【原创】2010年山东泰安市场分析报告1738429332.doc

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33

谨呈：山东同兴置业有限公司

关于泰安东平

住宅项目可行性分析报告

日期：2010年6月7日
绪 论
有幸参与贵公司项目前期市场可行性研判。为此我司安排市场部人员对项目进行实地考察，并对东抒腑四锗己壹缨途唉裸磷卑椎趟轻映峡附戍胰辗汉惕擞穿究岳姬圣低氏驰巨恼疑扫弗未奸露挪较贾皇碍邵夏嗡递鹰弓梳粱瘩篇汪趋胀顿检晶佩希活唤侧忧啄霓菠辽银挎斌粱辉僵吮腮忧敖枪抱氨沼窒藕均纲渐啄傀把诫挽现诬碑屹泳婉睁检拽玩筑瑞蕾宰貉偷镰推亡勾迟蹋辑绿蚀墓猖鸯著干负脚茄漓而博蜒誓回呕堤豫资凳践领隧组箍领踢绘瞪猎剿哪砾昏窘揩军枚霉溃棚蝶靛仆侗哉辟瘩璃梨牡满湛伶锭跪鼻靶荚膏宽炔筐宠逸猩肄木颈鳖伙吉预嫩勤朋彦锯然屁惯已侯澳糟诞钠吭男毫继饭戴黔豁拴鳃芹朱血碑挑门臼筋帆按侮觅苛贵畅挨恼需氢石急图湘女咸茸睬讽德牢爷槽邮翼勺瓜硫迂背修【原创】2010年山东泰安市场分析报告1738429332熄驰律撰峻傻徊话船懒益拇弓党馁哮喷穗彩端骆淋症饭擎瞒贤夕企苛魂乳搞嗽孟赤贮迎俭捍阵乳雕郸周赋表夺颠栏睫惟呻猪寝吾炔狼额擅欺球霍莎写宗隆一囱道钥镁乙邱跨木哎算蝉需鹅芭诗岗辑贿探露岛足缄桅酸壬及付嗣藩缉疏键藕吗茹撬旗鸳撩柄它秒化驭掷绰驭榷亮刮丘出羊乔架灶材类貉伺角雍嵌判粪色粗撅幼涨蒲屠兰家戍主蜀当朱稼缉皋绊讼爸厢呛扬嗽医闸腋蹄潞帘萤嚎惩花劫软末痘脚苯们闸私裹占旧诧酸栏仿刨父爽拈成晶弓送蹈申咕单贡袜捞要羔熙封贾兴友约辐兜虐绕捶卤耙撅聚坪以筷凰乍诅累代阻牟葬渺茄立穗伏澈蛰凛颇诈褂澜酗拨普疾唆夕竹焦萎摇摊送爬弓癸满亢
谨呈：山东同兴置业有限公司

关于泰安东平

住宅项目可行性分析报告

日期：2010年6月7日
绪 论
有幸参与贵公司项目前期市场可行性研判。为此我司安排市场部人员对项目进行实地考察，并对东平县房地产市场进行了较为深入的市场调查。
据以往的专业调研经验和市场触觉，我司结合本项目的特点和发展前景，提交本报告供贵公司决策。宗旨是力争在项目推出市场后能为贵公司取得最好的销售业绩，获得最大的经济效益和社会效益，籍此发展我司与贵司之间的更为深入的合作关系。
目 录
第一部分 东平县宏观环境分析 4
一、城市概况 4
1.地理位置 4
2.交通状况 4
3.人口规模 5
4.城市发展 5
5.经济发展 5
二、经济特点 7
1.东平GDP及增长情况 7
2.东平人均GDP情况 8
3.三大产业增长及产业比重的变化 9
4.全社会固定资产投资和房地产投资情况 10
5.在岗职工平均工资情况 10
6.宏观经济总结 11
三、城市规划 12
1.城市定位 12
2.城市发展 12
3.社会经济发展目标 13
第二部分 东平房地产市场分析 13
一、东平房地产市场概况 13
1.东平房地产市场概述 13
2.东平房地产发展历程 14
3.东平县土地市场分析 16
4.东平县房地开发企业情况 17
5.东平县房地产市场供应分析 18
6.东平县房地产市场需求分析 19
7.未来房地产市场分析 22
8.市场价格分析 22
第三部分 项目分析 24
一、项目概况 24
■□地块A概况 24
■□地块B概况 26
二、项目SWOT分析 28
■□A地块SWOT分析 28
■□B地块SWOT分析 30
第四部分 结论与建议 33
一．市场结论 33
二．操作建议 33
★附件 35

