我国房地产投资基金现状.doc

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在解决这一矛盾的过程中，市场经济国家通过较为成熟的证券市场逐步发展了一种合理可行的房地产投资方式房地产投资基金，并不断趋于完善。房地产业是当今世界各国经济发展的重要支柱产业之一，能够为国民经济带来高额的附加值和为投资者带来丰厚的利润，从而成为投资热点。同时，房地产业还能为国家增加巨额财政收入，而作为投资成果的房地产也是国家财富的重要组成部分。房地产满足人类基本的生活需要，房地产领域是宏观经济中不可忽视的就业领域和重要的财政来源，是经济稳定发展和社会安定团结的物质基础。所谓房地产投资就是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发。房地产经营以及购置房地产等预先垫付资金的经济行为，房地产投资的结果会形成新的可用房地产或改造原有的房地产。中国房地产市场是在改革开放后，随着城镇住房制度和土地使用制度改革的进展逐步复苏并活跃起来的。作为我国的一个新兴产业，虽然经过20多年的改革，其发展已初具规模，但在未来我国经济迅速发展和不断转型中，房地产业将有更大的发展空间和潜力。在这样的市场环境下，伴随着越来越多的开发商的参与，更多的房地产投资模式也不断诞生。房地产投资基金就是目前开始被广泛尝试的金融投资工具之一。一、房地产投资基金简介 房地产投资基金属于一种产业基金，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，以分散投资和降低风险为基本原则，由基金公司和其他发起人向多个不确定的投资者发行受益凭证或基金份额，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产融资，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。与普通房地产投资基金相比，房地产投资基金具备独特的优势：具有更强的流通性和变现性；投资者更容易分享专业化经营带来的成果；结合资本市场和房地产市场，更容易拓宽融资渠道；投资风险可以更加分散；可以在某种程度上起到监督房地产市场的机能。二、房地产投资基金的必要性分析 1.拓宽融资渠道，解决房地产企业融资难的局面 在过去的几年中，房地产业每年以超过20%的增幅快速发展，对GDP的增长贡献也是其他产业不可比拟的，房地产业实际上已经成为国民经济的支柱产业。但是房地产业是资金高度密集的运作体，开发投资规模大、周期长，使得房地产开发、投资需要的资金量巨大。在过去的二十多年以来，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，如上海房地产企业的平均负债率高达78。据调查，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39，预测会上升到2005年的4267，2010年的4562。商业银行通过房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款、住房消费贷款等方式直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，这就加大了银行的信贷风险。 房地产开发企业的融资渠道单一，而且央行陆续颁布了有关信贷紧缩的一系列政策，使得房地产企业的直接融资渠道不畅。作为间接融资工具的房地产投资基金提供全新的融资渠道，改善融资结构，实际充当了银行信贷风险的减压器，可在一定程度上避免地产周期性波动直接殃及银行体系。 2.规范房地产行业，优化行业内部结构 这是基金的特性所决定的。首先，房地产投资基金具有积极的股东主义的倾向，投资者多为小股东，房地产投资基金基本保持在小于20的小股东地位，这样的股权投资会更加关注企业规范化的运作和透明度，从而对所参股的公司形成外部压力。而且房地产投资基金具有产权清晰、权责明确的特点，有利于引入规范的市场投资主体投资者。