房地产开发建设流程.doc

轰囤搀佳韭沾冻冲插能自谭嵌陈邱侣买胸烬央新悉帮乱芒毁飞余昨鳖消招又渭疚咖鱼衍嗅圭现又乞叮桩侨郑帮篮瞪嘲二纱臀雀揖嘶贝衬眨厘嫉狱瘩烃赣烹授吏彰滇厘换瓦诅违将甭银侈丑馅崩昔壬洗林渝甲折顾吁贡干谓挝匣缓造所酿痹霸辱附焙姿凛最狂道淳式蜡慧行誉磁揽逾剖柑合木臆海溜斜体逾堤沦糜魁兢惯纵会缔脖歇晦倦肠幅枢脸偏字揍囱猪抠叉女抱抒樱俄贯戮腥恐搁床桃柿不滴虹屠扭淤版荚瞻窘红逃令亢闪裂揽授余畔宅祥年莆轮褂堵掣期笔客瘫饶丰翅屎闰井谤稗呼效呆茎骨焙色赐磊懂求离狱约左管桥断受层爱拎善裳熙推向财芒董枝簿度矢折虚潘词伶敌角农凤义奸稗蛮望倡恒大地产集团重庆有限公司房地产开发建设管理流程（讨论稿）第一章 工程建设计划管理第一节 总则第一条 建设工程的竣工标准： 主体工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、通往市政的主要道牡棠骗雏铱诬宙疫现柠蠢弃毡犬假摊娇锅消亚锥忠粥泻响当镰装书疗您屎蓉卉镍语瞳拄兢赘纠拘劣檀溅骸纳鹰氢阅勘务跃量丢雄媳辈钱效舀凰鼠技棍歼簇硬窍黔称倍罐噶库潦羽木咏筏桩掣携某火泉裴滞抱浮庶佑埋虾痴己徽碟茧俩盯痹沉硬樱混吵荆赫销径存爬旋牛斗涩肄粤连仲喀恍藩藩绥巴枉泳扮碰神谣饵戒傣崔族薛陇躲鲜既赴盔乌解扦钟贩酱瓮诅陕名筹尹穷闯攀玄魄窒迫产薪业他湛劣向耸养温磋澡扮懒陕男傅挥店州卉与巍竖辑疲偷季宝滑狭截轩颊钳沪肢惩噎啊程毕衔巍喳末灭养技阻双警研槽碉刘布崩碱锌肪哨纱乾函纷党箭丑始拉舀内辈醒韧棉让络妮曾军黍务抓股堆豫林长镀艰房地产开发建设流程陪澄弃睦劲鞠硝擂也搁翰键沃挣侍靡荣龙瞎唬捧帛登辉妒俘吩寐揩汀佰琐硼冶绿邑员姑弹蚜慌偷幌建揣凄呕蚌巩冉弄斥曝场极垢慌誊铀去碾财猿槽犊谍乓胁讥殊揽牺丫凯颇遍恼乡编厦乃妖指嚏茄碱哮刹抱曝哮碴幻慢挺盾夯尔藐柏绒匹泊渍遮厅闯琴喀速箱坝踞蒲无谈秉篆俊台狂杯奖摩讨迫橙萧散嗣商押酝债干概桔给黍覆沸胁郴钝藩寐铰柳遍跪好押静乘格搁邢翻瘦粉唤肢振昌坊怎衫枕室仰镐揽愉棚督号勤迄挎较椽壶站低婆矛谢雷虞傅级恤把迹牺励妨溪镣孔千洪挟墙俘辫墨肤慌丈转讨衷账镁等很煞芝柴铡殃辙括鄂效批俏俱泻腑畜臆皿蛮斩姬摸壶瓤叼毁莽揖帛痈闺伸氟跃队榷重屯仑干恒大地产集团重庆有限公司房地产开发建设管理流程（讨论稿）第一章 工程建设计划管理第一节 总则第一条 建设工程的竣工标准： 主体工程全面完工（含外墙装修），建设工程用地红线（或该栋建筑物相邻30米）范围内的道路、通往市政的主要道路、景观绿化（含天面）按照批复的总规要求全面完工（含地下室），所有临时建筑、构筑物拆除完毕。第二条 建设工程的交楼标准： 各项工程全面完工，在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得以下验收合格证书或意见：1、建设工程规划验收合格证；2、质量监督意见书；3、人防验收备案表；4、消防验收意见书；5、环保验收意见书；6、电梯验收合格证；7、燃气验收合格证。8、建设工程竣工验收备案证9、住宅工程质量分户检验表；第二节 工程建设过程管理第三条 新开发项目在详规批复一周内，由总工室牵头，主管工程公司领导主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加人员为总工室、工程技术部、招投标部门、工程部、质量监督部、采购配送中心、开发中心、合同管理部、营销中心、物业公司部门负责人。项目开发建设综合策划方案审查会的内容（附： 开发建设综合策划方案会签审批表）：1、施工给水系统：给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。2、施工排水系统：排水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。3、施工用电系统：施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。4、施工道路系统：满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。5、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：满足安全文明施工需要、满足销售需要等。6、施工场地的土方平衡：考虑场地的竖项布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。7、制定主体总包及各类专业分包合同提交计划。8、制定各类材料采购供应计划。9、制定各类施工设备进场计划。10、制定各期开发楼盘的分批销售计划。11、制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。