新房地产估价规范知识竞赛题3.doc

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1.单选题 【本题型共30道题】

1.关于表格形式房地产估价报告的说法，正确的是（　）。

A．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告应采取表格形式
B．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式
C．表格式估价报告是简单或省略的估价报告
D．表格式估价报告与叙述式估价报告相比，不仅是形式上的不同，而且应包含的内容也有较大不同
2.关于比较法估价中对可比实例成交价格以及修正或调整要求的说法，错误的是（　）。

A．分别对可比实例成交价格影响因素的修正或调整幅度不宜超过20%
B．共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%
C．修正或调整后可比实例中的最高价格与最低价的比值不宜超过1.2
D．各可比实例的成交价格中的最高价与最低价的比值不宜超过1.5
3.房地产估价中，评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路称为（　）。

A．估价方法
B．估价程序
C．估价作业方案
D．估价技术路线
4.抵押估价中，评估待开发房地产假设未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择的估价前提是（　）。

A．业主自愿开发前提
B．业主被迫开发前提
C．自愿转让开发前提
D．被迫转让开发前提
5.房地产估价报告应做到图文并茂，纸质报告宜采用的纸张规格是（　）。

A．A1
B．A3
C．A4
D．B5
6.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（　）。

A．未定事项假设
B．背离事实假设
C．依据不足假设
D．不相一致假设
7.房地产估价报告使用期限应自（　）之日起计算。

A．价值时点
B．估价完成
C．估价报告出具
D．实地查勘完成
8.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间均不一致时，政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，确定估价用途应依据的是（　）。

A．最高最佳利用
B．委托方意愿
C．估价目的
D．价值类型
9.关于假设开发法估价中运用动态分析法预测折现前的后续开发的必要支出和静态分析法预测的后续开发必要支出的金额对应时间的说法，正确的是（　）。

A．均为在未来发生时
B．均为价值时点时
C．动态分析法为预计其在未来发生时，静态分析法应为价值时点时
D．静态分析法为预计其在未来发生时，动态分析法应为价值时点时
10.当估价对象的实际用途与登记用途、规划用途之间不一致，政府或其有关部门对其用途没有认定或处理的，估价师应根据（　）确定估价所依据的用途。

A．实际用途
B．登记用途或规划用途
C．最高最佳利用原则
D．估价目的
11.在评估单套房产时，楼层调整属于（　）。

A．区位状况
B．实物状况
C．权益状况
D．以上均不对
12.房地产估价报告封面中要注明的估价报告出具日期应是（　）。

A．实地查勘期
B．实地查勘完成之日
C．估价作业期
D．与致估价委托人函中的致函日期一致
13.房地产的现状价值是指（　）。

A．估价对象在当前实际使用状况下的价值
B．估价对象在价值时点的实际状况下的价值
C．估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值
D．估价对象在最高最佳利用方式下的价值
14.房地产的抵押净值是指（　）。

A．房地产市场价值经过贷款成数打折后的净值
B．房地产抵押价值减去与其实现抵押权的费用和税金后的价值
C．房地产市场价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值
D．房地产市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的价值
15.收益法估价时，应优先选用的估价方法是（    ）。

A．报酬资本化法
B．直接资本化法
C．净收益乘数法
D．有效收入乘数法
16.净收益率是净收益与（　）的百分比。

A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净收益
D．租金收入
17.收益法估价中预测的估价对象的收益期是（　）.

A．在正常市场和运营条件下估价对象可获取收益的时间
B．在正常市场和运营条件下估价对象可获取净收益的时间
C．自竣工投入使用至未来不能获得收益时止的时间
D．自价值时点至未来不能获得净收益时止的时间
18.对单套住宅进行区位状况调整时，调整的内容应该包括（　）。

A．地形
B．朝向
C．地势
D．地质
19.比较法中经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于的比值是（　）。

A．1.1
B．1.15
C．1.2
D．1.3
20.房地产估价报告使用期限不宜超过（　）。

A．6个月
B．1年
C．2年
D．3年
21.房地产估价中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（　）。

A．市场价值
B．投资价值
C．现状价值
D．抵押价值
22.所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间称为（　）。

A．价值时点
B．价值期日
C．估价时点
D．估价期日
23.收益法估价时，当估价对象收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，适宜（　）。

A．选用直接资本化法估价，因为无需预测各收益期内的净收益
B．选用报酬资本化法的全剩余寿命周期模式估价，因为估价结果更精确
C．选用报酬资本化法的持有加转售模式估价，可以保证预测收益以及估价结果更精确
D．选用净收益乘数法估价，可比避免预测较长收益期的净收益
24.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途不一致时，应采用的估价假设是（　）。

