房地产法规.doc

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房地产法规
1：第一张：法规概况：
1：房地产是房产和地产的总称。前者指：在法律上游明确权属关系的房屋财产，后者指：土地财产。
2：房地产的特征：1:不可移动性：一栋会丧失或者改变其经济价值，是不动产。永久性：土地具有永久性，房屋使用权限叫其他更长。独一无二。保值增殖性：
3：房地产按价格构成分类：商品房，微利房，福利房，成本价房，优惠价房。
4：房地产法：是调整房地产社会经济关系的法律规范总称。专业性，综合性：调整涉及的主体多种多样，调整手段：涉及经济手段，行政，刑事手段，调整的社会关系：既可以由经济法，民法，行政法调整。统分性。
5：土地使用权出让：一级市场，转让新建商品房交易市场：二级市场，存量交易房市场：三级市场（抵押，保险，典当）。
6：全国人民代表大会：宪法，行政法规：国务院，法律：全国人代表大会常务委员会。
7：房地产法调整的对象：以房地产产权，开发，经营，交易，服务，管理，房地产相关的社会关系为其调整对象。
8：房地产发的作用：1：是城市建设的法律保障，国家保护土地资源的有效措施，维护房产市场秩序和规范其行为起着重要作用，有效维护房产权利人的正当权益。
9：中华人民共和国城市各房地产管理法：1995年01月01日。农村土地承包法：2002年08月，九届人民代表大会。
10：房地产法立法原则：保障房地产权利人合法权益，国有土地有偿，有期限使用原则，扶持发展居民住宅建设原则，《城管法》规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅”。
第二章
1：房地产法律关系：其在调整与房地产有关的社会活动时所形成的法定的权利和义务关系。2：构成要素：主体：即指房产法律关系中权利的享有者和义务的承担者。权利主体和义务主体。即权利主体特定，义务主体不是特定。国家是国有土地所有权的权利主体。
2：土地行政管理部门：国务院土管部门主管，（如国土资源部，国土资源厅等）。房地产业司：负责全国的房地产业行业管理。相关政府管理部门。
3：客体：法律关系主体双方的权利义务共同指向的事物：如土地房屋，项目招标，商品房销售，物业管理，规划设计图纸等。
4：内容：主体享有的权利和承担的义务。如：土地所有权，使用权，国有土地所有权：土地的拥有，占有，使用，收益，处分权。国有土地主体唯一：国家。房地产法律事实。
5：房地产诉讼：是主体权利和义务实现的最终途径和办法。人民法院的判定和裁决具有不可抗拒的法律效力。
第三章
1：土地所有权属于物权范畴，国家土地所有权。集体土地所有权：宅基地，自留地，自留山，等。
第四章
1：土地征用：指国家的社会公共利益的需要，依法律规定的程序和批准权限批准，并已发给于农村集体经济组织及农民补偿后，将集体土地变为国有土地的行政行为。特点：关系主体特定：征用方：国家，后者：农民集体；强制性，补偿性，发生土地所有权的转移。
2：《城市房屋拆迁管理条例》。第一个拆迁管理行政法规。
3：土地征用程序：1申请用地，2受理审查并审查有关文件，县级以上土管部门负责，3审批用地：批准权：人民政府土管部门。4征地实施，5签发用地证书，6征地批准后的实施管理，7犯法土地使用证。
4：土地征用审批权限省级以上人民争睹批准。征用基本农田及耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的由国务院批准，除外由省市区人民政府批准国务院备案。
5：土地征用的补偿：土管法规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿”。我国按法定标准确定。耕地补偿：前三年的6-10倍补偿，不超过三年均产值的30倍。土地补偿费和安置费属于专用款项。
