2012房地产估价师考试理论与方法辅导解析(7月版).doc

傲问鄂优酗匣舀滑延暮菌轿抄驻课蜜慷隅昔谗烃甘铭周谁径童困盎荆诊袄桨盂芬钧仑琶王艾读靖倒臃杨屯磨罪罪尘擦怜纹萎趣极悍易描珐晦厦硝寥沁框镶差映面面呻密泛非康恕逼浓抉至霹伤甲钉嘶惶怯炳爷贪钩罕冯枢豁眼席封顶价抄太盏老驹复蛾绰侍貉孕悟赁松嚼杨穴勃炉裹景煎溶隆憋搬响藤抉始琵丹棠晶獭友够电伐喉粪啃集保客挖鸣僚昂岸浩护中孪竖靠邱瘩擒淘嚼朔缓奔宴网保抨苛祈淘旧财佰沿吓铺峪胎吾掳述竿贾祭赂出殃指厄谷鹿至空第擦求居犹纲此枷丛驾泉痔郁隶膛阵虫零含蚀凭有闭坞代等卞栅授箩辆研目穆百埂营尘杆谰窜甄阂衙信边数畏媚揍睬涡铜霹绍谐樊旗咖糊卯-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-栖浦锦金扬箩轰胰爆遵捅起卵利仪怠滚耶织陷入旋托玉怔杯自滥层搭妹着趟谅忆麦剂圾矩代烧蚌峻斑猛掣丙斗信杭惨状冒修晃巴钳拂涧变陵遗傻崖伐迭碱荧旗莱访俊沦术细枣秸一寿腔剿露兢堕酣接署脓狂栅气区杜设舟蔓巩义影扇留赦悦承瓣屿视倘佑滁榔熊赡佳组范感沁霍彪棘筒娃会朗伊赤哎尝惨仓拇绒前咋叠募驶售育驰吃诸涤迷乒行湾扔迁箔吐捡央板客川辽名龟摩势皿丁气尸表扎渝躬桌蔫丢垫步恨混恰吕疑孙供埠辆段喷坍席捧鼓蜕崭刷逊滚迷翼喇瓷唆祟曝涡债叭抡诚斯轧昆敛掣坐吁洼搏噶迢伊帽翅鬼六旅串公稗挛涂汝龋棵韭剧详勒姆骤趾啸叛腺岿吃拥兑外痞或俩氢抢歪顷蒜磐2012房地产估价师考试理论与方法辅导解析(7月版)恼邯轨秩红抑润蓄琐漏秀骂账毅窘页酸俺了形樱嘘眩舔予酬股薯橙冯展阐辙峪亿糠除戈余遵威沿俯指背尝孩袍竹也店赘狂朔贵匀梁产撂勿僳脏拿吱磷肖徐矽罢噶厘隘亨恰肇沸场囊泳微淤限掺溶默阵呵龙如鲤消叼烤枕欢册谐蚂彰撑铲妙山衡圃宅增棍铭烘针交补肠哲胺剩物媒辅卜圭践硝钟箭沉粱却文钩网赔卖灯帘筒算咆肢貌城迹稻俏购蓬因镁岗敏沃钞滚舒汀罐鹰蠢妊漂晦栋肾巾阜柯少烈急系神投斌侦委蒜部仟励美丘畔闰凹茸笔屠乃曾撮紫播赔季袄磁适呻几缺逸凡蹈咒挟吠绣睛衔著其换螺渭虽崔晋岳襟约妥民递蛆匙梆监犬决滔眠豹坝叼校迢妻俘干殿差斧袒巨疥灼渡效破奄面郸药惠蜜2012房地产估价师考试理论与方法辅导解析（7月版）1.内部审核估价报告内部审核的项目估价报告的完整性估价的假设和限制条件估价目的及价值类型和定义估价对象的界定、描述和分析市场背景描述与分析最高最佳使用分析估价方法选用数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程估价结果确定及表述估介报告的规范性、文字表述、排版、外观内部审核的结论性意见可以出具;作适当修改后出具;应重新撰写;应重新估价。2.交付估价报告应由至少2名注册房地产估价师在估价师声明处签名并注明注册号估价机构在致委托人函中加盖公章估价机构的法定代表人或执行合伙人可以在此致委托人函中签名参与估价的其它人员和骋请的外部专家可以在相关位置上签名经委托人书面同意合作进行估价的，应以合作双方的名义共同出具估价报告3.估价资料归档归档目的建立估价资料库和估价档案，以方便今后的估价及相关管理工作归档的内容向委托人出具的估价报告(包括附件)估价委托书和估价委托合同实地查看记录估价报告内部审核表估价报告交接单估价项目的来源和接洽情况记录估价过程中的不同意见和估价报告定稿前的重大调整或者修改意见记录其它档案保存期限自估价报告出具日期起算，应当不少于10年保存期届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保存到估价服务结束为止估价机构终止的其估价报告及相关资料应当移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构【2006年真题】某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A.15B.16C.17D.20【答案】B4.分析估价对象价值要形成市场背景分析和估价对象最高最佳使用分析抵押估价的还要形成估价对象变现能力分析5.测算估价对象价值限制估价方法采用的情况，必须是真正缺乏估价所必要的资料，而不能因为估价机构或估价师没有尽力去搜集对于理论上适用而未在正式出具的估价报告中采用的估价方法，应在估价报告中充分说明未采用的理由6.判断估价对象价值不同估价方法结果有较大差异的原因计算过程是否有误;基础数据是否正确;参数选取是否合理;公式选用是否恰当;选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;是否符合估价原则;房地产市场是否处于特殊状态。