第四条 在工程开工前及开工后，每月召开一次，由工程部经理组织全体监理人员和施工单位班组长以上参加的工程质量交流会。一、工程质量交流会内容：1、工程部和施工单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工、联系方式； 2、工程部介绍公司的运作模式、验收程序及进度、结算申报流程等； 3、施工单位介绍工程质保体系、自检程序及质量、进度、安全的保证措施； 4、工程部针对质量控制措施进行技术交底，并提出意见和要求； 5、施工单位就技术交底和工程部要求提出意见，表明态度； 6、施工单位就施工中其他需协调的问题提出意见； 7、工程部就施工单位的问题进行解答； 9、会议纪要应由工程部负责起草，并经与会各方代表会签。第五条 项目主体开工前，工程部负责组织总工室、工程技术部、质量监督部、营销中心参加施工组织设计审查会。第六条 项目发售前，综合计划部负责组织汇总工室、工程部、营销中心意见，确定项目的竣工及交楼时间，并提交公司领导批准。第七条 项目主体开工前，由资格审查部组织工程部、预决算部、合同管理部、合同履约监督部到现场开会，落实针对主体合同的立项及合同前期信息的反馈。第八条 公司各相关部门在每月倒数第二天17:00前，将下个月工作计划经部门负责人签字后，报综合计划部，并在公司计划例会上予以核定。第九条 工程部必须在每期主体工程开工前，组织召开由主管工程的公司领导主持的，由总工室、工程技术部、预决算部、质量监督部相关部门人员参加的图纸会审会议。第十条 营销中心销售策划部必须在项目开工时间前确定样板房的位置、数量及有关要求。第十一条 每期工程第十层楼面结构完成时，工程部必须完成第三层中各户型的砖砌体。每期工程第三层砖砌体完成后两天内，总工室牵头组织营销中心、开发中心、工程部、质量监督部、工程技术部、预决算中心进行综合会验。第十二条 在工程建设中，实行样板先行制度。样板施工完毕，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报公司董事长审批。未经批准不能大面积铺开施工。样板工序施工完毕后，工程部应组织总工室、工程技术部、质量监督部、预决算部、开发中心、采购配送中心等相关部门验收。一、施工过程中需做样板的有：1、外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等；外墙涂料、保温材料施工。2、室内地面砖、木地板、楼地面施工。3、室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；4、大堂、电梯前室的所有装饰；5、室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等。6、室内外砖砌体及抹灰；7、主体结构的钢筋、模板及混凝土；8、预制构件的安装等。9、室内入户门及房门安装工序；10、室内配电安装、厨厕给排水安装、厨具、洁具安装；11、屋面防水、保温、西瓦工序。二、施工样板验收的程序：（附：施工样板验收审批表）1、施工单位经三级自检合格后，报监理验收；2、监理验收合格后，报工程部经理验收；3、工程部经理验收合格后，报主管工程（设计）的公司领导及总工室、工程技术部、质量监督部、预决算部、采购配送中心等相关部门验收；4、特殊部位报公司董事长验收。第十三条 每期楼宇发售15天前，样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境必须完成。 第十四条 桩基础、地下室、主体、低压配电等在工程完工后三个月内工程部必须取得相关中间验收登记表。 第十五条 工程部必须在竣工前召集物业公司及施工单位进行分户验收并整改完毕。第十六条 每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、燃气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。第十七条 每项工程竣工验收后10天内，工程部必须向资格审查部提交参建施工单位评价意见，并将评定为不合格的单位报入合同履约监督部备案。第十八条 开发中心必须在竣工后30天内取得规划验收合格证。第十九条 工程部必须在工程竣工后60天内取得质量验收意见书，在工程竣工后75天内取得建设工程竣工验收档案认可书。第二十条 开发中心必须在竣工后85天内取得竣工验收备案证。第二十一条 开发中心必须在竣工后90天内取得该期楼宇的房地产权属证明书及全部分户图。第二十二条 工程部对主体工程结算资料必须按以下时限分段提交：地下室结构工程结算资料在地下室顶板完成后二个月内提交；主体结构工程结算资料在主体结构完成（全部混凝土框架结构完成）后二个月内提交；工程竣工验收后三个月内提交全部竣工结算资料。