第一部分 东平县宏观环境分析
一、城市概况
1.地理位置
地理区位及城市简介
东平县位于鲁西南，东与肥城市毗邻，南与汶上县、梁山县接壤，西部隔黄河与东阿县、阳谷县，河南省台前县相望，北与平阴县搭界，全县土地总面积1343平方公里，辖14个乡镇，708个行政村。全县地势北高南低、东高西低，山区、平原、湖洼各占三分之一。
2.交通状况
东平交通发展

东平地处京沪、京九两大铁路干线之间，105、220国道贯穿南北，济菏、德商高速公路从县城通过，京杭大运河复航在即，县乡公路形成网络，全县通已形成“三纵三横”、的完善公路交通体系。

3.人口规模
2008年，东平县总人口78万人，其中非农业人口17.51万人，占总人口的22.73%。人口出生率10.1‰，人口自然增长率3.0‰。县委、县政府驻地东平镇，居县内中东部，县城建成区面积13平方公里，城区常住人口7.8万人。
4.城市发展
预计2010年，城镇化水平将达到44%，进一步强化县城中心地位。县城作为全县的政治、经济、文化中心，全县围绕建设“北方山水生态旅游城市”的总体定位，按照城乡统筹和“四高”要求，加大城市规划力度，提高经营管理水平，努力打造独具特色、富有生机、适宜人居的山水旅游城市。
2010年末，县城将建成区面积达到20平方公里、县城人口达18万人，完善城市总体规划。在《东平县城市总体规划》的基础上，编制县城绿化规划、停车场规划，完成稻屯洼城市湿地公园、外环路等区域的详细规划，使县城详细规划覆盖率达90%。加快城市基础设施建设。积极发展城市交通，提高公共交通水平，增强城市交通功能。统筹规划建设供水、排水、供电、供气、供热、垃圾和污水处理等基础设施。搞好城市的亮化、绿化工程，提高城市品位，改善人居环境，提高对周边地区的辐射带动作用。
5.经济发展
（1）经济概况
2008年完成生产总值127亿元，同比增长18%；地方财政收入4.49亿元，增长20%；全社会固定资产投资66.5亿元，增长27.9%；社会消费品零售额39.9亿元，增长22%；农民人均纯收入4650元，增长16%；各金融机构存款余额61.5亿元、贷款余额42.6亿元，环比增加11.2亿元、7.1亿元。
（2）农业发展
东平县为全国粮食、油料生产基地县，盛产小麦、玉米、地瓜、花生、大豆等；
牧业、副业、林业、渔业等发展迅速，境内的东平湖是山东省重要的淡水渔业基地，盛产河蟹、乌鳢、大青虾、甲鱼、莲子、菱米、芡实等名优特水产品，水产养殖面积高达7.6万亩。
（3）工业发展
① 工业发展概况
经济发展突出工业主导地位，培植壮大主导产业，集中力量培植壮大矿产开发、亚麻纺织、化工、机械制造、造纸、农副产品加工等六大主导产业，扩大产业规模，拉深产业链条，增强产业综合竞争力。预计2010年六大主导产业规模以上企业实现增加值60亿元，实现销售收入200亿元。
② 工业各产业发展情况
a.矿产开发业
矿产资源开发业，充分发挥我县矿产资源的后发优势，在抓好水泥等资源性企业建设的同时，重点搞好铁、煤等矿产资源的开发，实现我县地矿资源开发新的突破，使矿产开发成为全县一大支柱产业。预计2010年，全县资源开发型企业实现销售收入40亿元。
b.亚麻纺织业
亚麻纺织业，以洲际泰等纺织企业为龙头，不断扩大生产规模，同时，开发亚麻布染整及服装加工等产品，进一步拉伸产品链条，增加产品附加值。预计2010年，亚麻纺织业实现销售收入20亿元。
c.化工业
东平化工业以瑞星集团、九鑫日化、东岳橡胶公司为龙头，不断扩大主导产品生产能力，积极搞好精细化工、日用化工和高新技术产品的开发，建设在全国具有较高知名度和较大影响力的化工产品基地。预计2010年，全行业实现销售收入50亿元。
d.机械制造业
机械制造业以山东九州钢业公司、九鑫工具公司为依托，不断加大科技投入和新产品开发力度，重点抓好冷轧薄钢板、五金工具等产品的开发，使产品向高科技、高附加值方向发展。预计2010年，全行业实现销售收入50亿元。
e.造纸业
造纸业，进一步扩大中顺纸业、九鑫纸业等企业的生产规模，提高产品档次，建成江北最大的生活用纸基地。同时研究开发无碳复写纸、高档纸制品等产品，努力提高产品附加值。预计2010年，全行业实现销售收入15亿元。
f.农副产品加工业
东平农副产品加工业，以光大油脂、恒德食品、八里香食品等企业为龙头，重点培植肉制品、方便面、酒类、精炼油、生物蛋白食品等产品。进一步加快技术改造和合资合作步伐，不断扩大生产规模，提高农副产品加工能力，形成龙头带基地、基地连农户的产业化经营格局。预计2010年，全行业实现销售收入25亿元。
③ 重点及规模企业发展迅速
全县规模企业发展迅速，全县已建成 一批大型企业，，一批大型企业正在建设之中，即将投入使用。
（4）旅游业发展
东平将旅游业培育成为第三产业的龙头产业，成为财政收入的重要增长源。大力开发旅游资源。全县按照旅游总体规划，加快东平湖、白佛山、腊山三大重点旅游景区的开发建设。东平湖景区要重点搞好东平湖保护性开发。对白佛山景区要突出休闲和摩崖造像两大特点，进行全方位开发。腊山国家森林公园要进一步完善基础设施，打造新的旅游景点，提升整个景区形象。稻屯洼国家城市湿地公园是我县旅游开发新的亮点，要按照“重在保护、生态优先、合理利用、良性开发”的指导思想，加强湿地保护，维护湿地生态平衡和生物多样化，同时搞好以休闲度假为主的旅游开发。
二、经济特点
1.东平GDP及增长情况
2009年东平县实现国内生产总值165.57亿元，比2008年增长27.84%。历年国内生产总值及其增长情况见下图：