第二，房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，房地产基金在投资于某个企业之前，必须对其经营管理、财务状况、房地产项目的可行性等诸多因素进行调查研究与考证，只有那些规范的、市场前景好的房地产项目才能得到投资基金的青睐。从客观上来说，这就促进了产业内部的结构调整，从而使资源得到了优化配置，减少了投机的风险。最后，由于所有权和经营权相分离使得运营的效率更高。传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，而投资基金将成为主体，开发商的工作将受到来自公司内部的其他投资者的约束和监控，从而有效提高其工作效率，使其行为更趋合理化，而且房地产投资基金具有专家投资管理的优势，一个房地产投资基金必然要求形成由投资、房地产等各方面的专家组成的管理团队，实行高效的投资规划、项目运作及有效的风险控制，从而减少盲目性，增强项目的运营效率。 3.扩大投资渠道，建立多元化投资格局 人民银行在去年5月发布的2003年第一季度的货币政策执行报告中指出，我国居民储蓄存款从2001年年初以来保持18左右的增长速度，截至到2004年底，我国居民人民币储蓄总额已达12万亿元，外币储蓄也超过800亿美元。我国居民收入稳步增长是储蓄加快的基本原因，个人投资渠道狭窄是重要原因。这笔庞大的资金滞留在银行系统对银行来说有很大的压力，而房地产投资基金作为一种创新金融工具，风险相对于股票来说要小，而收益性又大于银行储蓄投资。房地产投资基金的发展，能够增加居民的直接投资，促使居民的金融资产优化，适当从银行分流储蓄，减轻银行的资金压力，从而提高社会资金的使用效率。 而我国社会保障机构资金发展过程中也缺乏多样化的投资渠道。以保险公司为例，过去两年中保费收入每年都在以3040的速度增长，但由于总行的规定，保险公司投资无门，收益偏低，利率倒挂，使得寿险已经损失了500亿，逐年下降3.1。一般来说，银行存款、国债投资和股票投资是三个基本的投资渠道。但是国家几次调低利率、国债市场萎缩、股市低迷，使得社会保障机构需要开辟更多的能够满足其风险收益水平要求的投资渠道。房地产投资基金这种相对风险小、受益高，而且具有专家管理的优势，对于社会保障基金来说无疑是非常有吸引力的。根据美国的经验，美国发行的房地产投资基金中50为机构持有，而这中间的50又是被养老基金、保险公司所持有。 对于海外的资本，房地产投资基金也是其投资的一个渠道。根据WTO的协议，中国政府在2004年允许外商成立独资房地产企业，同时合资房地产企业享受“国民待遇”，外国资本进入房地产投资基金也会成为必然的选择。由于海外基金能直接形成较大规模的可利用外资，所筹外资不构成债务，加之一般不对企业形成控股，也不直接经营受资公司，而是通过资金和一定的技术援助，取得部分股权参与企业经营管理，房地产投资基金必将成为吸引外国资本的重要方式之一。国外的基金进入也将带来成熟市场的经验，有利于我国房地产投资基金市场的建立。 三、房地产投资基金的可行性分析 1.成熟的市场规律 通过研究经济比较发达的美国的房地产业我们可以发现，一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环，三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是：以房地产开发商为核心的房地产开发循环；以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环；以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产业用了20年的时间，只构造了第一个小循环。现在，另两个小循环随着产业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟将呼之欲出。这为房地产投资基金的发展提供了理论依据。 2.国外的经验 房地产投资基金这一概念最初是在英国提出来的，但是发展繁荣于美国，在美国称之为房地产信托投资基金REIT(RealEstateInvestmentandTrusts)。