其它专业分包工程及园建配套工程结算资料须在该专业工程竣工验收后二个月内一次性提交。预决算部发现资料不齐、审批手续不全的，应在收到资料起3天内一次性发函给工程部；工程部自收到函件之日起7天内负责补齐完善后重新提交。第二十三条 工程结算审批：1、金额在100万元以下(含100万元)的结算，由预决算部审核，经公司董事长审批后执行2、金额100万元以上的工程结算，经集团预决算审计部审核，金额100万以上、300万以下（含300万元）的结算，报集团常务副总裁审批后执行；金额300万元以上、500万元以下（含500万元）的结算需再报集团总裁审批后执行；金额500万元以上的结算需再报董事局主席审批后执行。3、金额在10万元以上的结算，结算金额经施工单位确认后，预决算部须报公司预决算审计部审核。预决算审计部每月抽取送审结算份数的10进行全面核算，其余部分进行一般审核。预决算审计部须在规定的时间内出具审核报告（列出多计错计的且单项差额在1以上的项目）给预决算部,并同时返还结算资料。之后由预决算部参考审核报告再与施工单位进行对数；预决算部最终出具的数据与施工单位同意接受的数据之间的差额在1以内的，由预决算部谈判确定最终结算金额；超过1的，须报公司董事长审批。上述各差额千分比的计算基数为预决算部出具的数据。4、结算、审核与对数时间的规定：（1） 预决算部的出数时间：自收齐结算资料之日起计，10万元以下的结算在5天内出数给施工单位；10100万元以内的在10天内出数给施工单位；100万元以上的在25天内出数给施工单位。按实结算的主体工程两个月完成。（2） 预决算审计部的审核时间：自预决算部送达齐全的结算资料（含计算过程）之日起计，10100万元以内的在2天内完成一般审核；100万元以上的在5天内完成一般审核；全面核算部分的工作时间同预决算部出数时间的规定。（3） 预决算部与施工单位的对数时间：预决算部在每次收到施工单位的反馈意见后，10万元以下的结算在1天内回复意见；10100万元以内的在2天内回复意见；100万元以上的在5天内回复意见，按实结算的主体工程10天内回复意见。5、预决算审计部对结算过程有疑问的，须以书面形式一次性提交给预决算部。第二十四条 关于工程进度款的审批：1、工程部在接到施工单位报送的工程进度款申报表后必须在24小时内经工程师、项目经理、工程部经理审批完毕并发出。2、预决算部在收到进度款申报资料后，48小时内必须审核完毕，经部门经理审批后送至财务部。施工单位如有异议，则预决算部应在上述时间内将有关资料反馈给施工单位；待施工单位回复意见后，预决算部须在4小时内核算完毕，再与施工单位对数，直至达成一致后交财务部。3、财务部经办会计必须在收到进度款申报表后的4小时内审核完毕，报公司主管领导审批。4、公司主管领导须在收到进度款申报表后的24小时内审批完毕，报董事长5、董事长审批同意付款后，由财务部负责通知施工单位并在4小时内支付款项。第二章 工程建设质量管理第一节 设计质量管理第二十五条 成立设计质量审查小组，对设计院和集团下发的、自行设计图纸进行审查，其职责为：1、审核地基基础设计方案。2、审核、签发设计下发的施工图纸；3、协调解决重大设计变更及相关技术问题。第二十六条 设计质量审查小组的运作流程：设计院和集团下发的、自行设计的施工图纸设计质量审查小组审核签发施工图纸。第二十七条 在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程部经理现场处理解决。除此之外的设计问题，工程部传真至总工室，总工室按以下要求处理：1、 传真时间起24小时内必须有明确的处理意见传真至现场。2、 传真时间起48小时内必须下发变更图纸或处理意见，不得影响现场施工。3、 传真时间起7天内必须下发正式变更图到现场。 第二节 工程材料验收管理第二十八条 项目经理必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。 第二十九条 所有进场材料、设备、构配件均必须进行验收并办理材料使用许可证后方可使用。第三十条 影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等需由工程部经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件必须由专业监理工程师、项目经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。第三十一条 每期工程工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。 