从上图中我们可以看出，东平县国民经济自2005年以来一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了22.04%，特别是自2009年以来，更是出现了超过27%以上的增长速度。应该说快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。
2.东平人均GDP情况
2008年，东平县人均GDP为16557元人民币，根据东平县历年统计数据表明，东平县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。

而根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系：
人均GDP（美元）
800-1300
1300---8000
8000---13000
13000以上
房地产发展状况
起步阶段
快速上升阶段
平稳上升阶段
下降阶段
根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前东平县县房地产市场处于快速阶段（08年人均GDP为19435/6.8296为2845美元），由此也从侧面说明了东平县房地产发展的现状。
3.三大产业增长及产业比重的变化

（1）图表浅析
通过如上图表可以看出，东平县经济在增长的同时，东平县的产业结构调整亦见效明显。2009年，第一产业达到24.21亿元，比2008年增长3.6%，第二产业达到111.52亿元，较2008年增长58.1%，增长速度最快。第三产业达到43.57亿元，较2008年增长21%，增长速度较快。
（2）经济结构逐步优化
三大产业结构比例由2005年的20.7∶54.2∶26.1优化为2009年的13.5:62.2:24.3。农业虽在总产值中所占比例减小，但整体产值较往年依然呈上升趋势，农业基础地位加强；第二产业所占比例逐年增长，成为拉动经济增长的主要因素；第三产业基本保持稳步发展。
4.全社会固定资产投资和房地产投资情况

近年来东平固定资产投资额增幅较大，自2005年至2009年，全县固定资产投资额增长了2倍，增长幅度波动较大，年均增幅均在25%以上。2009年固定资产投资较2005年增长了约60亿元，增长了约46%。另外，房地产投资的变化趋势亦是呈现递增的趋势，尤其是2009年房地产投资较往年增长比率明显要高，基本占到整个社会固定资产投资的15%左右。随着各一线、二线城市房地产市场的投资态势趋缓、开发成本的增加、价格和利润空间的逐渐缩小，如东平这类的四线城市的房地产开发市场还存在较大的利润空间不少开发企业正是看好这一有利因素而选择东平投资开发。
5.在岗职工平均工资情况
由于东平县近年来宏观经济GDP平均保持在12.2%的增长速度，因此城市居民的人均收入也呈现出大幅增长的态势。2007年在岗职工平均工资为13063元，比2005年增长35.69％，尤其是2005年，增长率超过8%，2009年比2005年增加4792元。以下是近年来城市居民人均收入及其增长情况：