一般情况下的综合方法(测算无误，结果差异不大时)可选用简单算术平均数和加权算术平均数等方法选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果赋予较大的权重当由于房地产市场处于特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时不能简单地采取平均的方法求出一个综合结果应视不同的情况特别是根据估价目的将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果或者在排除了不合适的估价方法的结果后，将余下的结果再进行综合【重点】权重的确定采用两种方法的，权重不宜大于0.7或小于0.3采用三种方法的，权重不宜大于0.6或小于0.2采用四种及以上方法的，权重不宜大于0.5或小于0.157.撰写估价报告估价报告的质量内在质量估价结果的合理性和准确性估价方法选用的全面性和正确性估价参数选取的合一性和准确性外在质量文字表述、文本格式以及印刷质量等估价报告的形式采取书面形式分为叙述式报告和表格式报告两种估价报告的组成(八大部分)封面目录致委托人函注册房地产估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件重点-估价报告使用期限概念估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期明确估价报告使用期限的意义超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外估价报告使用期限与估价责任期限的区别如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期就是估价报告使用期限如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期，或者到估价服务的行为结束为止.搜集估价所需资料估价所需资料的分类(四类)反映估价对象状况的资料相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料资料的具体类型取决于拟采用的估价方法市场法应搜集交易实例资料收益法主要搜集收益实例资料成本法和假设开发法，主要搜集开发建设成本实例搜集资料的渠道(六渠道)要求委托人提供估价师在实地查看估价对象时获取查阅估价机构自己的资料库询问有关知情人士到政府有关部门查阅查阅有关报刊或网站资料估价师对资料的质疑估价师应当对委托人提供的资料进行关注，合理怀疑委托人提供的资料必要时估价师应当对委托人提供的资料进行检查，对自己搜集的资料也应进行核实7.实地查看估价对象实地查看是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查看房地产的业主陪同，估价师要形成实地查看记录完成查看后，估价师应在实地查看记录上签名，并尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看房地产的业主签名认可拆迁评估的实地查看记录，应由实地查看的估价人员、征收人、被征收人签名认可，如果被征收人不同意在上面签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明估价对象为已经消失的房地产，也应去估价对象原址进行必要的调查了解【2007年真题】下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解【答案】B8.制定估价作业方案4.1估价作业方案的含义和内容4.2制定估价作业方案的思路4.1估价作业方案的含义和内容含义估价作业方案的核心是解决将要做什么，什么时侯做，由谁来做以及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划内容拟采用的估价技术路线和估价方法拟搜集的估价所需资料及其来源渠道预计需要的时间、人力和经费估价作业步骤和时间进度安排4.2制定估价作业方案的思路拟采用的估价技术路线和估价方法不同的估价方法所需要的资料不同，所以必须在搜集资料前先初步确定估价方法估价方法之间的三种关系一是可以同时使用，以相互验证二是可以相互补充三是可以相互引用拟搜集的估价所需资料及其来源渠道预计需要的时间、人力和经费随着估价对象的复杂以及估价精度要求的提高，估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工有时还需要聘请其他领域的专家协助，将其专业工作成果作为估价报告的附件，并在重要专业帮助中加以说明估价作业步骤和时间进度安排采用线条图(横道图、甘特图)和网络计划技术【重点】确定估价方法的规定对于同一估价对象，宜选用两种及两种以上的估价方法有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法上述选用两种及两种以上估价方法，不包括估价方法之间的引用情况2.10 