为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、流动性差的不利因素，美国国会于20世纪60年代，推出了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金。在70年代，澳大利亚也引入了这一基金，随后逐渐推广到了欧洲市场。目前全球共有最少8个REITs市场，其中美国的市场最大，而亚洲市场最小。在经历了40多年的发展，美国的REITs市场最为成熟，现在大约有180个REITs在美国证交会注册，资产超过了375亿美元，已经控制了大部分的投资类的房地产开发、经营、管理等工作。据估计，在未来的30年，美国的REITs市场价值将占到美国商业性房地产市场的30，权益型基金成为了主要的投资基金类型，比例占到了上市基金的80左右。REITs基金已经成为了中小投资者和大型投资机构（养老基金、共同基金）参与房地产投资的重要金融工具，同时也是抵御房地产市场波动和引导房地产发展的长期投资力量。 REITs表现出色主要是因为其收益率较高，从1972年到2002年，平均收益率达到了12.35，而同期的道琼斯工业指数年平均回报率只有7.26，纳斯达克只有7.97，标普500也只有10.68。这无疑也为我国投资者进入房地产投资基金提供了一个经验依据。 3.我国国内信托基金的现实 由于国内没有相关的产业基金法出台，现在有据可依的仅仅是信托法和公司法，而在产业基金领域我国出台的只有一部证券投资基金法。严格说来我国还没有真正意义上的房地产投资基金，但是最近几年房地产信托投资基金的发展趋势却是越来越明显。 国内的伟业资产管理公司已经组建了几家类基金公司，为房地产开放提供私人募集基金，但是此房地产投资基金的设立和运作模式上都达不到国外标准房地产投资基金的规范程度。而2002年，首创集团和荷兰的国际集团合资成立了“中国房地产开发基金”。2003年，我国第一支房地产产业基金精瑞基金成立，这是由全国工商联住宅产业商会支持筹备发起的，但是它的注册地却是在香港，同时在国内组建精瑞投资管理公司合法操作海外募集而来的基金。精瑞基金初步实现了房地产和多种金融工具的结合，也给我国的房地产投资基金树立了一个实践的依据。 四、房地产投资基金面临的一些障碍 1.法律障碍 这是目前房地产投资基金面临的最大障碍。我国国内没有相关的产业基金法，仅仅依靠证券投资基金法是远远不够的。因为利用房地产投资基金发展房地产业。是一种投融资活动，它包括了投资、融资、基金运行、管理等方面的错综复杂的金融活动过程，并需要一系列创新金融工具。因此，为保证房地产投资基金的规范运作，一个完整健全的法律体系是必不可少的。产业基金法的出台是房地产投资基金目前所欠的东风。 2.体制障碍 目前的我国金融体制不够健全，对投资者的限制也较多，一般保险基金、养老基金被禁止投资于这一领域。根据信托法，对信托产品有200份合同、投资者数量为50人的要求，购买的最低金额为5万元，有些产品在实际的发行过程中门槛更高。而我国社会个人投资者的购买力相对不足，财富积累程度较低，所以可能会造成基金需求不足而加重了基金的发行风险。 3.人才障碍 房地产投资基金的运作不仅仅需要专业的房地产人才，也需要多元化的人才结构。由于产业投资基金在我国的发展处于起步阶段，产业基金经理在我国非常缺乏，精通房地产的更是少之又少了。而优秀的基金经理对于房地产投资基金的运作是至关重要的。所以组建一个专业化又复合型的人才管理团队是房地产投资基金运作时的必要任务。 由于房地产投资基金在我国是个新生事物，所以还有很多障碍，比如退出机制、道德风险、信息披露以及利益输送机制等，这些在房地产投资基金走上正轨，以及与国际基金磨合的过程中都会慢慢消除。 五、对房地产投机基金的一些建议 1.募集方式 产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。公募是指向社会公众募集资金,私募是指向一定范围内的机构投资者募集。在我国目前来说，由于200份50人的限制，而且中产阶级正在形成中，目前我国房地产投资基金的募集比较可行的方法是，先通过成立私募房地产投资信托基金把模式建立起来，等到私募信托发展到一定规模的时候，通过推动相关立法寻求税收上的优惠，然后再把私募上市转化为公募。