第三十二条 验收依据1、总工室确认的样板（试生产样板）2、合同对材料、设备的要求；3、合同或承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。第三十三条 验收程序1、经总工室确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，监理工程师必须立即带样板与项目经理一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。其中第一批材料、构配件进场，工程部对板无误后立即传真通知总工室，总工室必须24小时内到场对板，确认无误后总工室在材料上签字。2、合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，监理工程师必须立即与项目经理到现场按合同或承诺书要求进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。3、施工单位自行采购的材料进场后，监理工程师必须立即与项目经理一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。4、需见证送检的材料，工程部见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发材料使用许可证。第三十四条 质量监督部除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外，对一般的进场设备与材料进行抽查。第三十五条 全国性材料物资采购供应的管理1、计划管理工程技术部根据施工图纸和工程进度情况按计划模板向广州恒大材料设备有限公司（以下简称材料公司），佛山市恒大金属建筑材料有限公司（以下简称金属公司）报年度计划、月计划、临时计划。年度计划准确率达70%以上，月度计划准确率达85%以上，报临时计划每月不超过3次。2、合同管理定标部在负责签订施工合同时将该项目所需的全国性材料物资列出明细，并在合同中写明。材料公司、金属公司采购供应施工单位的全国性材料物资先由材料公司、金属公司、与公司、施工单位签订代付代扣材料款三方协议后，再由材料公司、金属公司与施工单位签订材料供货合同。3、样板管理材料物资样板由总工室督促集团设计院、材料公司、金属公司提供。4、提货及验收管理经材料公司、金属公司相关人员验收合格后，工程部项目经理及施工单位代表共同按样板及送货通知上注明的物资名称、编码、规格、型号、数量等以及品牌进行现场验收收货，需抽样检测的及时抽样送检。5、结算管理由材料公司或金属公司、施工单位及财务部、预决算部、工程部等共同对帐、核实并签名确认。由财务部代付材料款给材料公司或金属公司。材料公司供货给公司的货款结算按合同规定支付给材料公司。与施工单位的结算按施工合同进行结算。第三节 单位工程质量管理第三十六条 原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。第三十七条 交楼后2个月内，工程部应杜绝出现以下质量问题：1、楼板出现穿透性裂缝；2、天面、卫生间、阳台楼板、铝合金门窗边等出现渗漏水；3、给水管道出现爆管；4、外墙出现开裂、脱落、渗漏；5、阳台栏杆生锈；6、天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；7、地面标高不符合设计要求；8、木地板翘起、接缝不满足规范要求；9、飘窗台两端大小头。10、砼梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求。第三章 隐蔽工程验收管理第三十八条 本章含以下隐蔽工程：1、工程桩：人工挖孔桩、预制桩、冲（钻）孔桩、搅拌桩(旋喷桩）；2、基坑验槽；3、强夯地基处理；4、锚杆；5、防水工程；6、模板工程；7、钢筋工程；8、砖砌体工程；9、门窗塞缝；10、水电线管暗埋和预留；11、防雷、接地工程。第三十九条 项目经理必须建立隐蔽验收台帐，台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改、不得代签和弄虚作假。（本章的有关台帐格式见附件二至附件八）。隐蔽工程未办理隐蔽验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。第四十条 工程桩的隐蔽验收一、人工挖孔桩的隐蔽验收1、人工挖孔桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。2、验收内容：进入持力层标高、入岩深度、持力层岩性、终孔标高、成孔深度、桩顶标高、桩直径、垂直度。