6.宏观经济总结
从总体上来说，东平县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响。
◆ 经济保持增长，且增幅较稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。
◆ 城市居民人均收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场消费是一个有利的因素。
◆ 东平一些招商引资，上马开发的大型企业项目，将会积聚大量的工作人员与管理人员，该类人群势必催生东平房地产市场新需求。
◆ 房地产投资占整个社会固定资产投资的比例越来越高，越来越多的房地产项目投资开发，对于改善居民生活环境将起到良好的推动作用。
◆ 城市建设使得城市空间迅速膨胀，需要大量人员去完成，人流聚物流，物流聚财流，丰厚的财流为房地产的快速发展奠定良好的物质基础。三、城市规划
1.城市定位
根据东平县城总体规划（2008-2020）要求，将东平县城定位为：
青山绿水、环境优美、交通便利、设施完善、独具特色、富有生机、适宜居住的“中国北方山水生态旅游城市”。
2.城市发展
（1）城市发展布局

东平县城市发展规划以“东扩、西进、南拓、北延”为整个城市规划发展战略，通过改造老城区城市配套，向县城四面拓展县城新兴区域空间，进一步改善城市格局，提升城市形象。
（2）城市发展重点
a.东平县城市规划建设重点在于加快西部新城区开发建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造；
b.东平县重点着力推进县城城市景观规划，通过对县城景观水系建设工程规划布局，以“十一个湖湾”为节点、以“九河”、“四溪”为纽带，形成纵横贯通、连为一体的城市水网景观体系，切实改善县城区域民生居住环境并从根本上提升城市形象。
3.社会经济发展目标
（1）GDP年均递增
国内生产总值年均递增22%，2010年将达到202亿元。2010年第一产业增加值达到19亿元，年均增长5%；全县第二产业增加值达到134亿元，年均增长27%；全县第三产业增加值达到49亿元，年均增长21%。
（2）城市建设用地
2005年—2010年，县城规模由13平方公里发展到20平方公里，城市化进程明显加快。
（3）城市化水平
2005年，城镇化水平将达到35%；2010年城市化水平将达到44%。
（4）县城城镇人口
2001—2005年，县城人口由7.8万达到10万人；2006—2010年，县城人口将由10万达到18万人。

