2012房地产估价师考试理论与方法辅导解析(7月版).doc

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2012房地产估价师考试理论与方法辅导解析（7月版）
1.内部审核估价报告
内部审核的项目
估价报告的完整性
估价的假设和限制条件
估价目的及价值类型和定义
估价对象的界定、描述和分析
市场背景描述与分析
最高最佳使用分析
估价方法选用
数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程
估价结果确定及表述
估介报告的规范性、文字表述、排版、外观
内部审核的结论性意见
可以出具;作适当修改后出具;应重新撰写;应重新估价。
2.交付估价报告
应由至少2名注册房地产估价师在估价师声明处签名并注明注册号
估价机构在《致委托人函》中加盖公章
估价机构的法定代表人或执行合伙人可以在此《致委托人函》中签名
参与估价的其它人员和骋请的外部专家可以在相关位置上签名
经委托人书面同意合作进行估价的，应以合作双方的名义共同出具估价报告
3.估价资料归档
归档目的
建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作
归档的内容
向委托人出具的估价报告(包括附件)
《估价委托书》和《估价委托合同》
实地查看记录
估价报告内部审核表
估价报告交接单
估价项目的来源和接洽情况记录
估价过程中的不同意见和估价报告定稿前的重大调整或者修改意见记录
其它
档案保存期限
自估价报告出具日期起算，应当不少于10年
保存期届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保存到估价服务结束为止
估价机构终止的
其估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构
【2006年真题】
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( 　)年。
A.15
B.16
C.17
D.20
【答案】B
4.分析估价对象价值
要形成市场背景分析和估价对象最高最佳使用分析
抵押估价的还要形成估价对象变现能力分析
5.测算估价对象价值
限制估价方法采用的情况，必须是真正缺乏估价所必要的资料，而不能因为估价机构或估价师没有尽力去搜集
对于理论上适用而未在正式出具的估价报告中采用的估价方法，应在估价报告中充分说明未采用的理由
6.判断估价对象价值
不同估价方法结果有较大差异的原因
计算过程是否有误;基础数据是否正确;参数选取是否合理;公式选用是否恰当;选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;是否符合估价原则;房地产市场是否处于特殊状态。
一般情况下的综合方法(测算无误，结果差异不大时)
可选用简单算术平均数和加权算术平均数等方法
选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果赋予较大的权重
当由于房地产市场处于特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时
不能简单地采取平均的方法求出一个综合结果
应视不同的情况特别是根据估价目的将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果
或者在排除了不合适的估价方法的结果后，将余下的结果再进行综合
【重点】权重的确定
采用两种方法的，权重不宜大于0.7或小于0.3
采用三种方法的，权重不宜大于0.6或小于0.2
采用四种及以上方法的，权重不宜大于0.5或小于0.15
7.撰写估价报告
估价报告的质量
内在质量
估价结果的合理性和准确性
估价方法选用的全面性和正确性
估价参数选取的合一性和准确性
外在质量
文字表述、文本格式以及印刷质量等
估价报告的形式
采取书面形式
分为叙述式报告和表格式报告两种
估价报告的组成(八大部分)
封面
目录
致委托人函
注册房地产估价师声明
估价的假设和限制条件
估价结果报告
估价技术报告
附件
重点-估价报告使用期限
概念
估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间
致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期
明确估价报告使用期限的意义
超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担
在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外
估价报告使用期限与估价责任期限的区别
如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期就是估价报告使用期限
如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期，或者到估价服务的行为结束为止
.搜集估价所需资料
估价所需资料的分类(四类)
反映估价对象状况的资料
相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料
对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
对房地产价格有普遍影响的资料
资料的具体类型取决于拟采用的估价方法
市场法应搜集交易实例资料
收益法主要搜集收益实例资料
成本法和假设开发法，主要搜集开发建设成本实例
搜集资料的渠道(六渠道)
要求委托人提供
估价师在实地查看估价对象时获取
查阅估价机构自己的资料库
询问有关知情人士
到政府有关部门查阅
查阅有关报刊或网站资料
估价师对资料的质疑
估价师应当对委托人提供的资料进行关注，合理怀疑委托人提供的资料
必要时估价师应当对委托人提供的资料进行检查，对自己搜集的资料也应进行核实
7.实地查看估价对象
实地查看是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况
在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查看房地产的业主陪同，估价师要形成《实地查看记录》
完成查看后，估价师应在实地查看记录上签名，并尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看房地产的业主签名认可
拆迁评估的实地查看记录，应由实地查看的估价人员、征收人、被征收人签名认可，如果被征收人不同意在上面签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明
估价对象为已经消失的房地产，也应去估价对象原址进行必要的调查了解
【2007年真题】
下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( 　)。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
【答案】B
8.制定估价作业方案
4.1估价作业方案的含义和内容
4.2制定估价作业方案的思路
4.1估价作业方案的含义和内容
含义
估价作业方案的核心是解决将要做什么，什么时侯做，由谁来做以及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划
内容
拟采用的估价技术路线和估价方法
拟搜集的估价所需资料及其来源渠道
预计需要的时间、人力和经费
估价作业步骤和时间进度安排
4.2制定估价作业方案的思路
拟采用的估价技术路线和估价方法
不同的估价方法所需要的资料不同，所以必须在搜集资料前先初步确定估价方法
估价方法之间的三种关系
一是可以同时使用，以相互验证
二是可以相互补充
三是可以相互引用
拟搜集的估价所需资料及其来源渠道
预计需要的时间、人力和经费
随着估价对象的复杂以及估价精度要求的提高，估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工
有时还需要聘请其他领域的专家协助，将其专业工作成果作为估价报告的附件，并在重要专业帮助中加以说明
估价作业步骤和时间进度安排
采用线条图(横道图、甘特图)和网络计划技术
【重点】确定估价方法的规定
对于同一估价对象，宜选用两种及两种以上的估价方法
有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法
收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法
具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
上述选用两种及两种以上估价方法，不包括估价方法之间的引用情况
2.10 计算临街土地的价值
2.11路线价的典型例题
2.11.1一面临街矩形土地的价值计算
2.11.2前后两面临街矩形土地的价值计算
2.11.3矩形街角地的价值计算
2.11.4三角形土地的价值计算
2.11.5 其他形状土地的价值计算
2.11.1一面临街矩形土地的价值计算
土地单价=路线价×平均深度价格修正率
土地总价=土地单价×土地面积
2.11.2前后两面临街矩形土地的价值计算
采用重叠价值估价法
选确定高价街(前街)与低价街(后街)的影响范围的分界线
以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值，然后再将此两部分价值加总
前、后街影响深度与总深度的关系
前街影响深度+后街影响深度=总深度
【2006年真题】
一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡.如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( 　)m.
A.22
B.28
C.38
D.50
【答案】B
2.11.3矩形街角地的价值计算
采用正旁两街分别轻重估价法
先求出高价街(正街)的价值，再计算低价街(旁街)的影响加价，最后加总
2.11.4三角形土地的价值计算
一边临街直角三角形土地价值计算
按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率
其他三角形土地价值计算
先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减
2.11.5 其他形状土地的价值计算
先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再进行加减
文章来自：房产估价师培训
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