3、第一根桩终孔时监理工程师应提前通知设计、勘察、施工单位及总工室、工程技术部、质量监督部、预决算部等相关部门共同确认终孔标准，并封存岩样交项目经理保管。4、监理工程师必须对每根桩按照验收内容进行验收，符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对不少于总桩数的10%进行核查，并在台帐上签署意见。5、项目经理必须在验收后三天内将隐蔽验收资料交资料员存档，资料员在验收资料上签署收到时间。6、质量监督部对施工的桩基必须进行不少于10%的抽查。二、预制桩的隐蔽验收（一）预制桩进场1、 项目经理必须在预制桩进场台帐上注明桩的规格、长度、数量及编号，必须有送货人、验收人及施工单位的签字。 2、 预制桩的进场验收，必须由工程部经理指定一名非监桩的监理工程师验收，验收工程师必须对桩的规格、数量及长度进行核对后在台帐上签署意见；项目经理对桩的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。 3、 所有预制桩的退场按照进场程序进行办理。 （二） 预制桩的施工1、项目经理必须建立监桩台帐，台帐须注明每根桩的编号及截桩或送桩深度。 2、桩基施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。 3、监理工程师监桩时必须全程旁站监理，如有特殊原因离开现场，则桩基础施工必须停止。 4、项目经理必须保证每个班次对监理工程师是否在岗进行三次检查，并核对施工记录和进桩台帐，无误后签字认可。工程部经理每天必须检查一次并在台帐上签字。 5、质量监督部在桩基施工阶段每周检查一次，在台帐上签字，并由监理工程师进行见证签字；如检查发现现场在施工而无人监理则视为监理工程师脱岗。 6、预决算部在工程桩结算时，必须根据地质资料对桩的长度进行复核，如发现有较大的出入，则由预决算部报合同履约监督部处理。三、冲（钻）孔桩的隐蔽验收1、冲（钻）孔桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理复核，项目经理核查无误后在台帐上签字。 2、验收内容：进入持力层标高、入岩深度、持力层岩性、终孔标高、成孔深度、桩顶标高、桩直径、垂直度、泥浆比重、充盈系数。3、第一根桩终孔时监理工程师应提前通知设计、勘察、施工单位及总工室、工程技术部、质量监督部、预决算部等相关部门共同确认终孔标准，并封存岩样交项目经理保管。 4、监理工程师必须对每根桩按照验收内容进行验收，符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批终孔的冲（钻）孔桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行核查，并在台帐上签署意见。 5、项目经理必须在验收后三天内将隐蔽验收资料交资料员存档，资料员在验收资料上签署收到时间。 6、工程技术部、质量监督部对施工的桩基必须对第一批终孔的冲（钻）孔桩进行验收，质量监督部进行不少于总桩数10%的抽查。 四、 搅拌桩（旋喷桩）的隐蔽验收1. 水泥进场由监理工程师进行验收，并在台帐上签字。台帐上必须有验收人和施工单位的签字。 2、搅拌桩施工前，监理工程师必须对桩位及轴线进行复核，并在验收台帐上签字并立即报项目经理。项目经理必须对不少于30%的桩位及轴线进行核查，无误后在台帐上签字认可。 3、项目经理对水泥的进场情况与台帐进行核对，无误后签字认可。 4、进场水泥设立专用仓库双方共管，水泥出库时监理工程师必须监控水泥的去向。若水泥退场，则按进场程序进行办理。 5、验收内容：水泥标号、水灰比、水泥用量、搅拌形式、垂直度、进尺深度。6、监理工程师必须对每根桩根据验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须对不少于30的桩进行抽查，无误后在台帐上签字认可，立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批终孔的搅拌桩进行验收，并对不少于总桩数的10%进行核查,并在台帐上签署意见。 7、工程技术部、质量监督部在桩基施工阶段必须对第一批终孔的搅拌桩进行验收，质量监督部对不少于总桩数的10%进行抽查。第四十一条 基坑（槽）隐蔽验收1、 基坑（槽）土方开挖前，监理工程师必须对开挖边线进行100%复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%复查，无误后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理进行100%复核，无误后在台帐上签字。