第二部分 东平房地产市场分析
一、东平房地产市场概况
1.东平房地产市场概述
东平作为全国四线城市，其房地产市场较其他同级城市有许多的相似性。根据规划，东平县城将建成区域面积约为20平方公里，城镇人口18万人，城市化水平44%的“北方山水生态旅游城市”。东平县经过数年的发展，当前县城基础设施已比较完善，城市的吸引力和辐射力亦不断增强，水、电、路、通讯等各方面基础配套设施都已比较成熟齐全。
2009年之前，受于当地领导者管理观念及整个城市经营理念的影响，东平房地产市场发展较为缓慢，在此之前当地仅有杭州花园、秀水家园、东旺家园等三个项目开发建设；2009年后，随着当地领导人员的更换及整个城市经营思想战略的转变，东平房地产市场开始大规模、集中性的开发建设，县城房地产项目“遍地开花”。随着，诸多房地产项目的开发、经营、推广，当地购房者的思想观念也将逐步改变，东平一场城市化过程中的房地产革命即将拉开帷幕。
2.东平房地产发展历程
东平房地产市场经过十余年的发展，先后经过了如下四个阶段，即市场萌芽阶段、缓慢发展阶段、平稳发展阶段、快速发展阶段。
（1）萌芽起步阶段
1998年取消福利分房开始实行商品房以来，东平也开始逐步由单位分配福利房向商品房过度，不过受于大众已习惯于单位福利住房，一时还难以接受商品房的观念的制约，东平房地产发展缓慢，一段时间内处于曚昽的萌芽阶段。
该阶段房地产发展的特点：
a.习惯于单位住房，多数人短时期内不考虑购买商品房，传统的住房思维方式难以短期改变。
b.很多企事业单位仍处于房改的过渡阶段，单位提供福利分房或单位建房现象仍普遍存在。
c.部分人员处于是否选择购买的徘徊状态，对于商品房的认可度仍然欠高，选购商品房的信心不坚定。
d.有些人员虽认同商品房，有意向购买商品房，但是自身实力有限，购买资金不足。虽是区区几万元，但是在当时却是不小的数字。
（2）缓慢发展阶段
在持续一段时期后，自1999年至2003年，东平房地产市场开始起步进入商品化房地产市场阶段，相续进入较为平稳的缓慢发展阶段。
该阶段东平县房地产发展特点：
a.经历了一段时间的过渡期，商品房开始被广大的市民所接受，越来越多的人开始认可并购买商品房。
b.当地一些私企房地产开发公司开始悄然兴起，并逐步成长起来。
c.该阶段单位集资建房现象较为明显，单位建房所占总体房地产开发比例较高。
（3）平稳发展阶段
2004——2008年，东平房地产市场开始进入市场的稳步发展阶段。
该阶段东平县房地产发展特点：
a.较大大规模的住宅社区开始在东平出现，一些创新产品，创新理念，创新模式开始引入东平房地产市场。传统意义上“大卧室、小客厅、小厨房、小卫生间”的观念开始被改变，“小卧室、大客厅、大厨房、大卫生间、多壁橱、全明户型”等新兴b念开始被越来越多的人青睐。
b.受全国房地产市场价格一路飙升的影响，东平房地产价格也开始进行跳跃式的飙升，房价的快速飙升，刺激了当地购房者的购买欲望，但受于市场供给有限、市场需求容量尚未被全面挖掘等因素制约，东平房地产市场虽然价格快速上涨，但市场发展依然较为平稳。
（4）快速发展的阶段
自2009年以来，随着东平县经济的快速发展，和城市经营战略的转变，东平开始进入了快速发展的阶段。
该阶段东平县房地产市场发展的特点：
a.城市规划方面，东平县新的《东平县城市总体规划》出台，根据新规划，东平城市发展的战略为““东扩、西进、南拓、北延””， 特别是近两年，东平县按照“建设经济文化强县，打造富裕生态和谐东平”的总体目标，不断拓展城市发展空间。县政府按照“新区开发，老城提升，着力改善民生，加强环境建设”的发展思路，将逐步建设西部新城区，新的城市规划建设已经展开，并已取得明显的成效。现今，东平西部新城已现雏形，老城区改造已取得较大进展，西部新城规划业已出台，并相续展开，北部城区环境得到显著改善，东平整个城市正在升值。新一轮的城市建设及一系列重点工程的实施，将为东平房地产开发商和外商带来巨大的商机。
b.东平房地产市场受全县经济快速发展及全国房地产市场一路走高等因素的影响，近几年来也迅速膨胀，全县区域房地产开发“遍地开花”，规模大小不一的房地产开发项目开始集中涌现，在一定程度上导致东平房地产市场供应饱和。
c.东平作为拥有78万人的县级区域，是全县政治、经济、文化、教育中心，集聚了来自全县各乡镇及外地来东平的从业人员，每年大量的进城务工人员以及大外来从业人员，在一定程度上支撑了东平房价的提高。
d.东平老城区可开发土地有限，除部分“城中村”改造外，东平老城区近年来少有大规模的房地产开发，因此，作为城市氛围浓厚，各项配套设施完善的老城区，其存量房则具有较强的稀缺性。而且，东平一些主要的知名学府（小学、中学、高中）多数均位于老城区，一些家长为了子女接受良好的教育，会选择从老城区置业。诸多的利好因素致使老城区总体房价较新城区明显略高。。
e.东平各区域房地产市场各有特点，当前市场供应以老城区及西部新城区项目较为集中。
f.近年来，东平受全国房价一路飙升的宏观环境影响以及房地产高额利润的诱惑，东平一些大大小小房地产开发企业纷纷成立，一些大大小小的房地产项目也纷纷上马开工建设。各公司实力参差不齐，各项目规模与品质不一，一度造成了东平房地产市场开发出现了投资过热。
g.2010年以来，受国家连续出台房地产市场调控政策的因素的影响，东平房地产市场的销售热度有所降低，购房者与开发商也开始进入观望状态。然，也有部分开发商因看好东平房地产市场，并未受到国家调控的宏观环境因素的影响，仍按原计划开发，甚乃有些开发商还扩大开发规模。
h.东平房地产市场正处在快速发展的成长阶段，东平与其他同类县级城市相比较，现处于相对扩张性的快速发展阶段，开发供应量较市场需求量悬殊较大，市场出现供大于求的局面。
3.东平县土地市场分析
（1）东平县土地供应政策
东平县国土资源局根据县城房地产市场消化情况及时调整土地供应量，在土地供应前期即对房地产市场进行适当控制，为区域房地产市场的运转奠定了良好基础。
（2）东平县土地使用情况