A．不相一致假设
B．未定事项假设
C．背离事实假设
D．依据不足假设
25.房地产估价档案资料应保存至估价服务的行为结束且不得少于的保存期限是（　）年。

A．5
B．10
C．15
D．20
26.房地产估价结果报告中的价值类型应当根据（　）确定。

A．估价委托人要求
B．估价目的
C．估价机构领导的要求
D．估价师的专业知识
27.持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益期限一般确定为（　）。

A．3～5年
B．3～8年
C．5～8年
D．5～10年
28.对测算结果进行校核和比较分析时，下列不属于测算结果存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因是（　）。

A．估价依据的正确性
B．估价目的一致性
C．房地产市场状况的特殊性
D．不同估价方法估价对象财产范围的一致性
29.净收益率是净收益与（　）的百分比。

A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净收益
D．租金收入
30.关于假设开发法估价中运用动态分析法预测折现前的后续开发的必要支出和静态分析法预测的后续开发必要支出的金额对应时间的说法，正确的是（　）。

A．均为在未来发生时
B．均为价值时点时
C．动态分析法为预计其在未来发生时，静态分析法应为价值时点时
D．静态分析法为预计其在未来发生时，动态分析法应为价值时点时
2.多选题 【本题型共10道题】

1.采用收益法估价时，运营费用除包括房地产税、维修费外，还应包括（　）。

A．营业税
B．房屋保险费
C．物业服务费
D．管理费用
E．水电费
2.关于估价基本事项的说法，正确的有（　）。

A．估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要
B．估价对象由估价委托人确定
C．价值时点根据实地查勘期确定
D．价值类型根据估价目的确定
E．估价基本事项应在估价委托书中明确
3.房地产估价报告封面中注明注册房地产估价师要求应写明的内容是（　）。

A．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号
B．二名或二名以上参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号
C．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和其他估价人员姓名
D．所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和估价机构法定代表人的姓名
E．以上内容均是
4.评估不可修复的被损害房地产的价值减损，可以采用的估价方法包括（　）。

A．修复成本法
B．价差法
C．损失资本化法
D．回归分析法
E．比较法
5.比较法估价中，建立比较基础的内容包括（　）。

A．统一财产范围
B．统一融资条件
C．统一税费负担
D．统一交易时间
E．统一房地产状况
6.难以通过常规判断和相应假设，并应以专业机构或专家出具的专业意见为依据估价的情形包括（　）。

A．房屋安全或质量缺陷
B．环境污染
C．建筑面积
D．权属资料
E．财务状况
7.下列房地产估价类型中，应遵循谨慎原则的有（　）。

A．房地产抵押价值估价
B．房地产抵押净值估价
C．房地产司法鉴定估价
D．房地产投资价值估价
E．国有土地上房屋征收估价
8.通过预测估价对象未来第一年的收益，将其除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数得到估价对象价值或价格的方法是（　）。

A．收益资本化法
B．报酬资本化法
C．直接资本化法
D．收益乘数法
E．收益倍数法
9.估价假设必须是针对估价对象状况等估价前提所做的（　）假定。

A．必要的
B．针对性的
C．合理的
D．抗风险的
E．有依据的
10.在房地产估价报告封面中提炼出的简洁的估价项目名称，依据的主要内容有（　）。

A．估价对象的名称
B．估价对象的位置
C．估价对象的规模
D．估价对象的权益
E．估价目的
3.判断题 【本题型共10道题】

1.被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。（　）

Y．对
N．错
2.当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。（　）

Y．对
N．错
3.估价报告使用期限应自估价报告价值时点起计算。（　）

Y．对
N．错
4.表格式估价报告是简单或省略的估价报告。（　）

Y．对
N．错
5.国有土地上房屋征收预评估，为确定征收补充费用服务，并可根据需要，代替国有土地上房屋征收评估。（　）

Y．对
N．错
6.潜在毛收入减去空置损失后的收入即为有效毛收入。（　）

Y．对
N．错
7.回顾性估价在难以具体到日且能满足估价目的的需要情况下，可到周或月、季度、半年、年等。（　）

Y．对
N．错
8.无论合同租金和市场租金的差异程度如何，同一房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系均是无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（　）

Y．对
N．错
9.持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，可以为5～8年。（　）

Y．对
N．错
10.评估出租人权益价值或承租人价值时，只要租赁合同载明租金大小即可直接采用。（　）

Y．对
N．错
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