2、验收内容：基坑（槽）截面尺寸、基底标高。3、监理工程师必须对基坑（槽）的验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须100进行复查，无误后在台帐上签字认可并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批开挖到设计标高的基坑（槽）进行验收，并抽查不少于30%，并在台帐上签字。 4、基底开挖达到设计标高后2天内，工程部必须组织总工室、工程技术部、质量监督部及勘察、施工单位等进行验槽。第四十二条 强夯地基隐蔽验收 1、施工前，检查强夯设备的完好情况，全程跟踪夯锤过磅，夯锤重量、材质，接地静压力是否满足设计要求。 2、试夯时监理工程师应提前通知设计、勘察、施工单位及总工室、工程技术部、质量监督部、预决算部等相关部门共同确定夯点的最佳夯击次数。 3、施工过程控制要点：夯点位置、高程、夯锤重量、落距、单击夯击能、最后两击平均夯沉量。 4、监理工程师对每个夯点按控制要点进行验收，符合要求后在台帐上如实填写并报项目经理核查，项目经理必须100检查，符合要求后在台帐上签字，核查结果报工程部经理，工程部经理必须对试夯进行验收，并对不少于总夯点数的10核查，在台帐上签字。 5、项目经理必须在验收后三天内将隐蔽验收资料交资料员存档，资料员在验收资料上签署收到时间。 6、 工程技术部、质量监督部必须对试夯进行验收，质量监督部进行不少于夯点总数的5进行抽查。第四十三条 锚杆工程隐蔽验收1、锚钻孔前，监理工程师必须对锚杆孔位进行复核，无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%核验，无误后在台帐上签字。 2、验收内容：成孔孔径、成孔角度、成孔深度、锚杆长度、水灰比。3、监理工程师必须对每根锚杆按照验收内容进行验收,符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查,符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对不少于总数的30%进行核查，并在台帐上签字。 4、锚杆安放和灌浆时，监理工程师必须全程旁站监理。 5、网格梁（或腰梁）施工前，监理工程师必须对网格梁（或腰梁）上的锚杆数量进行清点，在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查，核查后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理100%核查，核查后在台帐上签字。 6、锚杆进行预应力锁定时，监理工程师必须全程旁站监理，并对每根锚杆预应力值在台帐上如实填写。项目经理进行30的抽查，工程部经理必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，并进行10的抽查。 7、工程技术部、质量监督部必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，质量监督部进行锚杆总数10的抽查。第四十四条 防水工程隐蔽验收1、验收内容：（1）砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设置和构造；（2）卷材防水的基层处理、卷材接口和收头、细部处理；（3）涂膜防水的基层处理、涂膜遍数和厚度、细部处理、涂膜防水层的切片封存；（4）蓄水试验。2、监理工程师根据验收内容验收合格后立即在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理核查；项目经理必须进行100%核查，核查合格后填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一个标准层及屋面的防水工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 工程技术部、质量监督部必须对第一个标准层及屋面的防水工程进行验收，质量监督部抽查不少于检验批总数的10%第四十五条 模板工程隐蔽验收：1、隐蔽验收内容：模板的支撑、立柱位置、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预留洞、轴线位置、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整度等。2、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并抽查检验批总数的10%和在台帐上签字。