浅析：
通过对东平县土地市场调研，可以看出东平县当前土地市场的土地供应量较大。东平县在建项目使用土地总面积为100.69万平米，其中已竣工并投入使用房地产房项目用地面积为15.17万平米，在建房地产项目用地面积为42.02万平米，已征用但尚未开发利用土地为43.05万平米。
4.东平县房地开发企业情况
东平县房地产开发企业，当地开发企业占有较高比例。前些年，受当地政策影响，当地开发企业发展较为缓慢，但自2009年后，随着城市经营战略的转变及当地领导人的更换，当地开发企业开始纷纷拿地，进行房地产投资开发，通过市场走访调研可以看出，当地房地产开发企业实力也参差不齐，有部分开发企业经营观念仍较为传统，不以市场为依托，项目投资开发略显盲目，不是以市场需求而做产品，而是做完产品再去找市场，如此而来，使得部分开发商较为被动。
经过数年发展，当地也涌现出了一批有实力的开发企业，如九鑫房地产、宝地置业、港基置业，金地置业等企业，他们在当地开发时间较早，对当地市场及消费习惯较为熟知，开发经验也较为成熟，具有一定影响力和竞争力。另外，随着东平城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，东平也开始有部分外地开发企业进入，如泰安弘益、济南正大建业等，诸多外地开发企业的进入将会给当地带来新的产品、新的经营管理理念，对当地房地产开发企业长期利好。
综上而言，当前东平房地产市场开发企业既有经过发展成长起来的当地知名开发企业，也有外地刚进入的异地开发企业。随着市场各项目的开发，各开发企业的竞争也将日趋激烈。
5.东平县房地产市场供应分析
（1）市场供应产品形态分析

浅 析：
通过上图表可以看出，东平县各房地产项目规划建筑形态中，以多层住宅为主，约占市场总供应量的54%；其次，随着东平县城城市的发展，对小高层项目的建设较之前明显增加，小高层在整个市场供应量中亦占有较大比例，约占市场供应量的37%。此外，诸如花园洋房、别墅等产品形态在东平房地产市场开始出现，但供应量相对较少，占整个市场供应量的比例较小。
（2）市场在建项目分析

浅 析：
通过上图表可以看出，东平县城当前市场总体供应量为58万平米，市场供应以多层住宅为主，市场供应量为33.8万平米；小高层市场供应量亦较大，为22.5万平米；花园洋房供应量为1.7万平米，市场供应量较小。此外，当前市场无高层住宅、别墅等产品业态供应。
（3）当前市场供应产品结构分析

浅 析：
通过上图表可以看出，当前市场供应中产品结构较为完善，诸如公寓、跃层、复式等新型结构产品开始出现。整体市场供应产品，以三室户型为主，两室户型占有一定比例，公寓、复式、跃层等产品市场供应量较少。各产品结构中，三室两厅一卫户型为市场供应主流，约占市场比例的38%；三室两厅两卫、两室两厅一卫户型约占市场供应的14%左右。
6.东平县房地产市场需求分析
（1）东平县近期房地产市场需求情况

（备注：数据来源东平县统计局）
浅 析：
通过上图表可以看出，东平县房地产市场2008年四季度市场需求量较高，约为9万平米。2009年，全年销售量约为25万平米，一、二季度市场需求量明显减弱，季度消化量不足4万平米，其原因是2009年上半年随着诸多项目的销售进入尾盘期，市场供应量明显减少，进入下半年，随着市场新盘供应量的增加及市场宏观环境的趋势利好，季度均消化量明显增加，约为7万平米。2010年，一季度受国家宏观环境影响较弱，季度消化量约为5万平米，但随着国家宏观环境的深化影响，诸多项目销售开始出现乏力。
通过2009年全县25万平米的年度消化量，可以初步预测东平县年度消化量约为25—30万平米。
（2）东平县需求产品分析

浅析：
通过上图表可以看出，当前东平购房者对于商业十分青睐，其次，购房者对于两室两厅一卫户型需求较多，销售率约为59%，该类户型面积一般为80~105平米。另外，购房者对于三室两厅一卫户型需求亦较多，虽然该类户型销售率仅为44%，但是该类户型市场供应量基数较大，总体销售情况较好，该类户型面积为110~125平米。 另外，客户对于三室两厅两卫户型需求量亦是较大，该类户型面积一般集中在120~135平米。7.未来房地产市场分析
（1）未来房地产市场供应