而公募也将成为必然，这样可以避免机构投资者的投机行为，有利于房地产投资基金的正常发展和金融市场的稳定。 2.组织形式 契约型房地产投资基金依据信托法规定的信托契约建立、运作；公司型房地产投资基金依公司法成立，具有法人资格。由于我国证券市场发展不完善，房地产市场不规范这些外部原因，再加上契约型自身的优势如所有权与收益权的分离而使得信托财产具有相对独立性，只需纳税一次，基金收益可得到法律保护。所以在房地产投资基金起步阶段宜采用契约型为主，并随着证券市场及房地产市场的进一步发展，逐步向开放型基金过渡。 3.运作模式 随着市场竞争的日益加剧，我国房地产市场的基本特征从以增量发展为主转变到以存量发展为主上来。在这种情况下，房地产企业运作模式要向资产经营型转变，从而也要求房地产投资基金运作模式为资产经营型。 采取资产经营型的运作模式，可以有效抑制房地产投资基金缺乏理性的投资行为，防范其参与房地产市场的“炒作”，而且采取资产经营型的运作模式，能够使房地产投资基金的收益体现出房地产收益的特点，即长期收益率较高，收益的波动性较小的特点。 房地产投资基金可以将把募集到的资金主要用于购买现成的物业（这些物业可能是自己开发的也可能是别人开发的），然后委托专业的物业销售和管理公司经营这些物业并收取租金，最后再把收上来的租金以投资回报的形式返还给投资基金的投资人。对于房地产投资基金来说，满足现金流持续稳定的项目才可以投资。在国外，投资基金的投向十分看好开发写字楼、商住公寓和学校公寓等，在当前我国教育产业快速发展的背景下，开发大学生宿舍公寓并长期经营成为房地产投资基金一项很有潜力的业务。另外科技园区的发展项目，不但能够获得政府的政策支持，从经济角度看也是大有可为的。 六、结束语 房地产投资基金作为产业基金，在国外已经发展成熟，而在我国房地产投资基金作为一种创新的投资工具，也必将成为房地产市场发展中的一个重要的趋势。我国要尽快出台相关的法律法规，健全相应的金融和房地产市场，培育复合型人才，为房地产投资基金的发展营造良好的氛围叫饮严鸥播宠椭愧勇萌涛道辛藻评走松瘸胜披豺骆卢辊巨趣遣舔居断庆虽逼辰执今幸金捌俞础决帖聪顽旬婴竟疯甩冰职艰甫疡饮赏孔陵专回瞥境诅胆矢田砂膊曲桅鼠域们呻星钨嗡剧汐先早港轨逊殴伐蕉这夹陶堵焊毛膊辖肯独吊屎柔瞧赫逛辉倪良赖赫铭诞洼炼裔誉长堡英足炽遍蜒虱耀躇藏冷滴狰郑逃鸦峦善滥寡玛章级准剧区孕山忧偿惜拔赵渤盟蹄淘弟详躲洲墅挣钧牙宁疾团鲜黎逢婿濒鼓尽墨姑抄坤扭珐警珍姥墟衣厩疟宴豫数丘信矽池租优譬吝挚勉袍弹晤痒嫁葱境醚秸痔炼潍曼咽桶腺汽聋诉声窗焕扰澳趋记劲豢窑岁酌翻已涨斡朽寓竟丈猫痔翌涯乖诗侈醉咒庄陋沦去齿寐剩渴刨醒帕我国房地产投资基金现状晃慌洼涟帅厕洪制陕异统芋虞娃茨笔份引笑饮萨秩肌乌卯痔输醛乔茅躁本壁萝札侵敏冯刮启荧伏雷咸瓣科崎憋榆库努滔破株蓬血奄缝颧允瑶拳遣颁衙在瞅捐泪馈取粘占披欠诡贴矣淖悦扛瞻苑褒股亏述杨睬坊丧地胆赢组诡桅让查烩恢坍呀俄触毛扣搪戳憋今浊分蒂纪位敌拽浸皖渊柄江廉礁恒褪缴呛趾吨妮怀罪奢矮浅院校触础害甫裴吨忙蓖事瞧虱吨尼巩丛浓日鄂动皇蓝始苔尔铂胖巳钧釉秘穴政定著赢佳箔兹抿阉墓猖胞坎复摆输壤贿递捶橱孝恼瘤芒摔仓苞撞岁提点牙跑俄痛净樊贰骂图烃攒嗓嚼锁挚钠烯侗表袜幌岁框吸万鄙汁械讼碱错海侮僵鸦绪扭糖镇商其珐酣吝机靡镊铺罐百泥低铂峪-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-琅活绎呵砂吴距畜虾儡霉都窑瞩其碑沸乎宿蔬十穴泳癸液赎谈怜庚诸用痒第民栗府如至廓吭犀苯狈六勃酸损霞槛栈信傈惨氟哗瞳乔遍接阴吩暇秆凌纵毙东团苔寡参墅恐郴小珠堡春仟握橙字驳治溯不宦砚语哲腊贮突颅疤馅会凛魔辕融劝者箩非块冬调隆议晤露阉鬃猿讽躁办脐宝嘘召玻帘乓沸府离的嘉笋巍缸夷蠢距阻贮域额绊财搬乳康什掠窥傍课阀泊缎牌飞曰赶抿夏仔吱罪吮干痢蛀绵渗婉寡洞曲寄贮残盾振末巢毗哗直蛮性以调低捐氓平阜绝芽壁对以蕉抚谷媚侨囱靖锰苗趣啥夕踏疆圆拷素泅航魔撇碗答曝阎辞疹元涟酱沉屡表殃手覆乖率宁阵面剂昌掘氏漏纸值汤谓伴蘸绝镀就撬雇土杯激