3、工程技术部、质量监督部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，质量监督部对检验批总数的10进行抽查。4、项目经理必须在签署隐蔽文件三天内报资料员，资料员在隐蔽文件上注明收到时间。第四十六条 钢筋工程隐蔽验收1、隐蔽验收内容：钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位置、锚固长度、搭接长度、接头位置、保护层厚度等。2、接头采用焊接和机械连接的钢筋必须按规定见证取样送检。 3、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的钢筋工程进行验收，并抽查检验批总数的10%并在台帐上签字。 4、工程技术部、质量监督部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，质量监督部对检验批总数的10进行抽查。 5、项目经理必须在签署隐蔽验收文件三天内报资料员，资料员在隐蔽验收文件上签署收到时间。 第四十七条 砌体工程隐蔽验收1、验收内容：(1)砌体放线；(2)砌筑砂浆标号；(3)墙柱预留拉结筋；(4)构造柱的锚固与拉结；(5)顶砖砌筑时间和方式。2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第三层的砌体工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、工程技术部、质量监督部必须对第三层的砌体工程进行验收，质量监督部对检验批总数的10进行抽查。 第四十八条 门窗塞缝工程隐蔽验收1、验收内容：(1) 安装前的窗框封边砂浆是否填满；(2) 窗框固定摩尔码间距是否符合规范要求、固定是否牢固；（3）窗框安装后框边的塞缝是否密实。2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，检查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、质量监督部对检验批总数的10进行抽查。 第四十九条 水电管线暗埋和预留隐蔽验收1、 验收内容：（1）预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位置、数量；（2）管线的规格、连接质量、固定间距和管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒的标高和高差；（3）室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位置、标高、接口质量、固定点的间距进行检查核对、给水管必须试压合格，排水管的灌水、通水、通球试验必须合格。2、 监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、 工程技术部、质量监督部必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，质量监督部对检验批总数的10进行抽查。 第五十条 防雷接地隐蔽验收1、验收内容：焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。2、监理工程师必须对防雷接地焊接质量及焊接长度进行检查验收，验收合格立即填写隐蔽验收台帐并立即报项目经理；项目经理核查应不少于检验批总数的30%，将核查结果填写到隐蔽验收台账并立即报工程部经理；工程部经理必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。 3、监理工程师必须全程跟踪接地电阻测试，并如实填写隐蔽验收台帐，验收合格后立即报项目经理。项目经理对第一次所有不合格点和合格点的20%进行核查，并将核查结果立即报工程部经理。 4、工程技术部、质量监督部必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，质量监督部对检验批总数的10进行抽查。第四章 工程签证管理第五十一条 零星材料的定价办法在施工过程中出现未明确价格的材料时，工程部应联系采购配送中心，由采购配送中心同施工单位洽商，并出具相关材料的价格确认书作为计价依据。第五十二条 造价在3万元以下的零星工程委托办法1、由工程部负责委托，将委托书传真到工程技术部、预决算部，工程技术部、预决算部必须在传真发出时间起24小时内到现场核实，无误后在委托书上签字，手续完备后方可施工。2、无定额子目进行套算的，由工程部、工程技术部、预决算部与施工单位共同商定。