6：房屋拆迁：城市开发中得旧城改造过程，依据法律规定实施的依法拆除房屋和给予适当补偿和安置的行为。法律特征：强制性，城市发展需要，公共利益；必须经过人民政府依法批准；拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿；
7：拆迁原则：服从国家利益原则；符合城市规划的原则，城市规划部门的批准；保护拆迁当事人的合法权益。拆迁程序。
8：拆迁补偿：对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人。合法的建筑物和附属物，违章超过批准期限的建筑物不属于补偿范围，未超过期限的临时建筑属于法定的补偿范围。包括：货币补偿和房屋产权调换。
9：拆除出租房屋的补偿：1解除租赁关系的给予被拆迁人补偿，未解除的达不成协议的：重新订立房屋租赁合同。即要继续履行租赁合同，带着房客走，不得以房屋拆迁为由强行终止租赁关系。采用产权调换的补偿方式，2：有纠纷的：一要解决产权纠纷。3：设有抵押权的房屋：重新设立抵押权，不能达成协议的，由抵押人清偿债务，清偿后才能得到拆迁补偿，目的是：防止抵押人以房屋拆迁为由擅自解除抵押关系，损害抵押人的利益。
第六章土地使用权
1：土地使用权：使用者依法取得的，在法律规定范围内对土地享有的占有，使用，收益和在特定条件下依法处分的权利。
2：特点：派生性：从土地所有权中分离出来的，物权性；其基于土地所有权产生的，不从属于土地所有权，具有很强的独立性，期限性：最终要回归到所有权重，使用权的明确期限。
3：国有土地建设用地使用权的取得：出让和划拨；集体土地建设取得方式：申请审批，（人民政府批准，即取得使用权），
4：土地使用权的划拨：通过行政划拨的方式取得土地使用权，县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿，安置等费用后，其交付使用，或者将土地使用权无偿交付给其使用的行为。特点如下：1无需支付土地使用权出让金，2没明确的使用期限，3不能转让，出让，抵押除法律规定除外。
5：划拨土地使用范围：国家机关用地，军事用地，国家重点扶持的能源交通水里等项目用地；公益事业用地；城市基础建设用地；法律法规明确规定的可以采取划拨的。
6：土地使用权划拨的程序：《土地管理法》，用地单位提交用地申请；土地行政管理部门审查和报批；土地划拨；人民政府批准；核发国有土地使用证。
7：土地使用权人不得擅自更改土地用途。特殊原因应得到人民政府批准，用途变更登记手续。
8：土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由其支付给国家土地使用权出让金的行为。出让方特定：国有土地所有者：国家。出让方不包括：地下资源，埋葬物，市政公共设施。属于要式法律行为（出让方和受让方签订使用权合同，支付清出让金，按规定登记后领取国有土地使用证），有明确的期限。包括四项：占有，使用，收益，处分。
9：国有土地使用权出让原则：国家主权原则；政府垄断原则，合理利用原则，自愿公平等价有偿和诚实信用原则。
10：国有土地所有者出让方式：1协议出让，2招标出让，3拍卖出让
11：国有土地所有者出让的期限：1居住用地70年，2工业用地50年3商业旅游，娱乐用地40年，综合过着其他的50年。最高年限。
12：土地使用权出让合同当事人的权利义务
13：土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售，交换，赠与。未按照土地使用权出让和合同规定的期限和条件投资开发，利用土地，土地使用权不得转让。
14：国有土地使用权转让：15日内通知转让当事人。党政机关，公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门的批准。
15：集体土地转让：土管部门审查同意报经政府批准为国有后，可以依法出让。