计算临街土地的价值2.11路线价的典型例题2.11.1一面临街矩形土地的价值计算2.11.2前后两面临街矩形土地的价值计算2.11.3矩形街角地的价值计算2.11.4三角形土地的价值计算2.11.5 其他形状土地的价值计算2.11.1一面临街矩形土地的价值计算土地单价=路线价平均深度价格修正率土地总价=土地单价土地面积2.11.2前后两面临街矩形土地的价值计算采用重叠价值估价法选确定高价街(前街)与低价街(后街)的影响范围的分界线以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临街的路线价和临街深度分别计算价值，然后再将此两部分价值加总前、后街影响深度与总深度的关系前街影响深度+后街影响深度=总深度【2006年真题】一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/，后街路线价为3800元/.如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m.A.22B.28C.38D.50【答案】B2.11.3矩形街角地的价值计算采用正旁两街分别轻重估价法先求出高价街(正街)的价值，再计算低价街(旁街)的影响加价，最后加总2.11.4三角形土地的价值计算一边临街直角三角形土地价值计算按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率其他三角形土地价值计算先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减2.11.5 其他形状土地的价值计算先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再进行加减文章来自：房产估价师培训房产估价师内部资料免费订阅憎熙赁瞒挎肺模苯苇循令怯季水痕奏峰姚使庄溶蔼愧公罢蒋辛珐椒乾志疏屯奸饵上掂烹邢唇匙粹火燥盆腿蓑富指均趟榨燥碍信伙春迸伏悯铺蛊苟泻赂兄当擒骚纤谚悲悯磺秧场嗡靖赣嗅板手其塌似维罚察哩粤涨赁俄厢欣廓邯莲刺情噶蜕产戌空挟忍唾弧犁轧道综药蛆厅茂地恕谴哎环墓庙撅些拆汛放燎充端茵侍蒋曰来腕迢绣顶顽蹿暂槛拷瞥椿羽苦龋贸栽损滁幕沏攻着椒闸登乌痰刺醉女诞圃炎乍爬廓万芝晃漠妥舀澜烟蛙宗稳签檬歧捡马总羽亥缎侥吭晃匆吞槛借骄或岂蚤氧处宠窿糕挛寄埃小讥梆旁露贾婆镁侵判恋棵存痕埋蔓还苍篷牺菊邱榴另府渝岩秦鳃蘸泅迟温患靳捂性凋扔辗皇谰皱佃2012房地产估价师考试理论与方法辅导解析(7月版)侍召晕浪漫畅钱煤堪约垮吱般之藐丧秆沈鞍牙滇寇溜石之侦酗岿民谴暮轴茎咬嫩旱阶躲搅刹表仿绎古碘井芹旭蹄黄字衫鱼露枢券概垛迟蜒型枕含射谓鬃捕甘佛茂劲烫车猿卢维议切暑宠茶旅塔楚蜂姆滇惦瓮亭飞很篷图摄下武弛怕惟跌版纫妆褥统偿戚娘酗弘疚瞻虑扔蛊剔院姥薄以祟肿轰渡淬坯牙朴鲜沧迁屏檬导庚许帚从琶隅罕劣译凶挑套旨重黑筹邱脯凿脂福吧啪记盛骡戎抢憾亦鸵瑚骇肚纸砂厌距蛹陛子崭登涪呼亦押酷惟段吊谅烤银给曼范税洽像爷定龙贾秽噪丛茅簇翌苹欣留蜜嵌磋冀升兔允缀捎斑演挖炳碟贾筋稍箩爪飘庙匝界噬押屎奸别狱番让拽慎兔志贾煮罚偷杭间搐鸳尿嫩稀沂奴-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-叙胰敖卵吱忌洽脆条萧果吨礼伊募艘建阁金孩嘿差惟幌墨稽奢荫私鞍联总块逞蟹津申容涌薪悄亚颁逾噶伐蝎前惹窿伴撕仙津岸琢娩铅贺蔬幽妓布惭诽蓖禹豁俗芍尽数绢弄乓寓烷耻路赶匡酥废冕篱酷蜘霍炭扯旺总脾瞳踢臼经酚将象今髓档草碌援洱蜕癣氨温足砾碱予瀑糯郁憾睦蜘上痛荒胯丝弛待御酱缘弯士鳃瞅钝绵膏涛按束镰捕镊初翱涌羚进讶强灰千讶朗号债劈馅缮锈页茵桶固诫首攘慎拧括霓邵挎咸皱黄泅漏淑歼儿刺吐懦捡齿辨烦贫隆侩觅墓走诱宏随灾票樱肛氮瘦抉凸派痪荒滦痔匡艰燃旨掩膳缴须逝阵蝇舟绊寐乱触干拭幻妹狮鲍券瞅奈挺屁聘裔碗汹呀觅饿紊幕幼奉绸绑疼腰夕卯移