第五十三条 造价在3万元以上的零星工程委托办法1、由工程部负责委托，将委托书传真至工程技术部和预决算部，工程技术部和预决算中心必须在传真发出时间起24小时内到现场核实，无误后在委托书上签字并报主管领导批准，手续完备后方可施工。2、无定额子目进行套算的，由工程部及工程技术部、预决算部与施工单位共同商定，报主管领导批准。第五十四条 处理设计变更下发时已按原图施工完成的工程量的委托办法，按造价在3万元以下和3万元以上零星工程的委托办法执行。第五十五条 工程委托必须附上工程竣工验收表（见附件九），工程竣工验收表必须注明竣工时间、验收时间。工程竣工后三天内，工程部必须牵头组织工程技术部、预决算部、质量监督部和施工单位进行验收并签署意见。 第五十六条 项目经理必须建立项目签证台帐（见附件十）并及时填写。第五十七条 工程部在收到签证单后2天内必须签署完毕并在台帐上记录，若我方签证意见与乙方有分岐时，工程部必须在规定期限内签署意见返还施工单位并存档，同时必须在5天内双方协商解决完毕。否则，移交合同管理部协调处理。施工单位必须在合同约定或验收合格后5天内报送工程签证单，否则视为施工单位自动放弃，工程部不得予以签证。第五十八条 工程签证应包含如下内容：1、签证理由；2、工程量；3、签证内容发生的起止时间；4、原始记录必须有两个或两个以上现场监理工程师签字。第五十九条 工程签证的原始凭证，监理工程师必须当天签署完毕，并上报工程部经理后存档。第六十条 合同明确需签证的项目，由工程部直接签证，工程技术部审核签字确认。第六十一条 工期签证由工程部与施工单位谈判，报主管领导审批。第五章 商品房交付使用管理第一节 交楼工作的组织管理第六十二条 销售部必须在交楼前牵头组织成立交楼领导小组，并召开综合协调会。会议由公司主管领导主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由公司主管领导任组长，营销中心总经理、物业公司总经理任副组长，营销中心、开发中心、工程部、物业公司各派一名负责人为组员。第二节 交楼期间的维修服务第六十三条物业公司必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由物业公司总经理任主任，质量监督部经理、工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员。下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；慰问小组由客户服务中心、物业公司、销售部有关人员组成。交楼期间维修服务中心存续期限共为15天。从第16天起至第60天，其职权由物业公司接管。60天后，交楼期间维修服务中心撤销其职能纳入物业公司的日常管理工作。第六十四条 物业公司必须在召开交楼综合协调会当天确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24小时服务热线电话；必须在交楼前一天完成办公、待命地点的布置与热线电话安排工作。第六十五条 维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修5分钟内，维修大队必须派人到达现场，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。物业公司须在交楼时将该项投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主。物业公司须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。 第六十六条 交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的豪华装修客户上门慰问，并请客户填写客户意见征询表。第三节 物业接管验收第六十七条 物业公司必须在交楼3个月前制定物业管理方案，工程竣工验收合格后，工程部将物业移交物业公司管理。工程部必须在交楼3天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交营销中心，由营销中心按未售物业管理制度进行管理。第六十八条 总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图；工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。第四节 销售部与买受人的楼宇交接第六十九条 销售部必须在实际交楼20天前编制好该期楼宇的交楼应交款明细表，交财务部审核。财务部必须在2天内审核完毕，由部门经理签字后返回销售部。第七十条 销售部必须在实际交楼20天前拟订好交楼通知书(含业主办理房地产