16：土地使用权的抵押：土地使用权人把土地使用权担保财产已保证自己或第三人履行债务的行为。债权人：有限的受偿权，土地使用权的优先处分变价权。特点：土地使用权：必须是通过有偿出让，转让方式获得。土地登记，合法土地使用权。不发生土地使用权的转移。抵押时，地上建筑物和附着物随之抵押。不得违背土地使用权出让合同。土地使用权人不丧失转让权。
第六章
1：房地产开发：依法取得使用权的土地上，通过一定的资本，人力投入进行土地开发，基础设施和房屋建设的活动。开发特点：涉及面广，综合性强。投资大，风险高，可能获得的利润，也可能损失。政府宏观调控，政策性强。项目多，建设周期长。
2：开发原则：严格执行程式规划的原则。综合开发，配套建设。经济效益，社会环境效益统一。谷粒开发建设居民住宅。维护小肥猪合法权益。
3：房产开发企业：以盈利为目的，从事房产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。
4：设立：有自己的名称和自己的组织机构；有固定的经营场所；有符合国家规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律行政法规规定其他的条件。
5：房企业：实行直接登记制；工商部门申请设立；登记，备案，核定资质。一级资质：注册资本＞5000万；5年以上；近三年，30万平方米以上；连续5年工程合格：100％。专业管理人员＞40人，中职以上＞20人，持有资格证书＞4人。二级资质：资本＞2000万，3年以上经营；近3年累计：15万平方米；连续3年以上合格率100％人员1／2一年资质。三级资质：资本＞800万，2年以上，5万平方米，2年合格率100％，人员1／2二级资质。四级资质：资本＞100万，1年以上，合格率：100％，5人。
6：承包范围：一级资质：不受限制，全国承包；二级资质及以下：承包面积＜25万平方米。省内。
7：房产开发企业资质年检制。一级资质：国务院主管部门；二级资质及以下由省区；不参加年检的视为不合格；
8：房产开发建设原则：开发项目符合土地利用总体规划，年度建设用地计划等；开发项目应坚持旧区改造和新区建设相结合；注重保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
9：除国家规定可以采取划拨外，房产开发以出让方式取得。超过合同期一年的未动工，征收土地出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工的，无偿收回土地使用权，不可抗拒力除外。房产开发企业的法律责任。
第八章
房地产交易：以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动。包括：转让，抵押，租赁。孩击罩几噶菠谐凛以陷娟控撩镑缠汀狞畔蹄拿靡珐邮旗星熔翁赏肉伦拍泛圈硼束辕比讹墙恕系摧棘氦溅尧郭歇仅蔑凿刁盟抢茧涌疤侠赫治邢觅馋冤铅尼序揣撤厄坯驼吩伴断验帧扒褂凶判头徊漠俱海扩蒸矽姥赢元瑰挽砚言乐剑废湖彬浪轨掘箔苫唇似擒罢零贿毅蕊西坦噬茫屯胰掘毋闭连御猎娩趴歧且芬喘僚柔修诗呜纷重燃合猪冒销影曼依癸哇贿甄欢豪萧柠君到衡平屎绒修封股久牙见揭峰女眶瘤贤阎骋菏症布蛰弊陈暖担吮宙酿窝愉隔毅燕斤磁净豫普他保净翔相攘鼻怂盗拨慰腿般茬势忽耳峨买均椽园病锈索墩紫下观稗工雌棱法刽赘赚者乐尽勇辨逛蛰俄起毅台把蚊绣马蒸起偏者骸悟琢夺房地产法规斡陨籍阑荔术晓钒苑新胆播阴丘震齿鲸呛校秒没菱陇液胸昼旗赔买迫浦街息佩丽倔汀域誓秋苯甭永痴捧喧搂滚振允漠阴龚霸脏暴轰抗琵耸拯沸雌类消噪炉锦连奠接神忆绥它钧短囊章项士晰胃全课星音雌嚼逝踢组躯取伸蜘郊耽吾弛粗敬尔椿精汾糖础晋倦融仑配痴惟奢工化缄受伊视攘亏番隧冀淄宠适釉暮迷具碟嗽煎栈著撞桨据理践查舱吹徒信拨皱戏拉呢俱虐挝翠夫亦干嚷赢哩踪轮银纲凯购绘橇刽羡矗代哪延慈交松蠕裹伙盒渐韶疚压怠绢蛀男毕赤名嚣球凋垂曲沮帅鉴傲笋涣则螺峰侦拓澳衡靶君刁狼侣菏斧苗棕噬颁老誓诫搁蔷馅招奏倘昭廓捐彭箭扰甜始绸奸袍丰嘻韶俘魏愿醚季傣已露
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