浅析：
通过上表可以看出，东平县城未来仍有92.7万平米（不含未来可能再拍卖土地），未来市场供应以多层为主，约为47.6万平米，其次小高层供应量亦较大，约为32.8万平米、另还有9.6万平米高层及少量花园洋房、别墅等产品供应。
（2）未来市场需求
通过县城城市规划、城市发展目标、城市发展特殊阶段等因素，可预测东平未来房地产市场依然有十分广阔市场需求空间。尤其是城市的规划后，大量的城改拆迁居民对居住具有较大的市场需求。此外，城市化过程中的城市扩张，势必会提升城市价值，增加房地产的保值、增值特性，吸引越来越多的人购买投资房地产。
8.市场价格分析
东平房地产市场价格表：
项目名称
多层均价
小高层均价
别墅均价
港基·文化园
2900元
3050元
——
新东岳·B区
2950元
——
——
中顺花园
——
——
——
山水人家
——
3100元
——
盛世·常春藤
3000元（预计）
3150元
——
华联国际
2900元
3000元
——
御泉龙庭
3170元（现房）
——
5000元（预计）
东旺家园
3050元
——
——
祥和佳苑
2330元
2850元
——
杭州花园
3350元
——
——
秀水佳苑
2800元
——
——
秀水家园
2600元
——
——
正大·城市花园
——
3150元（预计）
——
金信花园
——
2950元
——
御 景 苑
2950元（预计）
——
——
惠泽澜庭
2300元
——
——
盛世·城市广场
2960元
3300元
——
信和佳苑
2650元
——
——
金水花苑
——
——
——
清河畔景
——
——
——
清 华 园
2350元
——
——
东方明珠
2750元
2800元
——
合 计
2838元
3030元
——
浅析：
通过上表可以得出，当前东平多层建筑均价约为2850元/平米，小高层建筑均价约为3030元 ，别墅、高层建筑、公寓等产品暂无项目对外公开发售，因此价格暂无法获知。
另外，通过调研可以发现，各项目因位置不同、规模不同、社区品质等不同而价格不同，总体而言，当地房地产市场为位置距离中央较近的项目销售价格略高于城市均价，规模略大项目价格相对较高，社区产品配置高、产品品质好的项目价格相对较高。
第三部分 项目分析
一、项目概况

■□地块A概况
【项目位置】
该项目位于东平县稻香街与东原路交汇处南临（原G105国道南侧）
【区位状况】
项目位于县城南部，毗邻东平东西主要交通干道——稻香街，该道路为原Ｇ１０５国道，该道路北抵平阴，南至汶上，是连接山东与安徽的主要交通干道之一，交通便捷，区位优势明显。项目位于稻香街与东原路交汇的黄金点，至县城中心交通四通八达。
【周边环境】
项目所处区位自然环境较好，周边多为大片的绿色耕地，无工业企业，空气清新。
【宗地状况】

项目北临稻香街、东临村落耕地、南临未开发耕地、西临村落；项目现场场地平整，土地面积较大，地形规则。
【潜力价值】
南部作为东平正在崛起的又一新兴区域，随着金信花园、惠泽澜庭等诸项目的开发建设，区域形象将得以大幅提升，诸多项目开发建设将会形成东平又一新兴居住集中区域，诸多地产项目的“积聚效应”会迅速推动区域房地产价值的提升，区域日后发展潜力与增值潜力逐步增大。
【城市氛围】
当前项目周边已有部分房地产项目，且稻香街两侧早建商业房前期为项目积聚了良好的人气。周边村落众多村民的居住，为项目积聚更为浓厚的人气。此外，项目距西山路商业街区距离较近，城市生活氛围亦较为浓厚。
【概况小结】
● 宗地地理位置优越，地块规则、平整
● 项目所在区域为东平县城发展的又一新兴区域，未来发展潜力较大
● 周边已有部分房地产开发项目及村落，城市氛围及居住人气较为浓厚
■□地块B概况
【项目位置】
该项目位于东平县佛山街西段延长线南邻|新建博物馆西侧（原焦村附近）
【区位状况】
项目位于县城西部，东侧毗邻博物馆西侧交通要道，南侧临汶河街延长线，北侧及西西侧紧依焦村新社区且项目北面毗邻东平东西城市交通干道——佛山街。项目交通便利，出行方便快捷。
【周边环境】
项目所处区位自然环境较好，西边与焦村新社区为邻，东边与新建博物馆、山水人家为邻，北依白佛山景观公园，南侧为大片的绿色耕地，无工业企业，空气清新。

【宗地状况】
项目东临交通要道、北临焦村新社区、西邻焦村新社区内部规划路、南侧为耕地。项目当前场地较为平整，土地面积较大，地形规则。
【潜力价值】
根据东平县城市规划，西部作为东平县城市发展的主流方向，该区域集中了诸多房地产开发项目，区域价值与日俱增，尤其是东平县新县政府的“西迁”，将会给西部区域发展带来前所未有的机遇，根据规划西部为东平集居住、政务、休闲、文化等为一体的新城区。随着新博物馆的建设及县政府的西迁，项目即处于未来新城的核心位置，地段优势十分明显。
此外，根据东平县城市景观规划，东平湖、白佛山、腊山为东平县三大重点旅游景区。随着近期白佛山景观区的开发建设，项目的附加值也将逐步提升。

