房地产法务培训.doc

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房地产法务培训
一、如何减少因房源广告给本公司带来不必要的纠纷。
在我们帮客户出广告时，为避免出现纠纷（广告与房源不符），我们在出广告时应和房主再次确认一次（价格、设施等），避免出现广告纠纷。
在法律定义上来讲，广告只能是为一种邀约，不能成为合同条款。所以我们在广告时，最好提前落实一下房源。
案列：
房主蒋先生欲将自己的房屋出售，便委托房产中介出售，当时蒋先生言明此房所有家电、地下室赠送。房产中介接受此案后，便在报纸上刊登此信息，并注明送家电及地下室。李先生看到此广告后，来到中介，表示购买此房，后双方达成协议，并办理了过户手续。但因种种原因，买主李先生一直未能如愿拿到地下室，李先生便将中介告上了法庭，要求中介送地下室，受到此案的法院审理后，认为中介没有义务送地下室，驳回买主李先生的请求。
二、如何签订合法有效的合同
依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的：
1、当事人的名称或姓名、是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
2、写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程。
3、价款主要写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。
4、写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；配合与协调问题；各种税费、其他费用如何分摊。
5、违约责任主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付。
6、解决争议的方式这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
7、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同无效的情形；几种无效的免责条款；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
8、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
9、合同的变更与转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
10、附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
三、按法律的相关规定，出售方在出售房屋时应该要求房屋的产权人和共有同时签字，但实际操作过程中，特别是收定金时，往往会出现这样那样的情况：
1、一般情况下，在收定金时出现这种情况的机会比较多，有可能是夫妻其中一方到场，那我们在签定买卖协议时，应该要求卖方在协议补充条款及定金收条上备注（本人愿意承担该房屋买卖的法律、经济责任）
2、在过户时，如卖方产权人无法到场，则要求代理人提供书面委托公证书（可在正规律师事务所、公证处办理），同时产权人的相关资料要备份。
3、合同中的相关条款及内容一定要写清楚（房屋地址、面积、产权证号、房价、房价包含设施、付款时间约定、交房时间约定、户口约定、违约条款约定及定金处理条款约定等）
四、如何出具收条，减少纠纷。
1、定金的效率产生条件是在交纳定金并签定合同的条件下才能产生定金作用，
2、定金原则上一定是要求产权人及共有权人在出具时同时签字才符合法律规定。定金及房款收条的出具同时一定要规范，收条上要有以下内容；
定 金 收 条
今收到XXX购买本人坐落于江宁区         花园    幢    室房屋（与产权证地址相符）购房定金人民币（大写）        万元整（￥：             元）
收款人：XXX（产权人夫妻双方签字）
日期： 年 月 日
房 款 收 条
今收到XXX购买本人坐落于江宁区         花园    幢    室房屋（与产权证地址相符）购房款人民币（大写）        万元整（￥：             元）
收款人：XXX（产权人夫妻双方签字）
日期： 年 月 日
四、收了定金，想不卖房，如何处理？
五、如何约定定金和违约金条款
1、没钱付定金，向房主出具定金欠条，该定金行为无效。
2、定金一般不超过房价总款的20%
3、定金在合同中的处理一般均按照定金法则处理，即因买方原因导致违约则定金不予退还，因卖方原因导致违约则双倍赔偿定金。
六、如何处理一房两卖现象
1、在签署买卖居间中介合同时，收取卖方的两证或一证，在卖方出现一房两卖时作为起诉凭证。
2、如卖方同意承担违约责任，我们可以解除合同。
七、如何减少在代理销售中的风险
1、签署代理合同（代理期限、房价、差额分配、违约条款等具体情况）。
2、将卖方的产权证及土地证押在本公司。
八、实际成交价格与过户价格不一致我们如何处理
1、在买卖中介合同中约定双方有纠纷以本合同为主。
2、双方签定自愿将过户合同价格写为多少，并与我们无关的补充协议，交与我们留存。
九、我们如何避免逃单，跳单
房产中介对于避免跳单，目前只能要求客户如实填写看房单，其中姓名、电话、有效证件号码及看房日期和所看房屋坐落具体位置必须要求客户自己填写，另外，我们可以在看房同时带上看房单，请房主签字（就说公司考核出勤，请房主帮帮忙，以后出现纠纷时也是一感有力证据）
   只要我们做好以上几项工作，以后出现跳单，我们就可以拿出看房单维护我们的权益。
十、在房产交易中律师见证与公证的效力是否一致？
按法律规定，律师见证与公证具有同等效力
十一、在我们介绍买卖双方、并签定了《房地产买卖协议》，后买卖双方协商一致解除了合同，我们是否有权要求中介费？
根据《中华人民共和国合同法》的规定，房产中介的主要义务是报告合同订立的机会或提供媒介服务，促使合同成立，房产中介只要在没有恶意的欺骗和欺诈的情况下促使合同成立，买卖双方解除合同不影响房产中介主张中介费的权利，也就是说我们有权收取的我们的中介费，依法维护自己的权益。
十二、中介赚取差价是否合法？
这种情况我们应区别对待，如在房主不知情的情况下，我们赚取了差价，又被防蛀知道了，且要求我们付出差价部分，那我们必须付出来，但如果我们事先和房主有约定，那么我我们就可以放心的赚取差价部分。
十三、买卖双方已办理完毕房产交易，买卖双方发生纠纷，再次找到我们，我们该如何处理？
如果买卖双方以办理完毕该笔交易，，那么中介的义务已经完成，不应该再找我们，但实际生活中，买卖双方可能都认为是我们促成交易的，出现纠纷，不管我们是否有责任，往往都会找我们，这种情况下，我们应该告知他们各自的责任，调息双方，如果双方已闹到法庭上才能解决问题时，我们应该积极告知诉讼途径，避免他们将无名之火发在我们身上。
十四、中介公司的法律地位
房地产经纪人，是指处于房地产市场买方和卖方之间的独立的中间商.他们通过市场调研、咨询服务、融通资金、广告宣传和公共关系等，为买卖双方撮合成交,或者代替某一方买卖。他们的主要业务活动，就是居间或代理，如房地产广告代理、销售代理、出租代理、估价代理、抵押代理、过户纳税代理、售后服务代理等等。在居间活动中，付出一定的劳务，待交易促成时，按照房地产商品的成本、价格或利润，向买卖双方或单方收取规定比例或合同确定数额的劳务费性质的佣金。
十五、那些房产问题适用法律诉讼条件
1、凡以房产为标的的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，而且一般是房产所在地人民法院管辖。人民法院将作为民事案件受理。
    2、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
    3、因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
十六、七种无效的房屋买卖合同
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
　　2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
　 3、以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
　 4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
　 5、乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
　 6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
　 7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
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