数，巴南界石重庆花木世界因功能定位致多数商户不接受。上述花市的拆迁以及功能局限为本项目提供了巨大商机。
2、大学城深厚的文化底蕴，以及散发的人文气息。迫切需要一个集休闲、观光、交易于一体的花鸟市场
3、该项目周边10公里范围内无相应的花卉市场，本项目可以填补该区域的市场空白
4、该项目由于花卉经验多数需自然光，并且以室外及温室为主。所以建设成本极低，资金投入小。
（三）劣势
1、经营户的意愿。根据近三百家花卉经营户的实地调查，50%的经营户认为距离主城区太远，短期内难以形成市场氛围；30%的经营户认为该区域目前处于市场空白，值得尝试；15%的经营户表示需要在市场成熟后再考虑入驻；5%的经营户明确表示不会去该区域经营。
2、消费对象。由于该项目地址距离主城区较远，在主城区既有花市运作良好的情况下，市民一般选择就近购买。导致受众具有局限性，辐射范围窄。
3、规模小、市场竞争力弱。小规模的经营业态，对消费者的选择及经营户的选择具有局限性，使市场竞争能力偏弱，一旦受政策左右，极易导致崩盘。
（四）威胁
1、市场准入。目前花卉市场经营需办理许可证，否则即成为违章建筑、占道经营等违法行为。目前大竹林花卉市场即因许可证问题使市场未形成。
2、同业竞争。目前望海花市，各行政区的花市如沙坪坝公园、南滨路、龙湖等经营业态良好，占据了90%以上的市场份额。本项目作为新进入者，需要承受来自同业的竞争压力。
六、投资及收益估算
1、本项目固定资产投资为2360万元，其中：
工程建设费用860万元
土地成本预计1500万元
2、本项目铺底流动资金需200万元
3、收益估算：项目建成后业主可实现年收益432万，经营户交易额7200万元
七、社会效益评价
1、项目建成后，可吸纳从业人员3000多人，解决当地拆迁安置人员的工作问题，对维护当地社会稳定具有积极作用。
2、本项目可带动仓储配送、物流运输业的繁荣，同时可对周边区县的苗圃、花木培植产业带来极大的市场空间。
八、结论
通过上述分析，我认为该项目的选址是符合市场规律的，该项目的启动时机是把握市场脉搏的。我们应着手从下述几方面做好该项工作：
（一） 指导思想
要将本项目进行科学规划、合理布局、精心打造，使大学城花市成为上规模、上档次、主题鲜明、特色突出的专业街区，成为都市旅游、休闲购物的一大亮点，繁荣大学城商贸，做大做强大学城商贸流通产业。
（二）功能定位
按照“主打特色，突出专业”的思路，大学城花市应以专业化经营为主，突出绿色、时尚、文化的功能。
1、绿色功能。以鲜花、观叶植物、盆花盆景等自然植物为主，将重庆花卉消费特点、热点与国内外的花卉消费流行趋势相结合，引进市外、国外精品花卉，引导本地的花卉产业调整方向。
2、时尚功能。针对大学城的青年群体，以时尚流行的观赏花卉为主，充分满足消费者个性化需求，大力引进新颖、新品花卉，倡导时尚消费，引领消费潮流。
3、文化功能。依托大学城的文化底蕴，以园艺、根雕、字画、陶器等花卉相关产品为主，将花卉消费与中西文化、古今文化相融会，在引领花卉消费潮流的同时，刺激文化消费需求，在无形中将物质消费与精神消费有机结合。
（三）市场定位
实行大众化消费为主的方针，立足大学城地区的工薪阶层消费人口，辐射重庆主城的城市消费人口，经营规模坚持以中小型规模为主，商品价位以中低档消费为主，辅以高档商品。
（四）培育措施
1、建立发展思路。经营思路要立足当前，着眼长远，克服短期行为，合理安排市场规划布局。
2、完善硬件设施。对建筑设施进行整体形态景观设计，进一步提高设施的建筑档次，使建筑设施大学城及周边楼盘的主题风格相适应。同时，在物流入口处增设功能分区的平面布置图广告牌、消费指南等公告指示牌。
3、理顺管理体制。建立专业的统一管理机构，进行专业化管理，增加管理服务内容，改善经营环境。
4、加大宣传推广。重大节日和消费旺季，由公司组织经营户搞会展或以主打商品为主流的消费节，在主流媒体上推广大学城花卉市场形象。
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