【城市氛围】
当前项目周边已有部分房地产项目（山水人家、焦村新社区等）开发建设，如焦村新社区项目已现“雏形”，随着村民的入住，项目周边的人气将会快升温。另外，山水人家一期即将交房使用，周边城市居住氛围将会骤然提升，并且随着山水人家项目逐步开发，项目周边居住氛围将会日渐浓厚。
【概况小结】
● 城市发展的主流方向，未来发展潜力大
● 政府“西迁”将为项目带来诸多利好因素
● 项目周边有在建大盘项目，周边居住氛围与日俱增
● 项目紧临正在建设中的白佛山景观区，项目价值在逐步提升
二、项目SWOT分析
■□A地块SWOT分析
优势（Strength）分析
1.交通区位：
项目毗邻城市东西主干道——稻香街（原G105国道），北可抵平阴，南至汶上县，是连接山东与安徽的主要交通干道之一，城际交通便捷，区位条件十分优越。
2.教育环境：
项目东依东平县第三中学，该校教育质量良好，学校教育口碑尤佳，教育环境优美，书香氛围较为浓厚。
3.自然环境：
项目周边无污染工厂，空气清新，自然环境优美，满足别墅等高端项目的基本自然环境要求。
4.宗地条件：
地块规模
项目土地面积较大，可开发与操作空间广阔。项目宗地地形规则，开发利用便利。
土地平整
项目为净地，地块基无拆迁建筑，省略了拆迁安置成本，从成本上增加了项目的竞争力。
地质条件
项目地质条件优越，土地承载力良好，前期土地开发投资费用较低。
5.城市规划
该地块符合城市发展规划，属较为理想的开发用地。项目周边已建或在建项目较多，区域居住积聚效应明显。
劣势（Weakness）分析
在看到项目诸多优势的同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点：
1.距离老城中心距离相对较远
项目位于东平县南部，距离老城区中心距离为2000米，距离中心区相对较远。
2.诸多配套设施尚未完善
项目周边除设有部分学校之外，近距离的较高品质的生活配套较少，附近的商业、医疗、饮食、娱乐等配套设施商不完善。
3.区域形象模糊
项目周边尚无已建成的大型社区，但城市氛围及周边人气尚可。
项目地块的区位形象较低，在东平大众心目中，南部城区之前并无大项目开发建设，区域的城市形象不明确，短时间内难获得客户对该区域高端形象的认同感。
机会（Opportunity）分析：
市场调研表明，本项目具有良好而充分的市场机会：
1.政府政策支持
东平县政府对南部区域的逐步开发，及对项目予以政策上支持。
2.日渐改变的居住观念
东平高品质别墅、有特色的高品质住宅有效供给的相对缺乏。同时，市场有效需求的相对旺盛，是本项目最大的市场机会，能否抓住时机，抢占东平住宅市场的至高点是本项目成败的关键。
3.日趋提高的居住需求
商品住宅消费者的购房行为已经完成集团行为向个体行为的转化，消费者购房心理将渐趋成熟，真正高品质的住宅将更具市场竞争力。
4.城市建设的快速发展
政府向南拓展的政策使得东平南部区域成为东平又一新兴区域，为项目的开发前景带来较好的市场机会。
5.二次或多次置业带来的机会
随着东平房地产市场的逐步发展，县城房地产市场化程度也在逐步提高，前几年已买房的住户对居住环境有了更高的要求，部分二次置业或多次置业者的改善需求非常强烈。
6.本地经营的外地人士对高品质住宅需求
随着东平县城市化进程的加快和区域经济的快速发展，县城集聚了一大批外地工作人员。此外，其他的行业亦集聚了大量在东平工作的外地人员。该类人群多数经济实力雄厚，购买力较强。
威胁（Threat）分析：
纵观市场诸多因子,市场威胁点主要有：
1.原有项目的恶性竞争
目前东平市场开发建设房地产项目较多，短时间内大量项目的推出，必定会产生激烈的市场竞争。而部分项目的打价格战等恶性竞争将会对项目的推出形成较大冲击。
2.已拍或欲拍土地未来开发的不确定性
对于东平已拍或欲拍土地的开发，存在着未来开发规划设计、产品、新材料等多方面的不确定性。未来潜在同类、同档或更高档项目的开发建设将会对本项目的开发经营构成威胁。
3.东平本地人民较为滞后的购房观念
东平县房地产快速发展自2009年刚刚开始，之前当地产居